Как не остаться без крыши над головой. Почему многоквартирный дом, построенный на дачном участке, может быть признан самовольной постройкой и снесен по решению суда

КАК НЕ ОСТАТЬСЯ БЕЗ КРЫШИ НАД ГОЛОВОЙ. ПОЧЕМУ МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ, ПОСТРОЕННЫЙ НА ДАЧНОМ УЧАСТКЕ, МОЖЕТ БЫТЬ ПРИЗНАН САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ И СНЕСЕН ПО РЕШЕНИЮ СУДА
С. ЖМУРКО
Светлана Жмурко, адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы, консультант МОО «Московский союз садоводов».
Жилье в Центральном регионе очень дорогое, поэтому жилищные споры не редкость для судов. Если есть хотя бы минимальный процент отстоять свои метры, то этот процент, без сомнения, используется. Застройщики, которые осуществляют строительство многоквартирных домов, например в ближайшем Подмосковье, как правило, не первый год находятся на строительном рынке, и оснований для недоверия им, казалось бы, нет. Кроме этого, строительство многоквартирного дома согласовывается многими государственными организациями, проект утверждается. Поэтому покупка квартиры в новостройке обычно не влечет каких-либо рисков. Обычно, но не всегда.
Выбор квартиры
Покупка квартиры, учитывая, что это дорогостоящее имущество, всегда связано с определенными рисками и сложностями.
Прежде всего, надо подобрать подходящий вариант. При этом внимание нужно обратить на транспортную доступность, наличие магазинов, детских садов, школ, парков. Если дом, в котором планируется покупка квартиры, подобран, то нужно выяснить, кто является застройщиком.
Очень важно, чтобы фирма-застройщик работала на рынке недвижимости не первый год. Убедитесь в наличии завершенных проектов и почитайте отзывы.
Заключать договор (инвестиционный или предварительный) можно как с самим застройщиком, так и с фирмой-посредником. Во втором случае нужно быть очень внимательным.
Заключаем договор
Посредник может быть даже не один, а несколько, поэтому перед заключением договора желательно убедиться в том, что у фирмы, которая подписывает договор с покупателем, есть на это право. Для проверки надо попросить предоставить все договоры между фирмами, состоящими в цепочке между застройщиком и конечным покупателем.
Даже в том случае, если все договоры будут в наличии и продемонстрированы покупателю, всегда остается опасность того, что одна из фирм может оказаться «однодневкой», либо промежуточные договоры будут по той или иной причине расторгнуты. В этом случае добиваться своего права на квартиру, скорее всего, придется в суде, при этом нельзя гарантировать благоприятный исход дела.
Чтобы свести риски при покупке жилья в новостройке к минимуму, перед заключением договора лучше всего обратиться за помощью к адвокату, который проанализирует все договоры.
Иногда для уменьшения налогооблагаемой базы застройщик указывает в инвестиционном или предварительном договоре меньшую, чем она есть на самом деле, цену квартиры. При этом часть суммы указывается в самом договоре, а оставшаяся часть оформляется иными способами, например, как страховка.
Заключая договор на таких условиях, нужно иметь в виду, что если понадобится этот договор расторгнуть, например, если стройка будет заморожена, то вернуть всю уплаченную сумму будет очень сложно, и для этого придется обращаться в суд.
Условия договора
Договор инвестирования или предварительный договор должен содержать все существенные условия.
В договоре необходимо указать его предмет — квартира, ее площадь, этаж, количество комнат, другие характеристики в соответствии с проектной документацией, адрес месторасположения квартиры, а также срок, в течение которого строительство квартиры планируется завершить.
Следует в договоре предусмотреть и ответственность сторон, в том числе за несвоевременное строительство. При этом договором может быть предусмотрена неустойка, которую будет выплачивать застройщик за задержку сдачи объекта, с указанием суммы неустойки.
Какой дом считается многоквартирным
В Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47) содержится понятие многоквартирного дома.
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
А на чьей земле строится дом?
