Банкротство застройщиков и защита прав участников долевого строительства

Кирилловых Андрей Александрович
Юрисконсульт Вятской государственной сельскохозяйственной академии. Преподаватель Санкт-Петербургского института внешнеэкономических связей, экономики и права (Кировский филиал). Специалист в области административной и гражданской правосубъектности юридических лиц, трудовых правоотношений.
Родился 8 января 1981 г. в г. Кирове. В 2004 г. окончил Санкт-Петербургский институт внешнеэкономических связей, экономики и права.
Имеет ряд публикаций.

В статье анализируются практика отношений в сфере долевого строительства жилья и проблемы, связанные с банкротством застройщиков; показываются пути и способы их решения в рамках нововведений в законодательстве о несостоятельности.

Ключевые слова: банкротство; застройщик; долевое строительство; объект незавершенного строительства; залог; жилищно-строительный кооператив.
Круг участников отношений с застройщиком весьма широк. В сферу хозяйственных и имущественных связей с застройщиком входят как банки, кредиторы — юридические лица, так и физические лица-граждане, вложившие свои денежные средства для строительства объекта жилой недвижимости в качестве инвестиционных взносов.

Участники долевого строительства, как показывает практика, нередко оказываются без надлежащей правовой защиты и страдают от действий недобросовестных застройщиков. Если крупные компании, должником которых является застройщик, могут найти инструменты реструктуризации возникшей неплатежеспособности, то гражданам сложнее урегулировать свои финансовые отношения. Особо остро эта проблема встает тогда, когда неплатежеспособность застройщика переходит из временной в долгосрочную и приводит в итоге к объявлению его банкротом.
Проблемы, возникающие в сфере долевого строительства, получают сегодня небывалый размах. Как показывает практика, участники долевого строительства не получают компенсации своих вкладов, и часто по причине того, что не могут быть признаны кредиторами, поскольку вносили денежные средства не напрямую застройщику, а через посреднические фирмы.
Отметим, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ). Однако этот Закон не решает как проблему достройки многоквартирных домов, застройщик которых не может продолжить строительство многоквартирного дома и сдать его в эксплуатацию, так и конкретных схем взаимоотношений в рамках долевого строительства объектов.
Причем, как отмечается, невозможность продолжения строительства может быть вызвана как изначальными нарушениями застройщиком законодательства в части начала строительства и привлечения денежных средств граждан, так и результатами его экономической деятельности. Кроме того, жилищное и градостроительное законодательство не предусматривает механизм правопреемства между обанкротившимся застройщиком и новым застройщиком [1].
Как указывают специалисты, обеспечить завершение возводимого объекта недвижимости силами инвесторов возможно, только выступая в инвестиционном контракте на стороне застройщика, что зачастую становится неразрешимой проблемой для участников долевого строительства [2].
Кроме того, практика сталкивается с отсутствием в законодательстве норм, регулирующих вопросы порядка завершения строительства объектов, когда застройщик становится неплатежеспособным (банкротом). Неслучайно все чаще в литературе ведется речь об использовании универсальных способов защиты от наступления соответствующих рисков. В частности, в решении проблем долевого строительства предлагается обязательное страхование рисков крупными страховыми компаниями как в целом строительства всего дома, так и исполнения застройщиком в отдельности каждого договора участия в долевом строительстве [3].
Тем не менее проблема защиты прав инвесторов давно вышла за пределы частных отношений и в силу особых социальных последствий вынуждает государство прибегать к инструментам финансовой компенсации имущественных потерь дольщиков. В связи с этим следует отметить, что в ряде субъектов Российской Федерации принимаются законы о мерах государственной поддержки инвесторов долевого строительства. Так, в 2007 — 2009 гг. рядом субъектов Российской Федерации были приняты законы о мерах государственной поддержки участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Среди таких нормативных актов, в частности, можно отметить Закон Саратовской области от 1 октября 2007 г. N 197-ЗСО «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области», Закон Нижегородской области от 29 октября 2008 г. N 146-З «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области», Закон Санкт-Петербурга от 6 июля 2009 г. N 307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге».
