Договор безвозмездного пользования жилым помещением

С.И. Суслова, кандидат юридических наук, заведующая кафедрой гражданского права и процесса Иркутского юридического института (филиала) Российской правовой академии Министерства юстиции РФ.
Автором на примере договора ссуды жилого помещения анализируется одна из специфических черт жилищных отношений — их безвозмездность. В статье на основе анализа доктрины, законодательства и правоприменения рассматриваются вопросы о природе договора ссуды жилого помещения, о его заключении и расторжении.
Ключевые слова: безвозмездное пользование, договор ссуды, жилое помещение, расторжение.
Одной из характерных черт жилищных отношений, которая придает им особенность и отличает от имущественных отношений, включаемых в предмет гражданского права, является их преимущественная безвозмездность. Даже в условиях рыночных отношений, когда жилое помещение часто выступает лишь как товар и на первый план выдвигается его экономическая функция, отсутствие встречного предоставления является наиболее типичной для жилищной сферы конструкцией. Так, в одном из специальных исследований М.Н. Рахвалова, проведя классификацию субъективных прав на жилые помещения, одиннадцать из двадцати одного субъективного права (т.е. более чем половину) причислила к правам безвозмездным . При этом сомнителен вывод автора о том, что получатели ренты всегда пользуются жилым помещением на возмездных началах, а также то, что возмездным является проживание в жилом помещении члена кооператива до полной выплаты паевого взноса. Представляется, что ни возмездная передача жилого помещения под выплату ренты, ни уплата паевых взносов за квартиру не делает проживание указанных лиц возмездным, а возмездными являются лишь те договоры, которые опосредуют передачу права собственности на данный объект. Добавив к сказанному символичность платы за пользование жилым помещением (плата за наем) в социальном и специализированном найме, можно констатировать, что большинство обладателей субъективных прав на жилое помещение в настоящее время не обязаны вносить плату за пользование жилым помещением. При этом наиболее ярким примером безвозмездности в данном ряду выступает договор ссуды жилого помещения, анализ содержания которого необходим, прежде всего, в силу возросшего интереса к данному договорному типу в судебной практике.
———————————
Рахвалова М.Н. Отказополучатели и получатели ренты как субъекты жилищных правоотношений: монография. Новосибирск: изд-во НГТУ, 2009. С. 187 — 190.
Нельзя сказать, что ученые не обращаются к исследованию данной проблематики , однако многие вопросы до сих пор остаются либо неразрешенными, либо вообще непоставленными. Обоснованию и рассмотрению отдельных тезисов, связанных с указанным вопросом, и будет посвящена данная работа.
———————————
См., например: Косоруков А.А. Безвозмездное пользование жилым помещением // Журнал российского права. 2006. № 10; Формакидов Д.А. Правовое регулирование договора безвозмездного пользования жилым помещением // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2012. № 4; Формакидов Д.А. Понятие и содержание договора безвозмездного пользования жилым помещением // Российская юстиция. 2008. № 5.
Тезис первый. Договор безвозмездного пользования (ссуды) жилым помещением нельзя смешивать с иными основаниями безвозмездного пользования.
Как известно, безвозмездно проживать в жилом помещении могут временные жильцы, члены семьи собственника, отказополучатели, бывшие члены семьи собственника, сохранившие право проживания на основании решения суда, и многие другие категории граждан. Однако в данных случаях юридическими фактами, порождающими их субъективные права на жилое помещение, будут выступать совершенно иные жизненные обстоятельства (вселение, родство, совместное хозяйство, решение суда, завещание и др.). Право ссудополучателя возникает только в случае наличия соглашения о безвозмездном проживании, которое достигнуто между собственником жилья и ссудополучателем.
Достаточно часто такие соглашения заключаются в устной форме и суды, используя общие нормы ГК РФ о форме сделок, квалифицируют возникшие отношения исходя из фактических обстоятельств дела, отмечая, что: «Характер спорных правоотношений свидетельствует о том, что фактически между сторонами сложились отношения, возникающие из договора безвозмездного пользования» . При этом, устанавливая наличие соглашения о безвозмездном пользовании, судебная практика часто прибегает к «усилению аргументации» путем использования метода исключения: коль скоро отсутствует ведение общего хозяйства, нет совместного проживания с собственником и других юридических фактов, свидетельствующих о том, что возникло какое-то иное субъективное право , то это означает, что основанием вселения и проживания выступило соглашение, которое необходимо квалифицировать как договор.