Строительство каждого многоквартирного дома должно осуществляться на земельном участке, который по своему целевому назначению предназначен для такого строительства и был выделен именно для этих целей.
Прежде чем приступить к строительству многоквартирного дома, застройщик должен оформить свои права на землю. Обычно заключается договор долгосрочной аренды земельного участка, на котором будет возведен многоквартирный дом.
Убедиться в наличии такого договора нужно перед приобретением квартиры, поскольку, если договор по какой-то причине не был заключен, то построенный дом будет самовольной постройкой.
Нужно также убедиться, что срок аренды земельного участка достаточно долгий для того, чтобы дом был полностью построен. Если строительство дома задержится, а срок аренды земельного участка уже к тому времени истечет, то у застройщика могут возникнуть проблемы по вопросу оформления прав на земельный участок, и пока они не будут разрешены, оформить покупателю свою квартиру в собственность будет весьма проблематично.
Вместо дачи — многоквартирный дом. В чем подвох?
Не секрет, что продажа квартир — очень прибыльный бизнес. И приобщиться к этому бизнесу стремятся в последнее время даже те, кто не имеет на это никаких прав, у кого нет для этого возможностей и ресурсов.
Большой объем судебных дел, связанных с незаконным строительством многоквартирных домов, связан с тем, что они были возведены на земельных участках, не предусмотренных для этих целей. Такое происходит, например, если многоквартирный дом был построен на земельном участке, изначально предназначенном для дачного строительства.
Статья 1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» раскрывает понятие дачного земельного участка.
В соответствии с указанной нормой это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Если дом, который был построен на дачном земельном участке, не соответствует определению, данному в указанной статье, и имеет признаки многоквартирного дома, то он может быть признан самовольной постройкой и снесен по решению суда.
Покупать квартиры в таком доме нельзя, насколько бы дешево они ни продавались, поскольку это может привести в начале к потере денег при покупке квартиры, а затем к потере имущества, если суд признает дом самовольной постройкой.
Таких дел в Подмосковье немало, и практически все они заканчиваются сносом.
Судебная практика
Одним из первых под снос решением Мытищинского городского суда Московской области был отправлен дом, возведенный на дачном земельном участке.
Предприимчивый собственник участка размером 15 соток построил на нем жилой дом общей площадью более 4 тыс. кв. м и высотой в 5 этажей. Желающие купить квартиры в этом доме нашлись достаточно быстро, потому что цены по сравнению со среднерыночными были ниже практически в два-три раза. При заключении сделки покупатели получали расписки и соглашения, в соответствии с которыми им передавались не отдельные квартиры, а доля в земельном участке и доме. Право собственности на покупателей при этом не оформлялось.
Таким образом, несколько человек, оплатив существенную для них денежную сумму, стали, по их мнению, сособственниками этого дома.
Далее, после того как деньги собственником дома были уже получены, в суд обратилась местная администрация, по иску которой незаконно возведенный на дачном земельном участке многоквартирный дом подлежал сносу в течение 30 дней после вступления в законную силу решения суда.
Конечно, люди, которые якобы покупали свои квартиры, а точнее, доли в общем имуществе, могут предъявить претензии к человеку, который их им продал, но все время, пока будет идти суд, они останутся без квартиры и без денег.
Из приведенного примера следует, что покупатели квартир совершили большое количество ошибок, которые и привели к печальному итогу.
Во-первых, они не убедились, что назначение земельного участка допускает строительство многоквартирного дома.
Во-вторых, не были проверены правоустанавливающие документы на дом и план БТИ, в противном случае покупатели обратили бы внимание на явные разночтения, например, по документам это трехэтажный дом, а по факту — 5 этажей.
В-третьих, не было выдано разрешение на строительство дома и на ввод его в эксплуатацию.
И, наконец, самая большая ошибка — приобретать в собственность недвижимое имущество, пусть даже в виде доли, но без оформления договора купли-продажи, без регистрации перехода права собственности в Росреестре.
В данном случае все эти «покупатели» были таковыми лишь в своих мечтах и, к сожалению, недолгое время. А право собственности на дом так и принадлежало его единственному владельцу. До тех пор, пока этот дом не снесли.
