Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический факт: значение и последствия

Шеметова Наталья Юрьевна, адвокат адвокатской палаты Иркутской области. Научная специализация — гражданское право.
Родилась 10 августа 1975 г. В 1997 г. окончила Иркутский государственный университет (юридический факультет).
Автор более 50 научных работ, в том числе 2 монографий, 11 статей, включенных Высшей аттестационной комиссией в список рецензируемых научных изданий, в частности: «Недвижимое имущество: проблемы правовой регламентации» (Иркутск, 2013); «Право жильцов многоквартирных жилых домов на доступ к коллективным приборам учета потребляемых энергетических ресурсов и осуществление контроля за их показаниями» (Цивилист. 2012. № 1); «Использование коллективных приборов учета тепла в многоквартирных жилых домах» (Цивилист. 2012. № 3); «Контроль собственников жилья за деятельностью управляющих компаний (на примере использования коллективных приборов учета)» (Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. № 12); «Проблемы правового качества российского законодательства о ЖКХ» («Европа — Россия — Азия: диалог континентальных культур (История, право, гражданское общество, геополитика)»: Сб. материалов 3-й Всерос. научно-практ. конф.) (Иркутск, 2013); «Проблемы российского законодательства в сфере ЖКХ, пути преодоления» (Город, пригодный для жизни: Материалы первой международной научно-практической конференции «Современные проблемы архитектуры, градостроительства, дизайна») (Красноярск, 2013); «Противоречия между Федеральным законом «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности» и подзаконными актами в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (Город, пригодный для жизни: Материалы первой международной научно-практической конференции «Современные проблемы архитектуры, градостроительства, дизайна») (Красноярск, 2013); «Проблемы применения российского законодательства о теплоснабжении в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (Актуальные проблемы права: Сб. науч. трудов) (Хабаровск, 2013); «Проблемы правового регулирования отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации: практический аспект» (Эффективность государственного управления и местного самоуправления: Сб. мат. научно-практ. конф.) (Иркутск, 2013).
Статья посвящена содержанию и правовой природе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации.
Ключевые слова: недвижимость, земля, государственная регистрация прав на недвижимое имущество, перечень объектов, подлежащих правовой регистрации, открытость информации о государственной регистрации, нотариальное оформление сделок с недвижимостью, возникновение права собственности, момент возникновения права, содержание регистрационных действий.
State registration of rights to immovable property and transactions with it: legal significance and problems of legal practice
N.Yu. Shemetova
This article refers to the content and the legal nature of state registration of rights to immovable property and transactions with it in the Russian Federation.
Key words: real estate, land, state registration of rights to immovable property, list of objects subject to legal registration, transparency of information on state registration, notarization of real estate transactions, acquisition of property rights, moment of acquisition of right; content of registration actions.
Введение в законодательство России системы регистрации породило множество вопросов технико-юридического характера. В традиционную конструкцию гражданско-правовых договоров был включен новый элемент — «признание и подтверждение государством прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1, с. 39]. Данная формулировка предполагает, что права на недвижимость и сделки с нею уже существуют на момент их государственной регистрации, последняя лишь конституирует, «укрепляет» их. Неслучайно в связи с этим в цивилистическую литературу возвращается само понятие «укрепление прав» [2].
Показателен в этом отношении тот факт, что в ряде случаев в законодательстве момент возникновения вещных прав на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с наступлением иных, прямо предусмотренных законом обстоятельств. Так, при возникновении права собственности на недвижимое имущество у члена жилищно-строительного кооператива в случае полной выплаты им паевого взноса право собственности возникает с момента полной выплаты членом кооператива паевого взноса.
Логично было бы предположить, что аналогичное правило будет действовать и в отношении тех вещных прав на недвижимое имущество, которые возникли до момента совершения регистрации и регистрация которых носит скорее правоподтверждающий, чем правоустанавливающий характер. К ним могут быть отнесены, по нашему мнению, права, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права, появившиеся в промежуток времени с момента вступления этого Закона в силу и до момента создания в соответствующем субъекте Федерации Департамента по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также права на недвижимое имущество, появившиеся в силу судебных решений или нотариально оформленных договоров. В последнем случае законодатель допускает, что для осуществления государственной регистрации достаточно волеизъявления одной из сторон по договору. Однако в этом случае прописана нормативно лишь ситуация, когда регистрируется договор, для которого нотариальное оформление не является обязательным по закону, однако стороны предпочли его оформить именно нотариально. Случаи регистрации договоров, в то же время требующих и обязательного нотариального оформления, законодателем не предусмотрены. В литературе существует мнение, что в отношении этой категории договоров должны применяться те же правила, что и в отношении не требующих нотариального оформления договоров, но удостоверенных именно таким образом [1, с. 129].