———————————
Решение Курчатовского городского суда Курской области от 24 мая 2012 г. URL: http://rospravosudie.com (дата обращения: 10 января 2014 г.).
Как правило, речь идет о праве члена семьи собственника жилого помещения (см., например, Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 1 февраля 2011 г. URL: http://rospravosudie.com (дата обращения: 10 января 2014 г.).
Тезис второй. Договор ссуды жилого помещения не должен предусматривать условие о внесении платы за пользование жилым помещением (в случае квалификации фактически возникших отношений должен отсутствовать факт внесения платежей за пользование жильем).
Нередко суды делают ошибки, считая, что внесение платежей за коммунальные услуги дает основание считать, что возникшие отношения характеризуются возмездностью. На самом деле безвозмездное проживание членов семьи собственника, отказополучателя, получателя ренты и других лиц не исключает их обязанности по внесению платы за коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту жилого помещения. Безусловно, такая обязанность присутствует, но она должна быть исполнена в рамках иных правоотношений, в частности по договору энергоснабжения.
Именно поэтому представляются абсолютно обоснованными те аргументы, которые приводят стороны в обосновании своих требований и возражений: «Указанные платежи не свидетельствуют о возмездности договора и заключению по сути договора социального найма жилого помещения, поскольку являются расходами, направленными на содержание жилья, переданного по договору безвозмездного пользования жилым помещением, и вносятся ссудополучателем не в качестве платы по договору и не собственнику помещения» . Другими словами, для квалификации статуса проживающего лица в качестве ссудополучателя необходимо установление факта отсутствия договоренности о внесении платежей за пользование (проживание) в жилом помещении. При этом внесение иных платежей (коммунальных услуг и пр.) не дает оснований для признания возмездности отношений по проживанию в жилом помещении.
———————————
Решение Куйбышевского районного суда г. Иркутска от 24 января 2011 г. // РосПравосудие (дата просмотра — 9 января 2014 г.) URL: http://rospravosudie.com (дата обращения: 9 января 2014 г.).
Тезис третий. Договор ссуды жилого помещения может заключаться собственником, обладателем права хозяйственного ведения и оперативного управления (в отдельных случаях), а также арендатором жилого помещения.
Причем законодательство не содержит запретов на заключение подобных договоров, в том числе и публичным собственником, а обладатель права хозяйственного ведения, оперативного управления и арендатор получают такую возможность в силу прямого указания закона. Стоит заметить, что возможность распоряжения вещью на ограниченном вещном праве носит общий характер (право распоряжения имуществом, закрепленное в ст. ст. 294 — 298 ГК РФ), тогда как возможность арендатора передавать вещь в безвозмездное пользование прямо закреплена в ст. 615 ГК РФ.
Важно обратить внимание, что подобная возможность отсутствует применительно ко всем остальным субъективным правам на жилые помещения. Заключить соглашение о безвозмездном пользовании не могут ни наниматели, ни члены семьи собственника, ни отказополучатели, ни получатели ренты и т.д. Любое безвозмездное вселение (или соглашение о вселении) указанными лицами с согласия собственника в жилое помещение третьих лиц повлечет возникновение иных субъективных прав (право временного жильца, право члена семьи члена семьи собственника, право постоянно проживающего лица, право члена семьи отказополучателя и пр.). В юридической литературе в связи с этим наиболее обсуждаемым вопросом является вопрос о соотношении субъективного права временного жильца и ссудополучателя жилого помещения. Большинство исследователей приходят к выводу о том, что соглашение о вселении временных жильцов должно рассматриваться как разновидность договора ссуды . Однако полностью согласиться с такими выводами нельзя. Безвозмездность объединяет многие субъективные права на жилые помещения и считать соглашение о возникновении субъективного права временного жильца разновидностью ссуды только потому, что оно безвозмездно, не представляется верным. Действующее и жилищное, и гражданское законодательство не называет нанимателей в качестве лиц, которые могут заключать договор ссуды; содержание прав и обязанностей временного жильца и ссудополучателя различается кардинальным образом; основания для прекращения данных субъективных прав не совпадают. Другими словами, основаниями для вселения в жилое помещение временных жильцов и ссудополучателей выступают безвозмездные соглашения, которые порождают возникновение различных субъективных прав на жилые помещения. Другое дело, что судебная практика крайне непоследовательна в вопросе о квалификации отношений по безвозмездному пользованию. Так, временными жильцами признаются лица, проживающие в жилом помещении, принадлежащем на праве частной собственности вне зависимости от срока проживания: «…проживание С.Ю. в доме по ул. носило временный характер, и он как лицо, не приобретшее право постоянного и бессрочного пользования данным жилым помещением, подлежит выселению из него как временный жилец без предоставления другого жилого помещения» . Кроме того, указание закона на максимальный шестимесячный срок проживания не останавливает суды от квалификации субъективного права временного жильца и в том случае, когда ответчик не признается членом семьи нанимателя по договору социального найма (например, по причине отсутствия согласия наймодателя и иных членов семьи, ведения совместного хозяйства и совместного проживания) и фактически проживает в жилом помещении значительно более длительный период времени . Совершенно не соответствуют законодательству те судебные решения, в которых статус временного жильца приравнивается к незаконному проживанию. Другими словами, суды утверждают, что временный жилец — это лицо, у которого отсутствует субъективное право на жилое помещение: «Суд пришел к обоснованному выводу о том, что, проживая на спорной жилплощади без законных оснований, Х. является временным жильцом» . Обосновывать неправильность подобного утверждения, думается, не стоит.
