Покупка арендованного имущества. Образование нескольких объектов на основе одного

Собственник в отношении принадлежащего ему имущества осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ). По своему усмотрению он может пользоваться своей вещью сам либо сдавать ее в аренду, извлекая доход, распорядиться ею, продав, обменяв, внести в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ или обществ или иным образом определить ее юридическую судьбу.
Наибольшую ценность представляет недвижимое имущество в силу своей высокой рыночной стоимости. Купив недвижимость, участник гражданского оборота фиксирует свой доход в стоимости приобретенного имущества, цена на которое со временем увеличивается.
Завершенный реконструкцией или строительством объект недвижимости (например, нежилое здание), прошедший государственный кадастровый учет и зарегистрированный в ЕГРП в качестве самостоятельного объекта вещного права, вводится в гражданский оборот и может являться предметом гражданско-правовых сделок.
Собственник вещи вправе использовать ее целиком, расположив в здании свой офис, а может часть помещений в здании сдать в аренду или реализовать третьим лицам. Для этого здание, зарегистрированное как единый объект недвижимости, необходимо разделить на части, каждая из которых должна пройти кадастровый учет и быть зарегистрирована в ЕГРП в виде самостоятельного объекта права, поскольку в ином случае распорядиться ими нельзя. С целью образования нескольких объектов на основе одной недвижимой вещи применяются такие операции, как разделение и выделение, а для объединения нескольких объектов в один — слияние.
Под разделением объекта недвижимости следует понимать прекращение существования прежнего объекта недвижимости и возникновение на его основе двух или более объектов (например, разделение одного жилого дома на две части с изолированным выходом у каждого образованного объекта). Слияние представляет собой обратную процедуру, когда в один объект объединяется несколько (соединение нескольких отдельных, отгороженных друг от друга стеной помещений в здании в одно большое помещение, например образование из двух и более офисных помещений одного большого конференц-зала).
При выделении объекта недвижимости прежний объект продолжает существовать в качестве самостоятельного объекта учета (меняются только его количественные характеристики в результате выделения части объекта) и возникает еще один — новый объект недвижимости (например, выдел части из большого земельного участка).
Законодательство рассматривает такие объекты как вновь созданные, а значит, право на них возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, распоряжение такими объектами возможно только после регистрации права на них.
Например, чтобы выделить из состава принадлежащего ему здания отдельное помещение и продать его, собственник сначала должен осуществить его технический и кадастровый учет, зарегистрировать право на него. Только после этого он может заключить договор купли-продажи нового объекта. Прежде чем обратиться в соответствующий орган с заявлением о регистрации прав, собственникам необходимо произвести технический учет в случаях преобразования зданий, помещений с последующей постановкой на кадастровый учет новых объектов.
Всем вновь образованным объектам должны быть присвоены новые кадастровые номера. По результатам кадастрового учета происходит индивидуализация объекта недвижимости. Отсутствие кадастрового учета преобразованных объектов является препятствием для государственной регистрации прав на них.
Не подлежит государственной регистрации право на преобразованный объект и, соответственно, государственная регистрация перехода права, если правообладатель представил документы на преобразованную часть объекта без подачи документов на оставшуюся часть. Разделение, объединение (слияние) или выделение объекта возможно, если совокупность всех созданных в результате преобразования объектов представляет собой исходный объект.
Последовательность действий при разделении объекта недвижимости, принадлежащего одному собственнику, может быть следующей:
— составление кадастровым инженером технического плана на объект недвижимости (реестр кадастровых инженеров имеется на сайте Росреестра), при этом необходимо предоставить инженеру технический паспорт помещения, а если он отсутствует, то проектную документацию на помещение либо декларацию об объекте недвижимости, а также кадастровый паспорт объекта недвижимости, в котором находится данное помещение;
— обращение в кадастровую палату с целью постановки на кадастровый учет каждого из образованных объектов (это делается бесплатно в течение 18 дней (заявление, технический план, доверенность, паспорт));
— обращение в Росреестр для регистрации права собственности, при этом представляются: заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на ранее существовавший объект недвижимости (существовавшие объекты недвижимости); заявление о государственной регистрации права собственности на каждый вновь образованный объект; документ об уплате пошлины; документы, подтверждающие личность заявителя, для организации — учредительные документы; правоустанавливающий документ на объект недвижимости, согласие залогодержателя на преобразование объекта недвижимости в случаях, когда объект находится в залоге.