Соответствующие меры могут быть различного характера. Как правило, региональные органы государственной власти оказывают экономическую помощь дольщикам, субсидируя ставки по кредитам или затраты по завершению строительства. В некоторых случаях осуществляется выкуп у граждан прав в отношении объектов долевого строительства, что ведет к замене застройщика с переводом на него соответствующих прав и обязанностей по инвестиционным обязательствам. Впрочем, инвесторы могут взять инициативу в свои руки, образовав ЖСК или ТСЖ, приняв тем самым на себя функции застройщика [4].
Отмеченная практика решения проблем несостоятельности застройщиков не регламентирована действующим законодательством, что фактически означает восполнение пробелов правового регулирования за счет юрисдикционных механизмов, т.е. установления соответствующих правоотношений и юридических фактов (состояний) иногда и в судебном порядке.
Несмотря на возникающую неплатежеспособность, объявление недобросовестного застройщика банкротом является, пожалуй, единственно грамотным решением в механизме защиты прав инвесторов, когда не исполняющий свои обязательства застройщик останавливает строительство объекта в связи с многочисленными хозяйственными спорами со своими контрагентами.
Законодатель, осознавая существующую практику банкротства застройщиков, предпринимал определенные меры на уровне законодательства о несостоятельности. Так, в соответствии с изменениями, внесенными в Закон о банкротстве Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество», действующим с 1 января 2009 г., дольщики как залогодержатели земельного участка приобретали право реализовать его вне конкурсной массы и получить от 70% цены земельного участка, проданного на торгах (ст. 138 Закона о банкротстве). Тем не менее при всех установленных законодательством механизмах отмечалась сложность получения жилого помещения, и рассчитывать можно лишь на вложенные в строительство денежные средства [4].
В таком случае, при объявлении застройщика банкротом, в механизме защиты своих прав участникам долевого строительства приходилось получать статус конкурсного кредитора и, соответственно, преобразовывать имущественные требования и денежное обязательство в отсутствие возможности в условиях правил конкурсного процесса претендовать на жилое помещение даже в незавершенном объекте.
В рассматриваемой ситуации надо учитывать еще и то, что в силу ст. 126 Закона о банкротстве с момента признания должника банкротом прекращается исполнение по исполнительным документам и требования о передаче, например, квартиры в натуре вряд ли будут исполнены, оставаясь существовать только на бумаге. Возникновение таких обстоятельств требовало соответствующих процессуальных действий по расторжению договоров инвестирования и взысканию с застройщика денежных сумм в качестве возврата внесенной оплаты и возмещения убытков, по взысканию неустоек [5].
В отсутствие единообразного механизма защиты прав инвесторов часть граждан — участников долевого строительства нередко обращаются в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов суммы, уплаченной по договору долевого участия [5].
Риск потери незавершенного строительством объекта недвижимости для инвесторов заключается именно в презумпции наличия права собственности на объект у застройщика. В связи с этим предполагается возможная позиция арбитражного суда о включении такого объекта в конкурсную массу при объявлении застройщика банкротом и открытии в отношении его конкурсного производства [6]. Следовательно, опровергнуть эту заранее установленную презумпцию представлялось возможным только в судебном порядке, оспаривая право собственности застройщика на незавершенный объект.
Механизмы судебной защиты все чаще связываются с расторжением договоров и переводом имущественных требований в денежные, без какой-либо гарантии их удовлетворения, за счет имущества компании-застройщика, объявленного банкротом. На практике предлагали использование допускаемого в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» варианта признания права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства пропорционально вложенным средствам и площади объекта инвестирования, что исключало бы незавершенный объект из конкурсной массы несостоятельного должника [7].
Однако применение подобного правила на практике ставит в неравное положение конкурсных кредиторов должника. Кроме того, следует иметь в виду отсутствие в законодательстве о несостоятельности правил о преимущественном удовлетворении требований отдельных кредиторов. Не стоит забывать и о том, что в рамках конкурсного процесса должно происходить пропорциональное удовлетворение требований. Если такое и возможно, то только с предоставлением неудовлетворенным кредиторам соразмерного возмещения со стороны кредиторов, получивших исполнение в натуральном (через предоставление в собственность жилых помещений) виде.
