Недвижимость: трансформация из социальной категории в правовую

В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в определении имущественного положения граждан и юридических лиц значительно выросла. Длительное исключение из гражданского оборота не только жилья, но и недвижимого имущества преимущественно хозяйственного назначения — земли, промышленных и торговых объектов сделало ненужными и заведомо схоластичными научные разработки по соответствующим проблемам. Однако после стремительных изменений в законодательстве начала 90-х годов, при одновременном введении в оборот целой группы недвижимых объектов, зачастую разнородных как по своей физической природе, так и по экономическому назначению, стала очевидной не только необходимость в подробной нормативной регламентации, но и потребность в развернутом фундаментальном научном осмыслении этих объектов и, главное, в цивилизованном применении права. Традиционно недвижимость относится к числу цивилистических объектов, регламентируемых наиболее тщательно как в части определения ее правового статуса, так и порядка перехода прав на нее (в том числе при отчуждении). Специфический правовой режим этого объекта обусловлен прежде всего его первичным характером по отношению к другим видам имущества, его ролью в качестве пространственно-операционного базиса для экономических отношений: «Эффективное функционирование большинства институтов рыночной экономики невозможно без участия тех или иных элементов рынка недвижимости» . По этой причине законодатель всегда стремился либо урегулировать отношения в этой сфере наиболее подробно, либо изымал недвижимые объекты из обычного хозяйственного оборота (целиком или только некоторые из них). Определенное значение для выделения недвижимости в самостоятельную группу недвижимых объектов имеет и большой срок их амортизации, а также значительная рыночная стоимость, которая не снижается с течением времени.
———————————
Копылова В.В. Рынок недвижимости и оценка недвижимости. Иркутск: ИГЭА, 1999. С. 7.
Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995. С. 3.
Необходимо выяснить, что же все-таки представляет собой юридическое наполнение этого термина. Именно юридическое. Неоднократно отмечалось, что главная сложность для исследователей — комплексный характер этого явления: наряду с экономической, технической, экологической, социальной составляющими юридическая «оболочка» выглядит несколько размыто и фрагментарно. Этому немало поспособствовал и сам законодатель, включив в перечень объектов, прямо относимых им к недвижимым, воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты, имущественные комплексы, т.е. объекты, по своей естественной природе далеко не всегда соответствующие главному критерию отнесения имущества к недвижимому — устойчивой связи его с землей. Недвижимость постепенно, исподволь становится родовым обозначением целой группы объектов, которые имеют только один общий признак: необходимость их обязательной государственной регистрации по тем или иным причинам. По нашему мнению, налицо очевидная небрежность законодателя или проявление срочной необходимости в правовом регулировании соответствующих отношений до того, как появится возможность определить их правовой статус в отдельных документах уже в рабочем, а не авральном режиме. На это обстоятельство исследователю стоило бы обратить свое внимание, но не более того, если бы эклектичность, фрагментарность предмета не мешала действительно серьезному, глубокому анализу природы недвижимых объектов «по природе». По нашему мнению, сколько-нибудь основательное исследование существа правового явления предполагает не только анализ его юридической составляющей, но рассмотрение тех социальных характеристик, которые это явление сопровождают. Необходимость в изучении социальных аспектов вызвана тем обстоятельством, что они или уже повлияли на юридические характеристики, или создают предпосылки для проявления новых. Применительно к недвижимости перечень неюридических характеристик потенциально может быть намного более значительным, нежели те признаки, что получили юридическое закрепление. Поэтому думается, что исследование данной проблемы должно быть комплексным и не ограничиваться только позитивным правом.
Последнее далеко не всегда можно признать логически стройным и непротиворечивым, это может быть отнесено особенно к современному российскому законодательству. Обращает на себя внимание тот факт, что как современный законодатель, так и, вслед за ним, авторы некоторых научных работ некорректно используют ряд терминов. Так, применительно к недвижимому имуществу зачастую используется термин «недвижимая вещь» вместо термина «недвижимое имущество». В первом случае термин обозначает только ограниченный в пространстве объект материального характера, во втором термин более широкий по смыслу: имущество понимается как совокупность материальных объектов, обозначает юридическую принадлежность объекта (т.е. в этом случае более отчетливо проявляет себя содержание прав и субъектный состав правообладателей). Очевидно, что чаще всего при делении (классификации) вещей на движимые и недвижимые в качестве основополагающего используется критерий, по природе своей больше относящийся к области технической. Признание его правового значения, конечно, обусловлено тем, что он включен в нормативное определение недвижимости. Однако для права как материи социальной значительно важнее способность недвижимости как материального объекта принадлежать лицу, входить в состав его имущества. Поэтому представляется, что правовой статус объектов недвижимости должен конструироваться с учетом и традиционной классификации вещей, и специфики принадлежности данных объектов и их включения в гражданский оборот (например, ст. 131, п. 3 ст. 339, п. 2 ст. 558, ст. 584 и др. ГК РФ).
