Должно ли данное соглашение быть нотариально удостоверено, учитывая, что предметом соглашения об отступном является недвижимое имущество, однако в самом соглашении требование о нотариальном удостоверении не содержится?

Вопрос: Между организациями заключен договор строительного подряда. Подрядчик выполнил работы. Стороны желают прекратить обязательство заказчика по данному договору предоставлением отступного — передачей принадлежащего заказчику нежилого помещения в собственность подрядчику по письменному соглашению. Должно ли данное соглашение быть нотариально удостоверено, учитывая, что предметом соглашения об отступном является недвижимое имущество, однако в самом соглашении требование о нотариальном удостоверении не содержится?
Ответ: Если стороны желают прекратить обязательство заказчика оплатить работы по договору строительного подряда предоставлением отступного (передачей принадлежащего заказчику нежилого помещения в собственность подрядчику) по письменному соглашению, то нотариально удостоверить данное соглашение не требуется.
Обоснование: В соответствии со ст. 409 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
Согласно п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе;
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Пунктом 2 ст. 131 ГК РФ установлено, что в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.
Как заключил Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.09.2007 № 7134/07, соглашение об отступном не изменяет и не расторгает договора, а является способом прекращения обязательства. Законом не установлено требования о нотариальном удостоверении сделки отступного или других специальных требований к ее форме.
Представляется, что данная правовая позиция применима в отношении любого соглашения об отступном, вне зависимости от его предмета, в частности, если соглашение об отступном предполагает передачу недвижимого имущества.
Так, в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2014 № 08АП-5543/2014 суд указал, что ст. 409 ГК РФ не содержит дополнительного условия о нотариальном удостоверении соглашения об отступном даже в том случае, когда предметом этого соглашения является недвижимое имущество. Обязательность письменной формы как условия законности отчуждения объекта недвижимости в данном случае заявителем соблюдена.
Е.В.Соснов
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
08.11.2014

Posted in Наши риелторские услуги.