Можно ли в рассматриваемой ситуации такой объект недвижимости признать самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК РФ?

Вопрос: Организация осуществила строительство объекта недвижимого имущества с другими характеристиками, нежели указанные в разрешении на строительство (объект индивидуального жилищного строительства). В результате появился новый объект недвижимости, который не требует получения разрешения на строительство и разрешения на ввод его в эксплуатацию в связи со своими характеристиками.
Можно ли в рассматриваемой ситуации такой объект недвижимости признать самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК РФ?
Ответ: В ситуации, когда организация осуществила строительство объекта недвижимого имущества с другими характеристиками, нежели указанные в разрешении на строительство, в результате чего появился новый объект недвижимости, который не требует получения разрешения на строительство и разрешения на ввод его в эксплуатацию в связи со своими характеристиками, объект недвижимости на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ нельзя признать самовольной постройкой, что подтверждается сложившейся судебной практикой.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
На основании ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2015 г. не требуется получения разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представления данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации объект индивидуального жилищного строительства нельзя признать самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ.
В обоснование данной позиции приведем примеры из судебной практики.
Так, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.07.2014 № А19-12783/2013 указывается, что объект недвижимого имущества, на возведение которого действующим законодательством не установлено требований о получении разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не подпадает под понятие самовольной постройки.
Также в Апелляционном определении Смоленского областного суда от 23.10.2013 № 33-4369 разъясняется, что объект недвижимого имущества, на возведение которого действующим законодательством не установлено требований о получении разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не подпадает под понятие самовольной постройки, следовательно, отсутствуют основания для применения к спорным правоотношениям норм ст. 222 ГК РФ по указанным основаниям.
(Также см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 18.03.2014 № 33-1569/14; Постановление Президиума Ставропольского краевого суда от 23.01.2014 № 44г-242/13.)
Таким образом, из анализа вышеприведенных норм и позиции судов следует, что в рассматриваемой ситуации объект недвижимости на основании ст. 222 ГК РФ нельзя признать самовольной постройкой.
Е.В.Соснов
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
13.10.2014

Posted in Наши риелторские услуги.