Ответственность риелтора: за что и как отвечает риелтор

Плещицкая Хая, юрисконсульт.
Неискушенные в юридических тонкостях граждане полагают, что, если они обратились в агентство недвижимости, они обеспечили себе так называемую безопасность сделки с недвижимым имуществом. Риелторское агентство, красиво заявляя о своем профессионализме и репутации, соберет необходимые для сделки документы, проверит титул собственника, обеспечит государственную регистрацию сделки и поможет провести взаиморасчет. За свои услуги агентство взимает солидную комиссию и заверяет, что все будет в порядке. Но что если все же впоследствии что-то пойдет не так, понесет ли агентство ответственность за допущенные просчеты в работе или некачественно оказанные услуги?
Зачастую ответственность риелтора ограничена суммой его вознаграждения, а также неустоек, начисленных на это вознаграждение, и прочих сумм, которые гражданин, пострадавший от некачественных услуг, вправе взыскать, используя для защиты своих нарушенных прав положения Закона о защите прав потребителей. Однако потери гражданина от недобросовестности риелтора могут исчисляться куда большими суммами, чем вознаграждение последнего, — стоимостью квартиры, например, если по сделке, сопровождаемой агентством, впоследствии выявятся какие-либо обстоятельства, которые приведут к признанию этой сделки недействительной. Кто будет возмещать убытки гражданина в этом случае? Как правило, сторона по сделке — покупатель или продавец, но никак не агентство. И самой весомой гарантией защиты от убытков, по мнению большинства экспертов, являются отнюдь не заверения и громкое имя риелтора, а титульное страхование, то есть страхование риска утраты права собственности, которое гражданин осуществляет дополнительно и за свой счет.
Однако счастливым исключением из общего правила безнаказанности агентства являются ситуации, когда судом устанавливается очевидный непрофессионализм агентства, повлекший за собой потерю его клиентом денежных средств или прав на недвижимое имущество, когда ненадлежащее исполнение лежит на поверхности, подтверждено документально или же обстоятельства установлены в рамках другого гражданского или уголовного дела. Однако такие счастливые истории, когда потерпевшему от халатности гражданину удается взыскать с агентства убытки по сопровожденной последним сделке, случаются отнюдь не всегда. Но такие примеры есть. Обратимся к одному из них, чтобы наглядно показать позицию судов по этому вопросу.
Проанализируем гражданское дело, рассмотренное в Железнодорожном районном суде города Екатеринбурга от 01.11.2012 и оставленное без изменений апелляционной инстанцией — судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда (дело № 33-501/2013(33-16244/2012)). Это дело является примером, когда вина агентства была очевидна, что дало суду безусловные основания встать на защиту прав покупателя.
В рамках указанного гражданского дела гражданин З.В.А., являющийся агентом — частным представителем другого гражданина, покупателя, и сам покупатель — У.Д.А. обратились с иском в суд к ООО «Риелторская компания «Ярмарка» и ОАО «Государственная страховая компания «Югория» о взыскании убытков, выразившихся в том числе в оплате денежных средств за квартиру в строящемся доме.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что У.Д.А., имея намерение приобрести в собственность двухкомнатную квартиру в строящемся доме, выбрал на сайте сети Интернет объект недвижимого имущества, расположенного в строящемся доме по ул. (…), продажей которого занималось ООО «Риелторская компания «Ярмарка». Сотрудник данного агентства Ш.Н.С. познакомила его с генеральным директором ООО «Профиль-строй» С.В.А. как обладателем прав на данное жилое помещение. Истец заключил с ООО «Риелторская компания «Ярмарка» договор на поиск объекта недвижимости и на содействие в приобретении недвижимости. Услуги агентства истец оплатил в полном объеме. Затем между ООО «Профиль-строй», выступающим продавцом квартиры, и З.В.В. был подписан представленный Ш.Н.С. договор об уступке права требования, в рамках которого З.В.В. передал ООО «Профиль-строй» денежные средства в качестве авансового платежа. В целях получения средств для оплаты приобретаемого жилья истец реализовал принадлежащую ему на праве собственности квартиру и получил недостающую сумму, которую также оплатил ООО «Профиль-строй». Впоследствии стало известно, что ООО «Профиль-строй» было исключено из жилищно-строительного кооператива в связи с неуплатой паевых взносов, следовательно, оно не имело прав на заключение договора уступки права требования на вышеуказанную квартиру. В действительности указанная квартира была оплачена третьими лицами. Против С.В.А. возбуждено уголовное дело, он находится в розыске. Комиссия по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов Уральской палаты недвижимости обязала ООО «Риелторская компания «Ярмарка» возвратить ему вознаграждение. В результате непрофессиональных действий агентства недвижимости истцу причинен ущерб в размере (…) рублей. Ответственность ООО «Риелторская компания «Ярмарка» была застрахована в указанной страховой компании, и поэтому истцы включили указанную страховую компанию в число ответчиков.
Как мы видим, покупатель, потерявший деньги за квартиру в доме-новостройке в результате непрофессионализма агентства недвижимости, не имея возможности взыскать эти деньги с недобросовестного продавца (возбужденное в отношении директора и единственного учредителя ООО «Профиль-строй» — С.В.А. уголовное дело по факту мошенничества было прекращено в связи со смертью последнего), обратился в суд за взысканием потерянных денег с риелтора, чья ответственность к тому же была застрахована в ОАО «Государственная страховая компания «Югория». Покупатель полагал, что раз его сделку сопровождал риелтор, чья ответственность застрахована, и совершенно очевидно, что именно по вине последнего, не проверившего должным образом документы по сделке, покупатель остался ни с чем, риелтор или же страховая компания просто обязаны возместить ему потери — все уплаченное по ничтожной сделке.
