Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы

Вопросам правового определения понятия «недвижимое имущество» посвящено множество исследований. Несмотря на обилие литературы по этой проблематике, к сожалению, авторы большинства работ, как правило, не стремятся сохранять единообразие в использовании терминов. Такие понятия, как «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», «недвижимый объект» и даже «недвижимая собственность» практически всегда либо не разъясняются, либо комментируются очень скупо и всегда в одном и том же ключе: чаще всего дается ссылка на статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) или просто пересказывается ее содержание. Обнаружить работы, разграничивающие указанные термины и дающие им научное объяснение, нам не удалось. Налицо синонимизация этих терминов. Смешению их между собой немало способствует и законодатель — в статье 130 ГК РФ определения терминов «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость» представлены как равнозначные. В законодательстве, принятом после вступления в силу части 1 ГК РФ, эти термины также используются достаточно свободно.
Представляется, что ключевые аспекты этой проблематики оказываются вне поля зрения исследователей уже по меньшей мере 23 года, то есть с момента вступления в силу Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года № 443-1 «О собственности в РСФСР». Вместе с тем само по себе существование нескольких терминов относительно одного и того же явления подтверждает как его неоднородность по составу элементов, так и многообразие проявлений в гражданском обороте. Не добавляет ясности и законодательство: на протяжении уже нескольких столетий дореволюционные, советские и современные российские законодатели определения недвижимости либо вообще не давали, ограничиваясь приведением примерного перечня относимых к ней объектов, либо использовали критерий связи объекта с землей (в том или ином его варианте), не поясняя существа этой связи . Кроме того, как становится очевидным при более или менее детальном рассмотрении, этот критерий объективно не может быть единственным (о критериях отнесения объектов к недвижимым речь пойдет далее). Первоначально следовало бы ответить на следующие вопросы:
———————————
Подробнее см., например:
Щенникова Л.В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. № 11. С. 8 — 10.
Автор работы отмечает наличие проблемы, анализируя проект Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, подготовленный рабочей группой Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию законодательства;
Карлявин И.Ю. Преподавание специального курса «Сделки с недвижимостью» // Преподавание гражданского права в современных условиях: Материалы Всероссийской научно-методической конференции / Под общ. ред. Ю.К. Толстого. СПб.: Санкт-Петербургский государственный университет, 1999. С. 100 — 104. Автор указывает на то, что современное законодательство, касающееся сферы недвижимости, некорректно использует некоторые термины.
— что представляет собой смысловое значение термина «недвижимость»?
— всегда ли уместно использовать этот термин?
— какую специфику в нормативной регламентации порождает применение этого термина?
Таким образом, мы будем проводить анализ по схеме: номены (имена, термины в так называемом писаном праве) — их содержание в правоотношениях.
Представляется целесообразным сначала определить юридическое наполнение термина «недвижимость». Именно юридическое. Неоднократно отмечалось, что главная сложность для исследователей — комплексный характер этого явления: наряду с экономической, технической, экологической, социальной составляющими юридическая «оболочка» выглядит несколько «размыто» и фрагментарно. Этому немало поспособствовал и законодатель, включив в перечень объектов, прямо относимых им к недвижимым, воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты, имущественные комплексы, то есть объекты, по своей естественной природе далеко не всегда соответствующие главному критерию отнесения имущества к недвижимому — его устойчивой связи с землей. Слово «недвижимость» постепенно, исподволь становится родовым обозначением целой группы объектов, которые имеют только один общий признак: необходимость их обязательной государственной регистрации по тем или иным причинам.
По нашему мнению, налицо очевидная небрежность законодателя или проявление срочной необходимости в правовом регулировании соответствующих отношений до того, как появится возможность определить их правовой статус в отдельных документах уже в рабочем, а не авральном режиме. На это обстоятельство исследователю стоило бы обратить внимание, но не более того, если бы эклектичность, фрагментарность предмета не мешала действительно серьезному, глубокому анализу недвижимых объектов «по природе». На наш взгляд, сколько-нибудь основательное исследование существа правового явления предполагает не только анализ его юридической составляющей, но и рассмотрение социальных характеристик, которые это явление сопровождают. Необходимость в изучении социальных аспектов вызвана тем обстоятельством, что они или уже повлияли на юридические характеристики, или создают предпосылки для проявления новых. Применительно к недвижимости перечень неюридических характеристик потенциально может быть намного более значительным, чем перечень признаков, которые получили юридическое закрепление. В связи с этим думается, что исследование заявленной проблемы должно быть комплексным и не ограничиваться только позитивным правом.
