Может ли организация получить отказ в выдаче разрешения на строительство коммунально-складского предприятия на данном участке?

Вопрос: Представительный орган местного самоуправления сельского поселения утвердил своим решением правила землепользования и застройки сельского поселения (генеральный план поселения).
Однако данный генеральный план не согласован с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, на территории которого расположен земельный участок, и не утвержден.
Земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с данным генеральным планом переведен в производственную территориальную зону населенного пункта. Организация, владеющая данным земельным участком, планирует обратиться за получением разрешения на строительство коммунально-складского предприятия на указанном участке.
Может ли организация получить отказ в выдаче разрешения на строительство коммунально-складского предприятия на данном участке?
Ответ: Организация, владеющая земельным участком из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенным в соответствии с генеральным планом поселения в производственной территориальной зоне населенного пункта, может получить отказ в выдаче разрешения на строительство.
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В соответствии с ч. 8 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ и п. 7 ст. 85 ЗК РФ складские объекты коммунально-складского предприятия могут размещаться на земельных участках из категории земель населенных пунктов, отнесенных к производственным зонам.
Следовательно, для размещения коммунально-складского здания на земельном участке сельскохозяйственного назначения необходимо данный земельный участок перевести в категорию земель населенных пунктов, отнесенных к производственным зонам.
Согласно абз. 2 пп. 4 п. 1 ст. 8 ЗК РФ перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении земель сельскохозяйственного назначения органами исполнительной (государственной) власти субъектов РФ.
Согласно абз. 4 пп. 4 п. 1 ст. 8 ЗК РФ перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.
В соответствии с пп. 1, 2 п. 1 ст. 84 ЗК РФ установлением или изменением границ населенных пунктов являются:
— утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;
— утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отображающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).
Таким образом, утверждение генерального плана является основанием для перевода земельного участка из одной категории в другую (Письмо Минэкономразвития России от 18.02.2011 № Д23-598).
В случае когда в соответствии с указанным проектом планируется включение в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, проект генерального плана подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, в границах которого находится поселение (п. 2 ч. 2 ст. 25 ГрК РФ).
Схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные планы городских округов, в силу ч. 1 ст. 18 ГрК РФ, являются документами территориального планирования муниципальных образований.
Документы территориального планирования муниципальных образований могут являться основанием для установления или изменения границ муниципальных образований в установленном порядке (ч. 4 ст. 18 ГрК РФ).
Порядок подготовки и утверждения генерального плана поселения, генерального плана городского округа определяет ст. 24 ГрК РФ.
Генеральный план поселения, генеральный план городского округа, в том числе внесение изменений в такие планы, утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения, представительным органом местного самоуправления городского округа (ч. 1 ст. 24 ГрК РФ).
Решение о подготовке проекта генерального плана, а также решение о подготовке предложений о внесении в генеральный план изменений принимаются соответственно главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа (ч. 2 ст. 24 ГрК РФ).
В силу ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» изменение границ муниципального образования осуществляется на основании закона субъекта РФ.
Вместе с тем, если проект генерального плана, в границах которого находится поселение, предусматривает в соответствии с указанным проектом включение в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, указанный проект генерального плана подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ (п. 2 ч. 2 ст. 21 ГрК РФ).
Правила землепользования и застройки, в соответствии с ч. 6 ст. 18, ч. 3 и 9 ст. 31 ГрК РФ, могут быть утверждены при наличии утвержденного генерального плана поселения.
При отсутствии генерального плана поселения подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться применительно лишь к части территории поселения (ч. 4 ст. 31 ГрК РФ).
Таким образом, подготовка и утверждение правил землепользования и застройки применительно ко всей территории поселения возможны только при наличии утвержденного генерального плана поселения.
Согласно утвержденному генеральному плану поселения рассматриваемый земельный участок сельскохозяйственного назначения расположен в производственной территориальной зоне населенного пункта.
Однако включение его в состав земель населенного пункта возможно только после утверждения генерального плана.
На основании изложенного предполагаем, что организация, владеющая земельным участком из состава земель сельскохозяйственного назначения, расположенным в соответствии с генеральным планом поселения в производственной территориальной зоне населенного пункта, может получить отказ в выдаче разрешения на строительство.
Г.А.Канаева
ЗАО «Сплайн-Центр»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
15.11.2014

Posted in Наши риелторские услуги.