Правомочия арендатора и ограниченное вещное право по договору аренды (имущественного найма)

Белов Валерий Александрович, преподаватель Московского финансово-юридического университета МФЮА, юрист АНО «Юридический научно-исследовательский центр».
Настоящая работа посвящена отдельным вопросам относительно состава правомочий арендатора, а также ограниченному вещному праву, которое может возникнуть у арендатора после заключения договора аренды. А также изменяющейся позиции ученых и практиков по исследуемому вопросу в рамках проводимой реформы гражданского законодательства.
Ключевые слова: договор аренды, вещное право, обязательственное право.
Правовая природа договора аренды и роль вещного и обязательственного права в структуре арендных отношений играет важную роль для субъектов договорных отношений, в частности, наибольшую потребность в правовом урегулировании данного вопроса испытывает арендатор.
Для раскрытия темы настоящей работы необходимо установить, какой состав правомочий приобретает арендатор в результате заключения договора аренды. Так, в соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Иными словами, в соответствии с Гражданским кодексом РФ выделяется две разных совокупности правомочий, которые могут быть переданы арендатору:
———————————
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.
1) временное владение и пользование;
2) временное пользование.
При этом не стоит выпускать из внимания, что центральную роль в арендных отношениях играет именно правомочие временного пользования имуществом, для приобретения которого арендатор и арендодатель связываются договорными отношениями.
Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров).
Однако некоторые авторы указывают, что во многих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества лишь в пользование арендатора без передачи в его владение. Так, согласно ст. 50 Федерального закона от 10 января 2003 г. № 18 «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» на основании договора об оказании услуг по использованию инфраструктуры для осуществления перевозок владелец инфраструктуры может предоставлять перевозчику права на использование железнодорожных путей или иных объектов, принадлежащих владельцу инфраструктуры . Иными словами, авторы такой точки зрения указывают, что правомочие владения будет отсутствовать у такого рода арендаторов.
———————————
Федеральный закон от 10.01.2003 № 18-ФЗ (ред. от 14.06.2012) «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. № 2. Ст. 170.
Суханов Е.А. Российское гражданское право. Т. 2. Обязательственное право. С. 324.
Однако представляется, что такой подход является не совсем обоснованным, т.к. любое пользование вещью предполагает владение ею, хотя бы непосредственно в момент ее эксплуатации. Само по себе указание законодателем на передачу арендодателем конкретного правомочия арендатору является весьма спорным, поскольку для определения состава перешедших правомочий по тому или иному договору необходимо руководствоваться самой целью договора, которой является предоставление имущества арендатору для целей пользования.
В проекте Гражданского уложения (ст. 277) просматривался схожий вопрос. Так, согласно понятию договора имущественного найма, закрепленного в вышеназванном законопроекте, наймодавец обязывался предоставить имущество только «во временное пользование» , подразумевая, что прочие полномочия, включая элементы владения, предопределены целью пользования.
———————————
Гражданское уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект высочайше утвержденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения. Том второй. Ст. 277 — 504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1989. С. 1.
Аналогичный подход наблюдается и в зарубежном законодательстве. Так, в соответствии с нормами Германского гражданского кодекса «наниматель обязуется предоставить нанимателю вещь в пользование на время найма» . Такого рода определение понятия договора найма не означает, что у нанимателя возникает только правомочие пользования. При этом представляется, что немецкие законодатели дают полный отчет тому, что отсутствует необходимость подробно описывать все возможные полномочия — они следуют из факта предоставления имущества для определенных целей (прежде всего правомочия, которые обычно именуются правом пользования и правом владения). По германскому законодательству указание правомочия предполагает существование друг друга: передача права пользования вещью происходит исключительно на основе передачи нанимателю права владения вещью .
———————————
Параграф 535, см.: Германское право. Часть 1. С. 110.
Параграф 535, см.: Германское право. Часть 1. С. 110.
Подытоживая, можно прийти к выводу, что дифференциация правомочий арендатора на две составляющие (право владения и право пользования) не мыслится корректной, а устанавливает лишь правовую неопределенность по данному вопросу. Таким образом, предлагается пересмотреть ст. 606 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату для целей пользования».
Наличие факта владения по договору аренды в правоприменительной практике, как выясняется, играет важную роль. Так, считается, что в случае, если арендодатель передает имущество во временное владение и пользование и данное действие зафиксировано в акте приема-передачи, то у арендатора возникает ограниченное вещное право . Данное обстоятельство позволяет последнему требовать восстановления своего нарушенного права не только на основании договора (обязательственных отношений), но и в рамках ст. 301 — 305 ГК РФ.
———————————
Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: учебник. Т. 2. С. 169.