Агентство, ООО «Риелторская компания «Ярмарка», отстаивало в суде свою невиновность, утверждая, что выполнило все свои обязательства как риелтор надлежащим образом, оказав услуги по поиску и содействию в участии в финансировании (инвестировании) строительства (долевого строительства), поскольку ответчиком был подобран вариант жилого помещения, заключен авансовый (по существу предварительный) договор между У.Д.А. и ООО «Профиль-Строй». Права ООО «Профиль-Строй» на объект недвижимости были оформлены надлежащим образом. Пунктом 5 авансового договора, содержащим ссылку на наличие соответствующей справки, подтверждается факт уплаты ООО «Профиль-Строй» паевых взносов. Агентство заявило в суде, что обязанность по проведению правовой экспертизы документов на ответчика условиями договора не возлагалась. Отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика и причинением истцам убытков, факт которого не доказан. А также что указанные события являются страховым случаем, соответственно, обязанность по возмещению убытков истцам должна быть возложена на страховую компанию.
НП «Уральская палата недвижимости» также полагало, что имеет место страховой случай, ответственность за причинение убытков по которому должен нести страховщик.
Договор между риелтором и истцом был составлен довольно ловко. Формально услуги риелтора исчерпывались поиском подходящей недвижимости, поэтому, исходя из условия договора, получалось, что риелтор выполнил все свои обязательства и у истца не должно быть никаких претензий к нему.
В ходе судебного разбирательства были выявлены подробности этого дела.
Суд, оценивая доказательства по делу и договор, заключенный между истцом и риелтором, применил нормы статьи 431 Гражданского кодекса РФ и счел, что риелтор в порядке исполнения обязательств по договору обязан был, по существу, провести правовую экспертизу сделки: консультировать клиента по вопросам купли-продажи недвижимости, возникновения, оформления и переуступки прав, проводить переговоры с собственником объекта (правообладателем), подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки по приобретению указанного объекта недвижимости, содействовать в его приобретении, оказать содействие в сдаче документов на регистрацию сделки. При этом совершением сделки в отношении объекта признается заключение договора об установлении права собственности в отношении объекта. Таким образом, результатом оказанных риелтором услуг должно было стать заключение сделки, влекущей передачу в собственность подобранного потребителю жилого помещения.
Однако риелтор не выполнил свои обязательства и не оказал покупателю услугу должным образом, поскольку покупатель лишился возможности приобретения права собственности на объект по сделке, которую сопровождали сотрудники риелторской компании, по вине последних.
Суд вышестоящей инстанции установил, «что (…) между У.Д.А. (новый пайщик) и ООО «Профиль-строй» (в лице генерального директора С.В.А.) как пайщиком П «ЖСК «Центрум» (пайщик) подписан авансовый договор об уступке права требования, согласно которому пайщик обязался уступить новому пайщику свое право требования двухкомнатной квартиры под строительным номером (//) на 4 этаже в жилом доме № (…), расположенном по адресу: (…), от П «ЖСК «Центрум» по договору инвестирования средств в совместное строительство жилья № (…) от (…). Договор об уступке права требования между сторонами подлежал заключению в срок не позднее (…) (п. 2 договора), в указанный срок также должен был быть осуществлен окончательный расчет по договору. Как следует из п. 4, 5 договора, после подписания договора об уступке права требования новому пайщику переходят все права требования от ООО «Профиль-строй» передачи квартиры, плата за которую произведена ООО «Профиль-строй» в полном объеме.
По данному договору У.Д.А. внесено в ООО «Профиль-строй» (…) руб. Остальная сумма — (…) руб. внесена в ООО «Профиль-строй» в установленный в договоре от (…) срок (…) З.В.В. — тещей У.Д.А. после получения денежных средств от продажи принадлежавшей ему квартиры.
В силу ч. 1 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 4.3 устава П «ЖСК «Центрум»).
Согласно подп. «д» п. 4.2 устава член кооператива имеет право выйти из кооператива с передачей пая (жилого помещения) другому лицу. На основании представленных доказательств установлено судом и не оспаривается сторонами, что фактически ООО «Профиль-строй», являвшееся членом-пайщиком П «ЖСК «Центрум», паевых взносов в счет оплаты указанной квартиры не вносило, за что было исключено из членов ЖСК с (…) на основании решения общего собрания от (…), которое заинтересованными лицами не оспорено.
В силу положений п. 1 ст. 382 и ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, по сделке (уступка требования) может быть передано право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, в объеме и на условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Анализируя положения авансового договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что его нельзя признать надлежащим способом исполнения договора об оказании услуг риелтором, поскольку к моменту его заключения пай по указанной квартире ООО «Профиль-строй» не оплачивался, в связи с чем у общества не возникло право требования квартиры, а также право на паенакопления, которые не вносились, соответственно договор уступки ООО «Профиль-строй» права (которым оно не обладало) требования квартиры (как и на паенакопления) не мог быть заключен. Данная сделка согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожна, как противоречащая п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с этим несостоятельны доводы апелляционной жалобы ответчика о надлежащем исполнении обязательств ООО «Риелторская компания «Ярмарка» перед У.Д.А. заключением авансового (предварительного) договора с ООО «Профиль-строй», в соответствии с которым, по мнению ответчика, у данного истца возникли обязательства по заключению основного договора с вытекающим из него правом требования от П «ЖСК «Центрум» передачи жилого помещения.
С учетом приведенных выше условий договора оказания услуг истцу и положений п. 6.3 Правил осуществления риелторской деятельности, обязательных для членов Уральской палаты недвижимости (заключение договора должно осуществляться при условии предъявления правоустанавливающего документа на объект недвижимости), на исполнителе риелторских услуг лежала обязанность при сопровождении сделки убедиться в обладании цедентом передаваемым им правом и в законности сделки.
