Обойдемся без регистрации

Действующим гражданским законодательством РФ предусмотрен ряд случаев, когда договор аренды недвижимости подлежит регистрации. Однако иногда возникают спорные ситуации. Разберемся, когда регистрация данного договора обязательна, а когда — нет.
Что регистрируется, а что — нет?
В пункте 2 ст. 651 ГК РФ указано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данное требование распространяется также на нежилые помещения как части здания, неразрывно с ним связанные (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).
Регистрации не подлежит договор аренды, заключенный на срок менее одного года, с условием о продлении его на такой же срок по окончании первоначального срока аренды, поскольку в таком случае отношения сторон регулируются новым договором аренды (п. 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).
Для целей определения срока договора аренды и того, подлежит ли он государственной регистрации, не учитывается период пользования имуществом, сложившийся до заключения договора аренды и на который стороны распространили его действие (ретроактивное действие договора) в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ, поскольку данное условие не влияет на момент заключения договора и не изменяет срок его действия (п. 8 информационного письма № 59).
Не нуждаются в регистрации также договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок (п. 11 информационного письма № 59), а также дополнительные соглашения к нему, в том числе соглашение о расторжении такого договора.
Если недвижимое имущество передано по договору аренды на неопределенный срок, а затем арендатор с согласия арендодателя передал его в субаренду на срок больше 1 года, то регистрации подлежит только сам договор субаренды; договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не регистрируется.
В силу абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Договор субаренды имеет производный характер от договора аренды, в приведенном примере конкретный срок договора субаренды (больше одного года) в любом случае не превышает неопределенный срок договора аренды. При досрочном прекращении договора аренды договор субаренды прекращается вместе с ним (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 10.01.2014 по делу № 33-8324/2013), это правило действует и в случае, когда сам договор субаренды был продлен на неопределенный срок (Постановление ФАС ПО от 06.06.2002 по делу № А06-92-3/02).
Если в договор аренды недвижимости сроком больше 1 года включаются какие-либо иные соглашения (например, договор поставки), то требование о регистрации распространяется на весь такой смешанный договор в целом, поскольку он порождает единую совокупность обязательств (п. 13 Информационного письма № 59), соответственно, регистрации подлежат и любые дополнительные соглашения к нему в целом, а также к отдельным соглашениям в составе всего смешанного договора, прошедшего регистрацию.
Поскольку не подлежат регистрации договоры аренды недвижимости, заключенные до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в силу его ст. 6, не регистрируются и дополнительные соглашения к таким ранее заключенным договорам аренды (Постановление ФАС ПО от 15.11.2010 по делу № А55-34697/2009).
Если арендуется часть помещения
Предметом долгосрочного договора аренды могут быть как целые нежилые помещения, так и их части (часть комнаты), поскольку п. 3 ст. 26 Закона № 122-ФЗ предусмотрена подобная возможность.
Вместе с тем данная норма только лишь предусматривает право участников оборота заключить договор аренды на часть помещения и не освобождает их от обязанности с учетом требования п. 3 ст. 607 ГК РФ точно идентифицировать сдаваемую в аренду часть помещения. Идентификация части помещения возможна при проведении его технического учета, когда происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом его объективными границами являются конструктивные элементы зданий и сооружений — стены, перегородки, потолки и т.п.
Стороны в своем договоре могут самостоятельно установить параметры передаваемых в аренду частей помещения, однако без их точного описания с указанием размеров и фиксацией уполномоченными органами нельзя считать, что объект аренды согласован (Постановление ФАС МО от 25.12.2008 № КГ-А40/9931-08 по делу № А40-1273/08-121-6).
В связи с этим перед сдачей в аренду части помещения собственнику всего объекта недвижимости следует провести кадастровый учет такой части и регистрацию в ЕГРП в качестве самостоятельного объекта либо сдать в аренду часть помещения с установлением обременения на все помещение в целом (абз. 3 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
Необходимо иметь в виду, что предоставление в пользование объекта недвижимости может опосредоваться и иными договорами. Предоставление крыши здания для размещения оборудования сетей связи или рекламных конструкций может осуществляться по непоименованному договору (п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
Это связано с тем, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости и не может выступать объектом аренды. Такие сделки, связанные с предоставлением конструктивных элементов, регистрации не подлежат (Постановление ФАС ВВО от 18.09.2013 по делу № А17-7144/2012).
Срок вышел
При заключении сторонами долгосрочного договора аренды они, как правило, привязывают срок аренды к дате его заключения, то есть указывают, что договор вступает в силу с момента его регистрации. Однако на практике возможна ситуация, когда срок стороны определяют с момента подписания договора. Если на момент обращения к регистратору для регистрации договора аренды период с даты его подписания и до окончания срока аренды составляет менее 1 года, возникает вопрос, подлежит ли он регистрации.
В судебной практике по этому поводу отмечается, что для разрешения вопроса о том, подлежит ли регистрации такой договор или нет, значимой является дата подписания договора аренды, а не дата его подачи регистратору и не дата завершения регистрации. В связи с этим договор аренды недвижимости сроком больше года, представленный на регистрацию до истечения срока его действия, подлежит регистрации вне зависимости от того, что срок его действия на момент регистрации составил меньше года (Постановление ФАС УО от 01.11.2012 № Ф09-9107/12 по делу № А76-1354/12).
Поскольку стороны в договоре аренды недвижимости определяют, что срок его действия составляет больше года, то он подлежит регистрации, при этом регистратор должен исходить из срока аренды, определенного соглашением сторон (п. 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. Президиумом ФАС УО от 26.01.2007).