Тем не менее именно судебная практика все чаще выступает в роли нормативного регулятора в решении проблем граждан, пострадавших от недобросовестных действий организаций-застройщиков. Судам общей юрисдикции все чаще приходится удовлетворять иски о признании права собственности на жилые помещения в недостроенных объектах, подменяя тем самым на определенный период законодателя [8].
С точки зрения правовых последствий отказ в признании права собственности на жилые помещения в незавершенном объекте лишает добросовестных инвесторов последнего шанса в известной степени компенсировать потери от действий застройщика. Его банкротство неминуемо влечет «растворение» незавершенного объекта в конкурсной массе должника. Учитывая пропорциональное распределение денежных средств от реализации объекта, на «долю» в вырученных суммах могут претендовать и кредиторы, не являвшиеся инвесторами.
Несмотря на действия судов общей юрисдикции, арбитражная юстиция в подобных ситуациях строго следует букве закона, не допуская субъективного усмотрения в разрешении подобных дел и не признавая, соответственно, прав участника долевого строительства в отсутствие объекта недвижимости как такового.
Отмеченные проблемы защиты прав инвесторов, возникающие при банкротстве застройщиков, требовали системной разработки. На уровне федерального законодательства решение этих проблем нашло отражение в изменениях законодательства о несостоятельности и нормах арбитражно-процессуального права.
В соответствии с Федеральным законом от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ в гл. IX Закона о банкротстве, касающейся особенностей несостоятельности отдельных категорий должников — юридических лиц, вносятся дополнения в виде самостоятельного параграфа «Банкротство застройщиков» в части регулирования несостоятельности лиц, привлекающих денежные средства и (или) имущество участников строительства.
———————————
Федеральный закон от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

Особенностям банкротства застройщиков теперь посвящены ст. 201.1 — 201.15 Закона о несостоятельности. Процессуальные аспекты рассмотрения дел о банкротстве с участием организаций застройщиков отражены одновременно как в Законе о несостоятельности, так и в арбитражно-процессуальном законодательстве.
Что касается норм законодательства о банкротстве, то норма п. 4 ст. 228 Закона, предусматривающая рассмотрение дел о банкротстве отсутствующего должника, признана утратившей силу. В системной связи это правило направлено на устранение противоречий с процессуальными нормами, и, исходя из вновь установленного общего правила, закон определяет, что дела о несостоятельности рассматриваются не коллегиальным составом, а судьей единолично.
Соотношение приоритета общего правила о единоличном рассмотрении дел о несостоятельности арбитражными судами отражено и в поправках к нормам п. 3 ч. 2 ст. 17 и ч. 2 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее — АПК РФ). Согласно нормам АПК РФ коллегиальным составом судей рассматриваются дела, направленные в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение с указанием на коллегиальное рассмотрение, и дела, решения о коллегиальном рассмотрении которых приняты председателем судебного состава в связи с их особой сложностью на основании мотивированного заявления судьи.
По общему правилу Закон и, соответственно, его положения вступают в силу по истечении 30 дней после дня его официального опубликования. Исключением из указанного порядка являются правила, касающиеся особенностей определения размера денежных обязательств при банкротстве застройщиков, которые вступают в силу с 1 января 2012 г. С учетом переходных положений применение новых норм Закона о банкротстве осуществляется в отношении дел о банкротстве застройщиков, возбужденных до либо после вступления Закона в силу.
Введение для застройщиков, привлекающих для строительства многоквартирных домов средства дольщиков, в том числе по предварительным и инвестиционным договорам, особой процедуры банкротства продиктовано острой потребностью изменения сложившихся негативных тенденций в долевом строительстве.
Предваряя анализ отдельных положений, регулирующих банкротство застройщиков, следует обратить внимание на некоторые общие принципиальные новации.
Как отмечалось в пояснительной записке к проекту N 334201-5 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства граждан) Закон направлен на предупреждение продажи имущества и имущественных прав, приобретенных или созданных на денежные средства дольщиков третьим лицам, без обязательства покупателей по завершению строительства и передачи жилых помещений дольщикам. Обозначенная в проекте идея в целом нашла отражение в принятой редакции Закона N 210-ФЗ.