По пояснениям истцов, не опровергнутым ответчиком, составлением договоров занимался именно риелтор, что подтверждается также п. 3.2 приложения к договору об оказании услуг, по которому У.Д.А. выплатил вознаграждение за составление проекта договоров в размере (…) руб. Обоснованность вывода суда о ненадлежащем оказании услуг ООО «Риелторская компания «Ярмарка» У.Д.А. подтверждена материалами дела. (…) право на вышеуказанную квартиру № (…) в доме (…) по ул. (…), выбранную истцом У.Д.А., зарегистрировано в установленном законом порядке за П.Т.А. на основании справки ПЖСК «Центрум» об уплате паевых взносов и акта приема-передачи квартиры».
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции, встав на защиту интересов обманутого покупателя, оценивали работу риелтора как профессиональную деятельность, направленную на то, чтобы сопроводить сделку до момента ее полного исполнения и содействовать ее правильному оформлению. Однако, как мы видим, на деле риелтор не проверил документы по сделке и не особенно вникал в ее подробности, не потрудившись осведомиться у первоначального правообладателя, ЖСК «Центрум», выплачен ли пай за квартиру, то есть не выяснив даже самым поверхностным образом собственно законность сделки, чем фактически помог мошеннику продать покупателю несуществующие права на новостройку. В результате непрофессионализма риелтора покупатель не только потерял деньги, но и квартиру, которую он продал, чтобы оплатить пай за новостройку.
В рассматриваемом случае суд применил положения норм гражданского законодательства: статьи 779, 309, 401, 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также законодательства в области защиты прав потребителей — статью 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», и пришел к выводу, что на ООО «Риелторская компания «Ярмарка» как исполнителе риелторских услуг лежит обязанность по возмещению убытков, причиненных потребителю недостатками оказанной услуги.
Что касается страховки, то страховым случаем являлось признание застрахованным лицом с письменного согласия страховщика предъявленной к нему со стороны потерпевших третьих лиц обоснованной претензии или вступившее в силу решение суда, устанавливающее обязанность застрахованного лица возместить реальный ущерб, причиненный имуществу третьих лиц в результате наступления в период страхования в процессе осуществления застрахованным лицом риелторской деятельности непреднамеренной профессиональной ошибки, небрежности или упущения, нанесенный в результате сделок, утраты документов, переданных третьим лицом для проведения риелторских услуг. Поскольку на момент разбирательства дела судом не имелось указанной претензии или решения суда, суд не нашел оснований для признания страховым случаем убытков ООО «Риелторская компания «Ярмарка» гражданину У.Д.А.
Как мы видим из рассмотренного примера судебной практики, суд присудил риелтору выплатить потерпевшему покупателю все убытки, причиненные непрофессионализмом и недостатками оказанной услуги, что позволяет сделать вывод, что риелтору далеко не всегда удается избежать ответственности и переложить всю вину на сторону по сделке с недвижимым имуществом. Главное — вооружиться всеми необходимыми доказательствами того, что услуга риелтора не была оказана должным образом, и доказать причинно-следственную связь между наступлением убытков и ненадлежащим исполнением риелтором своих обязательств.
При этом, даже если риелторское агентство пытается «подстраховать» себя какими-либо уклончивыми формулировками или дополнительными договорами, снимающими с него какую-либо ответственность, суд будет исходить из оценки реальных обстоятельств дела, применяя законодательство о защите прав потребителя, в частности статью 4 Закона «О защите прав потребителей», согласно которой даже при отсутствии в договоре условий о качестве услуги или ее конечном результате исполнитель обязан оказать потребителю услугу, соответствующую обычно предъявляемым требованиям и пригодную для целей, для которых эта услуга используется.
В нашем случае судом было учтено, что целью покупателя было не просто заключить некий договор, направленный на передачу ему прав на новостройку, а приобрести в собственность недвижимое имущество, и обязанностью риелтора была профессиональная деятельность по сопровождению этой сделки и ее совершению надлежащим образом. Указанные обязательства риелтор не выполнил, за что и был привлечен судом к ответственности и материальным выплатам в пользу пострадавшего потребителя.
Плещицкая Х. Ответственность риелтора: за что и как отвечает риелтор // Жилищное право. 2014. № 8. С. 55 — 64.

Покупка арендованного имущества. Образование нескольких объектов на основе одного

Собственник в отношении принадлежащего ему имущества осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ). По своему усмотрению он может пользоваться своей вещью сам либо сдавать ее в аренду, извлекая доход, распорядиться ею, продав, обменяв, внести в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ или обществ или иным образом определить ее юридическую судьбу.
Наибольшую ценность представляет недвижимое имущество в силу своей высокой рыночной стоимости. Купив недвижимость, участник гражданского оборота фиксирует свой доход в стоимости приобретенного имущества, цена на которое со временем увеличивается.
Завершенный реконструкцией или строительством объект недвижимости (например, нежилое здание), прошедший государственный кадастровый учет и зарегистрированный в ЕГРП в качестве самостоятельного объекта вещного права, вводится в гражданский оборот и может являться предметом гражданско-правовых сделок.
Собственник вещи вправе использовать ее целиком, расположив в здании свой офис, а может часть помещений в здании сдать в аренду или реализовать третьим лицам. Для этого здание, зарегистрированное как единый объект недвижимости, необходимо разделить на части, каждая из которых должна пройти кадастровый учет и быть зарегистрирована в ЕГРП в виде самостоятельного объекта права, поскольку в ином случае распорядиться ими нельзя. С целью образования нескольких объектов на основе одной недвижимой вещи применяются такие операции, как разделение и выделение, а для объединения нескольких объектов в один — слияние.
Под разделением объекта недвижимости следует понимать прекращение существования прежнего объекта недвижимости и возникновение на его основе двух или более объектов (например, разделение одного жилого дома на две части с изолированным выходом у каждого образованного объекта). Слияние представляет собой обратную процедуру, когда в один объект объединяется несколько (соединение нескольких отдельных, отгороженных друг от друга стеной помещений в здании в одно большое помещение, например образование из двух и более офисных помещений одного большого конференц-зала).
