Приобретение жилых помещений по давности владения

Кутузов Вячеслав, юрисконсульт компании «ЕВРОСТРОЙ».
В настоящей публикации приводится анализ судебной и арбитражной практики применения положений о приобретательной давности в отношении жилых помещений и иных объектов права собственности. Дается анализ основных преимуществ и недостатков этого способа приобретения права, а также обстоятельств, подлежащих доказыванию в делах о приобретательной давности. Затрагивается вопрос приобретательной давности на самовольные постройки.
Приобретательную давность нельзя отнести к распространенным основаниям приобретения недвижимого имущества. Причины того усматриваются в продолжительности срока давностного владения, который для недвижимого имущества составляет 15 лет, а также трудности доказывания оснований владения. Однако в определенных случаях приобретательная давность более предпочтительна иным основаниям приобретения права собственности. Прежде всего следует отметить наследственные споры, в которых возникают сложности с доказыванием правопреемства (фактическим принятием наследодателем наследственной массы от своих правопредшественников).
Несомненным преимуществом приобретательной давности по сравнению с иными способами установления (приобретения) права собственности (такими, как доказывание фактического принятия наследства в наследственных спорах) выступает возможность приобретения права собственности на имущество третьих лиц .
———————————
Именно поэтому во многих правопорядках приобретательную давность именуют захватом. Подробнее о природе приобретательной давности см.: Приобретение прав на земельный участок по давности владения в английском и российском законодательстве: взгляд с позиции публичного права // Хозяйство и право (приложение) за 2012 год. М., 2012. № 8(427).
При принятии же наследственной массы наследник приобретает лишь приходящуюся на него долю наследства .
———————————
Если помещения наследуются по закону — глава 62 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вопросу приобретательной давности посвящена статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствующий раздел Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22). Количество позитивных судебных и арбитражных решений о приобретательной давности незначительно. Попутно отметим, что арбитражные суды гораздо охотнее признают приобретательную давность, чем суды общей юрисдикции.
ОБЩИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ
Как указывается в пункте 15 названного Постановления, в силу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
— давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
— давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
— давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается.
Верховные инстанции указывают на то, что передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса РФ).
Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Применительно к наследственным спорам наследник вправе прибавить к сроку своего владения срок владения наследодателя.
Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и тому подобного).
Очевидно, что внедоговорное владение, по мнению верховных инстанций, означает отсутствие соответствующего закону договора. Если договор был впоследствии признан недействительным, то приобретательная давность может иметь место.
Последней характеристикой приобретательной давности, отмеченной в постановлении, является право давностного владельца на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания согласно правилам статей 301, 304 Гражданского кодекса РФ.
Владельческая защита не предполагает обязанности давностного владельца представлять доказательства законности своего владения.
1. Выбор вида иска. Лицу, заинтересованному в приобретении права собственности по давности владения, следует обратиться с иском о признании права собственности. Право собственности давностного владельца именно подтверждается (признается) судебным решением, а не возникает. Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (абзац второй пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ).
Ответчиком по рассматриваемой категории исков выступает бывший собственник имущества.
В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор (абзац 3 пункта 19 Постановления № 10/22).
Решение суда, которым за давностным владельцем признано право собственности, является основанием для государственной регистрации признанного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В Постановлении отмечается, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности, а предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет необязательна.
В то же самое время наличие зарегистрированного права может создать существенные препятствия в удовлетворении иска о признании права собственности.
В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.04.2014 № ВАС-3798/14 по делу № А46-4166/2013 приводятся весьма противоречивые изложенным в Постановлении № 10/22 выводы. Так, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суды, с учетом положений названной нормы права и разъяснений Постановления Пленума, пришли к выводу о том, что заявленный иск не подлежит удовлетворению, поскольку в отношении части имущества (высоковольтные кабельные сети) уже зарегистрировано (и не оспорено) право муниципальной собственности, другая часть имущества (трансформаторные и распределительные подстанции) является федеральной собственностью, основания возникновения права федеральной собственности истцом не оспорены. Сам по себе факт использования истцом указанных сетей в своей деятельности (в соответствии со статусом энергоснабжающей организации) не может являться основанием возникновения у него права собственности в силу приобретательской давности.
Заинтересованные лица, чьи права и законные интересы затрагиваются вынесенным решением, вправе выдвинуть самостоятельные исковые требования в отношении присужденного имущества.
