Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества

Ленковская Рената Романовна, доцент кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета, кандидат юридических наук.
Государственная регистрация договора аренды недвижимости используется в первую очередь в качестве основного инструмента для обеспечения стабильности гражданского оборота недвижимости, влияния на развитие рыночных отношений. В связи с тем, что в настоящее время отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила, регулирующие договор аренды недвижимого имущества.
Ключевые слова: недвижимость (недвижимое имущество), рынок недвижимости, аренда (договор аренды), государственная регистрация, нежилое помещение.
Для органов государственного управления, а также для государства в целом не могут быть безразличны процессы, протекающие на рынке недвижимости (это касается и самого государства как крупнейшего участника рыночных отношений в сфере недвижимости, и отдельных регионов, где имеются свои собственные тенденции развития, законы функционирования, отражающие взаимодействие различных интересов участников рыночных отношений). Поэтому обеспечение возможности влияния со стороны государства на данные правоотношения является целью государственной регистрации. Российская Федерация использует государственную регистрацию договора аренды в первую очередь в качестве основного инструмента для обеспечения стабильности гражданского оборота недвижимости, влияния на развитие рыночных отношений в направлении их гармонизации в целях формирования благоприятной экономической ситуации.
Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования объектом аренды и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). Исключение составляют договоры аренды недвижимости, заключенные 2 и 3 марта 2013 г. в связи с внесенными изменениями законодательства в конце 2012 — начале 2013 г. (договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни, не подлежат государственной регистрации, и отсутствие такой регистрации не влияет на их заключенность).
———————————
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
См.: Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, Гражданский кодекс РФ не требует регистрировать право аренды. Из этого видно, что возникает определенное несоответствие между положениями ГК РФ и Закона о регистрации, что ведет к различному толкованию перечисленных норм и применению их на практике .
———————————
Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. № 5. С. 18 — 20.
Изначально нормы Гражданского кодекса РФ о недвижимости не включали (как не включают и сегодня) в состав объектов недвижимого имущества отдельные нежилые помещения. Они приобрели статус недвижимости лишь с введением в действие Закона о регистрации. Следует отметить, что на практике возникает ряд проблем при государственной регистрации данного вида сделок. Не представляется возможным однозначно ответить на ряд вопросов как теоретического, так и практического толка, например, такие: будет ли являться нежилое помещение или его часть объектом недвижимости, подлежат ли государственной регистрации только долгосрочные договоры аренды или все, требуется ли регистрация договоров в отношении части помещений . Применяя нормы о государственной регистрации договора аренды, суды правомерно исходили из того, что специальные положения п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ могут применяться только в отношении таких специфических объектов, как здания и иные сооружения.
———————————
Пискунова Е.А. Особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 2. С. 2.
В итоге на практике сложилась парадоксальная ситуация, суть которой сводилась к следующему: договор аренды здания в целом, заключенный на срок менее одного года (например, на шесть месяцев), не подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ), а аналогичный договор аренды или субаренды отдельного нежилого помещения независимо от срока действия не мог считаться заключенным без государственной регистрации в силу положений ст. 609 Гражданского кодекса РФ . Вряд ли это положение можно признать логичным: получается, что при заключении договора аренды всего здания регистрация не требуется, а при заключении договора аренды части здания она необходима. Данная ситуация рассмотрена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53, в котором разъясняется, что согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект», входящий в состав зданий и сооружений.
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Статья Чубарова В.В. «Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости» включена в информационный банк согласно публикации — Право и экономика, 2003. № 3.
Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2011. № 3. С. 25.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ . Если обратиться к судебно-арбитражной практике, то можно обнаружить три разных подхода к применению норм ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ в отношении аренды нежилых помещений. Так, в некоторых округах существовала практика, основанная на применении исключительно положений ст. 609 Гражданского кодекса РФ, в других, наоборот, приоритет отдавался применению п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ. Существовала и практика, допускающая применение обеих указанных норм в отношении договора аренды нежилых помещений. Если в отношении государственной регистрации зданий и иных сооружений ясность вносили нормы Гражданского кодекса РФ, то в отношении нежилых помещений (в отсутствие специальных норм Гражданского кодекса РФ) нередко осуществлялась двойная государственная регистрация: самого договора (на основании ст. 609 Гражданского кодекса РФ) и права аренды как обременения прав арендодателя (на основании ст. 26 Закона о регистрации). Очевидно, что такая нелепая с правовой точки зрения ситуация не могла не вызвать отклик, в т.ч. и на уровне акта Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ . В п. 1 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, во-первых, констатировал, что нежилое помещение отнесено к объектам недвижимого имущества именно Законом о регистрации, во-вторых, обратил внимание судов на то, что нежилое помещение — самостоятельный объект, хотя и входящий в состав здания или иного сооружения.