При выделении объекта недвижимости прежний объект продолжает существовать в качестве самостоятельного объекта учета (меняются только его количественные характеристики в результате выделения части объекта) и возникает еще один — новый объект недвижимости (например, выдел части из большого земельного участка).
Законодательство рассматривает такие объекты как вновь созданные, а значит, право на них возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, распоряжение такими объектами возможно только после регистрации права на них.
Например, чтобы выделить из состава принадлежащего ему здания отдельное помещение и продать его, собственник сначала должен осуществить его технический и кадастровый учет, зарегистрировать право на него. Только после этого он может заключить договор купли-продажи нового объекта. Прежде чем обратиться в соответствующий орган с заявлением о регистрации прав, собственникам необходимо произвести технический учет в случаях преобразования зданий, помещений с последующей постановкой на кадастровый учет новых объектов.
Всем вновь образованным объектам должны быть присвоены новые кадастровые номера. По результатам кадастрового учета происходит индивидуализация объекта недвижимости. Отсутствие кадастрового учета преобразованных объектов является препятствием для государственной регистрации прав на них.
Не подлежит государственной регистрации право на преобразованный объект и, соответственно, государственная регистрация перехода права, если правообладатель представил документы на преобразованную часть объекта без подачи документов на оставшуюся часть. Разделение, объединение (слияние) или выделение объекта возможно, если совокупность всех созданных в результате преобразования объектов представляет собой исходный объект.
Последовательность действий при разделении объекта недвижимости, принадлежащего одному собственнику, может быть следующей:
— составление кадастровым инженером технического плана на объект недвижимости (реестр кадастровых инженеров имеется на сайте Росреестра), при этом необходимо предоставить инженеру технический паспорт помещения, а если он отсутствует, то проектную документацию на помещение либо декларацию об объекте недвижимости, а также кадастровый паспорт объекта недвижимости, в котором находится данное помещение;
— обращение в кадастровую палату с целью постановки на кадастровый учет каждого из образованных объектов (это делается бесплатно в течение 18 дней (заявление, технический план, доверенность, паспорт));
— обращение в Росреестр для регистрации права собственности, при этом представляются: заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на ранее существовавший объект недвижимости (существовавшие объекты недвижимости); заявление о государственной регистрации права собственности на каждый вновь образованный объект; документ об уплате пошлины; документы, подтверждающие личность заявителя, для организации — учредительные документы; правоустанавливающий документ на объект недвижимости, согласие залогодержателя на преобразование объекта недвижимости в случаях, когда объект находится в залоге.
Таким образом, процедура раздела помещения на несколько отдельных объектов или выдела из помещения отдельного объекта не представляет особой сложности. Однако иначе будет обстоять дело в случае, если участник гражданского оборота планирует купить объект недвижимости с выделом в дальнейшем из него отдельных помещений, но весь объект целиком находится в аренде.
Представим ситуацию, в которой участник гражданского оборота собирается приобрести в собственность единый объект недвижимости, например большое по площади помещение в многоквартирном доме, используемое под магазин, при этом арендатору было передано все помещение целиком, но часть его он не использовал и изначально не планировал. Передача целого помещения была связана с тем, что в ЕГРП в качестве объекта недвижимости было зарегистрировано все помещение, в отношении отдельных частей еще предстояло осуществить выдел, постановку на кадастровый учет и регистрацию в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Поскольку арендатору помещения под организацию магазина нужны были срочно, собственник предоставил ему все помещение.
В дальнейшем между ним и арендатором была достигнута договоренность о том, что последний возвращает собственнику часть неиспользуемых помещений, при этом размер арендной платы остается без изменений. Собственник своими силами и за свой счет обязан был осуществить комплекс мероприятий по формированию самостоятельных объектов, после чего стороны должны были зарегистрировать изменения, внесенные в договор аренды в части предмета — состава переданных в аренду помещений.
До того как обе стороны приступили к выполнению своих договоренностей, появился покупатель, согласившийся приобрести объект, обремененный долгосрочной арендой, но при условии, что часть неиспользуемых арендатором помещений он получит назад и сможет сдавать в аренду другим лицам. Собственник был готов продать объект сразу, но покупателю нужны были твердые гарантии того, что арендатор выполнит свои обязательства, поскольку договор аренды не предусматривал права на односторонний отказ от него.
Кроме того, договор аренды содержал обязательства арендодателя (теперь уже продавца) выполнить работы по благоустройству прилегающей территории к выходу из здания, организации автостоянки и получению всех необходимых разрешений, а за невыполнение указанных обязательств договором был предусмотрен штраф. Со слов продавца данные обязательства он перед арендатором выполнил своевременно и претензий к нему тот не предъявлял. Однако простых заверений в подобном случае недостаточно, и для защиты интересов покупателя требовалось внести в договор аренды изменения, касающиеся исключения соответствующих условий.
В такой ситуации участникам сделки был предложен вариант заключить трехстороннее соглашение к договору аренды, в котором участвовали собственник, арендатор и покупатель. В соглашении стороны договора аренды исключали из него пункты об обязательствах продавца-арендодателя перед арендатором и констатировали их надлежащее выполнение.
В трехстороннем соглашении содержалось условие о том, что арендатор возвращает часть неиспользуемых помещений, которые индивидуализировались с учетом имеющихся данных (описание в составе целого помещения — адрес, кадастровый номер, площадь возвращаемых помещений, характеристики по экспликации и технической документации). При этом в данном соглашении указывалось на то, что арендная плата остается без изменений. Поскольку возвращаемые помещения в качестве отдельных объектов не были зарегистрированы в ЕГРП, в соглашении специально оговаривалось, что изменения в предмет договора аренды о составе арендуемых помещений не вносятся.
