Ответственность риелтора: за что и как отвечает риелтор

Плещицкая Хая, юрисконсульт.
Неискушенные в юридических тонкостях граждане полагают, что, если они обратились в агентство недвижимости, они обеспечили себе так называемую безопасность сделки с недвижимым имуществом. Риелторское агентство, красиво заявляя о своем профессионализме и репутации, соберет необходимые для сделки документы, проверит титул собственника, обеспечит государственную регистрацию сделки и поможет провести взаиморасчет. За свои услуги агентство взимает солидную комиссию и заверяет, что все будет в порядке. Но что если все же впоследствии что-то пойдет не так, понесет ли агентство ответственность за допущенные просчеты в работе или некачественно оказанные услуги?
Зачастую ответственность риелтора ограничена суммой его вознаграждения, а также неустоек, начисленных на это вознаграждение, и прочих сумм, которые гражданин, пострадавший от некачественных услуг, вправе взыскать, используя для защиты своих нарушенных прав положения Закона о защите прав потребителей. Однако потери гражданина от недобросовестности риелтора могут исчисляться куда большими суммами, чем вознаграждение последнего, — стоимостью квартиры, например, если по сделке, сопровождаемой агентством, впоследствии выявятся какие-либо обстоятельства, которые приведут к признанию этой сделки недействительной. Кто будет возмещать убытки гражданина в этом случае? Как правило, сторона по сделке — покупатель или продавец, но никак не агентство. И самой весомой гарантией защиты от убытков, по мнению большинства экспертов, являются отнюдь не заверения и громкое имя риелтора, а титульное страхование, то есть страхование риска утраты права собственности, которое гражданин осуществляет дополнительно и за свой счет.
Однако счастливым исключением из общего правила безнаказанности агентства являются ситуации, когда судом устанавливается очевидный непрофессионализм агентства, повлекший за собой потерю его клиентом денежных средств или прав на недвижимое имущество, когда ненадлежащее исполнение лежит на поверхности, подтверждено документально или же обстоятельства установлены в рамках другого гражданского или уголовного дела. Однако такие счастливые истории, когда потерпевшему от халатности гражданину удается взыскать с агентства убытки по сопровожденной последним сделке, случаются отнюдь не всегда. Но такие примеры есть. Обратимся к одному из них, чтобы наглядно показать позицию судов по этому вопросу.
Проанализируем гражданское дело, рассмотренное в Железнодорожном районном суде города Екатеринбурга от 01.11.2012 и оставленное без изменений апелляционной инстанцией — судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда (дело № 33-501/2013(33-16244/2012)). Это дело является примером, когда вина агентства была очевидна, что дало суду безусловные основания встать на защиту прав покупателя.
В рамках указанного гражданского дела гражданин З.В.А., являющийся агентом — частным представителем другого гражданина, покупателя, и сам покупатель — У.Д.А. обратились с иском в суд к ООО «Риелторская компания «Ярмарка» и ОАО «Государственная страховая компания «Югория» о взыскании убытков, выразившихся в том числе в оплате денежных средств за квартиру в строящемся доме.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что У.Д.А., имея намерение приобрести в собственность двухкомнатную квартиру в строящемся доме, выбрал на сайте сети Интернет объект недвижимого имущества, расположенного в строящемся доме по ул. (…), продажей которого занималось ООО «Риелторская компания «Ярмарка». Сотрудник данного агентства Ш.Н.С. познакомила его с генеральным директором ООО «Профиль-строй» С.В.А. как обладателем прав на данное жилое помещение. Истец заключил с ООО «Риелторская компания «Ярмарка» договор на поиск объекта недвижимости и на содействие в приобретении недвижимости. Услуги агентства истец оплатил в полном объеме. Затем между ООО «Профиль-строй», выступающим продавцом квартиры, и З.В.В. был подписан представленный Ш.Н.С. договор об уступке права требования, в рамках которого З.В.В. передал ООО «Профиль-строй» денежные средства в качестве авансового платежа. В целях получения средств для оплаты приобретаемого жилья истец реализовал принадлежащую ему на праве собственности квартиру и получил недостающую сумму, которую также оплатил ООО «Профиль-строй». Впоследствии стало известно, что ООО «Профиль-строй» было исключено из жилищно-строительного кооператива в связи с неуплатой паевых взносов, следовательно, оно не имело прав на заключение договора уступки права требования на вышеуказанную квартиру. В действительности указанная квартира была оплачена третьими лицами. Против С.В.А. возбуждено уголовное дело, он находится в розыске. Комиссия по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов Уральской палаты недвижимости обязала ООО «Риелторская компания «Ярмарка» возвратить ему вознаграждение. В результате непрофессиональных действий агентства недвижимости истцу причинен ущерб в размере (…) рублей. Ответственность ООО «Риелторская компания «Ярмарка» была застрахована в указанной страховой компании, и поэтому истцы включили указанную страховую компанию в число ответчиков.