———————————
Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
Незарегистрированный договор аренды нежилых помещений сроком более одного года является незаключенным. Довольно часто суды рассматривают споры, оставляя заявленные требования (например, взыскание задолженности по арендной плате) без удовлетворения по причине незарегистрированного договора аренды нежилого помещения, делая выводы, что в силу ст. 307 Гражданского кодекса РФ не влечет каких-либо правовых последствий и оснований для взыскания установленной договором арендной платы и штрафных санкций (неосновательного обогащения). Однако нормы гл. 60 Гражданского кодекса РФ предусматривают защиту таких прав истца при наличии доказательств заявленных требований, которые судами в полной мере не исследуются.
Несмотря на то, что стороны не заключили договор, тем не менее между ними возникли и существует обязательства по договору аренды, которые не могут быть произвольно изменены одной из сторон, если:
— стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован;
— собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
— соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими .
———————————
См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
И в таком случае пользование имуществом не образует неосновательного обогащения.
Также к незаключенному договору применяется п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ: лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Юридическая литература последних лет достаточно большое внимание уделяет проблеме определения нежилого помещения как объекта прав. На сегодняшний день в литературе сложились две противоположные позиции. Представители первой отвергают возможность признания нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Сторонники второй, напротив, признают нежилые помещения самостоятельными объектами гражданских прав и самостоятельными объектами недвижимости. Следует отметить, что законодатель счел возможным закрепить вторую из приведенных позиций. И, как уже было отмечено, Закон о регистрации отнес нежилые помещения к числу недвижимых объектов, права на которые и сделки в отношении которых подлежат государственной регистрации. Представляется, что корни проблемы самостоятельности нежилых помещений как объектов прав лежат в плоскости спора о делимости недвижимых вещей вообще и зданий в частности.
Сущность юридической делимости заключается в том, что вещь сохраняет свою целостность, однако ее части становятся самостоятельными вещами, несущими в себе то же назначение, что и вещь в целом. Большинство дореволюционных цивилистов относили дома (здания) к неделимым вещам. Однако Г.Ф. Шершеневич указывал на то, что и дома можно считать делимыми вещами: «Обширный дом может иметь многочисленные службы и постройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым. Итак, следует признать, что по существу дом должен предполагаться вещью раздельною» . Вместе с тем, представляется, Г.Ф. Шершеневич говорил прежде всего о делимости дома «по вертикали», а не «по горизонтали», что имеет место в действующем законодательстве. Современная правовая ситуация допустила не только «горизонтальное» деление здания, но и деление его в любых плоскостях . Такой подход вызывает на практике значительное число трудностей. По справедливому замечанию Е.А. Суханова, «общим же логическим результатом такого подхода как для жилых, так и для нежилых домов становится «юридическое исчезновение» дома как единого объекта права (ибо юридически он распадается на отдельные составные части)» .
———————————
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Казань, 1896. С. 116.
Там же. С. 117.
Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12.
Представляется очевидным, что здание — это не просто совокупность помещений, это «системный организм», в состав которого входят коммуникации, так называемые общие помещения (лестницы, крыша, подвал и т.д.). При «исчезновении» здания путем юридического выделения из него самостоятельных нежилых помещений судьба указанного имущества остается вне правового поля. Одной из возможных моделей решения этого вопроса может стать модель общей собственности на общее имущество собственников конкретных нежилых помещений (по сути, возможность применения по аналогии ст. 290 Гражданского кодекса РФ). Однако для этого потребуются внесение соответствующих изменений в действующее законодательство и кардинальное изменение арбитражной практики. Нельзя обойти вниманием еще одну проблему. Как следует из п. 2 информационного письма , в отношении договоров аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ. Из данной формулировки следует лишь то, что высшая судебная инстанция рекомендует судам применять по аналогии только указанную норму. Однако нельзя не обратить внимание на то, что арбитражные суды нередко толкуют содержание данного информационного письма весьма широко, применяя к договорам аренды нежилых помещений по аналогии все нормы, содержащиеся в § 4 гл. 34 Гражданского кодекса РФ об аренде зданий и сооружений. Такое расширительное толкование представляется неверным. Гражданский кодекс РФ отделяет аренду зданий и иных сооружений от аренды иного недвижимого имущества, в т.ч. нежилых помещений. Нормы § 4 гл. 34 Гражданского кодекса РФ рассчитаны на применение в отношении исключительно договора аренды здания или иного сооружения как особого объекта недвижимого имущества, имеющего непосредственную связь с земельным участком.
———————————
Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. № 7. 2000.