О таком подходе свидетельствует соответствующая судебная практика: «Судам необходимо обратить внимание на то, что истец заявил исковые требования об истребовании имущества не в рамках договора аренды, а по ст. 305 ГК РФ. Нормы указанной статьи предусматривают, что виндикационный и негаторный иски в защиту своих прав и интересов могут предъявлять не только собственники, но и субъекты иных прав на имущество — все законные владельцы. К их числу отнесены субъекты как вещных прав пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и иных, так и субъекты обязательственных прав, связанных с владением чужим имуществом, к которым относятся арендаторы» . Схожая позиция наблюдается в следующем деле: «Арендатор вправе защищать свои права от действий третьих лиц в самостоятельном порядке на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ, то есть путем предъявления к лицам, препятствующим использованию помещений и земельного участка» .
———————————
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.08.2005 № Ф03-А51/05-1/1944 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 № 09АП-17450/2009-ГК по делу № А40-7984/09-150-95 // СПС «КонсультантПлюс».
Из указанного положения вытекает, что ограниченное вещное право арендатора возникает исключительно в случае, когда произошла фактическая передача имущества во владение арендатора. Однако в тех случаях, когда арендатор лишен возможности пользоваться имуществом, в связи с использованием такого имущества третьим лицом, в течение действия договора, но до того момента, как арендодатель фактически передал ему вещь (например, до момента подписания акта приема-передачи), арендатор не вправе предъявлять самостоятельные требования к третьим лицам в рамках вещно-правовой защиты. Данный вывод подтверждается судебной практикой, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», где сказано следующее: «Передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. Установив, что арендатор не вступил во владение имуществом, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. При таких обстоятельствах требование арендатора, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению».
Аналогичная позиция наблюдается в другом деле: «Принимая во внимание то обстоятельство, что арендатор не вступил во владение имуществом и не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска общества об истребовании не переданного ему арендодателем земельного участка из чужого незаконного владения предпринимателя у арбитражных судов отсутствовали» .
———————————
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.08.2011 № Ф03-4037/2011 по делу № А51-18681/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
Таким образом, можно сформулировать вывод, который выработан в правоприменительной практике: арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может предъявлять претензии непосредственно к третьему лицу, в пользовании которого оно фактически находится, поскольку право использовать вещно-правовые способы защиты прав может принадлежать лишь титульному владельцу, а арендатор становится таковым, только если ему была осуществлена передача предмета аренды . Однако данный подход не лишен противоречий, и обстоятельства доказывания сводятся лишь к формально-документальному подходу, а именно предоставлению в суд документа, в котором зафиксирован факт передачи имущества арендатору, несмотря на возможный факт наличия процесса пользования вещью, при котором немыслимо отсутствие владения вещью.
———————————
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.07.2005 № Ф04-4435/2005(12926-А70-39) // СПС «КонсультантПлюс».
Более того, представляется не совсем удачной сложившаяся позиция в науке и судебной практике, в которой выражено мнение, что в случае ненаделения арендатора правом владения (титульным правом), последний не вправе предъявлять требования к третьим лицам по защите своего права. Данная позиция заключается прежде всего в том, что процесс устранения препятствий для осуществления арендатором права пользования имуществом будет занимать продолжительное время, т.к. арендатор будет вынужден сначала обратиться к арендодателю, после чего последний будет разбираться с нарушителем. А в случае, если арендатор действительно заинтересован в продолжении договорных отношений с арендодателем, будет вынужден претерпевать посягательства третьих лиц и ждать, пока арендодатель устранит выявленные нарушения, связанные с ненадлежащим исполнением договора аренды.
В настоящее время в рамках Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предусматривается введение новых для российского права институтов ограниченного вещного права, таких как право застройки, право постоянного владения и пользования, право личного пользовладения, которые, как подразумевается, заменят вещно-обязательную аренду. Тем самым началось бурное обсуждение возможности образования «настоящей» (как было в римском праве) обязательственной аренды, тому яркое подтверждение одного из прошедших круглых столов . В ходе обсуждения данной возможности было выявлено две основные позиции:
———————————
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
Материалы Научного круглого стола Юридического института «М-Логос» по теме «Аренда и ограниченные вещные права по проекту ГК РФ», 16 января 2014 г. URL: http://m-logos/publications/nauchnyi_kraglyi_stol_m-logos_ arenda_i_ogranichennye_veshnye_prava_po_proektu_gk_rf_16_yanvarya_2014_g/ (дата обращения: 03.03.2014).
1. Необходимо «ломать» вещную аренду, т.к. такая аренда является неприемлемой и получилась она исключительно в рамках советской эпохи, т.к. единственным собственником всего недвижимого имущества было государство.
