Межевые войны. Экономия на межевании — верный путь к судебным тратам

МЕЖЕВЫЕ ВОЙНЫ.
ЭКОНОМИЯ НА МЕЖЕВАНИИ — ВЕРНЫЙ ПУТЬ К СУДЕБНЫМ ТРАТАМ
С. ЖМУРКО
Светлана Жмурко, адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы, консультант МОО «Московский союз садоводов».
1 марта 2015 г. заканчивается «дачная амнистия», поэтому все больше садоводов обращаются в уполномоченные органы, чтобы в упрощенном порядке оформить свои постройки и зарегистрировать права на земельные участки. Несмотря на то что право переоформления земельного участка в упрощенном порядке, например для садоводов, не ограничено указанным сроком, многие землевладельцы не хотят тянуть с этим процессом и спешат оформить свои наделы как можно скорее.
В рамках «дачной амнистии» постройки, которые расположены на дачном или садовом земельном участке, можно оформить в свою собственность достаточно просто: для этого нужно лишь заполнить бланк декларации и подать ее в Росреестр. С оформлением прав на земельный участок все несколько сложнее.
От того, какие документы есть на земельный участок и каким образом он был приобретен, зависит план дальнейших действий, но всех владельцев земельных участков объединяет одна проблема — межевание.
Граница «в законе»
Межевание — это работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Межевание производится на основании заявления владельца земельного участка, который обращается в специализированную организацию, для проведения геодезических работ.
В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ земельный участок — это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
В ч. ч. 7 — 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» говорится, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т.е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам, с помощью которых определяются координаты характерных точек границ земельного участка, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с указанным федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или — при отсутствии такого документа — из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» порядок установления на местности границ объектов землеустройства определяется Правительством РФ. Данный порядок был разработан и утвержден Постановлением Правительства РФ от 20.08.2009 № 688 «Об утверждении Правил установления на местности границ объектов землеустройства» (далее — Правила).
В силу п. 2 Правил установление на местности границ объектов землеустройства осуществляется на основании сведений государственного кадастра недвижимости о соответствующих объектах землеустройства.
Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Федеральным законом «О землеустройстве» сведений о недвижимом имуществе.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета (п. 1 ст. 5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
А если без межевания?
С недавних пор процедура межевания не является обязательной. Это стало возможным благодаря тому, что 24 октября 2007 г. вступил в силу Федеральный закон от 18.10.2007 № 230-ФЗ, которым отменена необходимость обязательного проведения межевания земельных участков для регистрации прав собственности на земельные участки.
Отмена обязательной процедуры межевания упрощает государственную регистрацию прав на земельный участок, если в наличии есть только документ о собственности старого образца. В этом случае владельцам таких участков можно не тратиться на геодезистов — достаточно подать имеющиеся документы на землю в Росреестр и получить Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок.
Но надо отметить, что отмена обязательной процедуры межевания несет в себе не только положительные моменты, но и отрицательные. Проблемы могут возникнуть не сейчас, а позже. Ведь без межевания границы участка не определены; где он находится, достоверно не установлено. В такой ситуации возможны злоупотребления, споры с соседями, а также самовольный захват земельного участка со стороны не только соседей, но и других лиц.
Из анализа адвокатской практики можно сделать вывод, что основная часть споров в области земельных отношений как граждан, так и юридических лиц происходит между владельцами соседних (смежных) земельных участков. Соседи не могут договориться между собой, где должна проходить граница между их земельными участками.
Земля, являясь недвижимым имуществом, очень дорога. Поэтому каждый метр земельного участка ревностно охраняется его собственником. И если один из владельцев вдруг выяснит, что его земельный участок стал меньше по размеру, чем указано в правоустанавливающих документах, то претензии, как правило, направлены к владельцам соседних земельных участков. Тут и начинаются межевые войны.
Для того чтобы выяснить, соответствует ли фактический размер земельного участка тем данным, которые указаны в правоустанавливающих документах, нужно обратиться к кадастровому инженеру. Он, обладая необходимыми правами, опытом и техникой, проведет точное измерение земельного участка и установит, что произошло и виноват ли сосед.
Если сосед все же виноват, то это является поводом для обращения с иском в суд. Претензии обоснованы, если будет установлено, что сосед изменил границу земельных участков, передвинув забор.
В случае нарушения границы со стороны соседа по земельному участку, которое выражается в перемещении забора и захвате чужой земли, готовится исковое заявление о восстановлении границы земельного участка и истребовании его из чужого незаконного владения.
