Типичные ошибки при выборе квартиры в многоквартирном доме в Краснодаре

Краснодар – непростой город для правильного самостоятельного выбора квартиры в многоквартирном доме. Кубанская столица представляет собой беспорядочное переплетение многоэтажных жилых комплексов, частного сектора и гаражных кооперативов. Не побывав в городе, невозможно ориентируясь только по карте угадать микрорайон, в котором городская инфраструктура преобладает над сельской и гаражно-кооперативной.

Краснодар – город урбанистических контрастов. Свернув с красивейшей улицы Красной, пролегающей вдоль столичного центра, вы рискуете оказаться в невзрачном переулке, более типичном для захолустной станицы, нежели для быстро развивающегося мегаполиса.

Рассмотрим типичные ошибки при выборе квартиры в многоквартирном доме в Краснодаре:

1. Чем «центральнее» район, тем лучше городская инфраструктура и доступнее другие районы города.
Центр Краснодара – условное понятие. Когда-то центром считался тот район, в котором находится самый крупный торговый центр. В Краснодаре более 10 мега-центров. И только один из них находится в историческом центре города.
Сами по себе микрорайоны города ничего не говорят, поскольку в Краснодаре просто нет однородных микрорайонов. Здесь повсюду красивые благоустроенные кварталы соседствуют с архаичными постройками. Повсеместно действуют стройки, которые привносят хаос в повседневный ритм горожан.
К примеру, в ФМР (фестивальном микрорайоне) слаборазвито трамвайное сообщение. А в ЧМР (Черемушках), хотя и наиболее развито трамвайное сообщение, частный сектор преобладает в южной и северной части микрорайона.
В (ЦМР) центральном микрорайоне есть небольшие островки (например, район Городского парка, микрорайон Аврора), очень благоприятные во всех отношениях, тогда как большая часть пространства не стоит того, чтобы переплачивать за недвижимость.
Доступность центра и других районов в Краснодаре – условное понятие. Можно жить в самом центре и часть дня проводить в автомобильных пробках. А можно жить где-нибудь в КМР (Комсомольском микрорайоне) и быстрее добираться до любой точки города в силу доступности там магистральных дорог, пересекающих кубанскую столицу.

К примеру, 22-этажный жилой комплекс «Дом на Онежской» по ул. Онежская, расположенный в непрестижном микрорайоне Камвольно-суконный Комбинат, на самом деле имеет гораздо более привлекательное расположение, чем многие дома в ЦМР, ФМР или ЮМР:

— в шаговой доступности Сормовская улица, с которой можно попасть, как с трамплина, в любую часть Краснодара,

— поблизости Первомайский парк,

— дом не окружен высотными зданиями, и из его окон будет открываться потрясающая панорама на город.

Дом на Онежской

2. Чем дороже недвижимость, тем вернее выбор.
Стоимость на квадратные метры жилья в Краснодаре в многоквартирных домах варьируется от 25 тыс. руб. до 50 тыс. руб. и более.
Сама по себе стоимость жилья в городе на Кубани мало что значит. За 60 тыс. руб. вы можете приобрести квартиру, хотя и в красивом доме-башне, но с видом на стену соседнего дома, расположенного в 30 метрах от ваших окон. В вашем доме будет красивый холл, а сама ваша квартира окажется абсолютно заурядной.
В Краснодаре, если хорошо поискать, можно найти квартиры в домах бизнес-класса, с видом на городские просторы и стоимостью от 35 тыс. руб./м.
Когда вы платите более 40 тыс. руб. / м вы переплачиваете за:
— сомнительную близость к условному центру города,
— сомнительную близость к реке (сами рискуете получить вид на стену соседнего дома),
— красивый внешний вид дома,
— репутацию застройщика и его рекламу.

3. Чем известнее застройщик, тем гарантированнее, что дом будет построен вовремя и качественно.
Абсолютное заблуждение. Почти все «легендарные» краснодарские застройщики имеют в пассиве долгострои, причем некоторые из них и по сей день.
В Краснодаре наблюдается скорее обратная картина: малоизвестные застройщики строят очень быстро, нередко опережая утвержденный график.
Качество строительства очень слабо зависит от цены и репутации застройщика.
Часто «репутация» застройщика – не более чем красивая сказка, придуманная им самим и его менеджерами по продаже.

Банкротство застройщиков и защита прав участников долевого строительства

Кирилловых Андрей Александрович
Юрисконсульт Вятской государственной сельскохозяйственной академии. Преподаватель Санкт-Петербургского института внешнеэкономических связей, экономики и права (Кировский филиал). Специалист в области административной и гражданской правосубъектности юридических лиц, трудовых правоотношений.
Родился 8 января 1981 г. в г. Кирове. В 2004 г. окончил Санкт-Петербургский институт внешнеэкономических связей, экономики и права.
Имеет ряд публикаций.

В статье анализируются практика отношений в сфере долевого строительства жилья и проблемы, связанные с банкротством застройщиков; показываются пути и способы их решения в рамках нововведений в законодательстве о несостоятельности.

Ключевые слова: банкротство; застройщик; долевое строительство; объект незавершенного строительства; залог; жилищно-строительный кооператив.
Круг участников отношений с застройщиком весьма широк. В сферу хозяйственных и имущественных связей с застройщиком входят как банки, кредиторы — юридические лица, так и физические лица-граждане, вложившие свои денежные средства для строительства объекта жилой недвижимости в качестве инвестиционных взносов.

Участники долевого строительства, как показывает практика, нередко оказываются без надлежащей правовой защиты и страдают от действий недобросовестных застройщиков. Если крупные компании, должником которых является застройщик, могут найти инструменты реструктуризации возникшей неплатежеспособности, то гражданам сложнее урегулировать свои финансовые отношения. Особо остро эта проблема встает тогда, когда неплатежеспособность застройщика переходит из временной в долгосрочную и приводит в итоге к объявлению его банкротом.
Проблемы, возникающие в сфере долевого строительства, получают сегодня небывалый размах. Как показывает практика, участники долевого строительства не получают компенсации своих вкладов, и часто по причине того, что не могут быть признаны кредиторами, поскольку вносили денежные средства не напрямую застройщику, а через посреднические фирмы.
Отметим, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ). Однако этот Закон не решает как проблему достройки многоквартирных домов, застройщик которых не может продолжить строительство многоквартирного дома и сдать его в эксплуатацию, так и конкретных схем взаимоотношений в рамках долевого строительства объектов.
Причем, как отмечается, невозможность продолжения строительства может быть вызвана как изначальными нарушениями застройщиком законодательства в части начала строительства и привлечения денежных средств граждан, так и результатами его экономической деятельности. Кроме того, жилищное и градостроительное законодательство не предусматривает механизм правопреемства между обанкротившимся застройщиком и новым застройщиком [1].
Как указывают специалисты, обеспечить завершение возводимого объекта недвижимости силами инвесторов возможно, только выступая в инвестиционном контракте на стороне застройщика, что зачастую становится неразрешимой проблемой для участников долевого строительства [2].
Кроме того, практика сталкивается с отсутствием в законодательстве норм, регулирующих вопросы порядка завершения строительства объектов, когда застройщик становится неплатежеспособным (банкротом). Неслучайно все чаще в литературе ведется речь об использовании универсальных способов защиты от наступления соответствующих рисков. В частности, в решении проблем долевого строительства предлагается обязательное страхование рисков крупными страховыми компаниями как в целом строительства всего дома, так и исполнения застройщиком в отдельности каждого договора участия в долевом строительстве [3].
Тем не менее проблема защиты прав инвесторов давно вышла за пределы частных отношений и в силу особых социальных последствий вынуждает государство прибегать к инструментам финансовой компенсации имущественных потерь дольщиков. В связи с этим следует отметить, что в ряде субъектов Российской Федерации принимаются законы о мерах государственной поддержки инвесторов долевого строительства. Так, в 2007 — 2009 гг. рядом субъектов Российской Федерации были приняты законы о мерах государственной поддержки участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Среди таких нормативных актов, в частности, можно отметить Закон Саратовской области от 1 октября 2007 г. N 197-ЗСО «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области», Закон Нижегородской области от 29 октября 2008 г. N 146-З «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области», Закон Санкт-Петербурга от 6 июля 2009 г. N 307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге».
Соответствующие меры могут быть различного характера. Как правило, региональные органы государственной власти оказывают экономическую помощь дольщикам, субсидируя ставки по кредитам или затраты по завершению строительства. В некоторых случаях осуществляется выкуп у граждан прав в отношении объектов долевого строительства, что ведет к замене застройщика с переводом на него соответствующих прав и обязанностей по инвестиционным обязательствам. Впрочем, инвесторы могут взять инициативу в свои руки, образовав ЖСК или ТСЖ, приняв тем самым на себя функции застройщика [4].
Отмеченная практика решения проблем несостоятельности застройщиков не регламентирована действующим законодательством, что фактически означает восполнение пробелов правового регулирования за счет юрисдикционных механизмов, т.е. установления соответствующих правоотношений и юридических фактов (состояний) иногда и в судебном порядке.
Несмотря на возникающую неплатежеспособность, объявление недобросовестного застройщика банкротом является, пожалуй, единственно грамотным решением в механизме защиты прав инвесторов, когда не исполняющий свои обязательства застройщик останавливает строительство объекта в связи с многочисленными хозяйственными спорами со своими контрагентами.
Законодатель, осознавая существующую практику банкротства застройщиков, предпринимал определенные меры на уровне законодательства о несостоятельности. Так, в соответствии с изменениями, внесенными в Закон о банкротстве Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество», действующим с 1 января 2009 г., дольщики как залогодержатели земельного участка приобретали право реализовать его вне конкурсной массы и получить от 70% цены земельного участка, проданного на торгах (ст. 138 Закона о банкротстве). Тем не менее при всех установленных законодательством механизмах отмечалась сложность получения жилого помещения, и рассчитывать можно лишь на вложенные в строительство денежные средства [4].
В таком случае, при объявлении застройщика банкротом, в механизме защиты своих прав участникам долевого строительства приходилось получать статус конкурсного кредитора и, соответственно, преобразовывать имущественные требования и денежное обязательство в отсутствие возможности в условиях правил конкурсного процесса претендовать на жилое помещение даже в незавершенном объекте.
В рассматриваемой ситуации надо учитывать еще и то, что в силу ст. 126 Закона о банкротстве с момента признания должника банкротом прекращается исполнение по исполнительным документам и требования о передаче, например, квартиры в натуре вряд ли будут исполнены, оставаясь существовать только на бумаге. Возникновение таких обстоятельств требовало соответствующих процессуальных действий по расторжению договоров инвестирования и взысканию с застройщика денежных сумм в качестве возврата внесенной оплаты и возмещения убытков, по взысканию неустоек [5].
В отсутствие единообразного механизма защиты прав инвесторов часть граждан — участников долевого строительства нередко обращаются в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов суммы, уплаченной по договору долевого участия [5].
Риск потери незавершенного строительством объекта недвижимости для инвесторов заключается именно в презумпции наличия права собственности на объект у застройщика. В связи с этим предполагается возможная позиция арбитражного суда о включении такого объекта в конкурсную массу при объявлении застройщика банкротом и открытии в отношении его конкурсного производства [6]. Следовательно, опровергнуть эту заранее установленную презумпцию представлялось возможным только в судебном порядке, оспаривая право собственности застройщика на незавершенный объект.
Механизмы судебной защиты все чаще связываются с расторжением договоров и переводом имущественных требований в денежные, без какой-либо гарантии их удовлетворения, за счет имущества компании-застройщика, объявленного банкротом. На практике предлагали использование допускаемого в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» варианта признания права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства пропорционально вложенным средствам и площади объекта инвестирования, что исключало бы незавершенный объект из конкурсной массы несостоятельного должника [7].
Однако применение подобного правила на практике ставит в неравное положение конкурсных кредиторов должника. Кроме того, следует иметь в виду отсутствие в законодательстве о несостоятельности правил о преимущественном удовлетворении требований отдельных кредиторов. Не стоит забывать и о том, что в рамках конкурсного процесса должно происходить пропорциональное удовлетворение требований. Если такое и возможно, то только с предоставлением неудовлетворенным кредиторам соразмерного возмещения со стороны кредиторов, получивших исполнение в натуральном (через предоставление в собственность жилых помещений) виде.
Тем не менее именно судебная практика все чаще выступает в роли нормативного регулятора в решении проблем граждан, пострадавших от недобросовестных действий организаций-застройщиков. Судам общей юрисдикции все чаще приходится удовлетворять иски о признании права собственности на жилые помещения в недостроенных объектах, подменяя тем самым на определенный период законодателя [8].
С точки зрения правовых последствий отказ в признании права собственности на жилые помещения в незавершенном объекте лишает добросовестных инвесторов последнего шанса в известной степени компенсировать потери от действий застройщика. Его банкротство неминуемо влечет «растворение» незавершенного объекта в конкурсной массе должника. Учитывая пропорциональное распределение денежных средств от реализации объекта, на «долю» в вырученных суммах могут претендовать и кредиторы, не являвшиеся инвесторами.
Несмотря на действия судов общей юрисдикции, арбитражная юстиция в подобных ситуациях строго следует букве закона, не допуская субъективного усмотрения в разрешении подобных дел и не признавая, соответственно, прав участника долевого строительства в отсутствие объекта недвижимости как такового.
Отмеченные проблемы защиты прав инвесторов, возникающие при банкротстве застройщиков, требовали системной разработки. На уровне федерального законодательства решение этих проблем нашло отражение в изменениях законодательства о несостоятельности и нормах арбитражно-процессуального права.
В соответствии с Федеральным законом от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ в гл. IX Закона о банкротстве, касающейся особенностей несостоятельности отдельных категорий должников — юридических лиц, вносятся дополнения в виде самостоятельного параграфа «Банкротство застройщиков» в части регулирования несостоятельности лиц, привлекающих денежные средства и (или) имущество участников строительства.
———————————
Федеральный закон от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