2. Необходимо сохранить вещную аренду как устоявшуюся модель поведения субъектов гражданских правоотношений, т.к. данное положение отвечает потребностям сторон договора, в наибольшей степени, безусловно, арендатора.
Установление исключительно обязательной аренды будет очевидно свидетельствовать о реформировании статей Гражданского кодекса РФ, а именно: ст. 617 ГК РФ (сохранение договора аренды в силе при изменении сторон), т.е. произойдет исключение «права следования по договору аренды», а также ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора аренды). Данное обстоятельство может повлечь негативные последствия для арендаторов, которые могут лишиться арендуемого имущества, в связи со злоупотреблением правом арендодателем, в т.ч. посредством заключения фиктивных сделок между дружественными организациями, в целях повышения арендной платы и/или расторжения действующего договора аренды.
Напротив, в некоторых зарубежных правопорядках усматривается прямая норма, устанавливающая ограниченное вещное право арендатора на арендуемое имущество. Согласно ст. 563 Гражданского кодекса Республики Казахстан, на наймодателе не лежит ответственность перед нанимателем за нарушения пользования, которые производят своими насильственными действиями третьи лица, не имеющие каких-либо прав на нанятое имущество. Наниматель имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени .
———————————
Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 г. № 409-I (Особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15.01.2014). URL: http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1013880#sub_id=5500000 (дата обращения: 03.03.2014).
Представляется, что введение «новых» (еще неизвестно, как себя проявивших на практике) ограниченных вещных прав все же не должно сказываться на устоявшемся институте договора аренды, а именно на вещной/обязательственной природе.
Также автор настоящей статьи предлагает отдать на откуп сторонам договора аренды возможность приобретения вещной защиты, руководствуясь п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) . Таким образом, в случае заключения договора появлялись бы обязательственные правоотношения между сторонами, а в случае государственной регистрации такого договора приобретались бы и ограниченные вещные права у арендатора, такие как право на подачу виндикационного иска, право следования, преимущественного права на заключение нового договора аренды. О данном выводе свидетельствует соответствующая судебная практика: «Лицо, которому передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника» .
———————————
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // СПС «КонсультантПлюс».
Однако наряду с ними у арендодателя также сохранялись вещные права, но в ограниченном объеме. Необходимо обратить внимание, что появление ограниченного вещного права у арендатора должно происходить только тогда, когда договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав, т.е. с недвижимым имуществом. В случаях, когда происходит аренда движимого имущества, представляется, что стороны такого договора могут быть связаны исключительно обязательственными отношениями.
На основании проведенного исследования можно сформулировать следующие выводы:
Понятие договора аренды, закрепленное в ст. 606 ГК РФ, подлежит реформированию, т.к. вводит в заблуждение субъектов договорных отношений и не соответствует действительным реалиям, вытекающим из процесса исполнения договора аренды.
В настоящее время наличие ограниченного вещного права у арендатора ставится в зависимость от наличия у него правомочия владения, которое в действительности корреспондируется правомочию пользования всегда.
Введение «новых» ограниченных прав не должно сказываться на устоявшемся в практическом смысле институте договора аренды. Существование института договора аренды и «новых» ограниченных вещных прав должно быть параллельным, что придаст свободу субъектам гражданских правоотношений в выборе порядка взаимоотношений.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.06.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.01.1996. № 5. Ст. 410.
2. Федеральный закон от 10.01.2003 № 18-ФЗ (ред. от 14.06.2012) «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. № 2. Ст. 170.
3. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 г. № 409-I (Особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15.01.2014). URL: http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1013880#sub_id=5500000
4. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // СПС «КонсультантПлюс».
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12 по делу № А33-18187/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
7. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.07.2005 № Ф04-4435/2005(12926-А70-39) // СПС «КонсультантПлюс».
8. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.08.2005 № Ф03-А51/05-1/1944 // СПС «Консультант-Плюс».
9. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.08.2011 № Ф03-4037/2011 по делу № А51-18681/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
10. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 № 09АП-17450/2009-ГК по делу № А40-7984/09-150-95 // СПС «КонсультантПлюс».
11. Гражданское уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект высочайше утвержденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения. Том второй. Ст. 277 — 504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1989.
12. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
13. Райзберг Б.А. Современный экономический словарь / Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. М.: Издательство «Инфра-М», 2010.
14. Сергеев А.П. Гражданское право: учебник / А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. Т. 2. М.: Издательство «Проспект», 2005.
15. Суханов Е.А. Российское гражданское право. Т. 2. Обязательственное право. М.: Издательство «Статут», 2011.
Белов В.А. Правомочия арендатора и ограниченное вещное право по договору аренды (имущественного найма) // Нотариус. 2014. № 3. С. 15 — 18.

Posted in Наши риелторские услуги and tagged , , .