Последнее далеко не всегда можно признать логически стройным и непротиворечивым, это в особенности может быть отнесено к современному российскому законодательству. Обращает на себя внимание тот факт, что как современный законодатель, так и вслед за ним авторы некоторых научных работ некорректно используют ряд терминов. Так, применительно к недвижимости зачастую используется термин «недвижимая вещь» вместо термина «недвижимое имущество». В первом случае термин обозначает только ограниченный в пространстве объект материального характера, во втором, более широком по смыслу, термине имущество понимается как совокупность материальных объектов и обозначает юридическую принадлежность объекта (то есть в этом случае более отчетливо проявляются содержание прав и субъектный состав правообладателей). Очевидно, что в большинстве случаев при делении (классификации) вещей на движимые и недвижимые в качестве основополагающего используется критерий, по своей природе больше относящийся к технической области. Признание его правового значения, конечно, обусловлено тем, что он включен в нормативное определение недвижимости. Однако для права как материи социальной значительно важнее способность недвижимости как материального объекта принадлежать лицу, входить в состав его имущества, поэтому представляется, что правовой статус объектов недвижимости должен конструироваться с учетом как традиционной классификации вещей, так и специфики принадлежности таких объектов и их включения в гражданский оборот .
———————————
См., например, статьи 131, 339, пункт 2 статьи 558, пункт 3 статьи 574, статья 584 ГК РФ.
Экономических определений термина «недвижимость» существует великое множество. Так, например, в специальных (землеустроительных, экономических, градостроительных и иных неюридических источниках) недвижимость понимается как «физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе постройки; наземные участки, а также прочно связанные с ним объекты (почва, замкнутые водоемы, кустарники, здания, строения, сооружения и др.), перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно» . Также как отдельные категории выделяются объекты недвижимости в градостроительстве, в жилищной сфере (жилая, коммерческая недвижимость и т.д.) .
———————————
Нагаев Р.Т. Энциклопедический словарь «Недвижимость». Казань: Идел-Пресс, 2000. С. 552.
Там же. С. 552 — 553.
Недвижимость как правовой институт представляет собой «совокупность норм, регулирующих ту или иную область общественных отношений» , однако следует уточнить, что по специфике своей природы недвижимость представляет собой межотраслевой правовой институт, охватывающий нормы как частного, так и публичного права. Несмотря на то что цивилистические нормы занимают в нем значительное место, они никогда не станут единственными по причине особой государственной и общественной значимости этого института.
———————————
Юридический словарь. М.: Госюриздат, 1953. С. 238.
Критерии отнесения имущества к недвижимому.
Определив недвижимость как правовой институт, следует определиться и с его фактическим содержанием. Недвижимость как экономическая, социальная, мифологическая категория, выделяющаяся среди других видов имущества, требует определения границ, в пределах которых будут действовать соответствующие нормы. Существующее законодательство не дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимости.
В качестве системообразующего законодателем использован классический критерий, известный с древности, — связанность соответствующего объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению (иначе это требование обозначают как стационарность объекта, его неотделимость от земли). На первый взгляд все просто и очевидно, однако некоторая специфика, имеющаяся в нормах соответствующего законодательства, позволяет взглянуть на природу недвижимости по-новому.
Нормы статей 271 и 272 ГК РФ впервые допускают существование недвижимости, расположенной на чужой земле. Беспрецедентную для классической цивилистики норму содержит пункт 2 статьи 272 ГК РФ. Впервые она предоставляет суду возможность в случае утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком и при недостижении соглашения между собственником участка и собственником строения на участке признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка. В статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации прав) земельные участки отделены от других объектов правовой регламентации, то есть иные связанные с ними объекты (здания, сооружения, многолетние насаждения и т.д.) могут быть самостоятельными объектами регистрации, следовательно, и отчуждения. Таким образом, законодатель отходит от традиционной схемы, в соответствии с которой недвижимость как категория и юридическая, и материальная связана с землей (точнее было бы даже сказать: поглощается ею) не только физически, но и в правовом смысле. Бесспорно, «…данное нововведение особенно ярко показывает вынужденный разрыв с классическим правилом о том, что строение следует за землей» .
———————————
Подробнее см., например: Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало XX века и современность) // Вестник Московского университета. Серия 11: Право. 1996. № 6. С. 98 — 105.
Общеизвестно, что классический институт суперфиция был ориентирован как раз на приоритет земли над застройкой (semper superficiem solo cedere — находящееся на поверхности следует земле), другими словами, на так называемое «вертикальное» право собственности на землю. В дореволюционном российском законодательстве и судебной практике существовал однозначный подход к решению этого вопроса — на строения, расположенные на чужой земле, не распространялся режим недвижимости, в том числе правила оформления сделок, касающиеся недвижимости. Так, в решении Гражданского кассационного департамента разъяснялось, что недвижимостью считаются лишь строения, принадлежащие на праве собственности собственнику участка . В то же время в судебных решениях допускалось отделение права собственности на строение от права собственности на землю. В этом случае собственник строения получал временное право пользования землей .
———————————
Александров А.А. Указ. соч. С. 101.
Александров А.А. Указ. соч. С. 102.