Особенностям банкротства застройщиков теперь посвящены ст. 201.1 — 201.15 Закона о несостоятельности. Процессуальные аспекты рассмотрения дел о банкротстве с участием организаций застройщиков отражены одновременно как в Законе о несостоятельности, так и в арбитражно-процессуальном законодательстве.
Что касается норм законодательства о банкротстве, то норма п. 4 ст. 228 Закона, предусматривающая рассмотрение дел о банкротстве отсутствующего должника, признана утратившей силу. В системной связи это правило направлено на устранение противоречий с процессуальными нормами, и, исходя из вновь установленного общего правила, закон определяет, что дела о несостоятельности рассматриваются не коллегиальным составом, а судьей единолично.
Соотношение приоритета общего правила о единоличном рассмотрении дел о несостоятельности арбитражными судами отражено и в поправках к нормам п. 3 ч. 2 ст. 17 и ч. 2 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее — АПК РФ). Согласно нормам АПК РФ коллегиальным составом судей рассматриваются дела, направленные в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение с указанием на коллегиальное рассмотрение, и дела, решения о коллегиальном рассмотрении которых приняты председателем судебного состава в связи с их особой сложностью на основании мотивированного заявления судьи.
По общему правилу Закон и, соответственно, его положения вступают в силу по истечении 30 дней после дня его официального опубликования. Исключением из указанного порядка являются правила, касающиеся особенностей определения размера денежных обязательств при банкротстве застройщиков, которые вступают в силу с 1 января 2012 г. С учетом переходных положений применение новых норм Закона о банкротстве осуществляется в отношении дел о банкротстве застройщиков, возбужденных до либо после вступления Закона в силу.
Введение для застройщиков, привлекающих для строительства многоквартирных домов средства дольщиков, в том числе по предварительным и инвестиционным договорам, особой процедуры банкротства продиктовано острой потребностью изменения сложившихся негативных тенденций в долевом строительстве.
Предваряя анализ отдельных положений, регулирующих банкротство застройщиков, следует обратить внимание на некоторые общие принципиальные новации.
Как отмечалось в пояснительной записке к проекту N 334201-5 «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства граждан) Закон направлен на предупреждение продажи имущества и имущественных прав, приобретенных или созданных на денежные средства дольщиков третьим лицам, без обязательства покупателей по завершению строительства и передачи жилых помещений дольщикам. Обозначенная в проекте идея в целом нашла отражение в принятой редакции Закона N 210-ФЗ.
Законом N 210-ФЗ регламентируется порядок передачи в результате банкротства застройщика участникам строительства не только денежных средств, но и квартир в построенном доме либо объекта незавершенного строительства, в частности, созданному участниками строительства для этой цели жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу.
Продажа объектов незавершенного строительства возможна с установлением обременения, определяющего сохранение всех обязательств перед участниками долевого строительства у нового владельца. Таким образом, подобные требования законодателя направлены на стимулирование завершения строительства проданного объекта в целях максимального удовлетворения требований инвесторов в сложившейся ситуации.
При этом стоимость реализуемого объекта должна определяться по результатам независимой оценки с учетом сложившихся на рынке недвижимости цен. Это позволит не только обеспечить реальную стоимость прав в объекте недвижимости (в том числе когда их стоимость может быть переведена в денежную оценку), но также сохраняет гарантии и для других кредиторов застройщика-должника.
Принципиальным является то, что право участия в деле о банкротстве застройщика получают и органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится объект незавершенного строительства. Как было отмечено, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований нередко вмешиваются в договорные отношения частных лиц, а впоследствии и в процесс банкротства компании-застройщика, не имея легальных на то оснований. Следовательно, возможность публичных субъектов вступать в конкурсный процесс требовала своего нормативного закрепления, что могло найти отражение соответственно в ст. 110 и 111 Закона о несостоятельности.
Социальные аспекты проблемы также не оставлены без внимания законодателя: требования дольщиков, не имеющих ни собственного жилья, ни жилья по договору социального найма, имеют приоритет перед требованиями других участников долевого строительства.
Кроме того, участник долевого строительства получает дополнительный способ защиты. Теперь в рамках дела о банкротстве он вправе требовать расторжения соответствующего договора и возврата неосновательного обогащения в виде уплаченных до расторжения договора денежных средств, а также возмещения убытков в виде реального ущерба. До настоящего времени такая возможность отсутствовала, что создавало дополнительные трудности для инвесторов в получении своих денежных средств. В свою очередь, арбитражным судам предоставлено право устанавливать в качестве меры обеспечения в процедурах банкротства застройщиков запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом помимо застройщика и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Все же магистральная цель вносимых в законодательство поправок связывается с сохранением активов фирм-застройщиков в виде объектов недвижимости, в которые вложены денежные средства частных лиц — граждан-инвесторов. Во-первых, данное имущество должно быть «обособлено» в конкурсной массе от иного имущества должника с тем, чтобы исключить возможный переход прав на объект третьим лицам. Во-вторых, что может обеспечить фактическое завершение объекта — предоставление права преимущественного выкупа данного имущества и имущественных прав субъекту Федерации (муниципальному образованию) с целью дальнейшей достройки жилых объектов.
Рассмотрим положения Закона N 210-ФЗ, касающиеся особенностей порядка процедуры банкротства застройщиков и методов защиты прав участников долевого строительства.
Так, ст. 201.1 Закона о несостоятельности предусмотрены и конкретизированы требования, которые вправе заявлять инвесторы в рамках дела о банкротстве застройщика. Подобное нововведение своевременно и востребовано, поскольку, во-первых, предоставляет кредиторам возможность правильно формулировать свои требования, а во-вторых, что немаловажно, предоставляет возможность выбора конкретного требования.
Принципиальным здесь видится разграничение натуральных и денежных обязательств. В первом случае имеется в виду требование о передаче жилого помещения; а во втором — денежное требование, которое может быть заявлено кредитором в зависимости от конкретных оснований вступления в конкурсный процесс.
В частности, это требования участника строительства:
о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Практика оформления инвестиционных отношений застройщика с долевыми участниками нередко позволяла застройщикам (строительным фирмам) уходить от ответственности перед отдельными категориями лиц, вкладывающих денежные средства в строительство жилья. Как правило, договоры соинвестирования заменялись иными юридическими договорами и схемами привлечения денежных средств граждан для строительства объектов, что впоследствии лишало добросовестных вкладчиков не только получить жилье, но и вернуть вложенные средства. Теперь любые подобные сделки признаются притворными и приравниваются к договорам соинвестирования, что позволяет таким инвесторам защищать свои интересы в рамках требований к застройщику.
Таким образом, ориентируясь на многообразные схемы привлечения денежных средств, помимо договоров инвестирования, недобросовестными застройщиками арбитражному суду предоставлено право признавать в рамках таких сделок требование участника строительства о передаче жилого помещения или его денежное требование. Причем не обязательно в тексте соответствующего договора должно быть прямое упоминание об участии в долевом строительстве. К таким сделкам отнесены, в частности, предварительный договор участия в долевом строительстве или предварительный договор купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, договор займа, внесение денежных средств или иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере, договор простого товарищества, выдача векселя (п. 6 ст. 201.1 Закона о несостоятельности). Следовательно, важная новация состоит в том, что кредиторами признаются все участники долевого строительства независимо от того, вносили они деньги напрямую организации-банкроту или через посредника.
Согласно ст. 201.5 Закона о несостоятельности участник строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения с момента открытия в отношении застройщика конкурсного производства. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства. Представляется, специальное основание для одностороннего отказа влечет определенные последствия для застройщика: трансформацию натуральных требований в денежные. Следовательно, у должника возникает обязанность по возврату соответствующих сумм инвестору.
До внесения необходимых поправок в законодательство введение процедур несостоятельности (банкротства) над имуществом застройщика не изменяло отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Тем не менее в процедуре внешнего управления у застройщика появлялось право отказа от исполнения договора, если оно препятствует восстановлению его платежеспособности (ст. 102 Закона о несостоятельности), с преобразованием соответствующего обязательства в денежное [7].
Между тем принципиальным моментом в механизме защиты прав инвесторов, на что уже обращалось внимание, является проблема размера денежного возмещения. Длительность строительства жилья и процесса взыскания с застройщика денежных средств, уплаченных в качестве инвестиционного взноса, приводит к снижению стоимости денег в условиях инфляционных процессов и к уменьшению размера реального возмещения для инвестора [9].
В связи с установлением размера требований правило касается снижения инфляционных рисков инвесторов при определении суммы, подлежащей возврату, или стоимости передаваемого жилого помещения. С учетом рыночной оценки денежных требований они могут превышать первоначальный размер, что тем не менее не является основанием для его снижения или иных негативных последствий для участника строительства (ст. 201.5 Закона о несостоятельности).
Учитывая возможность заявления со стороны кредиторов требований о передаче жилых помещений, арбитражный суд при рассмотрении соответствующих требований должен иметь доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (ст. 201.6 Закона о несостоятельности).
Законом N 210-ФЗ определены специальные правила, касающиеся предъявления к застройщику требований, связанных с обязательствами по долевому строительству.
Как установлено ст. 201.8 Закона о несостоятельности, с момента вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика одной из процедур в рамках дела о банкротстве к застройщику могут предъявляться следующие требования:
о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
о сносе самовольной постройки;
о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Такие требования рассматриваются по правилам искового производства в рамках дела о банкротстве. По результатам их рассмотрения арбитражный суд своим определением удовлетворяет либо отказывает в их удовлетворении. Определение арбитражного суда имеет силу судебного решения, поскольку на его основе может быть выдан исполнительный лист (ст. 201.8 Закона).
Рассмотрение указанных требований в рамках дела о банкротстве в большей степени будет учитывать интересы инвесторов и защищать от ситуаций разрешения вопросов о правах на спорный объект в рамках других процессов, независимых от процедуры банкротства застройщика. Это правило представляется верным решением законодателя. Наверное, было бы весьма непросто участникам строительства заявлять о своих правах на незавершенный объект, когда в другом процессе на него подтвердили права иные лица.
В ходе дела о банкротстве предусматривается ведение реестра требований о передаче жилых помещений. Законодатель обязывает конкурсного управляющего устанавливать возможность передачи дольщикам квартир при наличии соответствующего решения собрания кредиторов и при условии, естественно, обеспечения защиты интересов иных кредиторов.
Правила, касающиеся очередности удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона), устанавливают приоритет участников строительства. Расчеты с ними производятся в третью очередь, а в четвертую — с другими кредиторами.
В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 Закона). Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива. Причем решение вопроса о создании ЖСК возможно только при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства.
Помимо кредиторов в создании ЖСК могут участвовать и третьи лица, если после завершения строительства жилых помещений будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Кроме того, при создании ЖСК урегулированы и земельные отношения: согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок ЖСК на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация перехода прав на объекты возможна только после государственной регистрации кооператива. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка (п. 15 ст. 201.10 Закона).
Наличие у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства предполагает создание ЖСК в отношении каждого такого объекта, поскольку определение арбитражного суда о передаче выносится в отношении всех объектов одновременно (п. 16 ст. 201.10 Закона).
В случае недостаточности имущества у застройщика после передачи объекта для погашения требований иных кредиторов и уплаты текущих платежей обязанность по частичному их погашению может быть возложена на участников строительства. Для этого они вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более 20% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований (п. 5 ст. 201.10 Закона).
Вокруг передачи объекта недвижимости могут возникать спорные вопросы. В частности, требований, включенных в реестр требований кредиторов, может оказаться больше, чем количество предполагаемых жилых помещений после сдачи объекта в эксплуатацию, или на одно и то же жилое помещение могут претендовать несколько лиц. В таких случаях реализация решения о передаче объекта недвижимости участникам строительства вряд ли возможна, а арбитражный суд соответствующее ходатайство не удовлетворит. В противном случае могут пострадать интересы отдельных кредиторов.
Для разрешения возможной коллизии на практике законодателем предусмотрена возможность поиска компромиссных решений между кредиторами. В частности, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений с учетом достаточности жилых помещений для удовлетворения требований других кредиторов. При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан или юридических лиц — участников строительства преобразовываются в денежные требования (п. 7 ст. 201.10 Закона).
В законодательстве о банкротстве долгое время оставалась без решения проблема урегулирования отношений дольщиков, касающихся требований их участия в долевом строительстве, имеющих противоположные интересы в способах их удовлетворения. Неслучайно и вполне справедливо отмечалось, что «…особо остро неравенство кредиторов по денежным обязательствам и неденежным проявляется в случаях банкротства компаний, строящих жилье» [10], что требовало необходимого урегулирования.
Вопрос противостояния требований (натуральных и денежных) между участниками долевого строительства законодатель решает в пользу обеспечения исполнения обязанности в натуре, что соответствует общим принципам гражданско-правовых обязательств (ст. 302 ГК РФ). Компромиссом, как известно, является замена обязательства соответствующей денежной компенсацией, что предусмотрено в рамках процедуры передачи объекта. Требования участников строительства, голосовавших против передачи объекта и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно III и IV очереди (п. 13 ст. 201.10 Закона).
Специальные правила вводятся для обеспечения баланса интересов кредиторов застройщика, заявляющих отличные друг от друга требования при проведении собраний. Речь идет, как известно, о противоборстве натуральных и денежных требований. И те и другие обладают равным числом голосов, пропорциональных размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений (п. 3 ст. 201.12 Закона). В свою очередь, легитимность решений, принимаемых на собрании участников строительства, должна подтверждаться 3/4 голосов участников, имеющих право голоса на этом собрании (п. 4 ст. 201.12 Закона).
Закон N 210-ФЗ в ст. 201.11 урегулировал ситуацию, когда строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производства. В этом случае конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче участникам строительства жилых помещений внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов. В свою очередь, при вынесении арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.
При этом жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование в качестве отступного. Соответственно, такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения.
Арбитражный суд также вправе принять решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. Такое решение может быть принято, если застройщик получил разрешение на ввод здания в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между ним и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ, свидетельствующий о факте передачи жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона).
На практике нередко встречается ситуация, когда незавершенный строительством объект оказывается обремененным правами третьих лиц. В частности, принадлежащий застройщику на праве собственности объект, впрочем, как и занятый под объектом земельный участок, может быть предметом залога. Как известно, залоговые кредиторы должны получать свое удовлетворение от реализации заложенного имущества, причем, являясь в рамках процедуры в деле о банкротстве кредиторами III очереди, имеют приоритет перед другими кредиторами должника.
Заметим, что дополнительной разработки требует механизм прозрачности, как и одновременного соблюдения равного доступа к участию в процедуре реализации объекта. Процедуры торгов по реализации объектов конкурсной массы, которые предусматривает Закон о несостоятельности, требуют необходимого совершенствования. Было справедливо отмечено, что дальнейшую корректировку законодательства о банкротстве в этой части связывают с закреплением их проведения в электронной форме [11].
В рассматриваемой ситуации обращение взыскания на предмет залога, которым является объект недвижимости, лишало бы иных кредиторов застройщика, имеющих к нему требования по договорам соинвестирования, не только получить свою долю в праве на объект, но и даже денежную компенсацию. Денежные средства, полученные от реализации предмета залога, могут полностью уйти на погашение требований залогодержателя. В таком случае кредиторы-инвесторы остаются неудовлетворенными и, соответственно, утрачивают право на защиту своих интересов.
Для разрешения такой проблемы, учитывая столкновение различных по своим основаниям притязаний на незавершенный строительством объект, законодателю требовалось найти баланс интересов между залоговыми кредиторами и кредиторами — участниками долевого строительства. В первую очередь этот баланс должен уравновешивать размер их финансовых требований.
Соотношение, предложенное законодателем, предусматривает 65% средств, вырученных от реализации предмета залога, направлять на погашение требований залоговых кредиторов, а 25% — граждан — участников строительства. Если требования к должнику со стороны залоговых кредиторов отсутствуют, то размер средств, подлежащих передаче инвестиционным кредиторам, составляет 85%. Оставшиеся суммы включаются в конкурсную массу (ст. 201.15 Закона).
Для эффективной реализации механизма передачи объекта незавершенного строительства кредиторам-инвесторам предусмотрена возможность погашения требований кредиторов I и II очереди, а также обязанностей по текущим платежам третьим лицом. В данном случае происходит замена кредитора, и к лицу, погасившему требования кредиторов I и II очереди, а также обязанности по текущим платежам, переходит право соответствующих требований к должнику как кредитора III очереди. В качестве третьих лиц могут выступать не только частные лица, но и органы государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальные образования. Именно им законодательство долгое время не позволяло вмешиваться в отношения частного права, основанные на автономии воли и независимости их участников.
Эта важная законодательная новелла позволяет значительно расширить варианты защиты прав участников долевого строительства исходя из приоритета обеспечения исполнения должником обязанности в натуре и в зависимости от ситуации упростить порядок получения жилых помещений.
В заключение отметим: банкротство — проблема не частная, а общественная и публичные интересы в ее решении нередко должны доминировать, что не всегда воспринимается современным законодательством. Тем не менее без активного вмешательства государства обеспечить экономическую стабильность хозяйствующих субъектов, да и в целом гражданского оборота, в ближайшее время вряд ли возможно.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Тарасова А.Е. Проблемы достройки многоквартирных домов обманутых дольщиков // Жилищное право. 2011. N 5. С. 37 — 46.
2. Дягилев А. Что нам стоит дом достроить — дорисуем… Но где жить? // ЭЖ-Юрист. 2011. N 22. С. 1, 3.
3. Являются ли полноценными и эффективными законы, регулирующие сферы рынка недвижимости? [Интервью с О. Суховым] // Жилищное право. 2011. N 6. С. 35 — 42.
4. Троицкая И.В. Если застройщик банкрот // Арбитражный управляющий. 2011. N 2. С. 22, 23.
5. Натариус Д.М. Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии // Бюллетень нотариальной практики. 2010. N 4. С. 30 — 37.
6. Кратенко М.В. К вопросу о финансовых гарантиях осуществления деятельности по долевому строительству // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 7. С. 70 — 76.
7. Кратенко М. Защита от чужого банкротства // ЭЖ-Юрист. 2009. N 16.
8. Шишмарева Т.П. Защита прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве при признании застройщика несостоятельным (банкротом) // Правовые вопросы строительства. 2010. N 1. С. 22 — 25.
9. Дикусар В.М., Смирнов К.Н. Долевое строительство // Жилищное право. 2009. N 6.
10. Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. N 4.
11. Натариус Д.М. Банкротство как способ защиты нарушенного права // Юрист. 2010. N 11. С. 49 — 56.
Кирилловых А.А. Банкротство застройщиков и защита прав участников долевого строительства // Вестник арбитражной практики. 2011. N 5. С. 19 — 30.