Основаниями для проведения регистрации служат различные документы: договоры, судебные решения, акты государственных и муниципальных органов (в том числе приватизационные акты), свидетельства о праве на наследство и другие документы. Рассмотрим каждый из перечисленных случаев оформления прав на недвижимое имущество до их государственной регистрации более подробно.
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда общей юрисдикции, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государственной регистрации. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусматривает такую возможность. Таким образом, правоустанавливающий характер в этом случае будет носить решение соответствующей судебной инстанции, а правоподтверждающий — акт государственной регистрации.
Приватизация недвижимого имущества в хозяйственной сфере ранее регламентировалась Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», п. 3 ст. 28 которого устанавливал для договоров приватизации общий порядок перехода прав на недвижимое имущество. До вступления в силу этого Закона вопрос оставался неурегулированным, что порождало сложности в практической деятельности [3]. К счастью, действующее законодательство не содержит такой проблемы. Действующий в настоящее время Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» в п. 4 ст. 32 прямо предусматривает, что «…право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя».
По этой причине Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 2 декабря 1993 г. № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий», анализируя практику по такого рода категориям дел, уточнил в п. 16: «В соответствии с пунктом 3 статьи 27 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» право собственности на предприятие переходит от продавца к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. До принятия законодательства, устанавливающего порядок регистрации таких договоров купли-продажи, арбитражным судам следует исходить из того, что право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не является основанием для признания его недействительным» .
———————————
СПС «КонсультантПлюс»: ВерсияПроф [Электронный ресурс].
Сложным с точки зрения правовой природы актом является договор приватизации жилого помещения: в нем в качестве одного из элементов состава выступает акт государственного и муниципального органа, другим — является акт государственной регистрации. Статья 7 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, требующая для возникновения права собственности на приватизируемое имущество регистрации договора передачи, в муниципальном органе специально не отменена. В то же время Закон о государственной регистрации понимает под регистрацией «…юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав» . Следовательно, если опираться на буквальное значение дефиниций двух законов, государственная регистрация не заменяет собой регистрации договора передачи в муниципальном органе, а лишь выполняет все ту же подтверждающую функцию.
———————————
Там же.
Особого рассмотрения требуют права, которые появились до 31 января 1998 г. Правовое значение регистрации прав на недвижимое имущество, возникших до введения в действие Федерального закона (оформленных как в соответствии с нормами федерального законодательства, т.е. нотариально с дополнительной регистрацией объекта недвижимости в БТИ и земельных комитетах, так и по правилам регионального и местного законодателя, — в созданных в некоторых субъектах Федерации регистрационных палатах, комитетах и т.д.), представляется нам следующим. Поскольку, как нами уже отмечалось ранее, регистрация представляет собой двухкомпонентный юридический акт, а законодатель заранее оговорил действительность этих прав (п. 1 ст. 6 Закона), постольку применительно к случаям последующей их регистрации можно говорить именно о подтверждении права, но никак не о его признании, ведь в качестве юридически значимого акта признания права выступает сама дефиниция Закона. Кроме того, законодателем предусмотрено перспективное действие Закона: он касается лишь отношений, возникших после вступления его в силу; на ранее возникшие отношения он распространяется лишь по обязательствам, которые возникнут после вступления его в действие (п. 6 ст. 33 Закона).
Регистрацию, фактически имевшую место до вступления в силу Федерального закона, подтверждают и сами инициаторы его принятия: «Регистрацию прав осуществляли органы Российского фонда федерального имущества, Министерства государственного имущества РФ, Государственного комитета РФ по земельным вопросам и землеустройству, Государственного комитета по жилищной и строительной политике. Сложившийся порядок приводил к противоречивому ведомственному нормотворчеству, установлению «своих» правил регистрации» [4; 5, с. 58 — 60].