Советский законодатель создал несколько своеобразную конструкцию вещных прав на строения, включающую право собственности на здание и ограниченное вещное право на земельный участок, занимаемый им и необходимый для его использования. Право собственности на землю сохранялось, разумеется, за государством. Таким образом, остался в прошлом критерий, предопределяющий содержание недвижимости как правового института, — нераздельность с землей находящихся на ней строений. Сформировавшаяся в первые послереволюционные годы правовая конструкция в несколько модернизированном виде сохраняется в российском законодательстве до настоящего времени. Если учесть, что отсутствие частной собственности на землю было характерным не только для Советского государства, но и, к примеру, для древневосточных государств , то при сопоставлении советской и древневосточной систем общественного устройства обнаруживаются некоторые интересные тенденции.
———————————
Александров А.А. Указ. соч. С. 3 — 13.
Здесь уместно вспомнить знаменитый тезис К. Маркса «отсутствие частной собственности на землю есть ключ к восточному небу» , высказанный им, как известно, в переписке с Ф. Энгельсом, когда они обсуждали книгу французского врача, этнографа и путешественника Франсуа Бернье, много лет прожившего в Индии в качестве придворного врача местных правителей. В своей книге «История последних политических потрясений в государстве Великого Могола», в которой рассматривается специфика устройства политической и экономической жизни на Востоке, Ф. Бернье впервые убедительно показал принципиальное отличие отношений собственности и вообще всех общественных порядков Индии, Персии, Турции от социального строя государств Западной Европы. Главную особенность стран Востока французский этнограф увидел в том, что там вся земля была собственностью государства, точнее, правителя государства, поскольку в абсолютистской Франции периода правления Людовика XIV, куда вернулся исследователь после многих лет жизни за границей, обсуждалась возможность обратить все земли в стране в королевский домен и сдавать их подданным, не обращая внимания на какие-либо права. Бернье старался предостеречь французские власти от введения подобной системы, поскольку был убежден, что подобная политика может привести страны Европы к такому же упадку, сопровождающемуся обнищанием населения и запустением целых провинций, как в государствах Востока. К. Маркс и Ф. Энгельс обсуждали эту книгу, имевшую большой успех в европейских странах, выдержавшую многочисленные переиздания и ставшую предметом многочисленных дискуссий.
———————————
Маркс К., Энгельс Ф. Избранные письма: Маркс — Энгельсу, 2 июня 1853 г. М.: Госполитиздат, 1953. С. 73 — 74.
Любопытно, что в Советском Союзе книга Бернье была издана всего один раз, в 1936 году, в сокращенном варианте, поскольку ее содержание диссонировало с представлениями о взглядах К. Маркса и Ф. Энгельса, существовавшими в СССР. Полная версия книги была издана в России лишь в 2008 году .
———————————
Бернье Франсуа. История последних политических потрясений в государстве Великого Могола / Пер. с фр. Б. Жуховицкого, М. Томара и Ю. Муравьева; вступительная статья и редакция Ю. Семенова. М.: Государственная публичная библиотека России, 2008.
Выражение «отсутствие частной собственности на землю есть ключ к восточному небу» — образное эмоциональное замечание К. Маркса, которое он сделал после прочтения этой книги, подчеркнув таким образом особую важность института единоличной собственности восточного правителя для понимания всего общественного устройства государств Востока. В этих государствах право допускало существование двух независимых (горизонтальных) прав: права собственника земли и права на то, что находится на поверхности земли. При этом возникало множество конструкций ограниченных вещных прав, которые по объему предоставляемых ими правомочий зачастую вплотную «примыкали» к праву собственности.
В современном российском законодательстве право собственности на строение корреспондирует с правом пользования соответствующим земельным участком, обусловленным правовым режимом (если, конечно, в силу договора, административного акта, судебного решения или другого юридического факта не установлен иной режим). Соответственно, собственник строения в случае его отчуждения автоматически передает и право пользования земельным участком. В связи с этим следует согласиться с точным замечанием К.И. Скловского: «…налицо не только пользование землей, но и своеобразное распоряжение ею» . Фактически при отсутствии до последнего времени в законодательстве права частной собственности на землю на практике ключевое для него правомочие распоряжения осуществлялось (пусть и в урезанной и уродливой форме) в огромных масштабах. Изъятая из оборота земля возвращалась в оборот под титулом «построек» и других связанных с ней объектов.
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Монография К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000. С. 428 — 436.
Связь с землей как критерий, выделяющий недвижимость среди других имущественных объектов, требует некоторого уточнения. Традиционно необходимой считалась прочная связь с землей, предполагавшая, что строение или иной объект не могут быть от нее отделены без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Иногда (главным образом в специальной литературе по градостроительству и архитектуре) прочность выделяют в качестве самостоятельного критерия отнесения объекта к недвижимым. Что касается признания воздушных и морских судов и космических объектов недвижимыми вещами, то здесь основная цель — распространение на эти объекты правового режима недвижимости в целях последующей их регистрации. Думается, что следует согласиться с Б.М. Гонгало, утверждающим следующее: «В данном случае используется такое технико-юридическое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту» .