Арбитражная практика. Обзор решений судов Российской Федерации

Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными
Президиум ВАС РФ рассмотрел Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, и проинформировал арбитражные суды о выработанных рекомендациях в Информационном письме от 25.02.2014 N 165.
Даны следующие рекомендации:
— если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему не применимы правила об основаниях недействительности сделок;
— договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии;
— сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность;
— лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника;
— течение исковой давности по требованию о возврате переданного по незаключенному договору начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права;
— если начальный момент периода выполнения подрядчиком работ определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. В таком случае сроки выполнения работ считаются согласованными;
— если работы выполнены до согласования всех существенных условий договора подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде;
— отсутствие согласованного сторонами условия о сроках оказания услуг само по себе не влечет признания договора возмездного оказания услуг незаключенным;
— условия организационного (рамочного) соглашения являются частью заключенного договора, если иное не указано сторонами и такой договор в целом соответствует их намерению, выраженному в организационном соглашении;
— при рассмотрении требования лица, передавшего индивидуально-определенную вещь по незаключенному договору, к лицу, которому эта вещь была передана, о ее возврате истец не обязан доказывать свое право собственности на спорное имущество;
— если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения;
— соглашение о подсудности или третейское соглашение, заключенные в виде оговорки в договоре, по общему правилу рассматриваются независимо от других условий договора, поэтому тот факт, что содержащий оговорку договор является незаключенным, сам по себе не означает незаключенность соглашения о подсудности или третейского соглашения.

Обзор судебной практики по делам,
связанным с самовольным строительством

Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и равными им судами проведено изучение судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Итогом стал Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ от 19.03.2014.
При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В Обзоре рассмотрены вопросы применения процессуального и материального права. Приводятся примеры конкретных дел.
Вопросы применения процессуального права:
— при определении подведомственности дел, связанных с применением положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), судам необходимо учитывать субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их совокупности;
— дела по требованиям о сносе самовольной постройки, а равно о запрете самовольного строительства объекта недвижимости подсудны районному суду по месту нахождения объекта спора;
— на стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения;
— запрет на производство строительных работ в качестве меры по обеспечению иска о сносе самовольной постройки может быть наложен судом как в отношении ответчика, так и в отношении иных лиц, фактически осуществляющих строительные работы на спорном объекте;
— в резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку, реконструированный объект должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя;
— принимая решение о сносе самовольной постройки, суд при наличии соответствующего ходатайства истца вправе установить определенный срок для его исполнения. В случае неисполнения решения ответчиком в течение установленного срока суд может предоставить истцу право совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с последнего необходимых расходов;
— принятие судом признания ответчиком иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без установления обстоятельств, при которых в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права.
Вопросы применения материального права:
— приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке;
— возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика;
— при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки;
— одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.; наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений;
— возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки действующим законодательством не предусмотрена;
— право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
— при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости;
— при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения; возведение новых построек при наличии обременений права собственности в виде запрещения нового строительства является основанием для признания постройки самовольной и ее сноса.

И.Ланина, аудитор.
Ланина И. Арбитражная практика. Обзор решений судов Российской Федерации // Финансовая газета. 2014. N 14. С. 12.

Типичные ошибки при составлении заявлений, жалоб, обращений, предложений, исков в суды, органы государственной власти и местного самоуправления

Как известно, даже незначительная на первый взгляд ошибка при составлении официальных документов может привести к нежелательным последствиям — от отказа в принятии обращения до получения нежелательного решения по документу. В связи с этим стоит разобраться, какие наиболее частые ошибки совершаются при составлении жалоб, обращений, предложений, заявлений, исков в суды, органы государственной власти и местного самоуправления.

Практически каждый из нас рано или поздно сталкивается с необходимостью обращения в суд, органы государственной власти и местного самоуправления. Причин таких обращений можно назвать множество, но особенно радостно осознавать тот факт, что, наконец, и в нашей стране люди перестали бояться власти и все чаще обращаются к ней за защитой своих прав и нарушенных интересов. Но, к сожалению, не все граждане достаточно хорошо юридически подкованы и, решив обратиться в различные инстанции, сталкиваются со множеством проблем именно в написании самих жалоб, обращений, заявлений, предложений, исков; то же касается и молодых юристов, только начинающих строить карьеру. Любая, даже незначительная, на взгляд обывателя, ошибка может привести к нежелательным последствиям, начиная с того, что обращение могут просто не принять, и заканчивая тем, что результат по нему может оказаться крайне нежелательным. В связи с этим стоит разобраться, какие наиболее частые ошибки совершаются при составлении жалоб, обращений, предложений, заявлений, исков в суды, органы государственной власти и местного самоуправления.
Вот один из примеров неблагоприятного исхода дела в связи с ошибкой, изначально допущенной при составлении искового заявления.
Л.С., действующая в своих интересах и несовершеннолетнего Л.Н., и Л.Е. обратились в областной суд Рязанской области к Л.И., МУП «Скопинский РКЦ», Администрации муниципального образования города Скопина Рязанской области с иском о признании утратившим право пользования жилым помещением и выселении, указав в обоснование своих требований, что в 1994 году ответчик Л.И., являясь гражданином, без законных оснований, не получив письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, был зарегистрирован и вселен в жилое помещение, которое находится в муниципальной собственности, проживает там до настоящего времени, незаконно заключает с обслуживающей организацией договор социального найма. Полагают, что Л.И. не приобрел права пользования указанным жилым помещением, просят признать его утратившим право пользования спорным жилым помещением и его выселить.
Определением судьи суда первой инстанции от 07.05.2013 исковое заявление оставлено без движения, и истцам предложено в срок до 21.05.2013 исправить имеющиеся в нем недостатки: в содержании иска и его просительной части содержатся два взаимоисключающих требования (одно — о признании утратившим права пользования жилым помещением и второе — о выселении), а также указать способ восстановления нарушенного права путем указания заявленных требований.
В связи с невыполнением определения об оставлении искового заявления без движения судья возвратил исковое заявление истцам, постановив об этом указанное Определение от 24.05.2013.
Не согласившись с Определением от 24.05.2013, истцы подали частную жалобу, которая 17.06.2013 была им возвращена в связи с пропуском срока на ее подачу.
В частной жалобе истцы просят Определение судьи от 17.06.2013 отменить, ссылаясь на его незаконность.
Судебная коллегия полагает, что Определение судьи отмене не подлежит по следующим основаниям.
В силу статьи 332 Гражданского процессуального кодекса РФ частная жалоба может быть подана в течение 15 дней со дня вынесения определения судом первой инстанции.
Возвращая частную жалобу, судья пришел к выводу о том, что истцы пропустили установленный законом срок на ее подачу, а просьбы о его восстановлении в жалобе не содержится.
Из материалов дела следует, что срок на обжалование Определения судьи от 24.05.2013 истек 07.06.2013. Частная жалоба на Определение судьи от 24.05.2013 истцами подана, согласно почтовому штемпелю на конверте, 10.06.2013 (лист дела 41), то есть по истечении 15-дневного срока на обжалование, предусмотренного статьей 332 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока в порядке, установленном статьей 112 Гражданского процессуального кодекса РФ, истцы не заявляли. Удовлетворение просьбы заявителей о восстановлении пропущенного срока на обжалование Определения судьи от 24.05.2013 о возврате иска в соответствии с частью 2 статьи 112 Гражданского процессуального кодекса РФ в компетенцию судебной коллегии не входит.
Одновременно заявителям разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 136 Гражданского процессуального кодекса РФ возвращение искового заявления не препятствует повторному обращению истцов в суд с иском к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, если истцом будет устранено допущенное нарушение. Данное положение закона разъяснялось судьей в определении.
Таким образом, Определение судьи Скопинского районного суда Рязанской области от 17.06.2013 оставить без изменения, а частную жалобу Л.С., Л.Е. — без удовлетворения.
Следующий пример освещает такую очень распространенную ошибку, как неправильное указание реквизитов сторон.
Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодара (далее — департамент) обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю К.С.А. о взыскании 43 416 рублей 53 копеек долга по арендной плате за нежилые помещения, 22 003 рублей 47 копеек долга за пользование земельным участком, 2907 рублей 69 копеек пеней, расторжении договора аренды от 03.10.2005 N 460/3 и обязании освободить нежилые помещения общей площадью 88,6 квадратных метра по адресу: город Краснодар, улица Ставропольская, 105.
Решением от 03.04.2013 с ответчика в пользу истца взыскано 43 416 рублей 53 копейки за аренду помещений и 2907 рублей 69 копеек пеней. Суд обязал предпринимателя передать департаменту нежилые помещения. Во взыскании арендной платы за земельный участок отказано, поскольку он является федеральной собственностью.
Постановлением апелляционного суда от 28.06.2013 решение по жалобе департамента изменено: с предпринимателя взыскано 71 479 рублей 69 копеек долга, 2907 рублей 69 копеек пеней и увеличен размер государственной пошлины. В остальной части решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты, дело направить на новое рассмотрение в связи с неизвещением его о времени и месте судебных заседаний, а также непривлечением к участию в деле администрации муниципального образования город Краснодар, о правах и обязанностях которой, по мнению заявителя, вынесены судебные акты. Кроме того, заявитель утверждает, что задолженность у него отсутствовала, а действие договора аренды продлено на неопределенный срок.
Департамент в отзыве на жалобу просит отказать в ее удовлетворении, так как в деле имеются сведения о надлежащем извещении ответчика.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, поддержавших доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
В исковом заявлении департамент указал адрес ответчика: город Краснодар, улица Селезнева, 107, квартира 57. По этому же адресу суд направлял предпринимателю телеграмму о назначении судебного заседания Определением от 03.12.2012 на 14.01.2013 (листы дела 58, 62). Телеграмма возвращена суду с указанием на то, что дом по улице Селезнева 107 квартиры не имеет.
Определение от 14.01.2013 об отложении судебного заседания на 14.02.2013 также направлялось предпринимателю по адресу: город Краснодар, улица Селезнева, 107, квартира 57 (лист дела 77), и возвращено без вручения адресату.
Определением от 14.02.2013 судебное заседание отложено на 12.03.2013, соответствующее почтовое уведомление об извещении предпринимателя в материалах дела отсутствует. Из содержания определения от 14.02.2013 следует, что суд считал местом нахождения К.С.А. дом N 107 по улице Селезнева. Резолютивная часть решения судом первой инстанции объявлена 12.03.2013.
Сведений о вручении предпринимателю первого судебного акта — определения от 23.10.2012 о принятии иска к производству и назначении на 03.12.2012 предварительного судебного заседания — в материалах дела не имеется.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 05.10.2011 (лист дела 30) и на 03.12.2012 (лист дела 51) юридическим адресом предпринимателя К.С.А. является город Краснодар, улица Селезнева, 170, квартира 57. По данному адресу направлялись решение суда первой инстанции и уведомления о судебных заседаниях суда апелляционной инстанции, также не врученные адресату. Однако эти обстоятельства, как и публикация судебных актов на сайте арбитражного суда (лист дела 74), не изменяют того, что ответчик в суде первой инстанции не был извещен надлежащим образом. Первый судебный акт не был вручен ответчику по причине его направления по неверному адресу, указанному в исковом заявлении, при наличии правильного адреса не только в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, но и в договоре аренды.
При указанных обстоятельствах судебные акты, вынесенные с нарушением статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, подлежат отмене в силу пункта 2 части 4 статьи 288 Кодекса с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2013 и Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 по делу N А32-31912/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Таким образом, очевидно, что ошибки, допущенные при составлении исковых заявлений, могут являться причиной затяжных судебных разбирательств. Но это относится не только к исковым заявлениям. Хотя в органах власти и местного самоуправления все, казалось бы, намного проще и принять соответствующую жалобу, заявление или предложение они обязаны в любом случае, но и там нужно подстраховаться и составить документ так, чтобы придраться было не к чему.
Наиболее логично было бы разделить все ошибки на две группы, в первую из которых входили бы так называемые технические ошибки, сделанные ненамеренно, в основном из-за недостатка опыта в написании подобных документов. Во вторую группу следовало бы включить ошибки, влекущие за собой определенные процессуальные последствия.
Начнем с первой группы, с общего оформления документа.
С учетом того, что поданная жалоба, обращение, заявление, предложение или иск впоследствии будут подшиты, отступ на странице слева должен быть больше всех остальных. Относительно шрифта следует отметить, что «точность — вежливость королей», а «аккуратность документа — признак уважения к читателю», поэтому не стоит лишний раз намеренно подчеркивать отдельные слова или выражения, равно как и выделять их жирным шрифтом или курсивом. Если исковое заявление пишется от руки, то почерк должен быть максимально разборчив, а текст читаем, в противном случае ответ на обращение, заявление, предложение или иск не дается, о чем сообщается отправителю в случае, если его реквизиты читабельны.
Желательно соблюдение красных строк, абзацев и логического разделения текста интервалами в случае, если он достаточно объемный.
Если в тексте есть намерение сослаться на нормы законодательства, то предпочтительнее было бы сначала изложить фактические обстоятельства и только потом обращаться к нормам права. Здесь стоит отметить, что крайне нежелательно переписывать целые главы из законов, вполне достаточно простого указания на нормативный акт и статью из него с абзацами, пунктами или подпунктами, если таковые имеются.
Очень важно, чтобы текст заявления, иска, обращения, предложения, жалобы не был оскорбительным, не содержал угроз, ультимативных требований, ненормативной лексики и другого. В противном случае документ не будет подлежать рассмотрению, а отправителю будет направлен ответ с обращением о недопустимости злоупотребления правом.
В документе должна быть четко сформулирована просительная часть, которую желательно отделить от основного текста интервалом немного больше того, который используется во всем документе.
Естественно, что ошибки в русском языке недопустимы. Перед тем, как отправлять документ, следует обязательно несколько раз прочитать его и проверить на наличие грамматических ошибок, которые в некоторых случаях могут быть не такими безобидными, как кажутся на первый взгляд.
Следует заметить, что эта группа ошибок ненаказуема законом, но крайне нежелательна. Никаких шаблонов или обязательных рекомендаций к оформлению жалоб, обращений, заявлений, предложений и исков, конечно, нет, но все же некоторые правила, носящие рекомендательный характер, должны быть соблюдены.
Что касается второй выделенной группы ошибок — они будут являться уже прямыми нарушениями требований процессуального законодательства (особенно их следует учитывать при составлении искового заявления).
Срок при подаче любого искового заявления, предложения, жалобы, обращения является очень важным моментом. Для его определения необходимо обратиться к процессуальным кодексам, которые соответствуют характеру совершенного правонарушения или преступления.
Наиболее распространенными принято считать ошибки при составлении жалобы, обращения, заявления, предложения, иска, связанные с отсутствием необходимых реквизитов либо неправильным определением органа или должностного лица, в который она должна быть направлена.
Каждое обращение, жалоба, заявление, предложение, иск в зависимости от характера должны быть направлены именно в тот орган, которому он подведомственны и где смогут разрешить возникшую проблему.
Типичной ошибкой является также неполное представление сведений о лице, направляющем жалобу, обращение, заявление, предложение или иск. Кроме полных фамилии, имени и отчества необходимо указывать полный почтовый адрес с индексом и телефон (такие же требования и к определению ответчика при составлении искового заявления). В случае отсутствия фамилии отправителя и его почтового адреса ответ на обращение, предложение, заявление или иск не дается.
Также часто встречается такая ошибка, как неправильное определение формы предоставляемой информации (если речь идет об органах власти и местного самоуправления), в этом случае для того, чтобы определиться с названием документа, необходимо обратиться к Федеральному закону «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» от 02.05.2006 N 59-ФЗ. В нем наиболее четко отражены отличия обращения, предложения, заявления и жалобы; что же касается иска, то в его названии необходимо наиболее точно отразить суть предоставляемой информации.
В основной части текста, как правило, наиболее часто не указано, какие именно права и законные интересы были нарушены. Мысли должны быть четко сформулированы и логически изложены, следует избегать излишней эмоциональности, но это не говорит о том, что обязательно использование сложных юридических терминов и конструкций, вполне достаточно простых предложений с ясно изложенными мыслями, текст должен быть написан простым доступным языком, так, чтобы его было легко читать и при поступлении документа в соответствующий орган он не был оставлен без рассмотрения или не принят в связи с отсутствием оснований для его принятия и рассмотрения.
Неверное формулирование требований также может привести к нежелательным последствиям. Требования или предложения должны быть четко и точно сформулированы и пронумерованы. Они должны быть реально выполнимы и в случае их выполнения должны максимально решать затронутую проблему.
Вопрос о том, какие документы необходимо приложить к жалобе, обращению, предложению или иску, особо актуален. Что касается иска, то к нему необходимо прикладывать столько копий документов, сколько сторон в деле, плюс копию для суда, к тому же в соответствии со статьей 132 Гражданского процессуального кодекса РФ к исковому заявлению должны прилагаться документ об уплате государственной пошлины. Порядок взимания государственной пошлины регулируется главой 25.3 «Государственная пошлина» Налогового кодекса РФ. Госпошлина уплачивается в наличной или безналичной форме. Факт ее уплаты подтверждается квитанцией установленной формы, которая выдается плательщику банком, либо платежным поручением с отметкой банка о его исполнении. Квитанцию об уплате государственной пошлины всегда следует представлять в оригинале. Также следует приложить доверенность или иной документ, которые подтверждают полномочия на подписание искового заявления, документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, документ, подтверждающий соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, если он предусмотрен законом или договором, расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, текст опубликованного нормативного правового акта в случае оспаривания такого акта.
В соответствии с нормами статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса РФ к исковому заявлению должны прилагаться документ об уплате государственной пошлины, рассчитанной в соответствии с главой 25.3 Налогового кодекса РФ, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины, доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия на подписание искового заявления, документ, подтверждающий соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если он предусмотрен законом или договором, документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя, а также выписки из Единого государственного реестра юридических лиц или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей на истца и ответчика, датированные не ранее чем за 30 дней до подачи заявления в арбитражный суд, проект договора, если истцом заявлено требование о понуждении заключить договор, копия определения арбитражного суда об обеспечении имущественных интересов до предъявления иска.
В жалобе, обращении, заявлении, предложении также обязательно указываются приложения и количество листов в каждом из них. Следует по возможности приложить и доказательства, подтверждающие изложенное в документе (лучше, чтобы это были копии, а не оригиналы; в описании необходимо отметить, приложена копия или оригинал); приложениями могут быть копии жалоб, ответы на них, фотографии, материалы видеосъемки и другое.
Еще один момент, касающийся именно исковых заявлений, — это расчет цены иска. Правила определения цены иска закреплены в статье 91 Гражданского процессуального кодекса РФ и статье 103 Арбитражного процессуального кодекса РФ. На них следует остановиться подробнее и обязательно к ним обратиться при составлении искового заявления, так как это является очень важной и неотъемлемой частью для установления размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления в суд. Необходимо понимать, что цена иска определяется только по имущественным требованиям. Если в иске прописана просьба взыскать деньги, передать имущество, признать право собственности — это имущественные требования. Не входят в цену иска требования неимущественного характера, не подлежащие оценке. Так, одной из частых ошибок является включение в цену иска размера требований о компенсации морального вреда. Это неправильно. Требования о компенсации морального вреда относятся к неимущественным и соответственно не подлежат оценке.
В качестве примера неимущественных требований можно привести требования по жилищным спорам (об определении порядка пользования жилым помещением, о вселении в жилое помещение, о расторжении договора найма жилого помещения), а также требования по семейным делам, делам, связанным с пенсионным законодательством, об оспаривании действий государственных органов и должностных лиц, делам по защите личных прав гражданина.
И последним моментом следует отметить, что не стоит забывать о проставлении даты и подписи в конце документа. Впоследствии если вопрос встанет о сроках выполнения обязательств, например, непроставленная дата на документе будет являться камнем преткновения.
Таким образом, рассмотрев наиболее часто встречающиеся ошибки при составлении жалоб, обращений, заявлений, предложений и исков, можно четко представить, на что следует обращать внимание, какие моменты рассмотреть наиболее подробно, к каким вопросам подойти с наибольшей ответственностью, ведь все в документе, начиная от реквизитов и заканчивая подписью, должно быть проработано так, чтобы впоследствии при его рассмотрении не возникло дополнительных вопросов и проблем, а поднятая в документе проблема была благополучно разрешена.
Зубова Ю. Типичные ошибки при составлении заявлений, жалоб, обращений, предложений, исков в суды, органы государственной власти и местного самоуправления // Жилищное право. 2014. N 5. С. 87 — 99.