Следовательно, в отношении договора аренды нежилого помещения целесообразно применять общие положения о договоре аренды, а также условия договора, заключенного сторонами. Применение по аналогии отдельных положений § 4 гл. 34 Гражданского кодекса РФ (например, ст. 654, 655) должно иметь соответствующее обоснование в судебном акте. Нельзя не отметить, что практика Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ подтверждает вывод о том, что далеко не все нормы § 4 гл. 34 Гражданского кодекса РФ применимы к договору аренды нежилого помещения. Так, обращение к содержанию Постановлений от 1 февраля 2005 г. N 11301/04 и N 9289/04 позволяет убедиться в том, что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ занял позицию, в соответствии с которой возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена. Это означает, что положения ст. 652 Гражданского кодекса РФ не могут быть применены к договору аренды нежилого помещения, следовательно, арендатор нежилого помещения прав на земельный участок не имеет.
В заключение хотелось отметить, что в комментируемом информационном письме высшая судебная инстанция, не ставя перед собой задачу глубокого теоретического исследования природы нежилого помещения как объекта прав, разрешила данную проблему исключительно с практической точки зрения. Комментируемое информационное письмо касается исключительно государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, не затрагивая в целом вопрос о применении норм § 4 гл. 34 Гражданского кодекса РФ, допуская аналогию закона только в отношении п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, вслед за положениями Закона о регистрации Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал самостоятельность нежилых помещений в качестве объектов недвижимого имущества. Анализируя положение, сложившееся в области государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, можно говорить о двух возможных вариантах совершенствования действующего законодательства: либо унифицировать правила о регистрации недвижимости , либо распространить требование ст. 651 Гражданского кодекса РФ на государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений независимо от срока, на который они заключаются. Основным аргументом сторонников второго варианта является тот факт, что освобождение от регистрации сделок, заключаемых на срок менее года, может привести к ослаблению государственного контроля в этой области .
———————————
Пискунова М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость: договоры и комментарии. М.: Юрайт, 2009. С. 567.
Пискунова Е.А. Особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 2. С. 2.
Литература
1. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
2. Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
5. Пискунова Е.А. Особенности правового регулирования государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Правовые вопросы недвижимости. 2012. № 2.
6. Пискунова М.Г. Недвижимость: договоры и комментарии / М.Г. Пискунова, Е.А. Киндеева. М.: Юрайт, 2009.
7. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. № 5.
8. Суханов Е.А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12.
КонсультантПлюс: примечание.
Статья Чубарова В.В. «Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости» включена в информационный банк согласно публикации — Право и экономика, 2003. № 3.
9. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2011. № 3.
10. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Казань, 1896.
Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества // Нотариус. 2014. № 3. С. 26 — 29.

Отсутствие оформления права собственности: правовые последствия

Оформление права собственности при приобретении жилья может быть отложено на неопределенное время в силу различных обстоятельств. Поэтому на практике может возникнуть вопрос: имеет ли право дольщик, оплативший приобретенное жилое помещение, получивший квартиру по акту приема-передачи (или не получивший) и фактически заселившийся (или не заселившийся) в нее, предъявлять требования о возмещении ущерба к лицу, виновному в нанесении ущерба?
В связи с большим количеством многоквартирных домов, которые сдаются в эксплуатацию с большими задержками, отсутствием или долгой процедурой постановки многоквартирного дома на кадастровый учет, банкротствами застройщиков у дольщиков возникают проблемы с оформлением прав собственности на приобретенные жилые помещения. В связи с этим возникает довольно много правовых вопросов относительно определения владельца квартиры как имущества. В настоящей статье мы рассмотрим, какие проблемы возникают при указанной правовой неопределенности на конкретном примере.
Между физическим лицом и компанией-застройщиком заключен договор о приобретении жилого помещения (не в соответствии с 214-ФЗ). Дольщик полностью оплачивает в соответствии с договором стоимость будущей квартиры. Строительство многоквартирного жилого дома и ввод его в эксплуатацию затянулись (или же в итоге дом вводится в эксплуатацию). В связи со сложившейся ситуацией у дольщика долгое время не зарегистрировано право собственности на приобретенную квартиру. Пока идет оформление права собственности или, как бывают случаи, замораживается, застройщик передает по акту приема-передачи дольщику квартиру, и дольщик фактически заселяется в жилое помещение. Далее может произойти залив жилого помещения по вине соседей сверху или по вине управляющей компании. В описанном случае возникает сложный юридический и имеющий очень важное практическое значение вопрос — имеет ли право дольщик, который оплатил приобретенное жилое помещение, получивший квартиру по акту приема-передачи (или не получивший) и фактически заселившийся (или не заселившийся), предъявлять требования о возмещении ущерба к лицу, виновному в нанесении ущерба? Также на момент залива квартиры дольщик может не быть собственником квартиры, а на момент подачи искового заявления дольщик может зарегистрировать право собственности.