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).
Гонгало Б.М. Основные термины // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 22 — 23.
В качестве дополнительного критерия законодателем выделена государственная регистрация «вещных прав, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения» (ст. 131 ГК РФ). Некоторые авторы обращают внимание на отсутствие этого критерия в Законе о государственной регистрации прав. При этом можно предположить, что либо при подготовке проекта этого закона его авторы сочли излишним дублированием указание на него именно в этом документе, либо законодатель и в самом деле не относит государственную регистрацию к числу базовых критериев. В таком случае упоминавшееся ранее суждение о том, что недвижимостью признается лишь имущество, прошедшее государственную регистрацию, а до этого момента оно таковым не является, можно обозначить как не вполне соответствующее действительности.
В то же время выделение его среди остальных критериев в не столь категоричной формулировке оказывается весьма продуктивным в методологическом плане, поскольку подтверждает, что форма должна быть эквивалентна содержанию, которое, как уже указывалось, объемно и зачастую противоречиво при огромной социальной и политической значимости института недвижимости. В связи с этим необходимо определиться с используемыми в этой сфере терминами. Здесь форма понимается нами не как «способ существования содержания, неотделимый от него и служащий его выражением» (форма в широком смысле слова). В этом случае формой можно назвать внутреннее построение правового института (то есть концепт системы; думается, очень удачный и уместный здесь термин из области системного анализа), а как внешнее оформление (или форма в узком смысле слова), необходимое для всех категорий сделок как развивающихся отношений и для вещных прав как правоотношений, по своей природе статичных, оно может принимать разнообразные формы: соглашение, оформляемое вербально (в письменной или устной форме), совершение действий, выражающих волю лица установить правоотношение (иначе именуемых конклюдентными), вынесение решения уполномоченным на то органом, должностным лицом (необязательно это должны быть органы публичной власти; в древности существовала практика оформления сделок с недвижимыми вещами лицами, ответственными за отправление религиозного культа, жрецами, священнослужителями; не так важно, какие это были органы, главное, что все они выступали как носители абсолютного начала в обществе).
———————————
Философский энциклопедический словарь. М.: Наука, 1986. С. 453.
В известных истории и наиболее развитых в политическом отношении обществах правовые аспекты оборота недвижимости так или иначе были регламентированы законодателем независимо от содержания совершаемых при этом действий. Таким образом, можно говорить об объективно обусловленном и подтвердившем исторически свою необходимость обязательном оформлении общественными институтами отношений, так или иначе опосредующих использование недвижимого имущества в хозяйственной и иных сферах. Исходя из изложенного можно заключить, что критерием (то есть «мерилом оценки» ) применительно к недвижимому имуществу будет оформление в первоначальном смысле этого слова. Обществу объективно требуются четкие нормативы, формы, которые были бы не просто обязательными для всех, но и характеризовали бы существующие в обществе ценности.
———————————
Там же. С. 218.
В этом плане регистрация — это один из элементов оформления . Тот факт, что форма сделки (а под сделками в статье 153 ГК РФ понимаются «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей», то есть содержание этой нормы намного объемнее ее традиционного толкования) и последующая ее регистрация — понятия неравнозначные, представляется бесспорным в силу конструкции законодателя: уже в ГК РФ два этих юридически значимых действия разделены, а развивающий его положения Закон о регистрации прав (п. 1 ст. 17) прямо указывает, что «основаниями для регистрации … являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции; договоры и другие сделки, акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные решения; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя…».
———————————
Необходимо подчеркнуть, что слово «оформление» здесь используется нами с некоторой степенью условности, допущения; мы не ставим знак равенства между формой сделки в том виде, как ее понимает законодатель, и оформлением в значении придания объективной формы.
В статье 16 Закона о регистрации прав указаны последствия уклонения от регистрации одной из сторон договора, не требующего обязательного нотариального оформления. Отождествление регистрации с оформлением сделок представляется невозможным и по причине множества изъятий из требования об обязательной государственной регистрации, существующих в российском законодательстве (о них речь пойдет далее).
Если регистрации подлежат иные акты и вещные права, то регистрация также не может отождествляться с оформлением, поскольку оформление как внешнее выражение юридического акта уже имеется в наличии к моменту, когда происходит регистрация. Иначе говоря, если регистрация сделки или возникающих из нее прав — это действие, дополняющее требования к оформлению, то регистрация акта государственного, муниципального или иного уполномоченного органа имеет не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер.
Итак, регистрацию сделок, по нашему мнению, можно определить как дополнительную процедуру, совершение которой обязательно для сделки, приобретшей до этого простую письменную или нотариальную форму, а также для прав на объекты, отнесенные законодательством к недвижимым.