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве. Оправданы ли риски?

Сорокина Юлия, адвокат.

(ЧАСТЬ 1)

В настоящее время на рынке недвижимости важное значение имеет приобретение недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.
Среди прав, которыми обладает участник долевого строительства, стоит отметить право на уступку требования по договору долевого участия.

По общему правилу право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
Вместе с тем такой договор не только прямо не регулируется действующим гражданским законодательством, но и правоприменительная практика, сложившаяся по этому вопросу, крайне противоречива. В этих условиях анализ и обобщение судебной практики по данному вопросу приобретают особенную значимость.
Решением от 04.04.2012 по гражданскому делу N 2-452/2012 Пролетарским районным судом г. Твери П.Л.А. к некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2», ООО «Микро ДСК» в признании договора участия в долевом строительстве недействительным, в применении последствий недействительности сделки было отказано.
Решение было обжаловано и определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда оставлено без изменения.
Между П.Л.А. и коммандитным товариществом «Социальная инициатива и Компания» был заключен договор инвестиционного вклада и дополнительное соглашение к нему. Целью данного договора со стороны истца являлось получение квартиры, стоимостью «…». Порядок оплаты строительства квартиры был предусмотрен договором, а именно — денежные средства должны были быть внесены поэтапно. В свою очередь коммандитное товарищество «Социальная инициатива и Компания» должно было осуществить строительство жилого дома, предоставить заказанную построенную квартиру в состоянии, соответствующем требованиям ГОСТа и СНиП РФ, после окончания строительства данная квартира должна была перейти в собственность истца.
Договор заключался истцом как договор присоединения, поскольку условия его были определены в стандартной форме, предложенной коммандитным товариществом «Социальная инициатива и Компания», и могли быть приняты только путем подписания данной формы, внесение каких-либо изменений со стороны истца не допускалось, поэтому данные о сроках окончания строительства в договоре отсутствуют.
Таким образом, договор инвестиционного вклада и дополнительные соглашения к нему имели признаки договора строительного подряда, поскольку истец заказала выполнение работ по строительству, а правоотношения, возникшие между ней и КТ «Социальная инициатива и Компания», должны были регулироваться также и законодательством о защите прав потребителей. Заключенный договор по своему содержанию являлся договором подряда.
В связи с возбуждением уголовного дела в отношении руководства КТ «Социальная инициатива и компания» строительство жилого дома было заморожено. Было создано некоммерческое партнерство вкладчиков кредиторов «Первомайский-2», в последующем между КТ «Социальная инициатива и компания» и некоммерческим партнерством «Первомайский-2» заключено соглашение, по которому к последнему перешли права и обязательства по строительству микрорайона, в том числе и перед вкладчиками-кредиторами. На общем собрании было решено, что основным условием заключения договоров долевого участия в строительстве с вкладчиками станет доплата до себестоимости 1 кв. м., которая была рассчитана в сумме «…».
П.Л.А. обратилась в НП «Первомайский-2» с просьбой заключить с ней в соответствии с новым действующим законодательством договор долевого участия в строительстве, однако впоследствии, после долгих переговоров, истцу было отказано в заключении договора без мотива. Потом стало известно, что между НП ВК «Первомайский-2» и ООО «Микро ДСК» был заключен договор долевого участия в строительстве на спорную квартиру. Данный договор был зарегистрирован в соответствующем органе, осуществляющем государственную регистрацию.
Исходя из изложенного, истец полагала, что у нее имелось первичное право требования спорной квартиры перед новым дольщиком ООО «Микро ДСК», в связи с чем сделка, заключенная между ответчиками, являлась недействительной. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенный между НП «Первомайский-2» и ООО «Микро ДСК», просила признать недействительным и применить последствия недействительности сделки.
На основании ст. 431 ГК РФ правоотношения между истицей и КТ «Социальная инициатива и Компания», вытекающие из договора инвестиционного вклада и дополнительных соглашений, в совокупности следует считать правоотношениями по долевому участию в строительстве.
Решением Арбитражного суда установлен факт, что вклад истицы был направлен на финансирование строительства, а также признаны недействительными только отдельные пункты соглашения, которые прямо затрагивали права и законные интересы вкладчиков, остальные положения соглашения, регулирующие права и обязанности Партнерства в отношении вкладчиков, являются действительными. В нарушение установленных соглашением сроков и обязанностей Партнерство отказало ей в заключении договора на долевое участие и заключило договор долевого участия в строительстве на ее квартиру с ООО «Микро ДСК». При этом договор инвестиционного вклада и дополнительные соглашения к нему расторгнуты не были, денежные средства остались вложенными в строительство и не возвращены истцу.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ П.Л.А. получила права на приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве. Основанием указанного утверждения является обстоятельство, что она изначально выполнила обязательства дольщика, а впоследствии заключенный договор долевого участия в строительстве между НП «Первомайский-2» и ООО «Микро ДСК» нарушил ее законные права и интересы дольщика. ООО «Микро ДСК» не приобрело право собственности на спорную квартиру, однако уклоняется от переуступки прав по договору долевого участия.
Ответчики в своих возражениях ссылались на то, что основанием оспаривания сделки, заключенной ответчиками, является первичное право требования спорной квартиры от НП ВК «Первомайский-2» перед новым дольщиком ООО «Микро ДСК», при этом не были указаны конкретные нормы закона, которые предоставляют истцу какие-либо права требования в отношении НП ВК «Первомайский-2», и были нарушены при заключении оспариваемого ею договора. Отсутствие у истицы права требования в отношении НП ВК «Первомайский-2» подтверждено вступившими в законную силу судебными актами: решениями Арбитражного суда, которыми было установлено, что у истицы отсутствуют какие-либо правовые основания предъявления требований к НП ВК «Первомайский-2» как обманутой вкладчицы КТ «Социальная инициатива и компания». Единственным документом, определяющим возникновение у НП ВК «Первомайский-2» каких-либо обязательств перед вкладчиками КТ «Социальная инициатива и компания», является соглашение об уступке прав и обязательств по инвестиционному контракту, заключенное между ответчиками. В соответствии с указанным соглашением ответчик принял на себя обязательства в самом общем виде, гарантируя либо возврат вкладчикам внесенных ими денежных средств, либо зачет их при продолжении строительства жилых домов. При этом конкретный порядок и условия продолжения строительства должны были определяться решением общего собрания членов ответчика. Обязательным условием реализации любого из указанных выше способов являлось соответствующее волеизъявление со стороны вкладчиков. Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по делу положения данного соглашения в части передачи НП ВК «Первомайский-2» обязательств КТ «Социальная инициатива и компания» перед истицей признаны недействительными.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Из данного договора и дополнительных соглашений следует, что истец заказала коммандитному товариществу «Социальная инициатива и Компания» строительство новой квартиры, а коммандитное товарищество «Социальная инициатива и Компания» обязалось построить и передать истцу с оформлением в собственность готовый объект строительства — квартиру.
Истица выполнила свои обязательства по вышеуказанному договору, а именно полностью оплатила стоимость квартиры.
КТ «Социальная инициатива и Компания» не выполнило свои обязательства по передаче истцу в собственность квартиры в связи с признанием ее в судебном порядке банкротом. Таким образом, между истицей и КТ «Социальная инициатива и Компания» возникли обязательственные отношения.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Истцом было заявлено требование о признании указанного договора участия в долевом строительстве недействительным, о применении последствий недействительности сделки. Суд счел, что истцом не доказано порока оспариваемой сделки, доказательств ее недействительности не представлено.
Напротив, ответчиками представлены доказательства, подтверждающие действительность оспариваемого договора.
Ссылки на то обстоятельство, что, поскольку расчеты произведены позже указанного в договоре срока, договор считается расторгнутым, суд счел несостоятельными, поскольку производство расчетов по договору в более поздний срок является основанием только для подписания соглашения между сторонами о расторжении договора, однако указанных действий сторонами не совершено.
Ссылки истца на те обстоятельства, что поскольку в силу ст. 398 ГК РФ она получила право на приобретение квартиры по договору участия в долевом строительстве, выполнив обязательства дольщика, а впоследствии заключенный договор долевого участия в строительстве между НП «Первомайский-2» и ООО «Микро ДСК» нарушил ее законные права и интересы дольщика и обеспечил незаконное завладение ООО «Микро ДСК», в связи с чем ООО «Микро ДСК» не приобрело право собственности на спорную квартиру, суд счел несостоятельными, поскольку суду не были представлены доказательства недействительности оспариваемой сделки.
Кроме того, решением Пролетарского районного суда по иску П.Л.А. к ООО «Микро ДСК» о понуждении к заключению договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда, в удовлетворении исковых требований П.Л.А. к ООО «Микро ДСК» о понуждении к заключению договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома отказано.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судом установлено, что у истицы отсутствуют какие-либо правовые основания предъявления требований к НП ВК «Первомайский-2» как обманутой вкладчицы КТ «Социальная инициатива и Компания». Единственным документом, определяющим возникновение у НП ВК «Первомайский-2» каких-либо обязательств перед вкладчиками КТ «Социальная инициатива и компания», является соглашение об уступке прав и обязательств по инвестиционному контракту, заключенное между НП ВК «Первомайский-2» и КТ «Социальная инициатива и компания», согласно которому НП ВК «Первомайский-2» принимал на себя обязательства перед вкладчиками КТ «Социальная инициатива и Компания» в самом общем виде, гарантируя либо возврат вкладчикам внесенных ими денежных средств, либо зачет их при продолжении строительства жилых домов. При этом конкретный порядок и условия продолжения строительства должны были определяться решением общего собрания членов ответчика. Обязательным условием реализации любого из указанных выше способов являлось соответствующее волеизъявление со стороны вкладчиков.
Также судом установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по иску П.Л.А. и других к некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2», коммандитному товариществу «Социальная инициатива и компания» о признании недействительным соглашения к контракту положения данного соглашения в части передачи НП ВК «Первомайский-2» обязательств КТ «Социальная инициатива и Компания» перед истицей признаны недействительными.
Ссылки истца в судебном заседании на то обстоятельство, что решением Арбитражного суда признана недействительной лишь часть положений соглашения, регулирующая права и обязанности партнерства в отношении вкладчиков, остальные являются действительными, суд счел несостоятельными, поскольку указанным решением суда аннулировано правовое основание для возникновения обязательств перед истцом со стороны НП ВК «Первомайский-2».
Помимо этого, решением Пролетарского районного суда по иску П.Л.А. к некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2», к ООО «Микро ДСК» в признании права требования и в понуждении к заключению договора долевого участия отказано.
Также решением Пролетарского районного суда по иску П.Л.А. к некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда, в удовлетворении исковых требований П.Л.А. к некоммерческому партнерству вкладчиков-кредиторов «Первомайский-2» о понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома отказано.
В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.
Таким образом, оценивая доказательства в их совокупности, исходя из отсутствия оснований для признания оспариваемой сделки не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов, суд счел необходимым в удовлетворении исковых требований истцу отказать.
Для того чтобы договор замены лица в «обязательстве», по которому передается только часть прав, не был признан ничтожным при рассмотрении дела в арбитражном суде, необходимо, чтобы в первоначальном договоре (договоре застройщика с риелторской организацией (инвестором)) было предусмотрено право риелтора (инвестора) передавать часть своих прав и обязанностей, а также согласие застройщика на перевод долга, соответствующего передаваемым правам по данному договору. Эта ситуация имеет место в договорах цессии с третьим участником.
Договор уступки часто называют еще и договором цессии, и, соответственно, сторону, передающую права требования, называют цедентом, а сторону, принимающую эти права, — цессионарием.
Прежде чем заключить соглашение об уступке, конечный покупатель должен получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у него, выяснить, насколько успешно идет строительство, и другие нюансы.
Немаловажно оценить деловую активность и репутацию застройщика, узнать судьбу реализуемых или реализованных им проектов. Словом, при правильной проверке застройщика риски сводятся к минимуму (за исключением инвестиционных рисков при покупке квартиры в любой новостройке).