Таким образом, процедура раздела помещения на несколько отдельных объектов или выдела из помещения отдельного объекта не представляет особой сложности. Однако иначе будет обстоять дело в случае, если участник гражданского оборота планирует купить объект недвижимости с выделом в дальнейшем из него отдельных помещений, но весь объект целиком находится в аренде.
Представим ситуацию, в которой участник гражданского оборота собирается приобрести в собственность единый объект недвижимости, например большое по площади помещение в многоквартирном доме, используемое под магазин, при этом арендатору было передано все помещение целиком, но часть его он не использовал и изначально не планировал. Передача целого помещения была связана с тем, что в ЕГРП в качестве объекта недвижимости было зарегистрировано все помещение, в отношении отдельных частей еще предстояло осуществить выдел, постановку на кадастровый учет и регистрацию в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Поскольку арендатору помещения под организацию магазина нужны были срочно, собственник предоставил ему все помещение.
В дальнейшем между ним и арендатором была достигнута договоренность о том, что последний возвращает собственнику часть неиспользуемых помещений, при этом размер арендной платы остается без изменений. Собственник своими силами и за свой счет обязан был осуществить комплекс мероприятий по формированию самостоятельных объектов, после чего стороны должны были зарегистрировать изменения, внесенные в договор аренды в части предмета — состава переданных в аренду помещений.
До того как обе стороны приступили к выполнению своих договоренностей, появился покупатель, согласившийся приобрести объект, обремененный долгосрочной арендой, но при условии, что часть неиспользуемых арендатором помещений он получит назад и сможет сдавать в аренду другим лицам. Собственник был готов продать объект сразу, но покупателю нужны были твердые гарантии того, что арендатор выполнит свои обязательства, поскольку договор аренды не предусматривал права на односторонний отказ от него.
Кроме того, договор аренды содержал обязательства арендодателя (теперь уже продавца) выполнить работы по благоустройству прилегающей территории к выходу из здания, организации автостоянки и получению всех необходимых разрешений, а за невыполнение указанных обязательств договором был предусмотрен штраф. Со слов продавца данные обязательства он перед арендатором выполнил своевременно и претензий к нему тот не предъявлял. Однако простых заверений в подобном случае недостаточно, и для защиты интересов покупателя требовалось внести в договор аренды изменения, касающиеся исключения соответствующих условий.
В такой ситуации участникам сделки был предложен вариант заключить трехстороннее соглашение к договору аренды, в котором участвовали собственник, арендатор и покупатель. В соглашении стороны договора аренды исключали из него пункты об обязательствах продавца-арендодателя перед арендатором и констатировали их надлежащее выполнение.
В трехстороннем соглашении содержалось условие о том, что арендатор возвращает часть неиспользуемых помещений, которые индивидуализировались с учетом имеющихся данных (описание в составе целого помещения — адрес, кадастровый номер, площадь возвращаемых помещений, характеристики по экспликации и технической документации). При этом в данном соглашении указывалось на то, что арендная плата остается без изменений. Поскольку возвращаемые помещения в качестве отдельных объектов не были зарегистрированы в ЕГРП, в соглашении специально оговаривалось, что изменения в предмет договора аренды о составе арендуемых помещений не вносятся.
