Жилое помещение как предмет обременения по договору социального найма

О.В. Бумажникова, кандидат юридических наук.
Статья посвящена проблеме обременения. В статье автор рассматривает проблему определения жилищного фонда при обременении жилого помещения по договору социального найма. Автором также рассматриваются предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации.
Ключевые слова: обременение, договор социального найма, обременение жилого помещения, государственный или муниципальный жилищный фонд.
Жилище является одним из важнейших материальных условий жизни человека (наряду с пищей, водой, одеждой и пр.). Конституционное право на жилище означает юридически гарантированную возможность каждого быть обеспеченным постоянным жилищем.
Статьей 60 ЖК РФ установлено, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Таким образом, жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма жилого помещения, — жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры из государственного или муниципального жилищного фонда подлежит обременению.
Статьей 19 ЖК РФ определена категория жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Как отмечается в литературе, в связи с рассматриваемым вопросом следует обратить внимание на ст. 49 ЖК РФ в части обеспечения малоимущих граждан лишь жилыми помещениями муниципального жилищного фонда. Данное положение является достаточно сомнительным .
———————————
Шешко Г.Ф. Жилищное право: учебное пособие. М.: АСТ: КОНТРАКТ, 2007. С. 103 — 105.
Так, п. 1 ст. 49 ЖК РФ закрепляет, что по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Однако, как следует из п. 2 ст. 49 ЖК РФ, малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном ЖК РФ порядке. Таким образом, в ст. 49 ЖК РФ встречаем внутреннее противоречие.
В свою очередь, ст. 40 Конституции РФ устанавливает, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Обязательными условиями обеспечения указанных граждан жилыми помещениями должны быть нуждаемость в жилье и соблюдение установленной законом нормы предоставляемого жилья. Как видно, указанная норма не содержит изъятий для государственного жилищного фонда, малоимущие граждане (согласно ст. 40 Конституции РФ) подлежат обеспечению жильем всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Таким образом, нет оснований для «исключения» из числа жилых помещений, подлежащих предоставлению малоимущим, жилья государственного жилищного фонда, и такое «исключение» не основано на Конституции РФ .
———————————
Там же.
В связи с изложенным автором предлагается внести изменение в п. 2 ст. 49 Жилищного кодекса Российской Федерации, изложив в следующей редакции: «Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке.».
В силу ст. 62 ЖК РФ самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. При этом необходимо отметить, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Данное положение гарантирует права не только третьих лиц на обременение в их пользу, но и новых нанимателей предоставляемого жилого помещения .
———————————
Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке и в порядке надзора в 1984 году // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 9; Шешко Г.Ф. Указ. соч. С. 137.
Далее отмечается, что на основании ст. 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. То есть в данном случае право пользования таким жилым помещением следует за нанимателем и членами его семьи вне зависимости от смены собственника.
Судебная практика еще при разрешении дел о приватизации жилых помещений гражданами исходила из того, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ). Теперь подходы судебной практики в части соблюдения жилищных прав граждан при смене собственника жилищного фонда получили свое законодательное закрепление.
———————————
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. № 11.
Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определении от 13 ноября 2001 г. № 254-О сослался на то, что, исходя из ст. 675 ГК РФ, переход права на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма и должен нести все его обязанности .
———————————
Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 13.11.2001 № 254-О «По запросу Свердловского районного суда города Перми о проверке конституционности статей 209 и 210 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2002. № 2.
Ефимов А.Ф. Рассмотрение судами дел о предоставлении другого жилого помещения по требованию нанимателя в связи с прекращением либо расторжением договора социального найма // СПС «Гарант».
Правило обременения, закрепленное в ст. 64 ЖК РФ, является важной гарантией прав нанимателя жилого помещения и членов его семьи. На практике оно означает следующее: новый собственник жилого помещения становится наймодателем и не имеет права выселить нанимателя (членов его семьи), который пользуется этим помещением по договору социального найма.
Таким образом, позиция ст. 64 ЖК РФ способствует стабильности отношений, возникающих из социального найма. Право пользования таким жилым помещением следует за последним вне зависимости от смены собственника.
Однако положения этой статьи, как отмечается в литературе, нельзя признать безупречными. Согласно ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Статьей 60 ЖК РФ установлено, что договор социального найма заключается на жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
Таким образом, в случае перехода жилого помещения в частную собственность сохранение неизменными условий договора социального найма сомнительно. Под переходом права собственности в рассматриваемом случае следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства (ст. 58 ГК РФ) .
———————————
Шешко Г.Ф. Жилищное право: учебное пособие. М.: АСТ: КОНТРАКТ, 2007. С. 102 — 103.
Список использованной литературы
1. Ефимов А.Ф. Рассмотрение судами дел о предоставлении другого жилого помещения по требованию нанимателя в связи с прекращением либо расторжением договора социального найма // СПС «Гарант».
2. Шешко Г.Ф. Жилищное право: учебное пособие. М.: АСТ: КОНТРАКТ, 2007.
Бумажникова О.В. Жилое помещение как предмет обременения по договору социального найма // Российская юстиция. 2014. № 5. С. 13 — 15.

Posted in Наши риелторские услуги and tagged .