Кроме того, в соглашении имелось обязательство сторон — арендатора и покупателя — заключить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении состава арендуемых помещений и размера арендной платы после регистрации в ЕГРП перехода права собственности на все помещение от продавца к покупателю, выдела покупателем возвращаемых помещений, их постановки на кадастровый учет и регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости. В этой части трехстороннее соглашение содержало элементы предварительного договора, поскольку имело обязательства сторон заключить в будущем дополнительное соглашение к договору аренды (ст. 429 ГК РФ).
Конструкцией предварительного договора может опосредоваться заключение любых договоров (купли-продажи, аренды, мены и др.), так как согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из содержания указанной нормы не следует, что предметом предварительного договора могут быть только обязательства о заключении в будущем договоров о выполнении работ, оказании услуг или о передаче имущества, равно как и нет указания на то, что им не могут служить обязательства по заключению в будущем дополнительного соглашения к договору аренды.
В рассматриваемом случае покупатель, согласовывая с арендатором обязательство по заключению в будущем дополнительного соглашения к договору аренды, стороной такого договора не являлся. Однако это не может быть препятствием для заключения предварительного договора, поскольку он фиксирует обязательства сторон по заключению основного договора (в данном случае — дополнительного соглашения к договору аренды) на будущее время после наступления определенных в нем обстоятельств (приобретение покупателем права собственности, выдел помещений, постановка их на кадастровый учет и регистрация в ЕГРП). Интерес покупателя в такой конструкции очевиден, поскольку перед приобретением имущества он связывает арендатора обязательством в дальнейшем внести изменения в договор аренды.
Такое трехстороннее соглашение, содержащее элементы дополнительного соглашения к договору аренды между продавцом и арендатором и элементы предварительного договора между покупателем и арендатором о заключении в будущем дополнительного соглашения к договору аренды, представляет собой документ, в котором соединяются различные договоры. Заключение данного трехстороннего соглашения прямо не предусмотрено законом, однако и не противоречит ему, следовательно, является допустимым в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Следует также отметить, что действующее гражданское законодательство РФ, допуская заключение двух- и многосторонних договоров, не исключает возможности заключения трехстороннего соглашения к договору аренды, в котором участвует покупатель арендуемого имущества, не являвшийся стороной договора аренды. Неизменность состава сторон договора аренды соблюдается, а участие третьей стороны, не бывшей участником первоначальной сделки, не противоречит закону.
Участие покупателя в трехстороннем соглашении имеет целью установление определенных обязательств всех сторон друг перед другом. После его заключения и регистрации как неотъемлемой части договора аренды продавец и арендатор уже не смогут договориться между собой в обход покупателя, поскольку стороны согласовали и установили определенные обязательства, которые должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения которых не допускается (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).
Благодаря участию в данном трехстороннем соглашении покупатель получал возможность влиять на выполнение продавцом и арендатором соответствующих обязательств перед ним, поскольку они все были связаны условиями соглашения. Покупатель, в частности, в случае уклонения от выполнения его контрагентами своих обязательств был вправе требовать их исполнения в судебном порядке (ст. 12 ГК РФ).
Если бы дополнительное соглашение к договору аренды заключалось только между продавцом и арендатором, то покупатель таких средств воздействия на них бы не имел, поскольку сам стороной соглашения не был и не приобретал по нему никаких прав. К нему бы перешли права продавца-арендодателя только после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, который являлся предметом договора аренды.
Покупатель мог бы согласиться на сделку и без участия в трехстороннем соглашении при условии, что продавец заключил бы дополнительное соглашение к договору аренды с арендатором с рассматриваемыми условиями и зарегистрировал его. Однако даже в таком случае существует риск возможного нарушения прав покупателя, поскольку до момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к нему и соответственно перехода прав продавца как арендодателя по сделке продавец с арендатором могли бы подписать иные соглашения и направить их на регистрацию. Поэтому трехстороннее соглашение являлось наиболее оптимальным способом, устраняющим риски покупателя.
Помимо названного существует еще один способ минимизации рисков покупателя. Вместо заключения и регистрации в ЕГРП трехстороннего соглашения стороны могли бы подписать акт возврата арендатором неиспользуемых помещений арендодателю, в котором бы констатировалось исполнение арендодателем обязанности по благоустройству территории и организации автостоянки в полном объеме, качественно, своевременно и надлежащим образом при отсутствии у арендатора каких бы то ни было претензий.
Условия об обязательствах арендодателя и об ответственности за их нарушение из договора аренды в таком случае не исключались, однако подтверждение выполнения арендатором соответствующих обязательств также является достаточной гарантией для покупателя.
В акте возврата также бы указывалось на то, что изменения в договор аренды не вносятся, так как состав арендуемых помещений и размер арендной платы не меняются. Поскольку условия первоначального договора аренды оставались без изменений, такой акт возврата не подлежит регистрации. Никаких самостоятельных обязательств в акте возврата не предусматривалось, изменения и дополнения в договор аренды не вносились, поэтому риска признания акта незаключенным по мотиву отсутствия регистрации не имелось.
Следует иметь в виду, что в акте возврата положение о неизменности арендной платы при возвращении части помещений являлось обязательным, поскольку в ином случае арендатор, вернувший неиспользуемые помещения, не был лишен возможности выбора в дальнейшем потребовать либо уменьшения арендной платы соразмерно возвращенным площадям, либо их обратного предоставления на весь период до окончания срока аренды по договору. При этом он также был бы вправе требовать освобождения его от внесения арендных платежей за возвращенные помещения до момента их обратного предоставления, так как обязательство по их внесению обусловлено самим фактом пользования помещения в силу возмездности договора аренды (ст. 423 ГК РФ). В случае возвращения части помещений, которые арендодатель добровольно принял, основание для взыскания за них платы отсутствует на весь период, в пределах которого арендатор ими не пользовался.