Смородинов Максим, канд. юрид. наук, председатель Коллегии адвокатов «Эгида», г. Самара.

Анализируя риски, существующие при приобретении недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в том числе путем уступки прав требования по договору о долевом участии в строительстве, автор приходит к выводу, что конечный покупатель, в целях исключения риска, должен получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у него, выяснить, насколько успешно идет строительство, и другие нюансы.
Вместе с тем существующая судебная практика показывает, что в случае, если застройщик, генеральный подрядчик, действует недобросовестно, указанных мер будет однозначно недостаточно.
Во-первых, массив нормативно-правовых актов, регулирующих отношения в сфере строительства, настолько велик, что обычный гражданин, а зачастую и квалифицированный специалист не способны надлежащим образом проверить документы на строительство жилого дома. Во-вторых, автор рассматривает ситуацию, в которой права на спорное жилое помещение были приобретены двумя лицами, первым — на основании договора инвестиционного вклада, вторым — на основании договора участия в долевом строительстве. Соответственно, в данном случае, проверка полномочий застройщика неспособна предостеречь дольщика от совершаемой ошибки.
При заключении договора участия в долевом строительстве в первую очередь необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), согласно которым право на привлечение денежных средств граждан для строительства имеют застройщики только на основании договора участия в долевом строительстве, который должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В свою очередь лицу, приобретающему жилое помещение на основании уступки участником долевого строительства прав требования по договору, необходимо помнить, что соответствующее соглашение равным образом заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
При этом в целях обеспечения прав дольщиков необходимо помнить, что согласно ч. 3 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Таким образом, помещение в строящемся жилом доме на основании договора уступки прав по договору о долевом участии в строительстве может быть приобретено только в том случае, если основной договор заключен между застройщиком, подпадающим под требования ФЗ «Об участии в долевом строительстве», и физическим лицом и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Приведенное в анализируемой статье в качестве примера судебное решение показывает, что истице, приобретшей жилое помещение на основании договора инвестиционного вклада, не удалось оспорить договор о долевом участии в долевом строительстве на то же самое жилое помещение, заключенный между организацией, к которой перешли права на застройку, и юридическим лицом, даже несмотря на то, что первоначально права на жилое помещение возникли у истицы. Вместе с тем автор статьи указал, что организация-застройщик уклонилась от заключения с истицей договора долевого участия в строительстве на спорное жилое помещение, предусматривающего доплату дольщиком денежных средств до стоимости 1 кв. м.
Анализируемое судебное решение является не единственным и вполне соответствует сложившейся в указанной сфере судебной практике. В частности, в рамках гражданских дел N 33-8630/2013, N 33-11874/2013 Судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда было отказано в удовлетворении требований истцов об отмене решений суда первой инстанции, которыми признаны права лиц, повторно приобретших жилые помещения по договорам о долевом участии в строительстве, даже несмотря на то, что первоначально жилые помещения на основании договоров о долевом участии в строительстве, заключенных с организацией-застройщиком, впоследствии признанной банкротом, были приобретены именно истцами.
Таким образом, поскольку суды, рассматривая аналогичные дела, не защищают права участников долевого строительства, чьи права на жилые помещения возникли первоначально, необходимо сделать соответствующие выводы, а именно при заключении договоров о долевом участии в строительстве строго соблюдать требования, установленные ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а в случае смены организации-застройщика — требовать от нового застройщика, в том числе в судебном порядке, заключения договора долевого участия в строительстве на спорное жилое помещение, предусматривающего доплату стоимости жилого помещения, пропорционально стоимости 1 кв. м.

Дегтярева Александра, старший юрист ЗАО «Адвокат ФРЕММ» (Санкт-Петербург).

Вопросы уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве регулируются прежде всего общими положениями гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, а также Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Указанные нормы регулируют как уступку прав дольщика по договору, так и возможность передачи прав и обязанностей застройщика. Согласно указанным нормам уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Уступка прав дольщика по договору подлежит обязательной государственной регистрации.
На практике ситуация, когда застройщик отказывает дольщику в уступке прав требования, встречается редко. Конечно, застройщик может отказать дольщику в переводе прав и обязанностей на другое лицо, однако, если все требования, установленные законом, соблюдены, оснований для такого отказа нет. Если это произошло, принудить застройщика к переоформлению прав можно через суд. Разумеется, при переоформлении прав дольщикам следует проявлять максимальную внимательность и осторожность. Тем не менее на практике довольно часто возникают проблемы с передачей помещений неким третьим лицам («двойные продажи»). Эта проблема остается актуальной и на сегодняшний день, и ее освещение в предложенной статье было бы интересным.
Обратная ситуация, когда осуществляется перевод прав и обязанностей застройщика, возможна только с согласия всех дольщиков, поскольку в силу прямого указания ст. 391 ГК РФ перевод прав должника возможен только при условии согласия кредитора. Так же как в случае с уступкой прав дольщика такие соглашения подлежат обязательной государственной регистрации.
Как следует из статьи, первоначально «обманутый дольщик» заключил не договор долевого участия в строительстве, а договор инвестиционного вклада в коммандитное товарищество, став, таким образом, товарищем на вере. Отношения, складывающиеся в рамках таких товариществ, вообще не предполагают отношений дольщика и застройщика, и, следовательно, здесь неприменимы нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Товарищи на вере несут риски в пределах своих вкладов, и, таким образом, возможность все потерять не исключена.

Сосновский Василий, партнер юридической компании «Генезис».

Действующее гражданское законодательство предусматривает два вида перемены лиц в обязательстве: во-первых, это переход прав кредитора к другому лицу и, во-вторых — перевод долга. Первый вид принято называть цессией, как было упомянуто выше, а второй — делегацией. Делегация представляет из себя соглашение, в силу которого одна сторона (первоначальный должник, делегант) возлагает на другую сторону (нового должника, делегата) обязанность по исполнению собственного обязательства (долга) перед третьим лицом (кредитором или делегатарием), а последний соглашается на замену должника в обязательстве на условиях не худших, чем положение прежнего должника. При уступке права требования, если законом или договором не предусмотрено иное, можно элементарно осуществить замену кредитора, заключив договор уступки права требования, уведомив об этом должника, тогда как при переводе долга личность должника имеет особое значение для кредитора и заключение такого договора допускается только при получении соответствующего согласия от кредитора. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (например, в случае когда банк (кредитор), выдавший кредит, уступает права требования коллекторскому агентству без согласия заемщика (должника)).
Статьей 11 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены ограничения на уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве для участника долевого строительства. Уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Уступка права требования в случае частичной оплаты цены сделки возможна только с одновременным оформлением перевода долга. В данном случае обязательно требуется письменное согласие застройщика. При этом погашение цены договора в полном объеме в обязательном порядке со стороны участника долевого строительства не требуется.
Таким образом, чтобы избежать рисков по оспариванию сделки при заключении договора о переуступке прав требования по обязательству либо о переводе долга, следует внимательно и комплексно подходить к изучению документации о сторонах, о том, имеется ли определенное согласие сторон, как будет обстоять ситуация для стороны в случае неисполнения обязательства другой стороной.

/»Жилищное право», 2014, N 4/

(ЧАСТЬ 2)

На рынке недвижимости важное значение имеет приобретение недвижимости путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. И среди прав, которыми обладает участник долевого строительства, стоит отметить право на уступку требования по договору долевого участия. Как оно реализуется на практике и какие сложности могут возникнуть у сторон договора?

В настоящее время многие предприятия испытывают нехватку денежных средств, что приводит к тому, что они часто прибегают к заключению договоров уступки требования и перевода долга. Судя по всему, формы подобных договоров будут распространены и в дальнейшем. А значит, очень важно знать, как правильно заключать такие договоры и избегать ситуаций, когда подобные сделки незаконны.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 20.08.2012 N 33-6975 апелляционная жалоба Ч.В.Л. на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 07.06.2012 оставлена без удовлетворения, а решение без изменения.
Муниципальное бюджетное учреждение «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» обратилось в суд с иском о признании недействительными договоров уступки права требования от 24.12.2010 и 01.04.2010 на квартиры N «…»; «…», заключенных между ООО «Строительная компания «…» и Ч.В.Л., по тем основаниям, что 14.07.2008 между истцом и ООО «Строительная компания «…» был заключен договор участия в долевом строительстве указанного выше жилого дома, по которому застройщик обязался построить жилой дом в установленный срок и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать 71 квартиру обществу, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиры. Общая стоимость квартир составила 144 674 763,09 руб. Условиями договора было предусмотрено, что участник долевого строительства вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам только с письменного согласия застройщика. Между ООО «Строительная компания «…» и Ч.В.Л. были заключены договоры уступки права требования 12 квартир, расположенных в указанном выше многоквартирном доме. В регистрирующий орган были представлены справки МБУ «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» об уплате ООО «Строительная компания «…» денежных сумм в полном объеме, уведомлении застройщика о заключении договоров по уступке права требования.
09.04.2012 товарищество собственников жилья «Мечта» предъявило требование МБУ «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» по оплате задолженности за отопление и содержание общего имущества на сумму 124 656,38 руб., указав, что 28.12.2011 дом введен в эксплуатацию, все 12 квартир никому не переданы.
Иск муниципального бюджетного учреждения «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» удовлетворен.
Не согласившись с решением суда, Ч.В.Л. подал апелляционную жалобу. Просил решение отменить как незаконное, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, мотивируя тем, что дело не было признано судом подготовленным, стороны об этом не уведомлялись, в предварительных судебных заседаниях не выяснялись обстоятельства, имеющие значение для дела, не определялся круг достаточных доказательств. Суд необоснованно отказался предоставить ответчику время для сбора доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности перед ООО «Строительная компания «…». Договоры переуступки прав требования относятся к оспоримым сделкам, поскольку заключены с нарушением договорных обязательств, а не закона, срок исковой давности для предъявления соответствующего иска истек. МБУ «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» является ненадлежащим истцом, его права не нарушаются, претензии по уплате коммунальных платежей должны предъявляться к ООО «Строительная компания «…».
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ), судебная коллегия не нашла оснований для его отмены исходя из следующего.
Удовлетворяя исковые требования, суд, руководствуясь положениями статьи 168, пункта 1 статьи 388, пунктов 1 и 2 статьи 382 Гражданского кодекса РФ, пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что, поскольку при заключении оспариваемых договоров с Ч.В.Л. не было получено согласие застройщика, муниципального бюджетного учреждения «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» на уступку ООО «Строительная компания «…» прав требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, договоры являются ничтожными в силу закона. Факт отсутствия согласия застройщика на заключение договоров не оспаривается, справки об оплате стоимости квартир дольщиком выданы после заключения договоров, уведомление и согласие на уступку права требования различны по смысловому и правовому значению.
Доводы апелляционной жалобы о том, что договоры по переуступке прав требования по договору участия в долевом строительстве по основаниям, указанным истцом, относятся к оспоримым сделкам, не основаны на законе.
В силу пункта 1 статьи 388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
В соответствии с пунктом 2 статьи 382 Гражданского кодекса РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Учитывая, что договором участия в долевом строительстве, заключенным между муниципальным учреждением «Управление капитального строительства при администрации Чернушинского района» и ООО «Строительная компания «…», предусмотрено условие об обязательном письменном согласии застройщика на передачу дольщиком своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, отсутствие письменного согласия свидетельствует о нарушении указанных выше норм закона, то есть ничтожности сделки.
Доводы апелляционной жалобы о том, что права истца оспариваемыми договорами не нарушены, несостоятельны. В силу положений статьи 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости с момента его передачи по подписанному сторонами передаточному акту, а до этого момента данным объектом владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя содержания данного имущества в силу закона. Истец передать квартиры ООО «Строительная компания «…» не может, поскольку имеются зарегистрированные в установленном порядке договоры переуступки прав требования по договору долевого участия в строительстве Ч.В.Л., ООО «Строительная компания «…» возражает против передачи объектов Ч.В.Л. в связи с наличием задолженности. Представленный представителем ответчика — Ч.В.Л. акт зачета взаимных требований от 24.02.2010 на сумму 5 297 400 руб. не является свидетельством о надлежащем исполнении обязательств.
Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Таким образом, старый участник долевого строительства должен уведомить о договоре уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве застройщика.
Обозначим другую вполне реальную проблему: дольщик на момент уступки прав требований полную цену квартиры еще не выплатил. В этом случае дольщик обязан также заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства с соблюдением соответствующих норм Гражданского кодекса РФ. При этом Закон об участии в долевом строительстве не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию. По-видимому, законодатель предполагал, что старый и новый кредиторы будут составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Но ведь это совершенно разные сделки, которые регулируются различными нормами Гражданского кодекса РФ. В частности, при переводе долга на это должно быть документально оформленное согласие застройщика.
Б.Ж.Б. обратилась в суд с исковыми требованиями к ООО «Стройинвест-2010» о взыскании неустойки, признании права собственности на однокомнатную квартиру по адресу: (…), взыскании компенсации морального вреда.
Между ООО «УК «Альфарг инвест» и Б.Ж.Б. был заключен договор уступки права требования исполнения обязательств, а также всех прав, обеспечивающих исполнение обязательств к ООО «Стройинвест-2010», по договору на участие в долевом строительстве, заключенному между ООО «Стройинвест-2010» и ООО «УК «Альфарг инвест» для строительства однокомнатной квартиры.
В день заключения договора по переуступке права требования Б.Ж.Б. уплатила в кассу ООО «УК «Альфарг инвест» денежные средства в сумме (…) рублей. ООО «УК «Альфарг инвест» направило ООО «Стройинвест-2010» уведомление о том, что в связи с заключением договора уступки права требования, ООО «УК «Альфарг инвест» свое право требования по договору долевого участия в строительстве уступило Б.Ж.Б.
Срок сдачи объекта не позднее (…), а объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства не позднее (…). Однако застройщик свои обязательства по договору не выполнил. Объект долевого строительства Б.Ж.Б. не передан.
ООО «Стройинвест-2010» указало, что между ООО «Стройинвест-2010» (застройщик) и ООО «УК «Альфарг инвест» (участник долевого строительства) заключен договор на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу (…). При заключении указанного договора обе его стороны действовали в лице генерального директора Д.Р.Ю. Согласно условиям договора в день его подписания участник долевого строительства обязался выплатить застройщику стоимость объекта долевого строительства в размере (…) рублей. Участник долевого строительства уступил Г.Ж.Б. право требования по договору, заключив договор об уступке права требования. На момент заключения договора об уступке права требования обязательства участника долевого строительства по договору были исполнены не в полном объеме, а частично — в сумме (…) рублей. На момент заключения договора об уступке права требования задолженность по договору ООО «УК «Альфарг инвест» составляла (…) рублей. До настоящего времени указанная сумма ООО «Стройинвест-2010» не получена. Кроме того, ООО «УК «Альфарг инвест» не передало Г.Ж.Б. все документы, удостоверяющие уступленное право требования. Г.Ж.Б. не уведомила застройщика о совершенной уступке. Уступка права требования по договору совершена с нарушением норм права и не соответствует требованиям закона. ООО «Стройинвест-2010» просило суд на основании статей 166 — 168 Гражданского кодекса РФ признать недействительным договор уступки права требования, заключенный между ООО «УК «Альфарг-инвест» и Г.Ж.Б.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», с последующими изменениями и дополнениями, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В данном случае основаниями к заключению договора на участие в долевом строительстве являются: разрешение на строительство, выданное комитетом архитектуры и градостроительства мэрии; проектная декларация; договор аренды земельного участка с кадастровым номером N (…), заключенный на основании постановлений главы — мэра города, зарегистрированного в УФРС.
Довод представителей ООО «Стройинвест-2010» о том, что новый участник долевого строительства — Г.Ж.Б. не уведомила застройщика, ООО «Стройинвест-2010» о совершенной уступке, судом не был принят во внимание как не нашедший своего подтверждения и опровергающийся материалами дела.
Пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ установлено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Тем самым договором уступки права требования не предусмотрена обязанность Г.Ж.Б. письменно уведомлять ООО «Стройинвест-2010» об уступке требования исполнения обязательств. Данная обязанность возложена на ООО «УК «Альфарг инвест».
В материалах регистрационного дела по регистрации договора уступки права требования имеется уведомление ООО «УК «Альфарг инвест», адресованное ООО «Стройинвест-2010», о заключении между ООО «УК «Альфарг инвест» и Г.Ж.Б. договора уступки права требования по договору на участие в долевом строительстве.
Довод представителей ООО «Стройинвест-2010» о том, что уступка права требования по договору совершена с нарушением норм закона и не соответствует требованиям закона, поскольку ООО «УК «Альфарг инвест» не уплатило цену договора в полном объеме, не был принят судом во внимание по следующим основаниям.
В силу положений пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно договору уступки права требования ООО «УК «Альфарг инвест» гарантирует Г.Ж.Б., что со стороны ООО «Стройинвест-2010» не будет запрета или ограничения уступки требования исполнения обязательств третьему лицу по договору на участие в долевом строительстве в связи с полной оплатой ООО «УК «Альфарг инвест» стоимости квартиры по договору на участие в долевом строительстве.
Пунктом 3.4 договора уступки права требования предусмотрено, что после подписания настоящего договора сумма денежных средств, уплаченная ООО «УК «Альфарг инвест» в ООО «Стройинвест-2010», считается внесенной соответственно Г.Ж.Б.
В соответствии с положениями пункта 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Поскольку обязательства участника долевого строительства по договору на участие в долевом строительстве в части оплаты объекта долевого участия выполнены в полном объеме, многоквартирный жилой дом, в котором расположен объект долевого участия, введен в эксплуатацию, суд признал за Б.Ж.Б. право собственности на однокомнатную квартиру.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (…), за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Эксперты считают, что в случае ДДУ рисков нет — застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, а значит, соглашение уступки прав требования защищено, равно как и права участников долевого строительства. Однако в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный покупатель может потерять часть средств, так как, воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, получит стоимость, не оплаченную по уступке, а первоначальную, обозначенную в ДДУ между первым участником и застройщиком. При этом цена квартиры на начальном этапе строительства является минимальной. То есть при расторжении такого договора покупатель, ставший участником долевого строительства на основании договора уступки, теряет разницу в стоимости, возникшую по мере «роста» дома.
Сорокина Ю. Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве. Оправданы ли риски? // Жилищное право. 2014. N 3. С. 31 — 46; N 4. С. 57 — 67.