Как мы видим, покупатель, потерявший деньги за квартиру в доме-новостройке в результате непрофессионализма агентства недвижимости, не имея возможности взыскать эти деньги с недобросовестного продавца (возбужденное в отношении директора и единственного учредителя ООО «Профиль-строй» — С.В.А. уголовное дело по факту мошенничества было прекращено в связи со смертью последнего), обратился в суд за взысканием потерянных денег с риелтора, чья ответственность к тому же была застрахована в ОАО «Государственная страховая компания «Югория». Покупатель полагал, что раз его сделку сопровождал риелтор, чья ответственность застрахована, и совершенно очевидно, что именно по вине последнего, не проверившего должным образом документы по сделке, покупатель остался ни с чем, риелтор или же страховая компания просто обязаны возместить ему потери — все уплаченное по ничтожной сделке.
Агентство, ООО «Риелторская компания «Ярмарка», отстаивало в суде свою невиновность, утверждая, что выполнило все свои обязательства как риелтор надлежащим образом, оказав услуги по поиску и содействию в участии в финансировании (инвестировании) строительства (долевого строительства), поскольку ответчиком был подобран вариант жилого помещения, заключен авансовый (по существу предварительный) договор между У.Д.А. и ООО «Профиль-Строй». Права ООО «Профиль-Строй» на объект недвижимости были оформлены надлежащим образом. Пунктом 5 авансового договора, содержащим ссылку на наличие соответствующей справки, подтверждается факт уплаты ООО «Профиль-Строй» паевых взносов. Агентство заявило в суде, что обязанность по проведению правовой экспертизы документов на ответчика условиями договора не возлагалась. Отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика и причинением истцам убытков, факт которого не доказан. А также что указанные события являются страховым случаем, соответственно, обязанность по возмещению убытков истцам должна быть возложена на страховую компанию.
НП «Уральская палата недвижимости» также полагало, что имеет место страховой случай, ответственность за причинение убытков по которому должен нести страховщик.
Договор между риелтором и истцом был составлен довольно ловко. Формально услуги риелтора исчерпывались поиском подходящей недвижимости, поэтому, исходя из условия договора, получалось, что риелтор выполнил все свои обязательства и у истца не должно быть никаких претензий к нему.
В ходе судебного разбирательства были выявлены подробности этого дела.
Суд, оценивая доказательства по делу и договор, заключенный между истцом и риелтором, применил нормы статьи 431 Гражданского кодекса РФ и счел, что риелтор в порядке исполнения обязательств по договору обязан был, по существу, провести правовую экспертизу сделки: консультировать клиента по вопросам купли-продажи недвижимости, возникновения, оформления и переуступки прав, проводить переговоры с собственником объекта (правообладателем), подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки по приобретению указанного объекта недвижимости, содействовать в его приобретении, оказать содействие в сдаче документов на регистрацию сделки. При этом совершением сделки в отношении объекта признается заключение договора об установлении права собственности в отношении объекта. Таким образом, результатом оказанных риелтором услуг должно было стать заключение сделки, влекущей передачу в собственность подобранного потребителю жилого помещения.