Изначально термин «недвижимость» в законодательных памятниках не фигурирует: древний законодатель сначала оперирует терминами «земля», «строения» и другими, не абстрагируясь от их физической сущности. Необходимость в абстрактной регламентации появляется с развитием хозяйственного оборота и появлением так называемых «иных» вещных прав на эти объекты, а также в случае возникновения коллизии между правами на землю и правами на объекты, расположенные на ней (например, при строительстве здания на чужой земле). Определенную роль в формировании правовых институтов, так или иначе связанных с недвижимостью (прежде всего земельной), сыграла средневековая система земельных держаний. Именно ей обязаны своим появлением классическая триада правомочий собственника и многие из современных вещных прав. Как ни парадоксально это звучит, но детализированность правовой регламентации оборота недвижимого имущества сама по себе еще не является показателем экономической свободы общества и уровня его правовой культуры. Зачастую она лишь отражает запутанные отношения не частноправового, а, скорее, публичного характера. Появление максимально абстрагированных правовых понятий (будь то недвижимость, владение или что-то иное) — результат длительной эволюции группы взаимосвязанных между собой по содержанию и стабильных в части использования правовых институтов, свидетельствует лишь об унификации явлений, придании им свойства всеобщности.
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Монография К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. С. 119.
Эволюция недвижимости как стабильной категории, под которой подразумевается группа объектов, обладающих однородными признаками, по нашему мнению, может быть рассмотрена в следующем виде. Появившись как образная словесная категория, недвижимость постепенно оформляется в виде категории юридической, абстрагирующейся от своего буквального, физического смысла, т.е. приобретает черты правового режима (в теории права под правовым режимом принято понимать «социальный режим некоторого объекта, закрепленный правовыми нормами и обеспеченный совокупностью юридических средств» ; под социальным режимом, в свою очередь, понимают «относительно устойчивую взаимосвязь социального объекта с другими социальными объектами, обеспечивающую достижение некоторых целей» ).
———————————
Теория государства и права: Учебник / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Юридическая литература, 1987. С. 345.
Термин «режим» в его общепринятом понимании означает «распорядок дел, действий, условия деятельности, работы, существования чего-нибудь» (Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: АЗЪ, 1993. С. 696). Последнее свидетельствует, по нашему мнению, что по своей глубинной сути режим представляет собой нечто внешнее к тому или иному явлению, а чаще — совокупности явлений, что конструирует входящие в нее части в единое целое. Следовательно, недвижимость как правовой режим определенных объектов, изначально обусловленный объективными причинами, на более позднем этапе своего существования становится самостоятельным явлением.
В качестве специфичного правового режима недвижимость была закреплена и в действующем российском законодательстве. Неслучайно основной после Гражданского кодекса РФ документ в рассматриваемой сфере — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этот факт подтверждается и тем очевидным обстоятельством, что среди других недвижимых объектов законодатель называет некоторые транспортные средства, космические объекты и т.д.
В связи с этим вызывает сложности толкование норм некоторых подзаконных актов, принятых во исполнение ГК РФ и вышеназванного Федерального закона. Так, Постановлением Правительства РФ от 21.02.1998 № 237 «Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» было установлено, что «до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав централизуемая доля средств за регистрацию перечисляется: органами технической инвентаризации и жилищными органами — на счет Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике; на счет Государственного комитета РФ по земельным ресурсам — органами по земельным ресурсам и землеустройству; органами по управлению государственным и муниципальным имуществом — на счет Министерства государственного имущества РФ» (п. 2) . Из этого документа представляется не вполне ясным, какую именно регистрацию (прав, сделок, или все-таки регистрацию самих объектов) на том отрезке времени, в 1997 — 1998 годах, имел в виду законодатель. В данном случае рассматриваемой норме можно дать два толкования. Первое: органы БТИ, земельные комитеты и т.д. в промежутке между вступлением в силу Закона о государственной регистрации и созданием в соответствующем субъекте Федерации Департамента по государственной регистрации осуществляли вместо него полномочия по регистрации (каким образом в таком случае эта норма влияет на толкование других положений Закона, будет рассмотрено далее). Второе: законодатель на момент принятия Закона еще не вполне разграничивал регистрацию прав на недвижимые объекты и сами эти объекты. Последнее может свидетельствовать, что в российском законодательстве недвижимость еще только приобретает черты именно правового режима и принцип единообразия ее нормативного закрепления соблюдается не всегда последовательно.