———————————
Действующее законодательство, как правило, просто умалчивает о подобной возможности, что дает основание утверждать, что закон не разрешил и прямо не указал лицо, имеющее право сдавать имущество в ссуду. В законопроектах можно обнаружить нормы, прямо запрещающие любое вселение. Так, в ст. ст. 302.3 и 302.8 Проекта ГК РФ прямо закреплено, что обладатель узуфрукта не вправе передавать это право по сделке и вселять в жилое помещение иных лиц.
Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства. Доступ из СПС «КонсультантПлюс: Версия Проф»; Формакидов Д.А. Правовое регулирование договора безвозмездного пользования жилым помещением // Пермский юридический вестник. 2012. № 4.
Апелляционное определение Пермского краевого суда от 4 сентября 2013 г. по делу № 33-7991. Доступ из СПС «КонсультантПлюс: Версия Проф».
См., например, Определение Ленинградского областного суда от 15 августа 2013 г. № 33-3875/2013. Доступ из СПС «КонсультантПлюс: Версия Проф».
Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 9 января 2013 г. по делу № 33-84-2013 г., 33-10577-2012 г. Доступ из СПС «КонсультантПлюс: Версия Проф».
В этой связи, полагаем, что в рамках действующего законодательства, использовать конструкцию договора ссуды применительно к нанимателю жилого помещения возможно при обосновании использования аналогии закона, а именно ст. 615 ГК РФ. Доводы, которые в данном случае могут быть использованы, следующие: а) глава 35 ГК РФ не содержит норм, прямо посвященных пользованию имущества, переданного по договору найма; б) глава 35 ГК РФ не содержит норм, исключающих применение отдельных норм об аренде (ср. с договором ссуды — ч. 2 ст. 689 ГК РФ); в) договор аренды и найма различаются объектом договора, а по своей природе направлены на передачу в возмездное владение и пользование вещи на определенный срок. Безусловно, что данные аргументы не бесспорны, но отсутствие прямого законодательного разрешения нанимателям передавать жилое помещение по договору ссуды никак нельзя объяснить природой данных отношений, поскольку для арендатора такая возможность признана абсолютно допустимой.
Тезис четвертый. Досрочное расторжение договора ссуды жилого помещения возможно не только по основаниям, установленным ст. 698 ГК РФ, но и по иным основаниям, установленным договором.
Данный тезис нашел широкое подтверждение в судебной практике, однако, вызывает серьезные сомнения в его справедливости. Связано это с тем, что перечень оснований для досрочного расторжения договора безвозмездного пользования как со стороны ссудодателя, так и со стороны ссудополучателя сформулирован как закрытый. Для наглядности достаточно сравнить данный перечень с основаниями досрочного расторжения договора аренды, сформулированными в ст. 619 ГК РФ. В нем четко закреплена возможность установления договором аренды иных оснований для расторжения договора в соответствии со ст. 450 ГК РФ. В норме ст. 698 ГК РФ данного правила не закреплено, что позволяет утверждать, что иных оснований для досрочного расторжения договора, помимо обозначенных в указанной норме, установлено быть не может. Вместе с тем, как было отмечено, судебная практика при разрешении конкретных дел широко использует возможности для расторжения договора ссуды по тем основаниям, которые установлены самим договором. В частности, такими условиями являются прекращение трудовых отношений с организацией, предоставившей жилое помещение по договору ссуды , или одностороннее волеизъявление любой из сторон. Для иллюстрации приведем выдержку из одного судебного решения: «Довод представителя ответчика о том, что договор носит срочный характер, а следовательно, может быть расторгнут в определенных случаях…, суд находит несостоятельным, поскольку стороны при заключении данного договора предусмотрели, что каждый из них вправе отказаться от договора во всякое время, т.е. независимо от срока, указанного в договоре» .