Если по данному делу все решилось в первой инстанции, а точку поставила Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, оставив это решение в силе, то по другому делу справедливость была восстановлена только Верховным Судом РФ.
Дело было в дачном кооперативе. Очень быстро на одном участке вырос трехэтажный дом такого размера, что места на участке хватило только для него и для отмостки. Дренажа сделано не было, поэтому вся вода с этого участка доставалась соседям, земельные участки которых превратились в болото. Надо также отметить, что у дома было два выхода.
Спустя какое-то время в местной газете стали появляться объявления о продаже квартир в этом доме, и стало очевидно, что дом при строительстве подразумевался вовсе не как дачный, для одной семьи, а как многоквартирный.
Не теряя времени, соседка забила тревогу, обратившись в суд, в прокуратуру, в местную администрацию и даже к депутату Государственной Думы. Все судебные инстанции без исключения не видели очевидного и принимали позицию ответчика. И только лишь Верховный Суд РФ отменил все ранее вынесенные решения и направил дело на новое рассмотрение. Далее было принято решение о сносе дома.
В отличие от первого примера, здесь квартиры еще не были «проданы», поэтому пострадал только собственник дома. Но не сомневаемся, что и собственник без труда нашел бы покупателей, снизив цену покупки.
Поэтому надо быть в несколько раз внимательнее, если цена на недвижимость, которую Вы рассматриваете в качестве покупки, ниже рыночной. Как правило, это проблемное жилье.
И в первом, и во втором случае суд принял решение о сносе, придя к выводу о том, что постройка является самовольной.
Что же такое самовольная постройка?
Самовольная постройка
Согласно п. 1 — 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
В соответствии с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики за первый квартал 2006 года (утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 07.06.2006 и от 14.06.2006), самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав. Следовательно, указанная постройка не включается в состав жилищного фонда и не имеет статуса жилого помещения.
В ст. 222 ГК РФ указано, что самовольным является строение, которое было возведено без получения необходимых разрешений.
Жилой дом должен возводиться после получения необходимых разрешений и предварительной разработки проектной документации. При этом получение разрешения на строительство предусмотрено ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом.
Получение разрешения на строительство дома не требовалось бы, если бы при строительстве дома был соблюден вид разрешенного использования земельного участка и на дачном земельном участке не возводился дом с явными признаками многоквартирного.
Таким образом, если возведенное строение подпадает под признаки самовольной постройки, то оно может быть снесено. При этом следует отметить, что самовольный снос строения невозможен, и для признания его самовольным и подлежащим сносу требуется решение суда.
Из изложенного можно сделать вывод, что для уменьшения рисков при покупке квартиры в новостройке нужно изучить большое количество документов, собрать информацию о фирме-застройщике, о репутации этой фирмы, правильно заключить договор, указав в нем основные условия сделки и ответственность сторон.
Переход права собственности по договору, если это купля-продажа, подлежит обязательной регистрации.
Если самостоятельно проверить все документы и участь все нюансы будет сложно, без сомнения, надо обращаться за помощью к адвокату.
Совет напоследок
Среди тех рисков, которые можно застраховать, есть риск потери титула. Это значит, что можно обратиться в страховую организацию и заключить с ней договор, и в случае, если право собственности на квартиру по какой-то причине будет утеряно, то страховая организация обязана компенсировать потерянные денежные средства. И уже потом, в регрессном порядке, взыскивать эти денежные средства будет страховая организация с виновной стороны.
Главное — правильно выбрать надежную страховую организацию, чтобы не пришлось потом долгое время требовать выплаты страхового вознаграждения. В том числе при помощи суда. Но это уже совсем другая история.
Жмурко С. Как не остаться без крыши над головой. Почему многоквартирный дом, построенный на дачном участке, может быть признан самовольной постройкой и снесен по решению суда // Юрист спешит на помощь. 2014. № 7. С. 60 — 63.

Posted in Наши риелторские услуги.