Требование об обязательной государственной регистрации вещных прав и сделок — это, пожалуй, единственный из основных критериев, роднящий традиционные и нетрадиционные недвижимые объекты. Однако этот критерий представляется небесспорным в силу следующих обстоятельств: в Законе о регистрации прав под государственной регистрацией понимается «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество». Иначе говоря, регистрация в строгом смысле слова — это двухкомпонентное юридически значимое действие, включающее признание и подтверждение прав на недвижимое имущество (здесь законодателем использован именно союз «и», а не «или»). Подробнее проблемы оформления прав на недвижимое имущество и их государственной регистрации будут рассмотрены далее.
Среди других характеристик недвижимого имущества можно выделить:
— особую процедуру рассмотрения судебных споров по такого рода делам (по характеру подсудности, необходимости представлять письменные доказательства строго определенной формы);
— разноотраслевую нормативную базу (в силу исторической специфики развития советского законодательства она сформировалась как соединение множества разнородных по своей правовой природе норм, причем до начала 1990-х годов основной массив законодательства в этой области составляли нормы не гражданского права, а иных отраслей, получивших самостоятельное, отдельное от него развитие, — нормы земельного, административного, природоохранного, жилищного права);
— специальный порядок налогообложения.
В литературе часто упоминаются и свойства недвижимого имущества экономического характера . Некоторые из этих свойств отражены в законодательстве, однако в большинстве случаев их существование лишь обусловливает особую правовую регламентацию объектов недвижимости:
———————————
Подробнее смотри:
Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело, 1995;
Экономика недвижимости / Под ред. проф. В.И. Ресина. М.: Дело, 1999.
— многократность использования в процессе производства ;
———————————
Непотребляемость — синоним наш.
— управляемость — объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении, которое предполагает проведение ремонта (капитального и текущего), контроль за поступлением платежей, уплату различного вида налогов и т.д.;
— полезность — объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности, экологичности и т.д.;
— фундаментальность: недвижимость — это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
Основными критериями этих свойств являются основательность и прочность объектов недвижимости. Прочность или долговременность трактуется как сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода времени; незаменяемость (при совершении с объектом недвижимости сделки (ст. 557 ГК РФ) в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замену товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору).
Учитывая изложенное, отметим, что большинство этих характеристик в той или иной форме отражены в законодательстве, кроме, пожалуй, полезности, в качестве критерия полезность закреплена только в ограниченных случаях, например при признании недействительной сделки с недвижимым имуществом, если ее потребительские (производственные) качества имели характер существенного условия. Справедливости ради следует сказать, что законодатель опосредованно регламентирует и это условие: в статье 556 ГК РФ устанавливаются процедуры передачи недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, включая обязательное оформление передаточного акта.
Конкретные характеристики потребительских качеств недвижимого имущества имеют оценочный характер, и предусмотреть их для каждого случая невозможно, но для жилых помещений законодатель на уровне подзаконных актов предусмотрел минимальные параметры их пригодности для проживания, следовательно, в каждом отдельном случае они будут конкретизировать требование части 2 статьи 469 ГК РФ, в соответствии с которой «при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется».
Думается, что такое свойство, как непотребляемость, не требует особых комментариев: оно не только закреплено в существующем законодательстве, но и составляет одну из элементарных характеристик недвижимого имущества.
Следующее свойство — фундаментальность (иначе говоря, связанность с землей, исключающая возможность отделения от нее без несоразмерного ущерба назначению имущества) — составляет существо («дух») этого правового института (это свойство подробно было рассмотрено нами ранее).
Управляемость недвижимым имуществом в его современном виде сложно оспаривать, отметим лишь, что, строго говоря, эта характеристика цивилистической не является, она подразумевает осуществление мер административного характера, поэтому, вероятно, среди других рассмотренных нами источников она более нигде не выделена, хотя применительно к отдельным технологичным объектам со сложной инфраструктурой это свойство учитывается и в гражданском праве (в отношении предприятий как имущественных комплексов, морских судов, космических объектов).
Безусловным критерием отнесения имущества к недвижимому является такое его свойство, как незаменяемость: помимо приведенной нами нормы в законодательстве есть еще одна норма, конкретизирующая это свойство. Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить индивидуально-определенный характер вещи, необходимость при ее отчуждении указывать «данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие месторасположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества». Это подтверждает и судебная практика.
Так, Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 1999 года (дело № 53/3-8в/12) признан незаключенным договор купли-продажи пристройки к производственному помещению. Постановлением суда было отказано в удовлетворении иска предпринимателей к открытому акционерному обществу о понуждении последнего исполнить договор купли-продажи. Как указано в Постановлении, «истцами не представлено доказательств наличия у продавца такого объекта, как пристройка перехода № 1. Из имеющейся в деле технической документации следует, что на территории акционерного общества построено трехэтажное сооружение, называемое переходом № 1 между ткацкими корпусами» .
———————————
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа. Дело № 53/3-8в/12 // СПС «КонсультантПлюс».