Помимо продавца-арендодателя и арендатора акт возврата также бы подписывал покупатель, чтобы иметь возможность предъявлять самостоятельные требования к контрагентам и защищать свои права и законные интересы.
Кроме упомянутого покупателю следовало подписать предварительный договор о заключении в будущем между всеми сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, в котором бы они установили обязательства внести изменения в договор аренды в части предмета и арендной платы после перехода права собственности на объект к покупателю, выдела возвращаемых помещений, их постановки на кадастровый учет и регистрации в ЕГРП как самостоятельных объектов недвижимости.
Отметим, что, применяя рассмотренные договорные конструкции, покупатель смог бы приобрести объект недвижимости, а также обезопасить себя на случай возможных конфликтов с арендатором по поводу использования площадей. До окончательного решения вопроса с выделом помещений, их оформлением как отдельных объектов и регистрацией изменений, вносимых в договор аренды, покупатель как новый собственник всего помещения мог бы сдавать в аренду возвращенную площадь. Безусловно, при этом он был бы связан определенными ограничениями (не смог бы передать их в долгосрочную аренду либо не все арендаторы соглашались бы взять помещения с учетом наличия записи в ЕГРП об аренде всего помещения одним арендатором и отсутствием выделенных объектов), однако они были бы обусловлены конкретной ситуацией и являлись временными. Рано или поздно претендента на освободившиеся помещения он все равно бы нашел, если бы, например, сделал существенную скидку на арендную плату.
Отметим, что при заключении краткосрочного договора аренды, не подлежащего государственной регистрации, возвращенные помещения могли бы быть индивидуализированы в составе целого помещения с указанием адреса, кадастрового номера всего помещения, но с выделением их согласно технической документации с обозначением имеющихся характеристик и указанием площади, а также с отметкой на поэтажном плане. Такая максимально возможная индивидуализация не противоречит закону, поскольку определенно позволяет установить переданное в аренду имущество.
А.Бычков
Начальник юридического отдела
ЗАО «ТГК «Салют»
Подписано в печать
20.08.2014
Бычков А. Покупка арендованного имущества. Образование нескольких объектов на основе одного // Финансовая газета. 2014. № 30. С. 10 — 11.

Спорные моменты наследования долей в общем имуществе

В наше время, когда квартиры и земельные участки практически перестали предоставлять в бесплатное пользование, а стоимость недвижимости поражает даже самого невозмутимого покупателя, получение любой недвижимости, в том числе долей в ней, представляет для большинства граждан огромную ценность.
При открытии наследства споры между наследниками возникают довольно часто. Большей частью они касаются размера наследуемой доли, а также порядка раздела наследства.
Одной из часто встречающихся при открытии наследства проблем является размер доли наследства, являющегося общим имуществом супругов, на которую могут претендовать наследники.
В соответствии со статьей 1150 Гражданского кодекса РФ принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью; доля умершего супруга в таком имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом РФ. Во исполнение данной нормы статья 75 Основ законодательства о нотариате предусматривает обязанность нотариуса выдать по месту открытия наследства свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов по письменному заявлению пережившего супруга с извещением наследников, принявших наследство. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов может быть выдано пережившему супругу на половину общего имущества, нажитого во время брака. Таким образом, другие наследники будут вправе претендовать только на половину такого имущества, другая же часть не подлежит включению в наследственную массу.
Однако на практике возникают споры о распространении режима совместной собственности на имущество, приобретенное в браке.
Так, Апелляционным определением Липецкого областного суда от 18.07.2013 по делу № 33-1492/2013 отказано в иске о признании за пережившей супругой права собственности в общем имуществе на долю нежилого помещения и исключении из состава наследства супружеской доли. Суд мотивировал свое решение следующим.
До вступления в брак между наследодателем и третьим лицом был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, деньги за которое были перечислены в тот же день. Основной договор купли-продажи нежилого помещения был заключен в период нахождения наследодателя в браке с истицей. Заключение договора купли-продажи, а также регистрация права собственности на указанное имущество за наследодателем в период нахождения в браке с истицей не позволяют истице приобрести какое-либо право на указанное нежилое помещение и считать его совместно нажитым имуществом супругов, поскольку приобретено оно было до вступления в брак, на личные средства, принадлежавшие наследодателю до вступления в брак.
В связи с этим спорное имущество включено в наследственную массу полностью.
Другим судебным актом, Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 25.02.2014, удовлетворено исковое заявление о признании права собственности на всю квартиру за бывшей супругой погибшего.
Установлено, что спорная квартира была приобретена в браке, однако она не является объектом общей совместной собственности супругов, так как на момент покупки квартиры они проживали раздельно и семейные отношения были фактически прекращены, а источником приобретения спорной квартиры служили не общие средства супругов, а личные средства истца. Со встречными требованиями о включении данной квартиры в наследственную массу выступали родственники погибшего — бывшего супруга истицы, которым и было отказано в удовлетворении их требований.
Таким образом, существенное значение имеет факт совместного или раздельного проживания супругов, при этом данное обстоятельство должно свидетельствовать о фактическом прекращении супружеских отношений (а не о длительном отсутствии в связи с работой, учебой, болезнью и тому подобном). Также должен быть подтвержден факт того, что общее хозяйство супругами не ведется. При соблюдении данных условий есть все шансы признать спорное имущество личным имуществом одного из супругов и, в зависимости от цели, включить или, наоборот, исключить его из наследственной массы. В противном случае, даже несмотря на приобретение имущества полностью на деньги одного из супругов, имущество признается общей совместной собственностью.