Список стройподрядчиков Краснодара

Перечень строительных подрядных предприятий Краснодара

Наименование организации Адрес
Газпром ДОАО «Электрогаз» филиал «Афипэлектрогаз» 353235 п. Афипский, ул. Шоссейная, 33
ГУП КК «СМЭУ» 350058 ул. Старокубанская, 86
ЗАО «Второе Краснодарское СМУ» 350051 ул. Дзержинского, 38
ЗАО «Глобус» 352570 п. Мостовский, ул. Буденного, 179
ЗАО «Кубанская Марка» 350065 ул. Ессентукская, 8
ЗАО «Орбита» 350063 ул. Комсомольская, 40
ЗАО «Порткомплектимпекс» 353910 пр. Ленина, 37
ЗАО «Северо-Кавказское монтажное управление» 350911 ул. Трамвайная, 3, корп. 1
ЗАО «Сочикурортремстрой» 354024 ул. Аллея Челтенхэма, 8
ЗАО «СтройТЭК» 350020 ул. Одесская, 48
ЗАО «Стройтэк» 353235 п. Афипский, ул. Шоссейная, 45
ЗАО «Тихорецкгазсервис» 352104 п. Парковый, промзона
ЗАО «Тихорецкэлеваторспецстрой» 352126 г. Тихорецк, ул. Шоссейная, 1
ЗАО «УМ-4» 350059 ул. 3-й Проезд Тихорецкий, 1
ЗАО «Эпрон-8» 354364 ул. Эпроновская, 1
ЗАО Монтажное управление «Асстек» 353915 ул. Мысхакское шоссе, 57
ЗАО МПСО «Шахтоспецстрой» 354002 ул. Бзугу, 4
ЗАО СФ «ССМУ-5» 350059 ул. 3-й Проезд Тихорецкий, 6
ЗАО Центр «Содействие» 350000 ул. Рашпилевская, 53
НССМУ ЗАО «МПСО «Шахтоспецстрой» 353900 ул.Морская, 1
ОАО «ЖБИ N°1» 350051 ул. Репина, 1
ОАО «Калининскаярайгаз» 353793 ст.Старовеличковская, пл.Привокзальная, 4
ОАО «Каневскагропромстрой» 353730 ст. Каневская, ул. Западная, 69
ОАО «Краснодаргазстрой» 350020 ул. Гаражная, 75
ОАО «Краснодарнефтегазстрой» 350020 ул. Гаражная, 71
ОАО «Краснодарское СМУ «СЭММ» 350059 ул. Тихорецкая, 10
ОАО «Кропоткингоргаз» 352380 г. Кропоткин,ул. 8 Марта, 127 в
ОАО «Кубаньвзрывпром» 353900 ул. Фисанова, 18
ОАО «Кущевскаярайгаз» 352030 ст. Кущевская, ул. Луначарского, 104
ОАО «Ленинградскаярайгаз» 353740 ст. Ленинградская,ул. Имени 302 дивизии, 12
ОАО «Монтажник» 352700 г. Тимашевск, ул. Котляра, 2н
ОАО «Новопокровскаярайгаз» 353022 ст. Новопокровская,ул. Железнодорожная, 272
ОАО «Приморско-Ахтарскрайгаз» 353865 г. Приморско-Ахтарск,ул. Московская, 64
ОАО «Северскаярайгаз» 353240 ст. Северская, ул. Ленина, 230
ОАО «Сочигоргаз» 354065 ул. Чайковского, 23, корп. 1
ОАО «Староминскаярайгаз» 353600 ст. Староминская,ул. Александровская, 58
ОАО «Тбилисскаярайгаз» 352360 ст. Тбилисская, ул. Кубанская, 24
ОАО «Тимашевскрайгаз» 352700 ул. Дзержинского, 8
ОАО «Успенскаярайгаз» 352450 с. Успенское, ул. Ленина, 197
ОАО «Щербиновскаярайгаз» 353620 ст. Старощербиновская,пер. Советский, 2
ОАО ПМК-4 «Южводопровод» 353380 г. Крымск, ул. Маршала Жукова, 46
ООО «Альмис» 353925 пр. Дзержинского, 192
ООО «Андар» 350059 ул. Селезнева, 4
ООО «Баупласт» 350065 ул. Ессентукская, 8
ООО «Беллатрикс» 350072 ул.Тополиная Аллея, 2, корпус 1
ООО «Выбор-Стройинжиниринг» 353960 ул. Промышленная, 5
ООО «Газстроймонтаж» 352030 ст.Кущевская, ул.Пушкина, 50
ООО «Гидротехническое строительство» 350011 ул. Обрывная, 134
ООО «Дали +» 350000 ул. Рашпилевская, 53
ООО «ДСМУ-Газстрой» 350051 ул. Лузана, 17, офис 3
ООО «Инжзащита» 354003 ул. Пластунская, 202
ООО «КМУС-2-ТЭО» 350000 ул. Рашпилевская, 49
ООО «КНГК-Флагман» 350000 ул. Кирова, 131
ООО «Колорит» 352030 ст. Кущевская, ул. Гагарина, 63
ООО «Кубаньремстрой-2» 352104 п. Парковый, промзона 7
ООО «Кубаньречфлотинвест» 350063 ул. Кубанская Набережная, 39
ООО «Лефкадия Строй» 353344 с. Молдаванское, ул. Фрунзе, 12/1 б
ООО «М.Т. «ВПИК» 350075 ул. Стасова, 174/1
ООО «Монтажно-наладочное управление N°1» 352570 п. Мостовской,ул. Переправненская, 6
ООО «Новошипстрой» 353911 ул. Железнодорожная петля, 1
ООО «Он-Строй» 350020 ул. Рашпилевская, 179/1
ООО «Основа-23» 354002 ул. Фабрициуса, 1
ООО «Отделстрой» 354062 ул. Гагарина, 72
ООО «Палайс» 354065 ул. Красноармейская, 6, офис 35
ООО «ПортГидроСтрой» 353900 ул. Свободы, 1
ООО «Прилив» 352800 г. Туапсе, ул. Кошкина, 15а
ООО «РенКапСтрой» 350000 ул.Гимназическая/ул.Октябрьская, 49/178/1
ООО «Сварог» 350039 ул. Калинина, 16
ООО «Синтез Климат» 350072 ул. Тополиная Аллея, 2, корп. 1
ООО «СК «Кубань» 350000 ул. Северная, 324, корп. 2/3
ООО «СМП «Конкурент» 350051 ул. Лузана, 36
ООО «СМУ-1 «Краснодар» 350020 ул.Дзержинского, 8
ООО «СМУ-17» 350011 ул. Старокубанская, 6/1
ООО «Сочиморстрой» 354000 ул. Северная, 12
ООО «Спецморстрой» 354364 ул. Эпроновская, 1
ООО «Спецстрой» 352800 г. Туапсе, ул. Набережная, 14
ООО «Стелла» 353560 г. Славянск-на-Кубани,ул. Краснодарская, 577
ООО «СТМУ «Электросевкавмонтаж» 350080 ул.Демуса, 9
ООО «Строитель-2000» 350911 ул. Трамвайная, 21
ООО «Строительная компания» 350080 ул. Уральская, 95
ООО «Строительное управление-2007» 350000 ул.Орджоникидзе/Красноармейская, 46/32
ООО «Стройиндустрия» 352570 п. Мостовский,мкр. Энергетиков, промзона
ООО «Строймодерн» 350020 ул. Одесская, 43
ООО «Строймонтаж-14» 354340 ул. Транспортная, 68
ООО «Стройсети» 350020 ул. Одесская, 43
ООО «Стройэнергосервис-Кубань» 350040 ул. Димитрова, 120
ООО «СтройЮгРегион» 353925 пр. Дзержинского, 232
ООО «Таурас-96» 350000 ул. Пашковская, 9
ООО «Телеком-Монтаж-Юг» 350059, ул. Новороссийская, 102, литер «И»
ООО «ТрансКомСтрой» 354000 г.Сочи, ул.Северная, 14а
ООО «Трест-2» 352800 г. Туапсе, ул. Сочинская, 24
ООО «Фирма «Гешефт» 350051 ул. Дзержинского, 121, корп. 2
ООО «Фирма «Гравитон» 350921 п. Белозерный, 1/3
ООО «Фирма «Нефтестройиндустрия-Юг» 350033 ул. Мира, 69, корп. 1
ООО «Югспец-Монтаж» 353902 с. Цемдолина, ул. Промышленная, 4а
ООО «Югэнергомонтаж» 350066 ул. Сормовская, 10е
ООО «Южный город» 350063 ул. Кубанская Набережная, 4
ООО «Южрегионстрой» 350901 ул. Российская, 28
ООО «ЮПК Строй» 350018 ул. Текстильная, 9, корп. 2
ООО ППСО «Исток» 352450 с. Успенское, ул. Партизанская, 62
ООО СМУ «Гражданстрой» 350001 ул. Фурманова, 1
ООО Фирма «Краснодаргазавтоматика» 350002 ул.Базовская, 106
ООО фирма «Теплостройсервис» 350051 ул. Лузана, 36
ФГУП «ГУССТ N°4 при Спецстрое России» 353907 ул. Анапское Шоссе, 59

Перечень незаконного самостроя в Краснодаре

Вашему вниманию список объектов недвижимости в АМО г. Краснодар, строительство которых осуществляется с нарушениями, в силу чего эти объекты находятся в административном либо судебном производстве. Если Ваша квартира, офис, многоквартирный дом, таунхаус попали данный в данный перечень, наши юристы помогут Вам составить претензию, жалобу, написать исковое заявление, правильно подсчитать нанесённый Вам материальный и моральный ущерб и взыскать убытки в претензионном либо судебном порядке.

Список строящихся объектов без разрешительных документов или с отклонениями от параметров выданного разрешения на строительство в Краснодаре