Там же.
Определенную роль в индивидуализации недвижимости играет и передаточный акт. Связанность объектов недвижимости с землей придает им пространственную протяженность и определяет их четкие координаты. Даже отсутствие номеров и изготовление (строительство) по типовым проектам не лишают их индивидуальных характеристик, поскольку с землей в конкретных границах может быть связан всего один объект (в столичных городах появилась практика переоборудования чердачных помещений под жилье, и в этом случае переоборудованные помещения по своему правовому статусу считаются составной частью уже существовавших объектов, а не самостоятельными объектами).
Иногда к характеристикам недвижимого имущества относят его физическую видимость (в том смысле, что эти объекты невозможно спрятать, украсть и т.д., их передача всегда требует надлежащего оформления) и связанную с ней относительную «прозрачность» операций с недвижимостью. Государству технически легче контролировать эту сферу экономики, поэтому разнообразные юридические конструкции обеспечения обязательств чаще всего имеют своим предметом именно недвижимое имущество не только из-за его, как правило, высокой стоимости, но и в силу большей реальности удовлетворения требований кредиторов (очень точно выражает суть явления английский термин «real estate» — недвижимость).
Специфика правового статуса недвижимого имущества (частично утратившая свое значение) в некоторых случаях проявляется в дополнительных требованиях к субъектному составу собственников: по национальному, сословному, конфессиональному признакам, по наличию гражданства страны нахождения недвижимого имущества и т.д. Последнее условие сохраняет свое значение в ряде государств как в жесткой форме (недвижимость, в первую очередь земельные участки, может находиться в собственности только резидентов; возможность приобретения ее другими субъектами исключена), так и в смягченной (для приобретения такого имущества достаточно постоянного пребывания в стране на законном основании, или по меньшей мере наличия права на безвизовый въезд на территорию страны. Однако в последнем случае для оформления сделок необходимо наличие между двумя странами соглашений о безвизовом въезде ).
———————————
Шабалин В. Недвижимость в вопросах и ответах. М., 2001. С. 284.
Российское законодательство на этот счет не содержало иных ограничений, кроме запрета на приватизацию жилья иностранными гражданами, установленного Федеральным законом от 15 мая 2001 года № 54 «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». При этом в прежней редакции Закона от 4 июля 1991 года [5] речь шла о приватизации жилья гражданами, однако при этом не уточнялось, что именно российскими гражданами. Пробел в законодательстве обусловил возникновение сложностей на практике, поскольку иностранные граждане неоднократно предпринимали попытки приватизации жилья в России, главным образом в городе Москве. Неслучайно именно депутаты Московской городской думы инициировали принятие изменений в законодательство.
Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ), принятый в 2001 году, такого рода ограничений не предусматривает. Если не касаться социальных аспектов проблемы, а сравнить содержание норм ЗК РФ с ранее принятыми нормативными актами, то обнаруживается, что законодатель предусматривал именно такое разрешение вопроса. В статье 5 Закона о регистрации прямо указывается, что участниками отношений по регистрации являются «собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства…»
Передача в собственность нерезидентам приватизируемого государственного и муниципального имущества, в том числе недвижимого, стала в России обычной правовой практикой еще в 1990-х годах, об этом свидетельствовали и нормы статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации». Среди других категорий имущества, определяемого программой приватизации, было выделено имущество, которое «приватизируется с установлением запрета на участие в его приватизации иностранных физических и юридических лиц, а также резидентов Российской Федерации, имеющих в качестве учредителей (участников) или аффилированных лиц иностранных физических или юридических лиц». Логично предположить, что установление перечня видов имущества, приватизация которого была запрещена (частный запрет), предполагало существование общедозволительного режима для такого рода объектов во всех остальных случаях.
В пункте 2 статьи 5 действующего Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусматривается следующее: «Установленные федеральными законами ограничения участия в гражданских отношениях отдельных категорий физических и юридических лиц в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороноспособности и безопасности государства обязательны при приватизации государственного и муниципального имущества». Таким образом, и существующее законодательство предоставляет возможность приобретения недвижимости в Российской Федерации как резидентам, так и нерезидентам, с некоторыми ограничениями в отношении отдельных видов недвижимого имущества, прежде всего объектов промышленного характера, имеющих государственное значение. В этом случае критерий дополнительных требований к субъектному составу собственников приобретает характер не абсолютного правила, а дополнительного ограничения по субъектному составу управомоченных лиц.
Иногда в качестве обязательных условий отнесения имущества к недвижимому указывают на его экономические и технические характеристики: стоимость (предлагалось расположенные на земной поверхности объекты, денежная оценка которых невелика, к недвижимости не относить), степень готовности к эксплуатации и прочие .
———————————
Подробнее см., например:
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).
Гонгало Б.М. Комментарий к статье 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 11 — 19;
Нагаев Р.Т. Энциклопедический словарь «Недвижимость». Казань: Идел-Пресс, 2000. С. 552 — 553;
Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. С. 40 — 69.