Помимо жилых помещений объектом приобретательной давности может являться земельный участок. Если истцом выдвинуто требование о признании права собственности на индивидуальное жилое строение (дом), то целесообразно одновременно заявить требование о признании права собственности на земельный участок, на котором располагается это строение.
Отказ в удовлетворении иска о признании права собственности на строение сам по себе не является основанием для отказа в признании права собственности на земельный участок (Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2013 № 74-КГ13-4). В то же самое время давностным владельцам следует помнить, что положения земельного законодательства не допускают приобретение права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности в силу приобретательной давности (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.02.2014 № ВАС-18362/13 по делу № А32-2173/2012). Если принять во внимание тот факт, что земельная приватизация началась сравнительно недавно, то становится понятным, что в настоящий момент большинство землевладений не может быть приобретено посредством механизма приобретательной давности ввиду того, что 15-летний срок приобретательной давности охватывает незначительное количество землевладений.
2. Жилое помещение — часть самовольной постройки. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.05.2014), указывается, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 Гражданского кодекса РФ). Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. В подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности.
Л. обратилась в суд с иском к районной администрации о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав, что на протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет хозяйственной постройкой как своей собственной для ведения личного подсобного хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 метров от ближайшего жилого дома, что соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена с разрешения председателя сельского совета. По неизвестным причинам документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.
Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в эксплуатацию отсутствует.
Оснований для применения положений статьи 234 Гражданского кодекса РФ суды не усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не предусмотрена.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска.
Вышеприведенная позиция имеет исключение. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 05.06.2012 № 238/12 по делу № А50-2668/2011, отсутствие у истца документов о строительстве объектов или разрешительной документации на строительство само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении предъявленного требования, так как здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, не могут быть признаны самовольными постройками в силу статьи 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года.
3. Исчисление срока исковой давности. По смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу статья 90 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.
В силу пункта 4 статьи 234 Гражданского кодекса РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 Гражданского кодекса РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством (абзац 3 пункта 16 Постановления № 10/22).
Однако правоприменителю следует обратить внимание на то, что в пункте 4 статьи 234 Гражданского кодекса РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи, — если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.
Теперь рассмотрим преимущества и недостатки приобретательной давности, а также приведем рекомендации, которые позволят правоприменителю доказать свое давностное владение.
Преимуществом приобретательной давности является возможность приобретения недвижимого имущества «с нуля», то есть без доказывания законности своего приобретения либо цепочки правопреемства. В случаях, когда правопреемство не было должным образом оформлено (наследование от фактических владельцев и иное), приобретательная давность может стать единственным эффективным средством приобретения титула собственника.
Что касается недостатков приобретательной давности, то здесь, прежде всего, отметим, что во многих рассматриваемых делах этой категории суды возлагают на давностных владельцев обязанность доказывания добросовестности своего владения (и это несмотря на презумпцию добросовестности).
Второй, но не менее противоречивой позицией судов является возложение на давностного владельца обязанности доказывания факта того, что такой владелец не знал и не мог знать о незаконности своего владения (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.02.2014 № ВАС-1394/14 по делу № А58-6622/2012). С учетом открытости информации Единого государственного реестра прав возможность приобретения недвижимого имущества на основании этого механизма остается гипотетически возможной лишь в отношении имущества, приобретенного на основании сделок, которые впоследствии признаны судом недействительными.
Приобретательная давность может быть доказана широким кругом доказательств. Рекомендуется обращать внимание на доказательства, подтверждающие периодичность эксплуатации недвижимости, — платежные документы по коммунальным и эксплуатационным услугам (наиболее убедительный вид доказательств, так как именно ими, как правило, подтверждается непрерывность владения). Также в качестве доказательств могут быть представлены договоры охраны недвижимого имущества, его капитального и текущего ремонта; договоры, которыми имущество передавалось во временное пользование третьим лицам (аренда, наем, безвозмездное срочное пользование и иные).
В заключение заметим, что требование о непрерывности давностного владения не следует понимать в том смысле, что давностный владелец должен располагать доказательствами наличия у него владения в каждый момент времени приобретательной давности. Такая обязанность может иметь место исключительно в случаях наличия сведений о том, что имущество выбывало из его владения.
Кутузов В. Приобретение жилых помещений по давности владения // Жилищное право. 2014. № 8. С. 31 — 42.

Posted in Наши риелторские услуги and tagged , .