———————————
СПС «КонсультантПлюс». Постановление действовало с момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вплоть до создания в регионах учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За этот период были совершены тысячи сделок с недвижимым имуществом. Такие сделки и по сей день нередко становятся причиной судебных споров как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах.
Существует также мнение, что понимание недвижимости лишь в качестве особой правовой конструкции не охватывает всего многообразия ее проявлений в действительности, поскольку в этом случае «недвижимостью признается лишь имущество, на которое установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация» . Анализируя это суждение, можно выделить в нем два момента: во-первых, автор критикует возникший к настоящему времени некоторый «перекос» в оценке недвижимости исключительно как правового института (последний, впрочем, во многом обусловлен законодательной дефиницией); во-вторых, дана негативная оценка формалистического подхода к возникновению прав на недвижимое имущество («недвижимостью признается лишь то, что зарегистрировано в Государственном реестре» и т.д.) .
———————————
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 271 — 297.
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 15 — 17.
Можно отметить: действительно, недвижимость как явление правового плана изначально зависима от своей материальной природы, и нельзя не согласиться с автором, когда он говорит об имевшем место в 1922 году упразднении деления имущества на движимое и недвижимое: «Думается, с равным успехом можно было отменить деление суток на день и ночь. Подразделение вещей на движимые и недвижимые основано на естественных свойствах объектов гражданских прав» .
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).
Там же. С. 18.
В отношении вышеизложенного можно отметить следующее. Нормативистски-абсолютизированная оценка недвижимости разрывает связь с ее фактическим содержанием и приближает ее к категории юридических фикций, что допустимо как исключение и лишь в отношении явлений, которые либо объективно не могут быть установлены, либо не играют ключевой роли в законодательстве и касаются ограниченной сферы правоотношений. Сугубо теоретически можно предположить возможное обособление недвижимости как правового института, предельно абстрагированного от своей материальной основы (не только от связи с землей, но и от других основополагающих критериев), но на практике его возникновение в ближайшее время маловероятно (по крайней мере при существующих темпах распространения технологий). Что же касается получившего распространение подхода, в соответствии с которым признание имущества недвижимым жестко связывается с его государственной регистрацией, то он автоматически исключает из правовой сферы многочисленные недостроенные здания, самовольные постройки и иные объекты, права на которые по тем или иным причинам не прошли государственную регистрацию (в том числе в силу прямого указания Закона). Законодатель ясно и точно разрешил этот вопрос в ст. 219 ГК РФ, уместно будет привести ее здесь полностью: «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации». Таким образом, презюмируется факт существования недвижимого имущества и до момента его официальной регистрации: регистрации подлежит уже имеющееся имущество, регистрация не создает его, а лишь служит возникновению на него права собственности .
———————————
Статья 222 ГК РФ указывает, в частности, что «самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество (выделено авт.), созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом…».
Как отмечает Е.Ю. Петров, «если недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то алогично и противоречиво одновременно утверждать, что недвижимость возникает с момента государственной регистрации. Объективное явление предваряет появление юридической категории… При строительстве нового дома материалы уже специфицированы в новую вещь» (Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки: Межвузовский сб. научных трудов. Вып. 2. М.: Статут; Екатеринбург: Институт частного права, 2002. С. 183 — 202).
