Надо ли продавцу недвижимости на дату получения платежа выставлять счет-фактуру в порядке, установленном п. 5.1 ст. 169 НК РФ?

Вопрос: По договору купли-продажи недвижимости оплата ее договорной стоимости перечисляется покупателем после фактической приемки приобретаемого объекта (после подписания сторонами соответствующего акта приемки-передачи, на основании которого к покупателю переходит право владения и пользования объектом). Одновременно с оплатой производится передача документов по сделке на государственную регистрацию перехода права собственности. С учетом нормы п. 3 ст. 167 НК РФ является ли в целях гл. 21 НК РФ сумма, уплаченная продавцу недвижимости до государственной регистрации права собственности организации-покупателя на эту приобретаемую недвижимость, предоплатой? То есть надо ли продавцу недвижимости на дату получения платежа выставлять счет-фактуру в порядке, установленном п. 5.1 ст. 169 НК РФ?
Ответ: Для целей исчисления НДС сумма, уплаченная продавцу недвижимости до государственной регистрации права собственности организации-покупателя на эту приобретаемую недвижимость, является предоплатой (п. 3 ст. 167 Налогового кодекса РФ). На дату ее получения продавцу недвижимости нужно выставить счет-фактуру в порядке, установленном п. 5.1 ст. 169 НК РФ. Такой порядок действует до 01.07.2014.
Начиная с 01.07.2014, если оплата договорной стоимости недвижимости произведена после подписания сторонами сделки акта приемки-передачи приобретаемого объекта, авансовый счет-фактуру (п. 5.1 ст. 169 НК РФ) на дату получения платежа выставлять не нужно. В течение пяти дней с даты, указанной в передаточном акте, продавцу недвижимости необходимо выставить отгрузочный счет-фактуру в порядке, установленном п. 5 ст. 169 НК РФ.
Обоснование: В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
При продаже объекта недвижимости, находящегося на территории РФ, возникает объект налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы, если иное не предусмотрено данной статьей НК РФ, является наиболее ранняя из дат: день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг, имущественных прав) или день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав).
Пунктом 3 ст. 167 НК РФ (в редакции, действующей до 01.07.2014) установлено, что, в случаях если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях гл. 21 НК РФ приравнивается к его отгрузке. Датой отгрузки такого товара признается дата передачи права собственности, указанная в документе, подтверждающем передачу права собственности (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 № 15726/10, Письма Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, от 11.05.2006 N 03-04-11/88, ФНС России от 28.02.2006 № ММ-6-03/202@ (п. 1)).
Таким образом, до 01.07.2014 при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат: дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности, или день его оплаты (частичной оплаты). При этом в случае если моментом определения налоговой базы является день оплаты, в том числе частичной оплаты, то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы (п. 14 ст. 167 НК РФ, Письмо Минфина России № 03-03-06/1/78).
При реализации товаров, а также при получении сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров соответствующие счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней считая со дня отгрузки товара или со дня получения сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров. Поэтому при реализации объекта недвижимости счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней считая со дня получения предварительной оплаты, а также не позднее пяти календарных дней считая со дня передачи права собственности (п. 3 ст. 168 НК РФ, Письмо Минфина России № 03-03-06/1/78).
Применительно к рассматриваемой ситуации до 01.07.2014 это означает следующее. Недвижимость оплачена в порядке предоплаты, то есть до отгрузки (даты передачи права собственности). Поэтому продавцу недвижимости нужно:
— на дату получения предоплаты исчислить НДС со всей суммы предоплаты, оформить счет-фактуру на предоплату, один экземпляр которого передать покупателю, а второй — зарегистрировать в ч. 1 журнала учета счетов-фактур и книге продаж за квартал, в котором получена предоплата (абз. 2 п. 1 ст. 154, п. 4 ст. 164, пп. 2 п. 1 ст. 167, абз. 2 п. 1, абз. 1 п. 3 ст. 168, п. 5.1 ст. 169 НК РФ, п. п. 3, 7 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость, п. п. 3, 8, 17 Правил ведения книги продаж, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
— на дату отгрузки (дату регистрации передачи права собственности в Росреестре) начислить НДС с отгрузки, оформить счет-фактуру на отгрузку, один экземпляр которого передать покупателю, а второй — зарегистрировать в ч. 1 журнала учета счетов-фактур и книге продаж за квартал отгрузки, а также принять к вычету НДС, исчисленный при получении предоплаты, зарегистрировав счет-фактуру на предоплату в книге покупок за квартал отгрузки (пп. 1 п. 1, п. п. 3, 14 ст. 167, п. 3 ст. 168, п. 5 ст. 169 НК РФ, п. п. 3, 7 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур, п. 3 Правил ведения книги продаж, п. 22 Правил ведения книги покупок, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 1137).
Пунктом 3 ст. 1 Федерального закона от 20.04.2014 № 81-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 81-ФЗ) изменен момент определения налоговой базы при реализации недвижимости. Так, с 01.07.2014 согласно п. 16 ст. 167 НК РФ при реализации недвижимого имущества моментом определения налоговой базы признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (пп. «б» п. 3 ст. 1 Закона № 81-ФЗ). То есть с указанной даты не надо будет ждать государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а сразу выписывать счета-фактуры на отгрузку в течение пяти дней с даты, указанной в передаточном акте.
Применительно к рассматриваемой ситуации начиная с 01.07.2014, если оплата договорной стоимости недвижимости произведена после подписания сторонами сделки акта приемки-передачи приобретаемого объекта и до государственной регистрации права собственности, авансовый счет-фактуру (п. 5.1 ст. 169 НК РФ) на дату получения платежа выставлять не нужно. В течение пяти дней с даты, указанной в передаточном акте, продавцу недвижимости необходимо выставить отгрузочный счет-фактуру в порядке, установленном п. 5 ст. 169 НК РФ.
Е.В.Орлова
ООО «ПАРТИ»
04.06.2014

Posted in Наши риелторские услуги.