Законом N 210-ФЗ регламентируется порядок передачи в результате банкротства застройщика участникам строительства не только денежных средств, но и квартир в построенном доме либо объекта незавершенного строительства, в частности, созданному участниками строительства для этой цели жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу.
Продажа объектов незавершенного строительства возможна с установлением обременения, определяющего сохранение всех обязательств перед участниками долевого строительства у нового владельца. Таким образом, подобные требования законодателя направлены на стимулирование завершения строительства проданного объекта в целях максимального удовлетворения требований инвесторов в сложившейся ситуации.
При этом стоимость реализуемого объекта должна определяться по результатам независимой оценки с учетом сложившихся на рынке недвижимости цен. Это позволит не только обеспечить реальную стоимость прав в объекте недвижимости (в том числе когда их стоимость может быть переведена в денежную оценку), но также сохраняет гарантии и для других кредиторов застройщика-должника.
Принципиальным является то, что право участия в деле о банкротстве застройщика получают и органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится объект незавершенного строительства. Как было отмечено, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований нередко вмешиваются в договорные отношения частных лиц, а впоследствии и в процесс банкротства компании-застройщика, не имея легальных на то оснований. Следовательно, возможность публичных субъектов вступать в конкурсный процесс требовала своего нормативного закрепления, что могло найти отражение соответственно в ст. 110 и 111 Закона о несостоятельности.
Социальные аспекты проблемы также не оставлены без внимания законодателя: требования дольщиков, не имеющих ни собственного жилья, ни жилья по договору социального найма, имеют приоритет перед требованиями других участников долевого строительства.
Кроме того, участник долевого строительства получает дополнительный способ защиты. Теперь в рамках дела о банкротстве он вправе требовать расторжения соответствующего договора и возврата неосновательного обогащения в виде уплаченных до расторжения договора денежных средств, а также возмещения убытков в виде реального ущерба. До настоящего времени такая возможность отсутствовала, что создавало дополнительные трудности для инвесторов в получении своих денежных средств. В свою очередь, арбитражным судам предоставлено право устанавливать в качестве меры обеспечения в процедурах банкротства застройщиков запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом помимо застройщика и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Все же магистральная цель вносимых в законодательство поправок связывается с сохранением активов фирм-застройщиков в виде объектов недвижимости, в которые вложены денежные средства частных лиц — граждан-инвесторов. Во-первых, данное имущество должно быть «обособлено» в конкурсной массе от иного имущества должника с тем, чтобы исключить возможный переход прав на объект третьим лицам. Во-вторых, что может обеспечить фактическое завершение объекта — предоставление права преимущественного выкупа данного имущества и имущественных прав субъекту Федерации (муниципальному образованию) с целью дальнейшей достройки жилых объектов.
Рассмотрим положения Закона N 210-ФЗ, касающиеся особенностей порядка процедуры банкротства застройщиков и методов защиты прав участников долевого строительства.
Так, ст. 201.1 Закона о несостоятельности предусмотрены и конкретизированы требования, которые вправе заявлять инвесторы в рамках дела о банкротстве застройщика. Подобное нововведение своевременно и востребовано, поскольку, во-первых, предоставляет кредиторам возможность правильно формулировать свои требования, а во-вторых, что немаловажно, предоставляет возможность выбора конкретного требования.
Принципиальным здесь видится разграничение натуральных и денежных обязательств. В первом случае имеется в виду требование о передаче жилого помещения; а во втором — денежное требование, которое может быть заявлено кредитором в зависимости от конкретных оснований вступления в конкурсный процесс.
В частности, это требования участника строительства:
о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Практика оформления инвестиционных отношений застройщика с долевыми участниками нередко позволяла застройщикам (строительным фирмам) уходить от ответственности перед отдельными категориями лиц, вкладывающих денежные средства в строительство жилья. Как правило, договоры соинвестирования заменялись иными юридическими договорами и схемами привлечения денежных средств граждан для строительства объектов, что впоследствии лишало добросовестных вкладчиков не только получить жилье, но и вернуть вложенные средства. Теперь любые подобные сделки признаются притворными и приравниваются к договорам соинвестирования, что позволяет таким инвесторам защищать свои интересы в рамках требований к застройщику.