Кроме того, в соглашении имелось обязательство сторон — арендатора и покупателя — заключить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении состава арендуемых помещений и размера арендной платы после регистрации в ЕГРП перехода права собственности на все помещение от продавца к покупателю, выдела покупателем возвращаемых помещений, их постановки на кадастровый учет и регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости. В этой части трехстороннее соглашение содержало элементы предварительного договора, поскольку имело обязательства сторон заключить в будущем дополнительное соглашение к договору аренды (ст. 429 ГК РФ).
Конструкцией предварительного договора может опосредоваться заключение любых договоров (купли-продажи, аренды, мены и др.), так как согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из содержания указанной нормы не следует, что предметом предварительного договора могут быть только обязательства о заключении в будущем договоров о выполнении работ, оказании услуг или о передаче имущества, равно как и нет указания на то, что им не могут служить обязательства по заключению в будущем дополнительного соглашения к договору аренды.
В рассматриваемом случае покупатель, согласовывая с арендатором обязательство по заключению в будущем дополнительного соглашения к договору аренды, стороной такого договора не являлся. Однако это не может быть препятствием для заключения предварительного договора, поскольку он фиксирует обязательства сторон по заключению основного договора (в данном случае — дополнительного соглашения к договору аренды) на будущее время после наступления определенных в нем обстоятельств (приобретение покупателем права собственности, выдел помещений, постановка их на кадастровый учет и регистрация в ЕГРП). Интерес покупателя в такой конструкции очевиден, поскольку перед приобретением имущества он связывает арендатора обязательством в дальнейшем внести изменения в договор аренды.
Такое трехстороннее соглашение, содержащее элементы дополнительного соглашения к договору аренды между продавцом и арендатором и элементы предварительного договора между покупателем и арендатором о заключении в будущем дополнительного соглашения к договору аренды, представляет собой документ, в котором соединяются различные договоры. Заключение данного трехстороннего соглашения прямо не предусмотрено законом, однако и не противоречит ему, следовательно, является допустимым в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Следует также отметить, что действующее гражданское законодательство РФ, допуская заключение двух- и многосторонних договоров, не исключает возможности заключения трехстороннего соглашения к договору аренды, в котором участвует покупатель арендуемого имущества, не являвшийся стороной договора аренды. Неизменность состава сторон договора аренды соблюдается, а участие третьей стороны, не бывшей участником первоначальной сделки, не противоречит закону.
Участие покупателя в трехстороннем соглашении имеет целью установление определенных обязательств всех сторон друг перед другом. После его заключения и регистрации как неотъемлемой части договора аренды продавец и арендатор уже не смогут договориться между собой в обход покупателя, поскольку стороны согласовали и установили определенные обязательства, которые должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения которых не допускается (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).
Благодаря участию в данном трехстороннем соглашении покупатель получал возможность влиять на выполнение продавцом и арендатором соответствующих обязательств перед ним, поскольку они все были связаны условиями соглашения. Покупатель, в частности, в случае уклонения от выполнения его контрагентами своих обязательств был вправе требовать их исполнения в судебном порядке (ст. 12 ГК РФ).
Если бы дополнительное соглашение к договору аренды заключалось только между продавцом и арендатором, то покупатель таких средств воздействия на них бы не имел, поскольку сам стороной соглашения не был и не приобретал по нему никаких прав. К нему бы перешли права продавца-арендодателя только после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, который являлся предметом договора аренды.
Покупатель мог бы согласиться на сделку и без участия в трехстороннем соглашении при условии, что продавец заключил бы дополнительное соглашение к договору аренды с арендатором с рассматриваемыми условиями и зарегистрировал его. Однако даже в таком случае существует риск возможного нарушения прав покупателя, поскольку до момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к нему и соответственно перехода прав продавца как арендодателя по сделке продавец с арендатором могли бы подписать иные соглашения и направить их на регистрацию. Поэтому трехстороннее соглашение являлось наиболее оптимальным способом, устраняющим риски покупателя.