———————————
Решение городского суда г. Находка Приморского края по делу № 2-273-12 от 1 февраля 2012 г. URL: http://rospravosudie.com (дата обращения: 9 января 2014 г.).
Решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 8 июня 2012 г. URL: http://rospravosudie.com (дата обращения: 9 января 2014 г.).
Подобная практика, направленная на расширение диспозитивности в гражданско-правовых отношениях, вряд ли допустима применительно к жилищной сфере.
Одновременно с этим при расторжении договора ссуды суды более жестко подходят к доводам ответчиков о том, что у них нет другого жилого помещения, чем это имеет место применительно к договорам коммерческого найма. Напомним, что в нормах гражданского законодательства о расторжении договора коммерческого найма установлено правило, согласно которому нанимателю может быть предоставлен срок до одного года для устранения недостатков, послуживших основанием для предъявления иска о выселении и, кроме того, может быть предоставлена отсрочка исполнения решения сроком до одного года. Достаточно часто ответчики используют эту норму, ссылаясь на то, что им больше негде проживать. Отсутствие таких правил в законодательстве, регулирующем договор ссуды, объясняется его безвозмездностью, дает основания судам формулировать следующее выводы: «Довод Стрельцовой Н.Е. о том, что у нее отсутствует иное жилое помещение для постоянного проживания, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку собственник… имеет право требовать устранения всяких нарушений его права…» .
———————————
Решение Новодвинского городского суда Архангельской области. Дело № 2-36/2012 от 24 февраля 2012 г. URL: http://rospravosudie.com (дата обращения: 9 января 2014 г.).
Тезис пятый. Гражданское законодательство о договоре ссуды не учитывает специфику безвозмездного пользования жилым помещением, а потому нуждается в реформировании.
Данный тезис далеко не нов и поддерживается большинством специалистов, занимающихся данной проблематикой. Различные ученые уже предлагали конкретные изменения законодательства по данному вопросу , отдельные суждения высказывались ранее и нами . Главное подчеркнуть, что дело не в том, что нормы главы 36 ГК РФ ненадлежащим образом регулируют отношения, возникающие при заключении, исполнении, прекращении договора ссуды, а в том, что данная конструкция, особенности которой целиком и полностью предопределены безвозмездностью (а значит, нетипичностью для гражданского оборота) отношений, совершенно не учитывает, что для жилищной сферы безвозмездность является скорее правилом, чем исключением из него. Именно поэтому, безвозмездное пользование жилым помещением нуждается, как минимум, в дополнительной регламентации.
———————————
См., например: Формакидов Д.А. Правовое регулирование договора безвозмездного пользования жилым помещением.
См., например: Суслова С.И. Обременения субъективных прав на жилые помещения // Законодательство. 2013. № 11.
Список использованной литературы
1. Косоруков А.А. Безвозмездное пользование жилым помещением // Журнал российского права. 2006. № 10.
2. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения в свете реформы жилищного законодательства. Доступ из СПС «КонсультантПлюс: Версия Проф».
3. Рахвалова М.Н. Отказополучатели и получатели ренты как субъекты жилищных правоотношений: монография. Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2009.
4. Суслова С.И. Обременения субъективных прав на жилые помещения // Законодательство. 2013. № 11.
5. Формакидов Д.А. Правовое регулирование договора безвозмездного пользования жилым помещением // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2012. № 4.
6. Формакидов Д.А. Понятие и содержание договора безвозмездного пользования жилым помещением // Российская юстиция. 2008. № 5.
Суслова С.И. Договор безвозмездного пользования жилым помещением // Российская юстиция. 2014. № 5. С. 10 — 13.

Posted in Наши риелторские услуги and tagged .