Каковы особенности договора купли-продажи жилого дома с земельным участком?

Форма договора купли-продажи

Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком является договором купли-продажи недвижимого имущества (ст. 549 ГК РФ), поэтому должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность.
Обязательной нотариальной формы договора купли-продажи жилого дома с земельным участком закон не предусматривает. Однако по желанию сторон договор можно удостоверить в нотариальном порядке.
Переход права собственности по данному договору подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ; п. 1 ст. 2 и п. 1 ст. 12 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
Следует помнить, что правило о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома не применяется к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. (п. 2 ст. 558 ГК РФ; п. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ). В настоящее время регистрации подлежит лишь переход права собственности на недвижимое имущество.

Существенное условие договора — предмет договора

При продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок (ст. ст. 273, 552 ГК РФ и п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Поэтому одним из важнейших условий договора является точное формирование его предмета, в котором необходимо указать все идентификационные признаки отдельно по дому и отдельно по земельному участку (ст. 554 ГК РФ).
1. Для жилого дома такими признаками будут: точный адрес, площадь, кадастровый (инвентаризационный) номер, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРП, указанные в его свидетельстве о праве собственности.
2. Для земельного участка необходимо указать: точный адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, вид разрешенного использования, а также сведения о дате и номере регистрации прав собственности продавца в ЕГРП, указанные в его свидетельстве о праве собственности на земельный участок.
Несмотря на то что при продаже жилого дома к покупателю по закону переходит и право собственности на земельный участок, на котором этот дом расположен (п. 2 ст. 552 ГК РФ; ст. 25.5 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ), в предмете договора купли-продажи необходимо перечислить полный состав отчуждаемого недвижимого имущества, а именно жилой дом, а также земельный участок со всеми идентифицирующими их признаками (ст. 554 ГК РФ).

Существенное условие договора — цена договора

Наряду с предметом договора цена продаваемой недвижимости является вторым существенным условием, которое необходимо отразить в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Как правило, установленная договором цена здания, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим зданием соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Передача недвижимости от продавца к покупателю

Фактическую передачу недвижимости от продавца к покупателю следует оформить отдельным актом либо указать в договоре, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи недвижимости (ст. 556 ГК РФ).
Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком подписывается в трех экземплярах — по одному экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр передается и хранится в территориальном отделении Росреестра (п. 5 ст. 18 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
Обратите внимание!
Доходы, полученные физлицом-продавцом от продажи дома с земельным участком, облагаются НДФЛ, если данное имущество находилось в его собственности менее трех лет (ст. 210, п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом продавец вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере, не превышающем в целом 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вместо получения данного вычета продавец вправе уменьшить сумму своих налогооблагаемых доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением дома с земельным участком (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Также и покупатель имеет право на имущественный вычет в размере фактически произведенных расходов, но не превышающем 2 000 000 руб. (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Кроме того, став собственником объекта недвижимости, покупатель становится плательщиком налога на имущество физических лиц и земельного налога (ст. 1 Закона от 09.12.1991 № 2003-1; ст. 388 НК РФ).
Связанные вопросы
Как зарегистрировать договор дарения недвижимости? >>>
Полезная информация по вопросу
Официальный сайт Управления Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве — www.to77.rosreestr
Материал подготовлен при содействии
адвоката Богаткова С.А.
Каковы особенности договора купли-продажи жилого дома с земельным участком? // «Электронный журнал «Азбука права». 2014.

Posted in Наши риелторские услуги and tagged .