В описанном случае собственник, у которого зарегистрировано право собственности на квартиру, отсутствует. Квартира в таком случае обычно находится на балансе застройщика, следовательно, формально только это лицо имеет право требовать возмещения убытков. Но получается, что застройщик не имеет никакого интереса к квартире, поскольку она фактически продана. Как указано в статье 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Обращаясь в суд, истец должен доказать наличие спорного правоотношения и принадлежность спорного права именно ему, что сделать при отсутствии зарегистрированного в установленном порядке права собственности проблематично. Еще более усложнять ситуацию может отсутствие акта приема-передачи жилого помещения от застройщика дольщику, подтверждающего хотя бы факт владения квартирой и получение ее от застройщика. В данном случае можно, конечно, провести аналогию по определению момента, с которого возникает обязанность по плате за жилое помещение, а именно — по правилам статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (пункт 5); лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, — с момента такой передачи (пункт 6, введен Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ).
Соответственно, Жилищный кодекс РФ связывает возникновение обязанности по оплате коммунальных услуг и платы за жилое помещение с моментом получения дольщиком квартиры по акту приема-передачи, законодательство возлагает на дольщика бремя содержания имущества, как если бы он был собственником жилого помещения. В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Аналогичная ситуация может сложиться и в случае, если помещение передано в аренду и происходит залив помещения, в результате которого наносится вред имуществу арендатора, которое ему не принадлежит (например, находится у него на ответственном хранении). Тогда возникает вопрос, аналогичный рассматриваемому в настоящей статье: имеет ли он право предъявить требование о возмещении ущерба?
Рассмотрим судебный акт применительно к первой ситуации, описанной выше.
Решение Мытищинского городского суда Московской области по делу № 2-2521/10.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал на то, что является арендатором нежилого помещения по договору некоммерческого найма с ответчиком. ДД.ММ.ГГГГ произошла протечка холодной воды в нежилом помещении. В результате протечки залило оборудование системы, стеллажи, столы и оргтехнику, в результате чего, указывает истец, ему причинен ущерб. Истец безвозмездно хранил приборы в помещении на основании договора ответственного хранения. Из письменных возражений ответчика следует, что по смыслу ст. 15, 1064 ГК РФ истец не является лицом, которое вправе заявлять такие требования о возмещении причиненного лично ему ущерба, поскольку не является собственником имущества, и, следовательно, у истца отсутствует право требовать возмещения убытков в порядке, предусмотренном ст. 1064 ГК РФ.
Право собственности ответчика на момент заключения договора не было зарегистрировано, в договоре прямо указано, что помещение принадлежит ей на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома и передаточного акта. Решением установлено, что нежилое помещение на момент заключения между сторонами оспариваемого договора аренды фактически было передано застройщиком ответчику. В соответствии со ст. 901 ГК РФ хранитель отвечает за утрату, недостачу или повреждение вещей, принятых на хранение, по основаниям, предусмотренным статьей 401 настоящего Кодекса.
Как следует из положений ст. 903 ГК РФ, убытки, причиненные поклажедателю утратой, недостачей или повреждением вещей, возмещаются хранителем в соответствии со статьей 393 настоящего Кодекса, если законом или договором хранения не предусмотрено иное.
В соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также недополученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Учитывая вышеприведенные нормы закона, суд считает, что иск заявлен надлежащим истцом, требования обусловлены восстановлением нарушенного ответчиком законного интереса истца в связи с невозможностью последним возвратить имущество в принятом на хранение состоянии.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежат возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Таким образом, суд признал право на обращение в суд лица, которому не принадлежит имущество на праве собственности.
Относительно аналогичной правовой ситуацией, но решение которой в большей степени урегулировано законодательством РФ и сложившейся судебной практикой, является обратная ситуация: когда виновником залива является лицо, владеющее жилым помещением на основании договора социального найма, то здесь ответственность нанимателя по договору социального найма и собственника жилого помещения в лице государства зависит от нижеследующего.
Если жильем пользуются на основании договора социального найма (муниципальное жилье), в силу пункта 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт жилого помещения. Таким образом, законодатель возложил на нанимателя по договору социального найма обязанность по проведению, в частности, текущего ремонта. В связи с этим, если залив произойдет по причине непроведения своевременного текущего ремонта, ответственность за залив будет нести наниматель жилого помещения.
В соответствии со статьей 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Поэтому, если причиной протечки будет несвоевременно выполненный капитальный ремонт жилого помещения, ответственность будет возложена на наймодателя.
Таким образом, можно сделать вывод, что лицо, которое оплатило приобретенное у застройщика жилое (нежилое) помещение и которому это помещение передано по акту приема-передачи, но право собственности еще не зарегистрировано, имеет законное право предъявлять требования в случае, если помещению причинен вред, например, в результате залива. Ключевым правовым моментом в данном случае является доказательство факта законного владения помещением — наличие акта приема-передачи.
Кузьмак Р. Отсутствие оформления права собственности: правовые последствия // Жилищное право. 2014. № 8. С. 65 — 70.