Нельзя не учитывать и то обстоятельство, что впервые формы государственной регистрации были предусмотрены в Указе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» ; саму же регистрацию должны были осуществлять органы, осуществлявшие на дату издания Указа регистрацию и оформление документов о правах на недвижимое имущество. Соответствующие этим формам документы также признаются юридически действительными. Очевидно, что введение обязательной предварительной регистрации таких договоров было обусловлено необходимостью максимально оперативного формирования Государственного реестра прав на недвижимое имущество для обеспечения в первую очередь потребностей государства: контролирующих, фискальных, статистических. Тем самым очевиден вспомогательный, технический характер такой регистрации.
———————————
СПС «КонсультантПлюс»: ВерсияПроф [Электронный ресурс].
В связи с этим представляется необоснованным осуществлявшееся на протяжении 5 лет после вступления в силу Федерального закона и детально прописанное распоряжениями глав администраций большинства субъектов Федерации взимание платы за государственную регистрацию права — за сугубо техническую работу, направленную на обеспечение публично-правовых интересов (сбор базы данных). В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 1 Постановления) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Ограничение гражданских прав допускается лишь на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, положения, ограничивающие гражданские права физических и юридических лиц, которые содержатся в иных правовых актах (кроме федеральных законов), не подлежат применению. Наконец, лишь изменения, внесенные в Закон от 9 января 2003 г., урегулировали этот вопрос с исчерпывающей полнотой: при одновременной регистрации ранее возникших прав на недвижимое имущество и перехода (обременения) прав. Таким образом, дополнительная плата за регистрацию этих прав более не взимается, однако, если посмотреть на ситуацию с позиций строго юридических, ранее имевшее место взимание платы за регистрацию нельзя признать законным и обоснованным.
———————————
Там же.
Говоря о правах, юридическая природа регистрации которых представляется нам неоднородной, нельзя не заострить внимание на проблеме регистрации прав, возникших в период с 31 января 1998 г. до момента создания в регионах и муниципальных образованиях департаментов по регистрации прав на недвижимое имущество. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что сам законодатель предусмотрел, что система регистрирующих органов должна была создаваться в период с момента вступления Закона в силу до 1 января 2000 г.
Постановлением Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Постановления Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. № 238, распоряжения Правительства РФ от 23 января 1999 г. № 138-р) было установлено, что «…до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждения юстиции по регистрации прав) определить уполномоченными федеральными органами исполнительной власти по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами технической инвентаризации и жилищными органами — Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, органами по земельным ресурсам и землеустройству — Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, органами по управлению государственным и муниципальным имуществом — Министерство государственного имущества Российской Федерации» .
———————————
СПС «КонсультантПлюс»: ВерсияПроф [Электронный ресурс].
Принятое немногим позже Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в п. 4 установило, что Правила ведения Единого государственного реестра прав применяются на территории Российской Федерации всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, регистрационная деятельность органов, обязанных осуществлять ее до момента создания в соответствующих субъектах Федерации департаментов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, была признана, что подкреплялось и существовавшей в тот момент регистрационной практикой [5].
———————————
Там же.
Кроме того, в ранее упоминавшемся Постановлении Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. № 237 «Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» было фактически подтверждено, что до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав регистрацию осуществляли органы технической инвентаризации, жилищные органы, органы по земельным ресурсам и землеустройству; органы по управлению государственным и муниципальным имуществом (в рассматриваемом Постановлении речь шла о перечислении на счет соответствующих ведомств части средств, получаемых в качестве платы за регистрацию). Таким образом, даже при отсутствии в соответствующем субъекте Федерации регистрирующих органов, подчиненных Министерству юстиции, юридически значимые действия, представлявшие собой государственную регистрацию, осуществлялись и имеют те же последствия, что и регистрация в филиалах департаментов по регистрации прав в тех субъектах Федерации, где они уже были созданы.
———————————
Там же.
Следует учесть и то обстоятельство, что большая часть базовых нормативных актов по вопросам государственной регистрации и функционирования регистрирующих органов появилась в марте 1998 г. и позднее, а значит, соответствующие департаменты, а тем более их филиалы, на местах объективно не могли быть созданы непосредственно после вступления Закона в силу, следовательно, граждане не смогли бы соблюсти все требования Закона в отношении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Закрепленная в указанном Постановлении Правительства от 1 ноября 1997 г. обязанность по ведению Государственного реестра учреждениями БТИ, земельными комитетами местных администраций и другими организациями на местах выполнялась далеко не всегда [6].