Помимо названного существует еще один способ минимизации рисков покупателя. Вместо заключения и регистрации в ЕГРП трехстороннего соглашения стороны могли бы подписать акт возврата арендатором неиспользуемых помещений арендодателю, в котором бы констатировалось исполнение арендодателем обязанности по благоустройству территории и организации автостоянки в полном объеме, качественно, своевременно и надлежащим образом при отсутствии у арендатора каких бы то ни было претензий.
Условия об обязательствах арендодателя и об ответственности за их нарушение из договора аренды в таком случае не исключались, однако подтверждение выполнения арендатором соответствующих обязательств также является достаточной гарантией для покупателя.
В акте возврата также бы указывалось на то, что изменения в договор аренды не вносятся, так как состав арендуемых помещений и размер арендной платы не меняются. Поскольку условия первоначального договора аренды оставались без изменений, такой акт возврата не подлежит регистрации. Никаких самостоятельных обязательств в акте возврата не предусматривалось, изменения и дополнения в договор аренды не вносились, поэтому риска признания акта незаключенным по мотиву отсутствия регистрации не имелось.
Следует иметь в виду, что в акте возврата положение о неизменности арендной платы при возвращении части помещений являлось обязательным, поскольку в ином случае арендатор, вернувший неиспользуемые помещения, не был лишен возможности выбора в дальнейшем потребовать либо уменьшения арендной платы соразмерно возвращенным площадям, либо их обратного предоставления на весь период до окончания срока аренды по договору. При этом он также был бы вправе требовать освобождения его от внесения арендных платежей за возвращенные помещения до момента их обратного предоставления, так как обязательство по их внесению обусловлено самим фактом пользования помещения в силу возмездности договора аренды (ст. 423 ГК РФ). В случае возвращения части помещений, которые арендодатель добровольно принял, основание для взыскания за них платы отсутствует на весь период, в пределах которого арендатор ими не пользовался.
Помимо продавца-арендодателя и арендатора акт возврата также бы подписывал покупатель, чтобы иметь возможность предъявлять самостоятельные требования к контрагентам и защищать свои права и законные интересы.
Кроме упомянутого покупателю следовало подписать предварительный договор о заключении в будущем между всеми сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, в котором бы они установили обязательства внести изменения в договор аренды в части предмета и арендной платы после перехода права собственности на объект к покупателю, выдела возвращаемых помещений, их постановки на кадастровый учет и регистрации в ЕГРП как самостоятельных объектов недвижимости.
Отметим, что, применяя рассмотренные договорные конструкции, покупатель смог бы приобрести объект недвижимости, а также обезопасить себя на случай возможных конфликтов с арендатором по поводу использования площадей. До окончательного решения вопроса с выделом помещений, их оформлением как отдельных объектов и регистрацией изменений, вносимых в договор аренды, покупатель как новый собственник всего помещения мог бы сдавать в аренду возвращенную площадь. Безусловно, при этом он был бы связан определенными ограничениями (не смог бы передать их в долгосрочную аренду либо не все арендаторы соглашались бы взять помещения с учетом наличия записи в ЕГРП об аренде всего помещения одним арендатором и отсутствием выделенных объектов), однако они были бы обусловлены конкретной ситуацией и являлись временными. Рано или поздно претендента на освободившиеся помещения он все равно бы нашел, если бы, например, сделал существенную скидку на арендную плату.
Отметим, что при заключении краткосрочного договора аренды, не подлежащего государственной регистрации, возвращенные помещения могли бы быть индивидуализированы в составе целого помещения с указанием адреса, кадастрового номера всего помещения, но с выделением их согласно технической документации с обозначением имеющихся характеристик и указанием площади, а также с отметкой на поэтажном плане. Такая максимально возможная индивидуализация не противоречит закону, поскольку определенно позволяет установить переданное в аренду имущество.
А.Бычков
Начальник юридического отдела
ЗАО «ТГК «Салют»
Подписано в печать
20.08.2014
Бычков А. Покупка арендованного имущества. Образование нескольких объектов на основе одного // Финансовая газета. 2014. № 30. С. 10 — 11.

Posted in Наши риелторские услуги and tagged , .