Сложно доказать, где должна проходить граница земельного участка, если не была ранее проведена процедура межевания и границы не были установлены в соответствии с законом.
А что скажут соседи?
Вопрос согласования границ земельного участка занимает, пожалуй, ведущее место среди других межевых споров. Это как раз та ситуация, когда без согласования с соседями документы не оформить.
Межевой план в обязательном порядке должен включать в себя акт согласования границ с владельцами соседних земельных участков.
В силу ч. 7 ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом. О проведении такого собрания заинтересованных лиц кадастровый инженер публикует объявление в официальном печатном издании или вручает под расписку извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ. Извещения могут быть направлены почтовым отправлением с уведомлением о вручении по известным адресам электронной почты.
После того, как все заинтересованные лица надлежащим образом были извещены о времени и дне проведения собрания, но не подписали акт согласования местоположения границ, при отсутствии с их стороны письменного возражения границы земельного участка будут считаться согласованными.
К межевому плану в таком случае будет приложен документ, подтверждающий надлежащее извещение всех заинтересованных лиц. Как правило, это ксерокопия страницы газеты.
Но бывает и так, что соседи выражают свое несогласие с межеванием в письменном виде, оформляя это как возражение.
Отказ в подписании акта соседи могут объяснить, например, отсутствием желания что-либо подписывать, наличием претензий по местоположению забора, строений или по другим причинам.
Если соседи изложили свои возражения в письменном виде, то вопрос с установлением границ придется решать в суде. Решение суда об установлении границ земельного участка в таком случае будет дополнительным документом, который подается вместе с межевым планом в орган кадастрового учета.
Обращаемся в суд
Споры об установлении границ земельного участка разрешаются в суде, расположенном по месту нахождения земельного участка. Исковое заявление подается лицом, права которого нарушают соседи, не желающие согласовать границы участка. При этом соседи должны быть указаны в качестве ответчика. Третьими лицами будут выступать орган кадастрового учета и некоммерческое объединение — в том случае, если земельный участок расположен на его территории.
Сэкономив на межевании, можно потом поплатиться значительными расходами в ходе судебного спора, ведь по земельному делу чаще всего назначается землеустроительная экспертиза, стоимость которой превышает процедуру межевания в разы.
Межевые споры относятся к той категории дел, когда практически в каждом случае назначается судебная землеустроительная экспертиза. Такая экспертиза назначается судом как по своей инициативе, так и по ходатайству одной из сторон процесса (истца или ответчика).
Ходатайство о назначении экспертизы необходимо оформить в письменном виде, в виде отдельного процессуального документа. Лучше, если в этом документе будет указано конкретное экспертное учреждение (одно или несколько), которому может быть поручено проведение судебной экспертизы.
В качестве приложения к ходатайству о назначении судебной землеустроительной экспертизы нужно приложить копии лицензий тех организаций, которые выразили свою готовность выполнить экспертную работу, копии дипломов экспертов.
Для того чтобы суд полно и всесторонне рассмотрел дело и разрешил спорную ситуацию, сторонам предлагается самостоятельно определить список вопросов, которые необходимо будет задать экспертам. Вопросы можно изложить в письменном виде и оформить в качестве заявления или ходатайства.
Сведения, которые изложит в своем заключении эксперт, а также показания, которые он сообщит суду в качестве специалиста, являются важным доказательством по делу. Поэтому следует уделить особое внимание подготовке вопросов, которые стоит поставить перед экспертом.
По результатам рассмотрения ходатайства о назначении экспертизы суд выносит определение, содержащее вопросы, на которые должны будут ответить эксперты. При этом в своем определении суд может перечислить как вопросы, предложенные сторонами, так и изложить вопросы по своему усмотрению.
В определении суда, помимо вопросов эксперту, должно быть указано на конкретную организацию и эксперта, которым поручается проведение судебной экспертизы. В определении также указывается срок, в течение которого должны быть выполнены экспертные работы, их стоимость.
На время проведения судебной экспертизы производство по делу будет приостановлено, а материалы гражданского дела вместе с определением суда направлены эксперту. Эксперт должен ознакомиться со всеми материалами дела и предложить вариант установления границы земельного участка с указанием координат характерных точек.
По результатам судебной землеустроительной экспертизы составляется отчет (заключение), который содержит ответы эксперта на вопросы, поставленные в определении суда. Эксперт в своем заключении также указывает, почему были сделаны те или иные выводы.
Экспертное заключение оказывает большое влияние на исход судебного межевого спора, поэтому за достоверность своих выводов эксперты предупреждаются об уголовной ответственности.