Однако риелтор не выполнил свои обязательства и не оказал покупателю услугу должным образом, поскольку покупатель лишился возможности приобретения права собственности на объект по сделке, которую сопровождали сотрудники риелторской компании, по вине последних.
Суд вышестоящей инстанции установил, «что (…) между У.Д.А. (новый пайщик) и ООО «Профиль-строй» (в лице генерального директора С.В.А.) как пайщиком П «ЖСК «Центрум» (пайщик) подписан авансовый договор об уступке права требования, согласно которому пайщик обязался уступить новому пайщику свое право требования двухкомнатной квартиры под строительным номером (//) на 4 этаже в жилом доме № (…), расположенном по адресу: (…), от П «ЖСК «Центрум» по договору инвестирования средств в совместное строительство жилья № (…) от (…). Договор об уступке права требования между сторонами подлежал заключению в срок не позднее (…) (п. 2 договора), в указанный срок также должен был быть осуществлен окончательный расчет по договору. Как следует из п. 4, 5 договора, после подписания договора об уступке права требования новому пайщику переходят все права требования от ООО «Профиль-строй» передачи квартиры, плата за которую произведена ООО «Профиль-строй» в полном объеме.
По данному договору У.Д.А. внесено в ООО «Профиль-строй» (…) руб. Остальная сумма — (…) руб. внесена в ООО «Профиль-строй» в установленный в договоре от (…) срок (…) З.В.В. — тещей У.Д.А. после получения денежных средств от продажи принадлежавшей ему квартиры.
В силу ч. 1 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 4.3 устава П «ЖСК «Центрум»).
Согласно подп. «д» п. 4.2 устава член кооператива имеет право выйти из кооператива с передачей пая (жилого помещения) другому лицу. На основании представленных доказательств установлено судом и не оспаривается сторонами, что фактически ООО «Профиль-строй», являвшееся членом-пайщиком П «ЖСК «Центрум», паевых взносов в счет оплаты указанной квартиры не вносило, за что было исключено из членов ЖСК с (…) на основании решения общего собрания от (…), которое заинтересованными лицами не оспорено.
В силу положений п. 1 ст. 382 и ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, по сделке (уступка требования) может быть передано право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, в объеме и на условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Анализируя положения авансового договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что его нельзя признать надлежащим способом исполнения договора об оказании услуг риелтором, поскольку к моменту его заключения пай по указанной квартире ООО «Профиль-строй» не оплачивался, в связи с чем у общества не возникло право требования квартиры, а также право на паенакопления, которые не вносились, соответственно договор уступки ООО «Профиль-строй» права (которым оно не обладало) требования квартиры (как и на паенакопления) не мог быть заключен. Данная сделка согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожна, как противоречащая п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с этим несостоятельны доводы апелляционной жалобы ответчика о надлежащем исполнении обязательств ООО «Риелторская компания «Ярмарка» перед У.Д.А. заключением авансового (предварительного) договора с ООО «Профиль-строй», в соответствии с которым, по мнению ответчика, у данного истца возникли обязательства по заключению основного договора с вытекающим из него правом требования от П «ЖСК «Центрум» передачи жилого помещения.
С учетом приведенных выше условий договора оказания услуг истцу и положений п. 6.3 Правил осуществления риелторской деятельности, обязательных для членов Уральской палаты недвижимости (заключение договора должно осуществляться при условии предъявления правоустанавливающего документа на объект недвижимости), на исполнителе риелторских услуг лежала обязанность при сопровождении сделки убедиться в обладании цедентом передаваемым им правом и в законности сделки.