Адрес объекта Параметры Статус объекта Основания
ул. Алма-Атинская/Думенко торгово-офисное здание Дело на рассмотрении в Ленинском районном суде На рассмотрении квалификационной коллегии судей
ул. Алуштинская, 40 таунхаус вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 12.12.2013 АМО г. Краснодар отказано в сносе
ул. Архитектора Петина, 2 таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
ул. Атамана Бабыча, 11, 13 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 07.03.2013 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 10.12.2013 решение суда первой инстанции отменено и вынесено новое решение об отказе в сносе. Подана кассационная жалоба 24.12.2013 в квалификационной коллегии судей
ул. Атамана Бабыча, 15 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
ул. Атаманская, 24 многоквартирный дом вынесено решение Решением Советского районного суда от 29.11.2013 отказано в сносе. 12.12.2013 подана апелляционная жалоба.
ул. Баканская, 65/Благодарная, 19 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 31.10.2013 АМО г. Краснодар отказано в сносе. Подана апелляционная жалоба 27.11.2013 в квалификационной коллегии судей
ул. Братьев игнатовых, 52/2 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Ленинском районном суде Решением Ленинского районного суда от 16.05.13 отказано в сносе. Апелляционным определением 03.09.13 решение без изменения. АМО подана кассационная жалоба 23.12.13.
ул. Величковская, 31 таунхаус вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 18.01.2012 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 11.04.2013 решение суда первой инстанции отменено и вынесено новое решение об отказе в сносе. Постановлением Президиума квалификационной коллегии судей от 18.12.2013 апелляционное определение отменено и данное дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию
ул. Ветеринарная, 6 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 05.10.2012 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен
ул. Голубой Бульвар, 60 многоквартирный дом вынесено решение Заочным решением Прикубанского районного суда от 15.08.2013 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен
ул. Дружная, 6 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 26.06.2013 АМО г. Краснодар отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 03.09.2013 решение суда первой инстанции отменено и вынесено новое решение о сносе
ул. Жигулевская, 15 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
ул. Измаильской, 70 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 13.06.2013 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 13.08.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения
ул. им. Атамана Чепиги, 8 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Советском районном суде  
ул. им. Максима Горького, 215 Нежилое здание   Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 20.03.2013 отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20.08.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба АМО г. Краснодар без удовлетворения. Подана Кассационная жалоба.
ул. им. Митрофана Седина, 189 нежилое здание Дело находится на рассмотрении в Первомайском районном суде города Краснодара.  
ул. им. Салтыкова Щедрина, 17/1 Нежилое здание Вынесено решение Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 14.08.2013 исковые требования в сносе удовлетворены. Исполнительный лист направлен в отдел судебных приставов Центрального округа города Краснодара.
ул. им. Щорса, 11 многоквартирный дом Вынесено решение Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 26.11.2013 отказано в сносе. Подана предварительная апелляционная жалоба на решение Первомайского районного суда города Краснодара от 26.11.2013.
ул. Кавказская, 114 многоквартирный дом Вынесено решение Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 12.07.2013 отказано в сносе. Подана предварительная апелляционная жалоба. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 08.10.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба АМО г. Краснодар без удовлетворения.
ул. Калужская, 12, 14 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 20.05.2013 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен
ул. Карасунская, 257 многоквартирный дом вынесено решение Заочным решением Советского районного суда от 24.12.2013 иск о сносе удовлетворен.
ул. Карасунская, 327/ул. Карасунская, 329 многоквартирный дом вынесено решение Решением Советского районного суда от 02.09.2013 отказано в сносе.
ул. Крайняя, 17 таунхаус Дело на рассмотрении в Советском районном суде  
ул. Красных Партизан/Котовского, 491/78 офисное здание с антрисолью Дело на рассмотрении в Ленинском районном суде Дело на рассмотрении в Ленинском районном суде
ул. Минская, 14 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Ленинском районном суде Решением Ленинского районного суда от 28.08.2013 отказано в сносе. АМО 25.09.13 подана апелляционная жалоба.
ул. Минская, 16 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Ленинском районном суде Решением Ленинского районного суда от 17.04.2012 отказано в сносе. Апелляционным определением 18.09.12 решение без изменения. Правовым управлением АМО г.Краснодар восстановлен срок 18.06.2013 для обжалования решений в ВС РФ. 03.07.2013 направлена кассационная жалоба в ВС РФ.
ул. Минская, 65 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Ленинском районном суде Впроизводстве Ленинского районного суда
ул. Минская, 91 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Ленинском районном суде Решением Ленинского районного суда от 23.12.11 отказано в сносе. Апелляционным определением 03.04.12 решение без изменения. 26.03.12 отказано в передаче дела для рассмотрения в судебном заседании.
ул. Митинская, 13 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 24.04.2012 АМО г. Краснодар отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 19.07.2012 решение суда первой инстанции отменено и вынесено новое решение о сносе
ул. Митинская, 15 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 15.05.2012 АМО г. Краснодар отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 24.07.2012 решение суда первой инстанции отменено и вынесено новое решение о сносе
ул. Мопр, 4 многоквартирный дом Вынесено решение Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 21.01.2013 отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11.04.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба АМО г. Краснодар без удовлетворения. Определением Краснодарского краевого суда от 21.11.2013 администрации отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании и суда кассационной инстанции.
ул. Мопра, 18 Нежилое здание Вынесено решение Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 20.03.2013 отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21.11.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба АМО г. Краснодар без удовлетворения. После получения апелляционного определения, будет подготовлена кассационная жалоба.
ул. Московская, 130 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 17.04.2012 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен
ул. Неустроева/Лицейская, 16/29 таунхаус вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 01.08.2013 АМО г. Краснодар отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 19.11.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
ул. Пригородная, 24 таунхаус вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 11.11.2013 АМО г. Краснодар отказано в сносе. Подана апелляционная жалоба 27.11.2013 в квалификационной коллегии судей
ул. Пригородная, 39/1 таунхаус вынесено решение Заочным решением Прикубанского районного суда от 19.12.2013 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен
ул. Промышленная,15 Нежилое здание Дело находится на рассмотрении в Первомайском районном суде города Краснодара.  
ул. Российская/Ростовское шоссе (ул. Московская, 158, ЖК «Столичный парк») многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 28.05.2013 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 20.08.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения
ул. Российская/Ростовское шоссе (ул. Московская, 160, ЖК «Столичный парк») многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 04.07.2013 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен
ул. Рымникская, 9 (пос. Российский) многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
ул. Северная, 2 коммерция Дело на рассмотрении в Ленинском районном суде Решением Ленинского районного суда 03.12013 в исковых требования АМО о сносе — отказано.
ул. Северная, 9 коммерция Дело на рассмотрении в Ленинском районном суде Решением Ленинского районного суда от 11.07.2013 АМО г. Краснодар отказано в сносе, а также удовлетворен встречный иск о признании права собственности. Решением квалификационной коллегии судей от 12.09.13 без изменения. АМО 10.10.13 подана кассационная жалоба.
ул. Сергея Есенина, 111 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 29.07.2013 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен
ул. Сосновая, 46 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 22.11.2012 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 05.03.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения
ул. Спасская/им. Неустоева С.А., 33/8 таунхаус вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 11.07.2012 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 18.10.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения
ул. Суздальская, 11 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 15.05.2013 АМО г. Краснодар отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 23.07.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Подана кассационная жалоба 23.12.2013 в квалификационной коллегии судей
ул. Тепличная, 62/11, 62/12 (новый адрес ул. Тепличная, 62/10) многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 19.12.2013 иск АМО г. Краснодар о сносе 4-го этажа удовлетворен
ул. Тургенева, 76/1 гостиница Дело на рассмотрении в Ленинском районном суде Решением Ленинского районного суда 31.07.12 иск удовлетворен. Решение квалификационной коллегии судей от 04.10.12 решение 1 инст отменено. Надзорная инстанция — отказано в передаче дела для рассмотрения. ВС РФ — отказано в передаче дела для рассмотрения.
ул. Шевкунова, 19 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
ул. Шевкунова, 20 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 24.12.2012 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 18.06.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения
ул. Южная, 606 в с/т №1 «Первенец Кубани» многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 26.03.2012 АМО г. Краснодар отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 05.06.2012 решение суда первой инстанции отменено и вынесено новое решение о сносе
ул. 1-я Заречная, 59 многоквартирный дом вынесено решение Решением Советского районного суда от 11.09.2013 отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17.12.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба администрации МО г. Краснодар без удовлетворения.
ул. Агрохимическая, 136/1 многоквартирный дом в производстве В производстве Прикубанского районного суда.
ул. Адлерская, 15 таунхаус в производстве В производстве Прикубанского районного суда.
ул. Александровская, 3 таунхаус в производстве В производстве Прикубанского районного суда.
ул. Ангарская, 2/6 многоквартирный дом Вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 17.07.2014 АМО г.Краснодар отказано в сносе спорного строения, а также удовлетворен иск о признании права собственности.
ул. Баканская, 28 многоквартирный дом в производстве В производстве Прикубанского районного суда.
ул. Воскресенская, 32 таунхаус в производстве В производстве Прикубанского районного суда.
ул. Воскресенская, 34 таунхаус в производстве В производстве Прикубанского районного суда.
ул. им.Митрофана Седина, 45/ул. им. Ленина, 66 Нежилое здание Вынесено решение Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 17.12.2012 отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14.03.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба АМО г. Краснодар без удовлетворения. Определением Краснодарского краевого суда от 07.10.2013 администрации отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании и суда кассационной инстанции.
ул. Сербская, 1, 3 таунхаус вынесено решение Решением Советского районного суда от 11.03.2013 отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14.05.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба администрации МО г. Краснодар без удовлетворения. 11.12.2013 подана кас. жалоба
ул. Сергея Есенина, 108/1 (литер «3») многоквартирный дом в производстве В производстве Прикубанского районного суда.
ул. Тепличная, 80 многоквартирный дом в производстве В производстве Прикубанского районного суда.
ул. Тепличная, 96 многоквартирный дом в производстве В производстве Прикубанского районного суда.
пер. 2-ой Красивый, 10 многоквартирный дом в производстве Решением Прикубанского районного суда от 17.07.2014 АМО г. Краснодар отказано в сносе спорного строения, а также удовлетворен иск о признании права собственности.
пер. Ленинский, 14 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 30.10.2012 АМО г. Краснодар отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 18.12.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Подана кассационная жалоба 19.04.2013 в квалификационной коллегии судей
пос. Березовый, ул. Душистая, 40 (новый адрес ул. Душистая, 44) многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 12.12.2013 АМО г. Краснодар отказано в сносе
пос. Российский вблизи ул. Витебская, 71 (кадастровый номер 23:43:0124022:45) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский вблизи ул. Витебская, 71 (кадастровый номер 23:43:0124022:44) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский вблизи ул. Витебская, 75 (кадастровый номер 23:43:0124022:63) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский вблизи ул. Витебская, 75 (кадастровый номер 23:43:0124022:62) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский вблизи ул. Витебская, 77 таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский вблизи ул. Роз, 16 таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский ул. Измаильская, 10, 12, 14 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский ул. Измаильская, 19 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский ул. Измаильская, 8 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский ул. Комарова, 58 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 18.12.2013 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен
пос. Российский ул. Ратной Славы, 85 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский ул. Рымникская/Куликова поле, 2/25 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 14.02.2013 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен
пос. Российский, ул. 2-я Тверская, 2 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский, ул. Альпийской, 3 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский, ул. Заводовского, 16 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский, ул. Заводовского, 18 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский, ул. Заводовского, 20 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский, ул. Измаильская, 13 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 14.11.2013 АМО г. Краснодар отказано в сносе. Подана апелляционная жалоба 12.12.2013 в квалификационной коллегии судей
пос. Российский, ул. Измаильская, 4 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский, ул. Комарова, 30 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 26.11.2013 АМО г. Краснодар отказано в сносе. Подана апелляционная жалоба 23.12.2013 в квалификационной коллегии судей
пос. Российский, ул. Куликова Поле, 13 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 29.08.2013 АМО г. Краснодар отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 14.11.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
пос. Российский, ул. Очаковская, 20 таунхаус вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 22.10.2012 АМО г. Краснодар отказано в сносе. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам квалификационной коллегии судей от 18.12.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Подана кассационная жалоба 11.06.2013 в Президиум квалификационной коллегии судей
пос. Российский, ул. Ратной Славы, 27 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский, ул. Ратной Славы, 29, 31 многоквартирный дом вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 23.12.2013 АМО г. Краснодар отказано в сносе
пос. Российский, ул. Ратной Славы, 33 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский, ул. Ратной Славы, 53 таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос. Российский, ул. Ратной Славы, 75 многоквартирный дом Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
пос.Пашковский, ул. Кирова, 288/1 многоквартирный дом в производстве В производстве Советского районного суда.
пос.Плодородный, ул. Букетная, 11 таунхаус в производстве В производстве Прикубанского районного суда.
пос.Российский, ул. Альпийская, 6 многоквартирный дом Вынесено решение Заочным решением Прикубанского районного суда от 26.06.2014 иск АМО г. Краснодар о сносе удовлетворен.
пос.Российский, ул. Парижская, 21 многоквартирный дом в производстве В производстве Прикубанского районного суда.
пос.Российский, ул. Ратной Славы, 22 многоквартирный дом в производстве В производстве Прикубанского районного суда.
пр.1-ый Сахалинский, 1 многоквартирный дом в производстве В производстве Прикубанского районного суда.
проезд 1-ый Лиговский (кадастровый номер 23:43:0119002:105) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
проезд 1-ый Лиговский (кадастровый номер 23:43:0119002:106) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
проезд 1-ый Лиговский (кадастровый номер 23:43:0119002:107) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
проезд 1-ый Лиговский (кадастровый номер 23:43:0119002:108) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
проезд 1-ый Лиговский (кадастровый номер 23:43:0119002:109) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
проезд 1-ый Лиговский (кадастровый номер 23:43:0119002:110) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
проезд 1-ый Лиговский (кадастровый номер 23:43:0119002:113) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
проезд 1-ый Лиговский (кадастровый номер 23:43:0119002:114) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
проезд 1-ый Лиговский (кадастровый номер 23:43:0119002:115) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
проезд 1-ый Лиговский (кадастровый номер 23:43:0119002:116) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
проезд 1-ый Лиговский (кадастровый номер 23:43:0119002:117) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
проезд 1-ый Лиговский (кадастровый номер 23:43:0119002:118) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
проезд 1-ый Лиговский (кадастровый номер 23:43:0119002:119) таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  
с/т «Дорожник» ул. Вишневая, 64 таунхаус вынесено решение Решением Прикубанского районного суда от 17.12.2013 АМО г. Краснодар отказано в сносе
хутор Копанской, ул. Победы, 28 таунхаус Дело на рассмотрении в Прикубанском районном суде  

Фото и видеосъемка объекта недвижимости

Персональный риэлтор произведёт фото- и видеосъемку интересующего Вас объекта недвижимости: дома, квартиры, земельного участка.

Я сфотографирую, а также сниму на видео интересующую Вас квартиру, офис или дом, как снаружи, так и внутри с тем, чтобы Вы получили максимальное полное представление о состоянии объекта недвижимости. Кроме того по Вашему желанию я исследую и сфотографирую окрестности для оценки месторасположения объекта с точки зрения комфортного и экологичного проживания, доступности и развитости инфраструктуры.

Стоимость фотографирования и видеосъемки объекта недвижимости зависит в основном от количества ракурсов и удалённости объекта от Краснодара.

По умолчанию, с каждого ракурса количество фотографий – от 3 до 10, продолжительно видеосъемки от 5 до 10 минут. За дополнительную оплату объем репортажа может быть увеличен.

В фото и видеоотчет входит текстовая пояснительная записка с характеристиками объекта и описанием того, что не попало в кадр и представляет интерес для Заказчика.

Заказать звонок

Стоимость фото и видеосъемки недвижимости в Краснодаре, рублей

Вид услуги Стоимость
Фото-, видеосъемка дома, участка с любого 1 ракурса 5 00
Фото-, видеосъемка дома, участка с 4 сторон* 1 000
Фото-, видеосъемка квартиры* 1 000
Фото-, видеосъемка дома, участка с всевозможных ракурсов, в том числе с высоты соседних домов* 3 000
Комплексная фото-, видеосъемка дома, участка с всевозможных ракурсов, в том числе с высоты соседних домов, а также внутренняя съемка дома, его коридоров, помещений, одной определенной квартиры* 5 000
Комплексная фото-, видеосъемка дома (участка) и его окрестностей, включая фотосъемку (видеосъемку) квартиры 7 000

* стоимость может быть увеличена при наличии объективных трудностей попадания на территорию объекта и его окрестности

Услуга по фото- и видеосъемке квартиры, офиса, дома, земельного участка осуществляется на основе договора, в котором чётко прописывается:

— сроки исполнения договора,

— твёрдая стоимость услуг,

— что снимается,

— с каких ракурсов и какой должен быть результат съёмки,

— количество кадров,

— авторские права на фото и видеоматериалы (например, Вы можете пожелать, чтобы снимки и видеокадры не размещались где-либо в Интернете),

— ответственность за нарушение условий договора.

Данная услуга актуальна для иногородних покупателей квартир, домов, участков и позволит сэкономить на переездах и временном проживании в Краснодаре.

Данная услуга может оказываться на регулярной основе, то есть еженедельно, ежемесячно, 1 раз в квартал и т.п. В таком случае средняя стоимость услуг уменьшается.