Показательно также, что ГК РФ в п. 1 ст. 130 относит к недвижимым вещам «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». И только в отношении нетрадиционных объектов недвижимости в качестве ключевого критерия для отнесения к недвижимым указана государственная регистрация («подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты»). То обстоятельство, что законодатель не абсолютизирует действия по государственной регистрации, подтверждается дальнейшей формулировкой: «Законом к недвижимым может быть отнесено и другое имущество». Иначе говоря, отнесение имущества к недвижимому — прерогатива законодателя, а для объектов, физически не относящихся к недвижимым, для признания их таковыми в юридическом смысле требуется два юридических факта: прямое указание об этом закона и обязательность их последующей регистрации. Однако и в отношении этих объектов государственная регистрация как таковая не носит абсолютизирующего характера, законодатель говорит «подлежащие государственной регистрации», а не «зарегистрированные».
Необходимо уточнить также соотношение в законодательстве терминов «недвижимость» и «земля». ГК РФ в ст. 130 и Закон о регистрации относят к недвижимости земельные участки и все, что с ними связано, понимая под недвижимостью не только строения, насаждения и прочее, но и саму землю, что вполне оправданно и соответствует традиционному подходу. Однако в ГК РФ (ст. ст. 263, 264, 269, 271, 272, 274, 275, 277) эти понятия используются не всегда последовательно: Кодекс оперирует термином «недвижимость», «недвижимое имущество» для обозначения зданий, сооружений, многолетних насаждений, т.е. ряда недвижимых объектов, кроме земельных участков. Думается, совпадение словесного обозначения двух несхожих явлений обусловлено невозможностью подобрать другой термин, который бы адекватно обозначал объекты, связанные с землей. Суммируя вышеизложенное, можно заключить, что к настоящему времени недвижимость приобрела черты специфического правового режима, пусть не всегда совершенного; однако факт его существования сейчас вряд ли кто-то станет оспаривать. Из средства для разрешения противоречий между интересами различных субъектов правовой режим недвижимого имущества трансформировался в механизм многофункционального назначения: предупреждающий такие столкновения в будущем, регламентирующий желательное для законодателя развитие правоотношений в настоящее время и сглаживающий противоречия, уже имеющиеся к моменту появления соответствующих норм.
При этом приходится признать, что на сегодняшний день исследуемая сфера освоена правом не в той степени, в какой это требуется по условиям гражданского оборота. Речь, конечно, не о количестве нормативных актов, а об их адекватности потребностям общества. Научная же исследованность данной тематики также не может быть признана достаточной. Очевидно, что научный процесс объективно не может в кратчайшие сроки изучить глубинные, сущностные проявления правовой природы недвижимости. Данная работа тоже не преследует этой цели. Наша задача намного скромнее: обратить внимание ученых на сам факт существования проблемы, необходимость ее научной разработки.
К настоящему времени недвижимость абстрагируется от буквального физического смысла и приобретает черты правового режима. Более того, на дальнейшую перспективу можно предположить, что недвижимость как правовой институт, абстрагированный от своей материальной основы, возможен в будущем. Здесь можно отметить и, вероятно, начинающийся в современном законодательстве процесс формирования недвижимости как правового института, отделяющегося от «почвы» (во всех смыслах этого слова) и получающего самостоятельное развитие .
———————————
Подробнее об этом см., например: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу РФ. М.: БЕК, 2002. С. 113 — 121; Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало XX века и современность) // Вестник Московского университета. Серия 11: Право. 1996. № 6. С. 104 — 105.
Библиография
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (по материалам Конференции) // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2000. № 3.
Град Г., Володарский М. Закон порождает споры. Диалог юристов // ЭЖ-Юрист. 1999. № 16.
Гражданское право: словарь-справочник. М., 1996.
Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. № 3.
Гутников Г. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. № 5.
Дозорцев В.Т. Сделки с недвижимостью (спорные вопросы) // Дело и право. 1996. № 10.
Егиазаров В. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 2000. № 8.
Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Науч.-практ. пособие. М.: БЕК, 1997.
Жилье: обмен, продажа, покупка. М.: АСТ, 2000.
Жирков В. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью (к вопросу о совершенствовании механизма правового регулирования отношений по поводу сделок с жилыми помещениями) // Хозяйство и право. 1999. № 6.
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Составление и вводный комментарий П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1998.
Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Норма — Инфра-М, 1999.
Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Цивилистические записки: Межвузовский сб. научных трудов. М.: Статут, 2001.
Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М.: Городец, 2000.
Шеметова Н.Ю. Недвижимость: трансформация из социальной категории в правовую // Адвокат. 2014. № 7.

Posted in Наши риелторские услуги.