По пояснениям истцов, не опровергнутым ответчиком, составлением договоров занимался именно риелтор, что подтверждается также п. 3.2 приложения к договору об оказании услуг, по которому У.Д.А. выплатил вознаграждение за составление проекта договоров в размере (…) руб. Обоснованность вывода суда о ненадлежащем оказании услуг ООО «Риелторская компания «Ярмарка» У.Д.А. подтверждена материалами дела. (…) право на вышеуказанную квартиру № (…) в доме (…) по ул. (…), выбранную истцом У.Д.А., зарегистрировано в установленном законом порядке за П.Т.А. на основании справки ПЖСК «Центрум» об уплате паевых взносов и акта приема-передачи квартиры».
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции, встав на защиту интересов обманутого покупателя, оценивали работу риелтора как профессиональную деятельность, направленную на то, чтобы сопроводить сделку до момента ее полного исполнения и содействовать ее правильному оформлению. Однако, как мы видим, на деле риелтор не проверил документы по сделке и не особенно вникал в ее подробности, не потрудившись осведомиться у первоначального правообладателя, ЖСК «Центрум», выплачен ли пай за квартиру, то есть не выяснив даже самым поверхностным образом собственно законность сделки, чем фактически помог мошеннику продать покупателю несуществующие права на новостройку. В результате непрофессионализма риелтора покупатель не только потерял деньги, но и квартиру, которую он продал, чтобы оплатить пай за новостройку.
В рассматриваемом случае суд применил положения норм гражданского законодательства: статьи 779, 309, 401, 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также законодательства в области защиты прав потребителей — статью 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», и пришел к выводу, что на ООО «Риелторская компания «Ярмарка» как исполнителе риелторских услуг лежит обязанность по возмещению убытков, причиненных потребителю недостатками оказанной услуги.
Что касается страховки, то страховым случаем являлось признание застрахованным лицом с письменного согласия страховщика предъявленной к нему со стороны потерпевших третьих лиц обоснованной претензии или вступившее в силу решение суда, устанавливающее обязанность застрахованного лица возместить реальный ущерб, причиненный имуществу третьих лиц в результате наступления в период страхования в процессе осуществления застрахованным лицом риелторской деятельности непреднамеренной профессиональной ошибки, небрежности или упущения, нанесенный в результате сделок, утраты документов, переданных третьим лицом для проведения риелторских услуг. Поскольку на момент разбирательства дела судом не имелось указанной претензии или решения суда, суд не нашел оснований для признания страховым случаем убытков ООО «Риелторская компания «Ярмарка» гражданину У.Д.А.
Как мы видим из рассмотренного примера судебной практики, суд присудил риелтору выплатить потерпевшему покупателю все убытки, причиненные непрофессионализмом и недостатками оказанной услуги, что позволяет сделать вывод, что риелтору далеко не всегда удается избежать ответственности и переложить всю вину на сторону по сделке с недвижимым имуществом. Главное — вооружиться всеми необходимыми доказательствами того, что услуга риелтора не была оказана должным образом, и доказать причинно-следственную связь между наступлением убытков и ненадлежащим исполнением риелтором своих обязательств.
При этом, даже если риелторское агентство пытается «подстраховать» себя какими-либо уклончивыми формулировками или дополнительными договорами, снимающими с него какую-либо ответственность, суд будет исходить из оценки реальных обстоятельств дела, применяя законодательство о защите прав потребителя, в частности статью 4 Закона «О защите прав потребителей», согласно которой даже при отсутствии в договоре условий о качестве услуги или ее конечном результате исполнитель обязан оказать потребителю услугу, соответствующую обычно предъявляемым требованиям и пригодную для целей, для которых эта услуга используется.
В нашем случае судом было учтено, что целью покупателя было не просто заключить некий договор, направленный на передачу ему прав на новостройку, а приобрести в собственность недвижимое имущество, и обязанностью риелтора была профессиональная деятельность по сопровождению этой сделки и ее совершению надлежащим образом. Указанные обязательства риелтор не выполнил, за что и был привлечен судом к ответственности и материальным выплатам в пользу пострадавшего потребителя.
Плещицкая Х. Ответственность риелтора: за что и как отвечает риелтор // Жилищное право. 2014. № 8. С. 55 — 64.

Posted in Наши риелторские услуги and tagged , .