Таким образом, ориентируясь на многообразные схемы привлечения денежных средств, помимо договоров инвестирования, недобросовестными застройщиками арбитражному суду предоставлено право признавать в рамках таких сделок требование участника строительства о передаче жилого помещения или его денежное требование. Причем не обязательно в тексте соответствующего договора должно быть прямое упоминание об участии в долевом строительстве. К таким сделкам отнесены, в частности, предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, договор займа, внесение денежных средств или иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере, договор простого товарищества, выдача векселя (п. 6 ст. 201.1 Закона о несостоятельности). Следовательно, важная новация состоит в том, что кредиторами признаются все участники долевого строительства независимо от того, вносили они деньги напрямую организации-банкроту или через посредника.
Согласно ст. 201.5 Закона о несостоятельности участник строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения с момента открытия в отношении застройщика конкурсного производства. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства. Представляется, специальное основание для одностороннего отказа влечет определенные последствия для застройщика: трансформацию натуральных требований в денежные. Следовательно, у должника возникает обязанность по возврату соответствующих сумм инвестору.
До внесения необходимых поправок в законодательство введение процедур несостоятельности (банкротства) над имуществом застройщика не изменяло отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Тем не менее в процедуре внешнего управления у застройщика появлялось право отказа от исполнения договора, если оно препятствует восстановлению его платежеспособности (ст. 102 Закона о несостоятельности), с преобразованием соответствующего обязательства в денежное [7].
Между тем принципиальным моментом в механизме защиты прав инвесторов, на что уже обращалось внимание, является проблема размера денежного возмещения. Длительность строительства жилья и процесса взыскания с застройщика денежных средств, уплаченных в качестве инвестиционного взноса, приводит к снижению стоимости денег в условиях инфляционных процессов и к уменьшению размера реального возмещения для инвестора [9].
В связи с установлением размера требований правило касается снижения инфляционных рисков инвесторов при определении суммы, подлежащей возврату, или стоимости передаваемого жилого помещения. С учетом рыночной оценки денежных требований они могут превышать первоначальный размер, что тем не менее не является основанием для его снижения или иных негативных последствий для участника строительства (ст. 201.5 Закона о несостоятельности).
Учитывая возможность заявления со стороны кредиторов требований о передаче жилых помещений, арбитражный суд при рассмотрении соответствующих требований должен иметь доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (ст. 201.6 Закона о несостоятельности).
Законом N 210-ФЗ определены специальные правила, касающиеся предъявления к застройщику требований, связанных с обязательствами по долевому строительству.
Как установлено ст. 201.8 Закона о несостоятельности, с момента вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика одной из процедур в рамках дела о банкротстве к застройщику могут предъявляться следующие требования:
о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
о сносе самовольной постройки;
о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Такие требования рассматриваются по правилам искового производства в рамках дела о банкротстве. По результатам их рассмотрения арбитражный суд своим определением удовлетворяет либо отказывает в их удовлетворении. Определение арбитражного суда имеет силу судебного решения, поскольку на его основе может быть выдан исполнительный лист (ст. 201.8 Закона).
Рассмотрение указанных требований в рамках дела о банкротстве в большей степени будет учитывать интересы инвесторов и защищать от ситуаций разрешения вопросов о правах на спорный объект в рамках других процессов, независимых от процедуры банкротства застройщика. Это правило представляется верным решением законодателя. Наверное, было бы весьма непросто участникам строительства заявлять о своих правах на незавершенный объект, когда в другом процессе на него подтвердили права иные лица.
В ходе дела о банкротстве предусматривается ведение реестра требований о передаче жилых помещений. Законодатель обязывает конкурсного управляющего устанавливать возможность передачи дольщикам квартир при наличии соответствующего решения собрания кредиторов и при условии, естественно, обеспечения защиты интересов иных кредиторов.
Правила, касающиеся очередности удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона), устанавливают приоритет участников строительства. Расчеты с ними производятся в третью очередь, а в четвертую — с другими кредиторами.
В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 Закона). Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива. Причем решение вопроса о создании ЖСК возможно только при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства.