В том случае, если эксперт не совсем полно ответит на поставленные вопросы или возникнут другие вопросы, суд может назначить дополнительную или новую экспертизу.
Для дачи объяснений относительно подготовленного заключения и сделанных выводов эксперт может быть приглашен в суд.
Несмотря на то, что экспертиза является важным доказательством по делу, по закону суд не связан ее выводами и при вынесении своего решения должен учесть также и другие доказательства, в том числе документы, которые имеются в материалах дела.
Необходимость обращения в суд очень часто возникает у тех владельцев земельных участков, которые долгие годы не появлялись на своих участках, а когда приехали, то обнаружили, что он, оказывается, гораздо меньше по размеру, чем указано в старом свидетельстве.
Приведем один из характерных примеров такого межевого спора.
В начале 1990-х годов многие, кто желал получить земельный участок в Подмосковье, могли обратиться на свое предприятие с заявлением и получали свидетельство о праве собственности на 6 соток. По крайней мере, именно такой размер земельного участка значился в документах на землю, а сколько было в действительности, тогда никто не задумывался.
Долгие годы участок не обрабатывался, а теперь, когда цены на землю выросли по сравнению с 90-ми годами прошлого века в разы, владелец со своим свидетельством на землю приехал на свой участок и, вызвав геодезистов, обнаружил, что от 6-ти соток осталось чуть больше 5-ти. Исчезла целая сотка, что по подмосковным ценам — немалый капитал. После этого владелец земельного участка обратился в суд, указав в своем иске в качестве ответчиков всех своих соседей, предположив, что его сотка была захвачена именно ими. Но соседям удалось подтвердить, что их земельные участки не увеличились за счет соседа, кроме этого, они пользовались постоянно своими участками, платили земельный налог.
Дело в том, что в тот период, когда часть земельных участков выделялась, государственные органы старались закрепить права за как можно большим числом землепользователей в самые короткие сроки. При этом ни межевания, ни территориального землеустройства не проводилось. Все документы на земельные участки выдавались без установления их границ, а также без определения их точных размеров.
Теперь, при помощи межевания, можно установить точные координаты границ земельного участка, определить его размер.
Герой нашей истории не смог доказать в суде, что ему выделялся земельный участок площадью, равной именно 6-ти соткам, так как никаких измерений при его выделении не производилось.
Учитывая, что межевание в настоящее время проводится по желанию, лучше провести данную процедуру, чтобы в будущем не возникло неприятных ситуаций и судебных споров. Сэкономив сейчас на межевании, можно потом поплатиться значительными расходами в ходе судебного спора, ведь по земельному делу чаще всего назначается землеустроительная экспертиза, стоимость которой превышает процедуру межевания в разы.
Допускать или нет возникновения неопределенности относительно площади и границы своего земельного участка — решать для себя должен каждый собственник участка самостоятельно. По нашему мнению, проведение межевания и установление границ земельного участка, без сомнения, помогло бы избежать большой части межевых споров, которые рассматриваются в суде.
Процесс межевания
Межевание земель включает:
— подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;
— полное обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) — опорных межевых знаков (ОМЗ);
— полевое обследование границ размежевываемого земельного участка оценкой состояния межевых знаков;
— составление технического проекта (задания) межевания земель;
— уведомление собственников, владельцев и пользователей размежевываемых земельных участков о производстве межевых работ;
— согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежевываемых земельных участков;
— сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;
— определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;
— определение площади земельного участка;
— составление чертежа границ земельного участка;
— контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;
— государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;
— формирование межевого дела;
— сдачу материалов в архив.
Результатом проведения геодезических работ является подготовка кадастровым инженером межевого плана, который направляется им в орган кадастрового учета в форме электронных документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью.
С целью проведения межевания заключается договор, который содержит основные условия: адрес местонахождения земельного участка, перечень кадастровых работ, которые проводит данная организация, сроки и стоимость работ.
При проведении кадастровых работ в отношении земельного участка кадастровые инженеры должны руководствоваться в своей работе следующими документами:
— Земельный кодекс РФ;
— Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости»;
— Федеральный закон «О землеустройстве»;
— Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утверждены Росземкадастром 17 февраля 2003 г.);
— Инструкция по межеванию земель (утверждена Роскомземом 8 апреля 1996 г.);
— Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».
Жмурко С. Межевые войны. Экономия на межевании — верный путь к судебным тратам // Юрист спешит на помощь. 2014. № 8. С. 57 — 61.

Posted in Наши риелторские услуги.