Хотя недвижимость как имущество в большинстве своем представляет объект, имеющий значительную стоимость, думается, не следует рассматривать высокую рыночную стоимость в качестве еще одного юридического критерия для отнесения тех или иных вещей к недвижимым, поскольку категории «высокая стоимость», «низкая стоимость» относительны по своей природе и не закреплены нормативно. То обстоятельство, что в юридической литературе, давая характеристики недвижимому имуществу, чаще всего упоминают и его большую стоимость, говорит лишь о большой распространенности этого факта в статистическом выражении. Иначе говоря, в этом случае отождествляют экономические и правовые категории. Кроме того, высокая стоимость не играет решающей роли, то есть не является ключевым признаком.
Не относятся к недвижимости (и, следовательно, не требуют регистрации своего состояния) вещи, хотя и обладающие значительной ценностью, но не связанные с землей и не признаваемые в качестве недвижимости законом. Например, при продаже дома на снос объектом сделки является не дом, а совокупность строительных материалов, из которых он состоит, и сами по себе эти материалы не имеют связи с землей.
В качестве одной из причин выделения в качестве критерия отнесения объектов к недвижимым высокая рыночная стоимость выступает лишь на стадии закрепления института недвижимости в законодательстве, поскольку основные физические характеристики недвижимости (длительный срок амортизации, незаменяемость, фундаментальность и т.д.) чаще всего обусловливают и ее высокую рыночную стоимость, и значимость связанных с ней отношений в социальном смысле. Чаще всего, но не всегда, поскольку стоимость в качестве категории юридической, как уже отмечалось, для этой ситуации не регламентирована, а стоимость в ее экономическом смысле подчиняется правилам не формальной, а диалектической логики.
Такое свойство, как степень готовности к эксплуатации (для зданий) также невозможно признать приемлемым с правовой точки зрения хотя бы по той причине, что судебная практика на этот счет дала вполне определенное разъяснение: «не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации» .
———————————
Пункт 7 Приложения к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 года № 21 // СПС «КонсультантПлюс».
Говоря о проблемах использования перечисленных характеристик (свойств) недвижимого имущества, не следует упускать из виду и то, что они отражают существующий общественный уклад и в исходном виде чаще всего опираются на свойства внешней материальной формы имущественных объектов либо связаны с вызываемыми этими свойствами особенностями оборота недвижимых вещей и их публичного оформления.
В настоящее время критерием отнесения имущества к недвижимому, думается, можно назвать физическую связь объекта с землей, исключающую отделение от нее без нанесения последнему несоразмерного ущерба его назначению. Несомненно, нельзя не принимать во внимание и остальные характеристики, но они имеют производный характер, и их следует учитывать, когда стоит задача уточнить базовый критерий или подтвердить статус вновь возникающих «нетрадиционных» объектов.
Исходя из изложенного можно прийти к следующим выводам.
В целом система характеристик (свойств) недвижимого имущества включает достаточно большое их количество, что требует упорядочения и классификации.
Говоря о системе характеристик (критериев) для отнесения имущества к недвижимому, нельзя не учитывать их взаимосвязанность и взаимозависимость: во всей своей совокупности они образуют целостную систему. Неслучайно понятия «критерии отнесения имущества к недвижимому» и «свойства недвижимого имущества» нами рассматривались отдельно. Пользуясь философской терминологией, можно сказать, что те или иные характеристики недвижимого имущества, которые играют роль императива (причины), отнесены нами к критериям отнесения имущества к недвижимому. Характеристики, которые выступают лишь в роли атрибутива (свойства) недвижимости как особого правового режима, причем свойства не предопределенного, а вероятностного, отнесены нами не к критериям, а лишь к характеристикам, или (как синоним) просто к свойствам.
Суммируя изложенное, представляется, что недвижимое имущество можно понимать как землю и органически, неотъемлемо связанные с ней объекты, индивидуализированные на местности и утрачивающие свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли. Принадлежность имущества к недвижимому обусловлена только двумя указанными критериями и не может быть обусловлена другими признаками — только связь с землей и индивидуальность объекта имеют принципиальное значение, и без них имущество не может быть признано недвижимым в юридическом значении этого термина.
Все другие рассмотренные нами характеристики (как физические — фундаментальность, управляемость и т.д., так и социальные) имеют значение скорее не критериев, а свойств, атрибутивных характеристик недвижимого имущества.
По нашему мнению, следует отделять друг от друга свойства недвижимого имущества и последствия, вытекающие из его специфического статуса. В связи с этим необходимость государственной регистрации относится не к критериям отнесения имущества к недвижимому, а к тем юридическим последствиям, которые влечет за собой наличие у объекта признаков, относящих его к объектам недвижимости.
