Право собственности на жилое помещение как объект ипотеки жилого помещения

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
КАК ОБЪЕКТ ИПОТЕКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Е.Ю. РУДЕНКО
Е.Ю. Руденко, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права ЧОУ ВПО «Институт международного права, экономики, гуманитарных наук и управления им. К.В. Россинского», ведущий юрисконсульт ЗАО «Красная площадь» (г. Краснодар).
В статье рассматривается вопрос об объекте ипотеки жилого помещения. Автор анализирует соотношение понятий «объект» и «предмет» ипотеки жилых помещений и приходит к выводу о самостоятельности проявления этих двух понятий.
Ключевые слова: объект гражданского правоотношения; ипотека; объект ипотеки жилых помещений.
The right of ownership for housing as an object of housing mortgage
The article considers the problem of the object of housing mortgage. The author analyzes the correlation of «object» and «subject» notions of housing mortgage and suggests the conclusion on the independence manifestations of these two concepts.
Key words: subject of civil legal relations; mortgage; the object of mortgage accommodations.
Как разновидность залоговых отношений ипотечное отношение, возникающее по поводу жилых помещений, урегулированное нормами гражданского права, является гражданским правоотношением. Традиционно в теории права и в науке гражданского права в качестве элемента правоотношения называют его объект. Законодатель, регламентируя общественные отношения, часто использует понятие «предмет». Например, в ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации заложенное имущество прямо называется предметом залога. В ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) содержится перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки.
———————————
Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 21.12.2013) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 21.12.2013) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. № 29. Ст. 3400.
Таким образом, мы имеем два понятия: «объект» и «предмет». Причем первый употребляется в основном в науке, а второй — в законодательстве. В связи с этим закономерно возникает вопрос: синонимичны ли понятия «предмет» и «объект» гражданского правоотношения. В случае отрицательного ответа на данный вопрос, вынуждены задать следующий: в чем разница между «объектом» и «предметом» правоотношения? Не вдаваясь в подробные теоретические исследования данного вопроса применительно к правоотношению в целом, поскольку это не является предметом настоящего исследования, позволим себе остановиться на использовании данных понятий применительно к ипотечным правоотношениям, возникающим по поводу жилых помещений.
Как указывает В.С. Белых, «правоотношение представляет собой индивидуализированную правовую связь, структурно состоящую из соответствующих субъективных прав и юридических обязанностей, возникающую между ее участниками по поводу конкретного объекта — материального и духовного блага» .
———————————
Белых В.С. Правоотношения, возникающие в сфере банковской деятельности // Банковское право. 2012. № 3. С. 42 — 48.
По мнению Н.И. Матузова и А.В. Малько, «объектом правового отношения выступает то, …ради чего возникает само правоотношение. Субъективное право открывает перед его обладателем возможность чем-то владеть, пользоваться, распоряжаться, вести себя определенным образом, претендовать на действия других» . Далее авторы называют виды правоотношений: материальные блага (в том числе вещи); нематериальные личные блага; поведение, действия субъектов, разного рода услуги и их результаты; продукты духовного творчества . Используя данную классификацию объектов применительно к ипотеке жилых помещений, складывается впечатление, что объект и предмет ипотеки жилых помещений — синонимичные понятия.
———————————
Матузов Н.И., Малько А.В. Теория государства и права. М.: Юристъ, 2004.
Там же.
Однако, исходя из смысла ипотечного правоотношения, не можем с этим согласиться. Согласно Словарю русского языка С.И. Ожегова, благо — «то, что дает достаток, благополучие, удовлетворяет потребности» .
———————————
Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азъ, 1992. URL: ozhegov.org/words/1772.shtml (дата обращения: 26.02.2014).
В случае ипотеки жилых помещений объектом ипотеки, а именно тем материальным благом, ради чего возникает и существует данное правоотношение, по нашему мнению, является не само по себе жилое помещение, а именно право собственности на него. Именно угроза лишиться блага, ценности в виде права собственности на жилое помещение есть тот действенный рычаг, с помощью которого залогодержатель может реально воздействовать на залогодателя. Само жилое помещение также, несомненно, является благом, поскольку имеет определенную экономическую стоимость, но что есть экономическая стоимость без возможности эту стоимость получить, реализовав жилое помещение. Ведь не случайно законодатель в ч. 1 ст. 74 Закона об ипотеке подчеркивает, что правила гл. 13 «Особенности ипотеки жилых домов и квартир» Закона об ипотеке применяются к ипотеке жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Если бы факт обладания жилым помещением на праве собственности не был принципиален в ипотечных правоотношениях, законодатель вряд ли акцентировал бы на этом внимание правоприменителей.
Кроме того, в ст. 41 Закона об ипотеке указаны последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества. Не вдаваясь в подробности, обратим лишь внимание на то, что в случае прекращения права собственности на предмет ипотеки (под которым мы понимаем жилое помещение) либо в случае конфискации предмета ипотеки у залогодателя ипотека в первом случае распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения, а во втором — ипотека сохраняет силу и залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на конфискованное имущество. Приведенный пример ярко иллюстрирует тот факт, что при ипотеке важен не сам предмет (в нашем случае — жилое помещение), а важно право собственности на него, так как именно последнее имеет решающее значение для выбора жилого помещения в качестве предмета, с помощью которого будет обеспечено исполнение обязательства по основному договору.
В связи с этим полагаем, что нельзя согласиться с мнением В.А. Мочаловой о том, что право собственности на заложенное имущество не может рассматриваться в качестве объекта права залога .
———————————
Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие. М.: Юстицинформ, 2013.
Настаивая на том, что объектом ипотеки жилых помещений является право собственности на жилое помещение, не можем обойти вниманием и безоговорочно согласиться с мнением В.М. Ланцова, который указывает, что «ипотека является ничем иным, как отсроченной операцией уступки существующих прав собственности» . Несомненно, рациональное зерно в утверждении автора имеется, так как в ч. 2 ст. 58 Закона об ипотеке закреплено право залогодержателя по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Однако эта ситуация возможна только в случае, если публичные торги по реализации заложенного имущества будут признаны несостоявшимися. Кроме того, право собственности на заложенное имущество вообще может сохраниться за залогодателем в случае, если основное обязательство, в обеспечение исполнения которого заключается договор об ипотеке жилого помещения, будет исполнено. Ипотечное правоотношение в этом случае будет прекращено.
———————————
Ланцов В.М. Ипотека — прогресс или экономическое оружие? (практический анализ российского опыта) Казань: Казан. гос. архит.-строит. акад., 1996.
Таким образом, полагаем, что объектом ипотеки жилых помещений является право собственности на жилое помещение, а предметом — само жилое помещение, право собственности на которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Руденко Е.Ю. Право собственности на жилое помещение как объект ипотеки жилого помещения // Власть закона. 2014. № 2. С. 108 — 111.

Posted in Наши риелторские услуги.