Помимо кредиторов в создании ЖСК могут участвовать и третьи лица, если после завершения строительства жилых помещений будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Кроме того, при создании ЖСК урегулированы и земельные отношения: согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок ЖСК на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация перехода прав на объекты возможна только после государственной регистрации кооператива. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка (п. 15 ст. 201.10 Закона).
Наличие у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства предполагает создание ЖСК в отношении каждого такого объекта, поскольку определение арбитражного суда о передаче выносится в отношении всех объектов одновременно (п. 16 ст. 201.10 Закона).
В случае недостаточности имущества у застройщика после передачи объекта для погашения требований иных кредиторов и уплаты текущих платежей обязанность по частичному их погашению может быть возложена на участников строительства. Для этого они вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более 20% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований (п. 5 ст. 201.10 Закона).
Вокруг передачи объекта недвижимости могут возникать спорные вопросы. В частности, требований, включенных в реестр требований кредиторов, может оказаться больше, чем количество предполагаемых жилых помещений после сдачи объекта в эксплуатацию, или на одно и то же жилое помещение могут претендовать несколько лиц. В таких случаях реализация решения о передаче объекта недвижимости участникам строительства вряд ли возможна, а арбитражный суд соответствующее ходатайство не удовлетворит. В противном случае могут пострадать интересы отдельных кредиторов.
Для разрешения возможной коллизии на практике законодателем предусмотрена возможность поиска компромиссных решений между кредиторами. В частности, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений с учетом достаточности жилых помещений для удовлетворения требований других кредиторов. При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан или юридических лиц — участников строительства преобразовываются в денежные требования (п. 7 ст. 201.10 Закона).
В законодательстве о банкротстве долгое время оставалась без решения проблема урегулирования отношений дольщиков, касающихся требований их участия в долевом строительстве, имеющих противоположные интересы в способах их удовлетворения. Неслучайно и вполне справедливо отмечалось, что «…особо остро неравенство кредиторов по денежным обязательствам и неденежным проявляется в случаях банкротства компаний, строящих жилье» [10], что требовало необходимого урегулирования.
Вопрос противостояния требований (натуральных и денежных) между участниками долевого строительства законодатель решает в пользу обеспечения исполнения обязанности в натуре, что соответствует общим принципам гражданско-правовых обязательств (ст. 302 ГК РФ). Компромиссом, как известно, является замена обязательства соответствующей денежной компенсацией, что предусмотрено в рамках процедуры передачи объекта. Требования участников строительства, голосовавших против передачи объекта и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно III и IV очереди (п. 13 ст. 201.10 Закона).
Специальные правила вводятся для обеспечения баланса интересов кредиторов застройщика, заявляющих отличные друг от друга требования при проведении собраний. Речь идет, как известно, о противоборстве натуральных и денежных требований. И те и другие обладают равным числом голосов, пропорциональных размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений (п. 3 ст. 201.12 Закона). В свою очередь, легитимность решений, принимаемых на собрании участников строительства, должна подтверждаться 3/4 голосов участников, имеющих право голоса на этом собрании (п. 4 ст. 201.12 Закона).
Закон N 210-ФЗ в ст. 201.11 урегулировал ситуацию, когда строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производства. В этом случае конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче участникам строительства жилых помещений внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов. В свою очередь, при вынесении арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.
При этом жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование в качестве отступного. Соответственно, такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения.
Арбитражный суд также вправе принять решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. Такое решение может быть принято, если застройщик получил разрешение на ввод здания в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между ним и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ, свидетельствующий о факте передачи жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона).
На практике нередко встречается ситуация, когда незавершенный строительством объект оказывается обремененным правами третьих лиц. В частности, принадлежащий застройщику на праве собственности объект, впрочем, как и занятый под объектом земельный участок, может быть предметом залога. Как известно, залоговые кредиторы должны получать свое удовлетворение от реализации заложенного имущества, причем, являясь в рамках процедуры в деле о банкротстве кредиторами III очереди, имеют приоритет перед другими кредиторами должника.
Заметим, что дополнительной разработки требует механизм прозрачности, как и одновременного соблюдения равного доступа к участию в процедуре реализации объекта. Процедуры торгов по реализации объектов конкурсной массы, которые предусматривает Закон о несостоятельности, требуют необходимого совершенствования. Было справедливо отмечено, что дальнейшую корректировку законодательства о банкротстве в этой части связывают с закреплением их проведения в электронной форме [11].