Значительное число выделяемых исследователями сугубо социальных критериев недвижимого имущества при более внимательном рассмотрении оказываются не критериями (буквально — условиями отбора), а следствиями признания его в качестве такового. К ним, например, относятся определение момента возникновения права собственности на недвижимое имущество в зависимости от его государственной регистрации и связанность с актом передачи, детальное законодательное оформление сделок с этой категорией имущества и т.д.
Наша позиция в отношении объектов, признаваемых недвижимыми в силу юридической фикции (морских судов и т.п.), следующая: несмотря на то что в отношении таких объектов можно делать гипотетические построения о том, что объединять их с «классическими» объектами недвижимости может не только государственная регистрация, но и признак связи с поверхностью, которая и обеспечивает их функционирование в соответствии с их назначением (например морское судно — с морем, океаном, космический корабль — с разреженным пространством за бортом и т.д.), возникает необходимость появления более абстрагированных, чем недвижимость, правовых категорий. Возможно, в будущем необходимость в их существовании проявится более отчетливо, но в настоящее время вопрос об объединении столь разнородных объектов в единую правовую категорию и тем более в правовой институт остается открытым. К тому же все нетрадиционные «поверхности» (открытое море, космическое пространство и т.д.), с которыми эти объекты связаны, в настоящее время вообще исключены из гражданского оборота.
Необходимо подчеркнуть, что объекты, не являющиеся вещами в физическом смысле слова, то есть не обладающие качеством телесности, отнести к недвижимым нельзя, поскольку в статье 130 ГК РФ законодатель прямо указывает на два момента: речь идет только о недвижимых вещах; в части 2 этой статьи называются как не относящиеся к недвижимости объекты деньги и ценные бумаги.
Таким образом, в отличие от законодательств многих европейских стран в российском законодательстве полностью исключена возможность признания недвижимостью прав требования, обязательств и даже судебных исков.
По результатам проведенного в статье исследования представляется возможным дать такое определение недвижимого имущества в рамках цивилистики: недвижимое имущество — это земля (включенный в гражданский оборот поверхностно почвенный слой, а также в ограниченном объеме недра и континентальный шельф) и обладающие физическими характеристиками (телесные) индивидуально определенные имущественные объекты, прочно связанные с землей. Прочность связи этих объектов с землей достаточно точно сформулирована в статье 130 ГК РФ как невозможность перемещения этих объектов без нанесения им несоразмерного ущерба их назначению. Мы не станем оспаривать этот классический постулат, поскольку он логически обосновывает и нашу позицию о необходимости индивидуализации того или иного объекта недвижимости.
Литература
1. Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» (в редакции Федерального закона от 22 июля 2008 года № 141-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3302.
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции Федерального закона № 141-ФЗ от 22 июля 2008 года) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
4. Федеральный закон от 15 мая 2001 года № 54 «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
5. Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
6. Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в редакции Федерального закона от 24 июля 2008 года 161-ФЗ) // Парламентская газета. 2002. № 19 (базовый закон).
7. Закон Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 24 декабря 1990 года № 443-1 «О собственности в РСФСР» // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР. 1990. № 3. Ст. 416.
8. Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации».
9. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».
10. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 года № 21 // СПС «КонсультантПлюс».
11. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа. Дело № 53/3-8в/12 // СПС «КонсультантПлюс».
12. Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало XX века и современность) // Вестник Московского университета. Серия 11: Право. 1996. № 6.
13. Бернье Франсуа. История последних политических потрясений в государстве Великого Могола / Пер. с фр. Б. Жуховицкого, М. Томара и Ю. Муравьева; вступительная статья и редакция Ю. Семенова. М.: Государственная публичная библиотека России, 2008.
14. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов-на-Дону: Феникс, 2002.
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).
15. Гонгало Б.М. Комментарий к статье 1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999.
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).
16. Гонгало Б.М. Основные термины // Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999.
17. Карлявин И.Ю. Преподавание специального курса «Сделки с недвижимостью» // Преподавание гражданского права в современных условиях: Материалы Всероссийской научно-методической конференции / Под общ. ред. Ю.К. Толстого. СПб.: Санкт-Петербургский государственный университет, 1999.
18. Маркс К., Энгельс Ф. Избранные письма: Маркс — Энгельсу, 2 июня 1853 г. М.: Госполитиздат, 1953.
19. Нагаев Р.Т. Энциклопедический словарь «Недвижимость». Казань: Идел-Пресс, 2000.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
20. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. 2-е изд. М.: Дело, 2000.
21. Философский энциклопедический словарь. М.: Наука, 1986.
22. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. М.: Дело, 1995.
23. Шабалин В. Недвижимость в вопросах и ответах. М., 2001.
24. Щенникова Л.В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. № 11.
25. Экономика недвижимости / Под ред. проф. В.И. Ресина. М.: Дело, 1999.
26. Юридический словарь. М.: Госюриздат, 1953.
Шеметова Н.Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 7. С. 14 — 28.

Posted in Наши риелторские услуги.