Так, с исковым заявлением о включении всей квартиры в наследственную массу обратились родители наследодателя. Верховный суд Чувашской Республики (Апелляционное определение по делу № 33-3130/2013 от 28.08.2013) частично удовлетворил их исковые требования: суд признал спорную квартиру общим имуществом супругов и исключил из наследственной массы 1/2 доли данной квартиры, несмотря на то что денежные средства на покупку данной квартиры были перечислены родителями наследодателя на счет наследодателя, в подтверждение чего были представлены соответствующие доказательства. Таким образом, в состав наследственной массы была включена только 1/2 доли спорной квартиры.
Часто возникают споры и при решении вопроса о признании права собственности за наследником, обладающим преимущественным правом на жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен.
В соответствии со статьей 1168 Гражданского кодекса РФ преимущественное право на неделимую вещь возникает:
— у наследника, обладающего правом общей собственности с наследодателем перед иными наследниками, не являвшимися ранее собственниками;
— у наследника, проживающего в спорном жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющего иного жилого помещения перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения.
Основные моменты, на которые обращает внимание суд при вынесении решения в пользу наследника, заявляющего о наличии у него преимущественного права на жилье и требующего передачи ему такого жилья, это:
1) соразмерность компенсации, предлагаемой ответчику взамен принадлежащей ему в наследственном имуществе доли, и гарантия ее предоставления. В качестве гарантии предоставления компенсации суды признают, например, перечисление необходимой суммы на депозит судебного департамента.
Так, Санкт-Петербургским городским судом отказано в иске о прекращении права собственности ответчиков — наследников спорного жилого помещения (Апелляционное определение от 19.03.2014 № 33-4795), поскольку судом установлена несоразмерность предлагаемой истцом компенсации ответчикам; отсутствие у истца необходимой денежной суммы для выплаты денежной компенсации, соответствующей действительной рыночной стоимости наследственных долей ответчиков (то есть отсутствие гарантированности предоставления такой суммы, что, по мнению суда, может привести к ущемлению прав и интересов ответчиков), длительный срок выплаты компенсации, тогда как в силу пункта 2 статьи 1170 Гражданского кодекса РФ осуществление истцом преимущественного права возможно только после предоставления соответствующей компенсации ответчикам.
Апелляционным определением Тюменского областного суда от 10.02.2014 по делу № 33-657/2014 также отказано в удовлетворении исковых требований о преимущественном праве получения в собственность наследственного имущества, поскольку, несмотря на предложенную истцом соразмерную компенсацию, предоставление такой компенсации не признано гарантированным, так как доказательств возможности выполнения истцом обязательств по выплате компенсаций не представлено;
2) реальная невозможность выделения доли.
Со ссылкой на действующее законодательство суды признают критерием делимости (неделимости) жилых помещений возможность или невозможность выделения соответствующей доли в виде изолированной комнаты.
Так, Верховным Судом Республики Башкортостан (Апелляционное определение от 18.03.2014 по делу № 33-3784/2014) со ссылкой на статью 1168 Гражданского кодекса РФ установлено, что юридически значимым обстоятельством при ее применении является не только наличие у наследника преимущественного права на наследственное имущество (проживание в квартире), но и то, что это имущество должно быть неделимым, тогда как спорная квартира имеет изолированную комнату, не является неделимым имуществом, и ответчице может быть выделена в ней комната, не превышающая по размеру долю жилой площади, приходящуюся на ее долю в квартире.
Расширил определение неделимости Санкт-Петербургский городской суд (Апелляционное определение от 19.03.2014 № 33-4795), указавший со ссылкой на 133 статью Гражданского кодекса РФ, что поскольку спорная квартира состоит из двух неизолированных комнат, имеет один вход, одну кухню и один санузел, то ее раздел в натуре невозможен без изменения ее назначения, в связи с чем данная квартира является неделимой вещью.
Представленный ответчиками проект перепланировки квартиры не предусматривает оборудования второго отдельного входа в спорную квартиру, второй кухни и второго санузла, в связи с чем не опровергает вывод суда о том, что спорная квартира является неделимой вещью;
3) отсутствие существенного интереса ответчика в использовании общего имущества;
4) наличие согласия ответчика на выплату денежной компенсации либо передачу иного имущества из наследственной массы за принадлежащую ему долю в наследственном имуществе;
5) незначительность данной доли.
По мнению Верховного Суда Республики Башкортостан (апелляционное определение, указанное выше), отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о прекращении режима общей собственности на наследственное имущество и передаче спорной доли в наследственном имуществе истцу.
С таким заявлением истица — супруга наследодателя, имеющая с ним на праве общей совместной собственности квартиру и проживающая в ней, обратилась к ответчице — внучке наследодателя, наследнице по праву представления.
В указанном выше Определении суд пришел к выводу о том, что доля ответчицы в спорной квартире не является незначительной, согласия на выплату денежной компенсации либо передачу иного имущества из наследственной массы за принадлежащую ей долю квартиры ответчица не давала, заинтересована в проживании в спорной квартире, имеет существенный интерес в использовании общего имущества, требований о выделе своей доли не заявляет. И, как указано выше, суд посчитал двухкомнатную квартиру делимой ввиду наличия в ней изолированной комнаты. На основании вышеизложенного суд истице в удовлетворении ее требований отказал.
Совершенно к другому выводу пришел ранее Верховный Суд РФ (Определение от 22.01.2013 № 5-КГ12-97).
Наследник обратился в суд с иском о разделе наследства с учетом преимущественного права на получение в счет наследственной доли неделимой вещи (двухкомнатной квартиры), находившейся в общей собственности с наследодателем.
Рассматривая дело, суды первой и второй инстанции установили, что истец обладал совместно с наследодателем правом общей собственности на жилое помещение, не подлежащее разделу в натуре, и обладает им в настоящее время, гарантирует предоставление ответчику компенсации, размер которой установлен независимым оценщиком.