Между тем в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу прямого указания п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Это означает, что для целей вступления в силу договора аренды недвижимости, подлежащего регистрации, юридическое значение имеют не дата его подписания или дата подачи документов регистратору, а дата самой регистрации, указанная на штампе регистратора в договоре аренды. До этой даты договор аренды не считается заключенным.
Дата подписания договора аренды и дата передачи имущества арендатору по передаточному акту имеют значение только в отношениях между самими сторонами договора, которые при отсутствии регистрации договора все равно связаны обязательством из него, но не могут противопоставить его третьим лицам . Дата подписания договора аренды и передачи имущества во владение и пользование арендатору учитывается при определении момента возникновения обязанности арендатора по внесению арендных платежей.
———————————
Бычков А.И. Не зарегистрирован, но должен исполняться // ЭЖ-Юрист. 2014. № 10.
Для целей же регистрации юридически значимым является период, исчисляемый с даты предполагаемой регистрации договора аренды до определенного в нем срока окончания, а вот период, сложившийся с даты подписания договора, не учитывается, поскольку договор до регистрации не является заключенным. Следовательно, если на момент принятия решения о регистрации договора аренды срок, оставшийся до окончания определенного в нем срока, составляет меньше года, то такой договор регистрации не подлежит.
Поэтому сторонам договора аренды следует внимательно подходить к определению всех его условий, чтобы в дальнейшем не возникло конфликтных ситуаций.
Не следует отождествлять срок аренды со сроком действия договора аренды, которые могут различаться и не соответствовать друг другу. Так, при общем сроке рамочного договора аренды 2 года стороны могут согласовать в нем, что конкретные сроки аренды отдельных помещений из предусмотренного в нем перечня арендатор получает по заявкам при наличии возможности их предоставления. Такая ситуация, в частности, возможна, если арендатор получает от собственника в аренду помещения конференц-залов, которые в зависимости от загрузки объекта могут быть заняты или свободны.
В этом случае тот факт, что общий срок рамочного договора аренды составляет больше года, не является основанием для регистрации данного договора. Регистрации будут подлежать отдельные сделки по предоставлению помещений в аренду на срок больше года, оформляемые актами или соглашениями. Сам рамочный договор не регистрируется, поскольку на момент его заключения стороны не знают, на какие конкретно сроки будут предоставляться отдельные помещения и будут ли вообще они предоставляться.
Изменение условий обременения
Согласно п. 10 информационного письма № 59 соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Такое требование касается изменения любых условий договора аренды, даже если они не относятся к числу существенных (например, включение условия о претензионном порядке).
В связи с этим требование о регистрации распространяется на любые соглашения к договору аренды, который был зарегистрирован, в частности на соглашения о предоставлении дополнительной льготы при исчислении размера арендной платы (Постановление ФАС ЗСО от 13.10.2005 по делу № Ф04-7220/2005(15781-А03-9), изменение целевого назначения предоставленного в аренду земельного участка (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 10.01.2013 по делу № 33-11/2013) и др. Подобные соглашения, изменяющие, уточняющие или отменяющие те или иные условия договора аренды, подлежат регистрации вместе с ним как его неотъемлемые части.
Регистрации подлежат также сделки уступки и перевода прав и обязанностей по зарегистрированному договору аренды (п. 12 информационного письма № 59), однако стороны могут не регистрировать такое изменение договора аренды, как внесение информации в преамбулу и в реквизиты о новом арендодателе в связи с переходом права собственности на объект аренды, поскольку в данном случае лишь уточняется арендодатель по сделке и не изменяется существо обязательства (Постановления ФАС ЗСО от 14.11.2013 по делу N А03-4722/2013, ФАС ДО от 09.03.2010 N Ф03-994/2010 по делу № А51-8558/2009).
Однако соглашение сторон следует отличать от таких документов, которые оформляют исполнение обязательств в рамках заключенного договора аренды. Так, акт приема-передачи имущества в аренду не является сделкой или соглашением, а свидетельствует только лишь об исполнении сторонами договора своих обязательств друг перед другом (передача помещения). Названный акт подтверждает лишь факт исполнения сторонами принятых ими на себя обязательств и не является сделкой по смыслу ст. 153 ГК РФ (Постановление ФАС ВСО от 02.03.2011 № А33-8059/2010, Определение ВАС РФ от 11.05.2011 № ВАС-4840/11 по делу № А33-8059/2010).
Соответственно, такие документы регистрации не подлежат, поскольку изложенные в них положения касаются исполнения договора аренды. Если, к примеру, договором аренды было предусмотрено преимущественное право покупки арендатором арендуемых помещений, то указание в акте приема-передачи или в акте возврата на отказ арендатора от его реализации не свидетельствует об изменении договора аренды, поскольку относится к исполнению договора. Такой акт регистрации не подлежит, поскольку не отвечает признакам соглашения, в котором стороны договорились о возникновении, об изменении или о прекращении своих гражданских прав и обязанностей.
А вот если в акте приема-передачи или в акте возврата стороны укажут, что условие о преимущественном праве покупки они вообще отменяют, исключают или добавят любую другую равнозначную оговорку, то в данном случае речь идет уже о заключении соглашения к договору аренды, которое подлежит регистрации.
Также следует учитывать, что не подлежит регистрации изменение арендной платы, если оно произошло в соответствии с порядком, указанным в договоре аренды, когда арендная плата, например, была привязана к ставкам, публикуемым органом исполнительной власти субъекта РФ, поскольку в данном случае речь идет не об изменении арендной платы, а об исполнении согласованного сторонами договорного условия (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 № 2015/10 по делу № А40-26457/09-54-204).
Бычков А. Обойдемся без регистрации // ЭЖ-Юрист. 2014. № 18. С. 12.

Posted in Наши риелторские услуги.