Государственная регистрация по своей правовой природе далеко не всегда тождественна форме соответствующих договоров: как известно, этот момент имеет и большое практическое значение для определения правовых последствий ее недействительности. Осложняет ситуацию и сложившийся к настоящему времени в судебной практике подход, требующий, чтобы суд при разрешении споров, хотя бы потенциально предполагающих признание государственной регистрации недействительной, рассматривал не только заявленное в исковых требованиях правовое основание, но и иные обстоятельства, которые могли бы быть использованы в этом качестве. Поскольку государственная регистрация — акт публично-правовой, то стандартные гражданско-правовые последствия ее недействительности можно применять только с опорой на ст. 153 ГК РФ, определяющую сделку как любые действия, направленные на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом нельзя упускать из виду определенную условность такого подхода; скорее мы применяем здесь право по аналогии, чем имеем в виду сделку в ее цивилистическом значении. Последствия недействительности регистрации должны быть прямо прописаны в судебном решении. Представляется, что содержащаяся при этом в судебном решении формулировка должна опираться не столько на нормы о последствиях недействительности сделок, сколько в большей степени на нормы публично-правового характера о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, в этом случае недопустимо в одном решении смешивать несколько правовых способов для защиты права, например, признание недействительным акта государственного органа, признание оспоримой сделки недействительной и т.д. По этой причине признание недействительным акта государственной регистрации и признание недействительным свидетельства о государственной регистрации права — это разные по правовой природе способы защиты гражданских прав, хотя их правовые основания могут и совпадать .
———————————
Подробнее об этом см.: Постановления Федерального арбитражного суда московского округа по кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу, от 30 мая 2005 г., от 20 мая 2005 г. // СПС «КонсультантПлюс»: ВерсияПроф [Электронный ресурс].
В конце 2004 г. в ст. 223 ГК РФ были внесены изменения, породившие множество осложнений. Приходится признать, что принятые изменения по своей природе носят фрагментарный характер, не учитывают ряд не только других гражданско-правовых норм, но и требования ряда правовых институтов: так, норма ст. 223 ГК РФ не согласована с нормами о недействительности сделок, нормами о неосновательном обогащении. В законодательстве не разрешен вопрос о том, какое место в нем займет механизм приобретения права собственности на недвижимое имущество добросовестным возмездным приобретателем при отчуждении последнего неуправомоченным лицом, поскольку, согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности может прекращаться лишь по основаниям, предусмотренным законом. Отказ в удовлетворении виндикационного иска собственника такого имущества к добросовестному приобретателю не является основанием для прекращения права собственности на спорное имущество у собственника и основанием возникновения права собственности у добросовестного приобретателя. Более того, буквальное содержание ст. 223 ГК РФ устанавливает не основания возникновения права собственности, а лишь определяет момент возникновения такого права у приобретателя по договору. Кроме того, отсутствует четкое понимание того, кого же следует считать добросовестным приобретателем, поскольку применительно к недвижимому имуществу особую роль играет государственная регистрация перехода права на него, причем от того, осуществлена такая регистрация на момент подачи соответствующего иска или нет, будет зависеть и возможность удовлетворения иска .
———————————
Подробнее об этом см.: Постановление Федерального арбитражного суда московского округа по кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу от 10 июня 2005 г. // СПС «КонсультантПлюс»: ВерсияПроф [Электронный ресурс].
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное).
1. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 39.
2. Чубаров В.В Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М.: Городец, 2000. С. 145.
3. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научн.-практ. пособие. М.: БЕК, 1997. С. 9.
4. Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. 1998. № 3. С. 5, 6.
5. Степашин С. О создании единой системы регистрации прав на недвижимость и сделок с нею // Российский экономический журнал. 1998. № 2. С. 58 — 60.
6. Панин А. Закон о государственной регистрации прав на недвижимость и местное самоуправление // Российский экономический журнал. 1998. № 3. С. 110, 111.
Шеметова Н.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический факт: значение и последствия // Вестник арбитражной практики. 2014. № 2. С. 20 — 26.

Posted in Наши риелторские услуги and tagged .