Между тем в удовлетворении исковых требований судами отказано со ссылкой на проживание ответчика в спорной квартире и его нуждаемость в жилом помещении, а также на то, что истец в спорной квартире никогда не проживал. При этом суды не указали, каким образом указанные выше обстоятельства, связанные с личностью наследника, не являвшегося сособственником наследственного имущества, влияют на возможность реализации преимущественного права наследника, обладавшего совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, на получение в счет своей наследственной доли входящих в состав наследства неделимой вещи, жилого помещения, раздел которого в натуре невозможен.
Одновременно с этим суды указали, что 1/6 долю спорной квартиры, которая переходит по наследству к ответчику, нельзя признать несоразмерной и незначительной наследственному имуществу и, поскольку квартира является двухкомнатной, в ней возможно определить порядок пользования.
Между тем суды не учли, что наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, реализует преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли входящего в состав наследства имущества вне зависимости от размера доли другого наследника, не являвшегося ранее сособственником, в наследственном имуществе.
В связи с этим Верховный Суд РФ признал судебные акты судов предыдущих инстанций вынесенными с нарушениями действующего законодательства.
Иным вопросом, возникающим в процессе открытия наследства, является наличие обременений на наследственное имущество и необходимость отвечать по долгам наследодателя. В большинстве случаев требования кредиторов об обращении взыскания на заложенное или иным образом обремененное наследственное имущество удовлетворяются. Однако есть положительная практика.
Так, Калужским областным судом (Определение от 22.04.2013 по делу № 33-940/2013) частично удовлетворены требования истца-кредитора о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество — взыскание обращено только на часть такого имущества.
Наследодатель получил от истца кредит на приобретение квартиры. Квартира была приобретена в долевую собственность с бывшей супругой наследодателя, соглашение об этом установлено вступившим в силу решением Калужского районного суда Калужской области от 03.12.2010, в данном деле истец участвовал в качестве третьего лица.
Суд, разрешая заявленные истцом требования в части обращения взыскания на всю квартиру, правильно исходил из того, что на долю в праве собственности на указанную квартиру не распространяется режим совместной собственности супругов, поскольку данная доля принадлежит бывшей супруге наследодателя единолично. Таким образом, условие о включении в договор залога квартиры, заключенный между наследодателем и истцом, указанной доли, принадлежащей бывшей супруге наследодателя, в отсутствие ее согласия на это, является недействительным (ничтожным) в силу положений статей 166, 168, 335 Гражданского кодекса РФ.
В указанной связи суд обоснованно обратил взыскание только на долю, принадлежащую ответчику (наследнику) в общей долевой собственности на указанное имущество.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» принявшие наследство наследники должника становятся солидарными должниками (статья 323 Гражданского кодекса РФ) в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества. При отсутствии или недостаточности наследственного имущества требования кредиторов по обязательствам наследодателя не подлежат удовлетворению за счет имущества наследников, и обязательства по долгам наследодателя прекращаются невозможностью исполнения полностью или в недостающей части наследственного имущества (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ).
Так, руководствуясь вышеуказанным, Президиум Алтайского краевого суда (Постановление от 14.01.2014 по делу № 44Г-1/2014) отказал в удовлетворении требований кредитора к одному из наследников, принявших часть обремененного ипотекой имущества, в связи с тем, что с данного наследника взыскана часть погашенной суммы кредита в размере стоимости принятого им наследственного имущества. Взыскание же задолженности по настоящему спору превышает объем наследственных прав.
Учитывая, что в силу закона наследник отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества (статья 1175 Гражданского кодекса РФ), то при отсутствии или нехватке наследственного имущества кредитное обязательство прекращается невозможностью исполнения полностью или в недостающей части наследственного имущества (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ).
Наследник умершего должника по кредитному договору считается исполнившим свою обязанность перед кредитором, поскольку им передано в счет погашения долгов все полученное наследство в стоимостном выражении. При таких обстоятельствах Президиум полагает, что кредитное обязательство данного наследника перед кредитором прекращается невозможностью исполнения.
Особенностью дел с участием ипотечного имущества является то, что с момента смерти наследодателя и до получения его наследниками соответствующих документов о праве собственности такое имущество характеризуется как «лежачее наследство», то есть не определено лицо, ответственное за внесение платежей по кредиту, либо оно вообще отсутствует. Однако данный факт не дает оснований кредитору перестать начислять проценты по кредиту и пени за просрочку. Ввиду частых случаев непоступления платежей кредитор может обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств с принявших наследство наследников и об обращении взыскания на спорное жилое помещение.
В связи с этим, а также учитывая положения пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ, наследникам во избежание потери наследства рекомендуется продолжать вносить ежемесячные платежи и решать с кредитором все возникающие вопросы по кредиту с последующим предъявлением в случае необходимости (например, исключение из наследственной массы супружеской или обязательной доли, что привело к превышению оплат, произведенных наследником, над размером полученного им наследственного имущества) регрессных требований к другим наследникам.
Федорова О. Спорные моменты наследования долей в общем имуществе // Жилищное право. 2014. № 8. С. 7 — 17.

Взыскание с застройщика в суде

Мы оказываем помощь по взысканию с застройщика причинённого ущерба в судебном порядке.

Заказать звонок

Оказываем юридические услуги по ведению судебных споров как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах, как для граждан, так и юридических лиц.

Добьёмся:
— признания права на земельный участок в судебном порядке;
В процессе оказания правовых услуг мы:
1) напишем исковое заявление в суд,
2) правильно рассчитаем сумму принесённого Вам ущерба,
3) подготовим доказательную базу,
4) представим Ваши интересы в судебных заседаниях,
5) проконсультируем Вас по всем интересующим вопросам,
6) своевременно проинформируем о всех необходимых действиях в рамках судебного процесса.