В рассматриваемой ситуации обращение взыскания на предмет залога, которым является объект недвижимости, лишало бы иных кредиторов застройщика, имеющих к нему требования по договорам соинвестирования, не только получить свою долю в праве на объект, но и даже денежную компенсацию. Денежные средства, полученные от реализации предмета залога, могут полностью уйти на погашение требований залогодержателя. В таком случае кредиторы-инвесторы остаются неудовлетворенными и, соответственно, утрачивают право на защиту своих интересов.
Для разрешения такой проблемы, учитывая столкновение различных по своим основаниям притязаний на незавершенный строительством объект, законодателю требовалось найти баланс интересов между залоговыми кредиторами и кредиторами — участниками долевого строительства. В первую очередь этот баланс должен уравновешивать размер их финансовых требований.
Соотношение, предложенное законодателем, предусматривает 65% средств, вырученных от реализации предмета залога, направлять на погашение требований залоговых кредиторов, а 25% — граждан — участников строительства. Если требования к должнику со стороны залоговых кредиторов отсутствуют, то размер средств, подлежащих передаче инвестиционным кредиторам, составляет 85%. Оставшиеся суммы включаются в конкурсную массу (ст. 201.15 Закона).
Для эффективной реализации механизма передачи объекта незавершенного строительства кредиторам-инвесторам предусмотрена возможность погашения требований кредиторов I и II очереди, а также обязанностей по текущим платежам третьим лицом. В данном случае происходит замена кредитора, и к лицу, погасившему требования кредиторов I и II очереди, а также обязанности по текущим платежам, переходит право соответствующих требований к должнику как кредитора III очереди. В качестве третьих лиц могут выступать не только частные лица, но и органы государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальные образования. Именно им законодательство долгое время не позволяло вмешиваться в отношения частного права, основанные на автономии воли и независимости их участников.
Эта важная законодательная новелла позволяет значительно расширить варианты защиты прав участников долевого строительства исходя из приоритета обеспечения исполнения должником обязанности в натуре и в зависимости от ситуации упростить порядок получения жилых помещений.
В заключение отметим: банкротство — проблема не частная, а общественная и публичные интересы в ее решении нередко должны доминировать, что не всегда воспринимается современным законодательством. Тем не менее без активного вмешательства государства обеспечить экономическую стабильность хозяйствующих субъектов, да и в целом гражданского оборота, в ближайшее время вряд ли возможно.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Тарасова А.Е. Проблемы достройки многоквартирных домов обманутых дольщиков // Жилищное право. 2011. N 5. С. 37 — 46.
2. Дягилев А. Что нам стоит дом достроить — дорисуем… Но где жить? // ЭЖ-Юрист. 2011. N 22. С. 1, 3.
3. Являются ли полноценными и эффективными законы, регулирующие сферы рынка недвижимости? [Интервью с О. Суховым] // Жилищное право. 2011. N 6. С. 35 — 42.
4. Троицкая И.В. Если застройщик банкрот // Арбитражный управляющий. 2011. N 2. С. 22, 23.
5. Натариус Д.М. Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 4. С. 30 — 37.
6. Кратенко М.В. К вопросу о финансовых гарантиях осуществления деятельности по долевому строительству // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 7. С. 70 — 76.
7. Кратенко М. Защита от чужого банкротства // ЭЖ-Юрист. 2009. N 16.
8. Шишмарева Т.П. Защита прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве при признании застройщика несостоятельным (банкротом) // Правовые вопросы строительства. 2010. N 1. С. 22 — 25.
9. Дикусар В.М., Смирнов К.Н. Долевое строительство // Жилищное право. 2009. N 6.
10. Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. N 4.
11. Натариус Д.М. Банкротство как способ защиты нарушенного права // Юрист. 2010. N 11. С. 49 — 56.
Кирилловых А.А. Банкротство застройщиков и защита прав участников долевого строительства // Вестник арбитражной практики. 2011. N 5. С. 19 — 30.

Posted in Наши риелторские услуги and tagged .