Правовое регулирование оказания риелторских услуг

Правовое регулирование деятельности риелторов по оказанию услуг на рынке недвижимости — насущная необходимость, проблема, стоящая перед российским законодателем. Существующей в настоящее время системы добровольной сертификации риелторских услуг, к сожалению, недостаточно для эффективного регулирования риелторской деятельности, защиты прав и законных интересов потребителей услуг риелторов.
Отсутствие в нашей стране четкого и эффективного правового регулирования важнейших общественных отношений, возникающих в сфере коммерческого оборота недвижимого имущества, и прежде всего жилой недвижимости, негативно сказывается на всех без исключения участниках таких сделок.
Потребность в регламентации данных отношений заставила общественные объединения риелторов разработать систему добровольной сертификации, призванную создать некий кодекс правил, приемлемых для всех участников рынка недвижимости. Но уже сейчас можно констатировать, что профессиональных стандартов практики и кодексов этики явно недостаточно для упорядоченного и эффективного регулирования риелторской деятельности, так как система добровольной сертификации не является гарантом защиты интересов потребителей риелторских услуг. Во-первых, она осуществляет лишь минимальную защиту их интересов. Национальные стандарты профессиональной деятельности риелторов лишь в общих чертах предусматривают ответственность риелтора перед потребителем за качество, точность, полноту и конфиденциальность оказанных услуг. Причем такие стандарты не определяют параметры, требования, предъявляемые к качеству, точности, полноте оказываемых услуг. Мера ответственности исполнителя определяется условиями договора оказания риелторских услуг и действующим законодательством, а в конечном счете — самим риелтором.
Во-вторых, нельзя напрямую связывать сертификацию риелторских услуг с уровнем надежности риелторской фирмы. Главная идея добровольной сертификации состоит в добровольном принятии сертифицированными участниками рынка недвижимости на себя обязательств быть информационно открытыми и прозрачными. К тому же сертификации подлежат не все услуги риелторов, а только брокерские услуги (услуги по купле-продаже недвижимости), следовательно, другие риелторские услуги, и в том числе вопросы ответственности риелтора, вообще не регламентированы.
В-третьих, среди специалистов рынка недвижимости нет единого мнения о том, чем измеряется качество работы риелтора, за что он должен нести ответственность и что находится в сфере его компетенции. Качество риелторской услуги — понятие юридически не отработанное, и у каждого клиента — свое представление о том, как ему должны оказывать те или иные услуги. В связи с чем на практике основой измерения качества риелторских услуг является соотношение ожиданий клиента и его восприятия деятельности компании.
В-четвертых, в соответствии со стандартами профессиональная ответственность риелтора должна быть застрахована, или обязательства риелтора по возмещению ущерба при осуществлении риелторской деятельности обеспечены иным способом. При этом виды иных способов обеспечения исполнения обязательств риелтором не определены и отсутствует минимальный уровень ответственности риелтора при осуществлении своей деятельности без обеспечения исполнения обязательств.
Неурегулированность ответственности риелторов за недобросовестные действия, необходимость установления гарантий прав и законных интересов потребителей риелторских услуг, участившиеся случаи мошенничества на рынке недвижимости — все это свидетельствует о необходимости именно законодательной регламентации риелторской деятельности, которая должна быть выражена в принятии Федерального закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации». В пользу данного положения говорит и тот факт, что правоотношения в сфере возмездного оказания услуг в силу их общественной значимости подлежат обязательному законодательному регулированию со стороны государства. Практически все услуги в той или иной мере (на уровне закона или подзаконного акта) законодательно урегулированы.
Конечно, наше государство, исходя из самого духа поступательного развития российских законов, должно не ограничивать предпринимательские устремления хозяйствующих субъектов, а помогать им развиваться. В настоящее время многие авторы исходят из того, что не следует принимать Закон о риелторской деятельности, а надо всего лишь установить, что в случае участия риелтора в сделке он должен приложить к представляемым в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, договор поручения, который он заключил со сторонами в сделке. В этом видится решение проблемы: значительно уменьшится количество «серых» риелторов, а добросовестные риелторы будут оказывать населению именно те услуги, которых от них ожидают поручители.
Аналогичной точки зрения придерживается и законодатель. Так, в частности, 11.02.2002 Госдума отклонила в первом чтении законопроект «О риелторской деятельности в Российской Федерации», предложенный депутатом А.Г. Пузановским. Из анализа данного законопроекта становится очевидным его непринятие законодателем в силу наличия существенных недостатков. Так, в законопроекте отсутствуют четкие определение понятий «риелтор», «риелторская деятельность», которые являются основополагающими при регулировании рассматриваемых правоотношений. Определенную путаницу вносят даваемые в законопроекте понятия «профессиональных участников рынка недвижимости» и «участников риелторской деятельности». При этом возникает закономерный вопрос: кто же все-таки является риелтором, а кто — потребителем риелторских услуг? Кроме того, вместо выделения признаков риелторской деятельности, в представленном законопроекте ведется простое перечисление услуг, относимых к риелторским: деятельность в качестве агента, поверенного, комиссионера, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка. В приведенном перечне присутствуют довольно разнородные услуги (представительство и дилерская деятельность, услуги фактического характера при консультировании и юридического — по договору поручения, комиссии). На первый взгляд, это можно было бы оправдать широким профилем деятельности риелтора. Однако практика, при которой в законе не проводится строгое разграничение между отдельными видами профессиональной деятельности и риелтор должен быть «немного» адвокатом, «немного» организатором биржевой торговли с недвижимостью и т.д., на наш взгляд, представляется порочной и малоперспективной.
В законе необходимо указать особенности каждого вида риелторских услуг (не должно быть смешения), и на основе выделенной специфики каждого вида услуг предусмотреть виды деятельности риелтора по оказанию соответствующей услуги, определив объем, параметры каждого вида деятельности риелтора, требования, предъявляемые к оказанию услуги, и меры ответственности риелтора за нарушение этих требований. Ведь без этого не представляется возможным выделить предмет договора оказания риелторских услуг.
Выделенные в законопроекте права и обязанности участников риелторской деятельности нуждаются в серьезной доработке. При этом в законопроекте фактически отсутствуют статьи, регламентирующие ответственность риелторов, что, на наш взгляд, также является его существенным недостатком.
Анализ положений законопроекта, касающихся договора возмездного оказания риелторских услуг, выявляет следующие его недостатки: отсутствуют требования к форме такого договора; не выделены существенные условия, подлежащие обязательному включению в договор, и т.д. Кроме того, положения законопроекта о защите прав потребителей риелторских услуг дублируют соответствующие нормы Закона «О защите прав потребителей». Считаем, что требования относительно качества риелторских услуг, срока их предоставления необходимо учесть в рамках договора оказания риелторских услуг, в качестве его существенных условий, а не в разделе «Защита прав получателей риелторских услуг», как это сделано в рассматриваемом законопроекте.
Несомненными положительными моментами законопроекта являются введение обязательного лицензирования риелторской деятельности, которое выступает в качестве одного из способов государственного регулирования данных правоотношений, и страхование профессиональной ответственности риелторов, являющееся гарантией защиты прав и законных интересов потребителей риелторских услуг.
Резюмируя изложенное, отметим, что, несмотря на неудачные попытки законодательного регулирования риелторской деятельности, принятие Федерального закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации», в полной мере отвечающего потребностям всех участников отношений по оказанию риелторских услуг, остается насущной необходимостью, проблемой, стоящей перед российским законодателем. Данный вывод аргументируется тем, что существующего в настоящее время «саморегулирования» указанных отношений профессиональными субъектами рынка недвижимости (объединениями риелторов) недостаточно. Таким образом, принятие Федерального закона «О риелторской деятельности в РФ» вызвано следующими объективными причинами.
Во-первых, ролью и значением риелторов на рынке недвижимости. Статистические данные показывают, что объем сделок, заключаемых риелторами на рынке недвижимости, по-прежнему остается значительным, несмотря на кризисные 2008 — 2009 гг. Более того, начиная с 2010 г. наметилась тенденция увеличения количества сделок, заключаемых риелторами, вызванная постепенным выходом из финансово-экономического кризиса, ростом платежеспособности населения и как следствием увеличения спроса на жилье. Специалисты с уверенностью прогнозируют, что по мере «насыщения рынка деньгами» потребность в профессиональных участниках — риелторах будет возрастать. Например, только в г. Ульяновске в настоящее время функционирует 30 агентств недвижимости. По данным статистики Пермьстата, в январе — феврале 2011 г. оборот агентств недвижимости вырос почти на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 6,6 млрд. руб. Таким образом, риелторы занимают твердые позиции как профессиональные участники рынка недвижимости и будут в дальнейшем играть значительную роль в данной сфере.
Во-вторых, отношения по оказанию риелторских услуг составляют важный сектор рынка недвижимости, четкое и эффективное законодательное регулирование которого будет способствовать сокращению числа недобросовестных риелторов, станет действенным механизмом борьбы с криминальными элементами (мошенниками, «черными маклерами» и т.д.) и, в свою очередь, создаст гарантии прав и законных интересов потребителей риелторских услуг. Как уже указывалось, существующей в настоящее время добровольной сертификации риелторских услуг, разработанных саморегулируемыми общественными объединениями риелторов (гильдиями и ассоциациями) профессиональных стандартов, практики недостаточно для полноценного регулирования обязательств по оказанию риелторских услуг. Так, «сертифицированных» риелторов на рынке недвижимости по-прежнему значительно меньше, чем «несертифицированных», а указанные стандарты призваны в первую очередь защищать интересы самих риелторов, их разрабатывающих, а уже во вторую (последнюю) — интересы потребителей их услуг. Принятие же федерального закона, который гармонично будет сосуществовать с системой добровольной сертификации риелторских услуг, позволит гарантировать соблюдение прав и законных интересов всех участников сделок с недвижимым имуществом, избежать злоупотребления правом.
В-третьих, в нашей стране все большее распространение приобретает идея о необходимости принятия Федерального закона «О риелторской деятельности в РФ», причем ее активными сторонниками выступают не только региональные власти, но и сами риелторы. Так, итогом совещания в Московской городской Думе профессиональных объединений риелторов и представителей госструктур, прошедшим в мае 2010 г., стало создание рабочей группы по выработке концепции законопроекта. Предполагается, что после окончания работы над ним Мосгордума рассмотрит вопрос внесения проекта в Госдуму в качестве законодательной инициативы. Активную позицию по вопросу принятия закона о риелторской деятельности занимает и Российская гильдия риелторов, которая с октября 2010 г. начала работу над собственным законопроектом.
В-четвертых, показательным является и опыт зарубежных государств: риелторская деятельность законодательно регулируется во многих развитых странах мира, например, в США, Англии и др. Немаловажен в этом отношении и опыт наших соседей, в частности, 9 января 2006 г. был издан Указ Президента Республики Беларусь № 15 «О риелторской деятельности в Республике Беларусь», которым утверждены Правила осуществления риелторской деятельности, в Кыргызской Республике действует Закон «О риелторской деятельности в Кыргызской Республике» от 27 июня 2003 г., в Республике Узбекистан с 22 декабря 2010 г. вступил в силу Закон «О риелторской деятельности», в Верховной Раде Украины ведется активное обсуждение проекта закона «О риелторской деятельности».
Интересным представляется опыт законодательного регулирования риелторской деятельности в США. Американские риелторы объединяются в ассоциации, которыми накоплен большой опыт практической работы на рынке недвижимости, насчитывающий 100 лет. В свою очередь, все объединения риелторов представляют единую Национальную ассоциацию риелторов США (NAR).
Государство, предоставляя ассоциациям риелторов широкие возможности для саморегулирования профессиональной деятельности на рынке недвижимости, при этом устанавливает четкие законодательные границы и правила ее осуществления. Постоянно меняющаяся ситуация на рынке недвижимости находит свое отражение в законодательстве, тем самым отношения по возмездному оказанию услуг на рынке недвижимости получают необходимое правовое оформление и защиту. Государственная политика США направлена на формирование профессионального рынка недвижимости, где услуги оказываются риелторами-профессионалами, получившими лицензию на осуществление сделок с недвижимостью. Для получения лицензии риелторам необходимо пройти обязательные курсы и сдать довольно сложные экзамены. Лишение лицензии влечет за собой лишение права заниматься профессиональной деятельностью в качестве риелтора. Если риелтор знал о недостатке объекта недвижимости и скрыл информацию об этом, то при поступлении жалобы от клиента риелтора могут лишить права заниматься риелторской деятельностью.
В США существует общая электронная база данных по недвижимости (мультилистинговая система, или МЛС), в которую каждый риелтор — член NAR обязан вносить информацию по совершенным сделкам.
Мультилистинг — это объединение прайсов (листингов), обеспечивающее более гибкую систему проведения сделок. Преимуществом данной системы является отражение в ней всех изменений на рынке недвижимости: пометки «Продано», и если принято предложение о продаже, тоже ставится пометка. При этом каждый риелтор ежедневно получает электронные письма об этих изменениях. Кроме того, при необходимости можно ввести адрес дома и получить информацию за последние 10 лет о том, когда он продавался, по какой цене продан, сколько дней был на рынке, и фотографии — каким дом был и каким стал. Из МЛС есть выход на городскую базу данных, где хранится различная информация об объекте, в частности указано, является ли недвижимость объектом залога, какие налоги платятся, какова зарегистрированная площадь и т.д. Агенты-брокеры (члены NAR) имеют пароли и получают всю развернутую информацию, в частности, из городской базы данных, у всех остальных доступ к такой подробной информации ограничен (все желающие могут получить данные лишь о том, что находится в наличии в конкретном районе по интересующему адресу с указанием цены). В связи с этим практически все риелторы в США являются членами указанной ассоциации риелторов. Таким образом, в США к профессии риелтора предъявляются достаточно жесткие требования: работа в течение трех лет в агентстве, регулярные экзамены, наличие лицензии и т.д.
Рассмотренный опыт регулирования риелторской деятельности в США позволяет сделать вывод о недостаточной урегулированности отношений на рынке недвижимости в нашей стране; при этом данный опыт может быть эффективно использован российским законодателем при решении вопросов правового регулирования риелторской деятельности, а также ассоциациями российских риелторов. Так, идея быстрого обмена информацией об объектах недвижимости между крупными российскими городами всегда была привлекательной для российских риелторов: о создании национальной мультилистинговой системы, основанной на внедрении программного продукта с единым информационным стандартом, а также о формировании всероссийской базы данных по объектам недвижимости под эгидой Российской гильдии риелторов (РГР) заявил холдинг «Миэль». Консультант по интернет-маркетингу холдинга В. Щеблецов полагает, что «предпосылки для этого есть: к базе данных уже подключено более ста региональных компаний — членов РГР из 10 субъектов Российской Федерации. Москва и Московская область, Башкортостан, Краснодарский край, Нижегородская, Самарская, Омская, Смоленская, Тульская, Курская и другие области подключены через информационного партнера — информационную систему «Центр», которая успешно работает в 25 городах России и ближнего зарубежья».
Национальная мультилистинговая система, которую создает «Миэль», — это единая федеральная база данных с открытым доступом и для потенциальных покупателей, и для профессионалов. На сайте РГР уже есть ссылка на эту базу, содержащая информацию о 116 857 объектах.
Однако попытки создания единой мультилистинговой системы по примеру США в России имеют определенные трудности. В Штатах единая мультилистинговая система принадлежит Национальной ассоциации риелторов, которая регулирует правила проведения сделок на рынке недвижимости, и потому два этих параметра тесно увязаны. У нас в стране РГР контролирует и координирует деятельность незначительной части профессиональных участников рынка недвижимости. По информации газеты «Взгляд», из почти 2 тыс. агентств недвижимости на московском рынке кодекс риелтора соблюдают только компании, являющиеся членами Московской ассоциации риелторов и РГР, а их наберется не более 250.
В целом, анализируя условия развития рынка недвижимости, можно сказать, что в России ситуация с профессиональным инструментарием риелтора критическая. Риелторы осуществляют свою деятельность на рынке недвижимости, по существу, безоружными: нет нормальной профессиональной базы объектов недвижимости, отсутствуют система долгосрочного общения с потенциальными и бывшими клиентами, эффективная реклама в Интернете. Все это говорит о том, что создание единой мультилистинговой системы в Российской Федерации в настоящее время невозможно. Можно вести речь лишь о создании городских и межрегиональных информационных баз данных для риелторов.
В Европе также есть свои традиции риелторского бизнеса, заслуживающие внимания. К примеру, в Голландии деятельность риелторов не лицензируется государством, но при этом нельзя говорить об отсутствии ее регулирования: у риелторов есть хорошо отработанные технологии по оказанию услуг, есть стандарты практики, которые признают и принимают все риелторы страны, функционируют мультилистинговые системы, содержащие информацию обо всех продаваемых объектах недвижимости. Голландский объект недвижимости может быть выставлен только в том случае, если агент, риелтор заключил с его собственником эксклюзивный договор оказания соответствующих услуг. Это говорит о наличии персональной ответственности риелтора за качество той информации, которая попадает в базу данных, а также за ее достоверность. Если объект продан, то информация о нем должна быть из базы удалена. Если изменилась цена, то она в течение дня также должна быть изменена. Риелтор, не осуществивший данные действия, лишается права пользоваться МЛС, по сути, теряя свой профессиональный инструмент. Лишение права пользования МЛС снижает эффективность работы риелтора на 80%, потому в Голландии риелторы строго придерживаются своих стандартов.
Лицензирование риелторской деятельности также отсутствует и в Германии. При этом закон о защите прав потребителей и судебная система стоят на страже интересов потребителей риелторских услуг. При малейшем недовольстве действиями риелтора клиент имеет право не заплатить ему. Таким образом, германские риелторы очень слабо защищены. Проблемой для них бывает возможность отстоять свои комиссионные, которые клиенты часто по различным причинам не платят.
Особо необходимо отметить тот факт, что в Германии все операции на рынке недвижимости находятся под контролем государства. И в принципе, сделка с недвижимым имуществом может быть совершена без привлечения риелтора. Существуют поисковые системы и открытые базы данных, в которых можно найти интересующий объект недвижимости. Сделав окончательный выбор, необходимо найти нотариальную контору, подготовить пакет документов и совершить сделку. Риелтор на рынке недвижимости Германии обычно оказывает услуги по подбору объектов и сопровождению сделки. При этом все сделки с недвижимостью осуществляются через нотариуса.
Нотариус совершает следующие действия: проверяет объект недвижимости на юридическую чистоту; составляет договор купли-продажи; консультирует участников сделки; выдает нотариальное удостоверение договора; осуществляет передачу объекта покупателю; контролирует получение денег продавцом. Для совершения сделки нотариус создает специальный расчетный счет — Notaranderkonto. Покупатель переводит на этот счет средства, установленные договором купли-продажи. Спустя определенное время после поступления денег нотариус переоформляет права собственности на недвижимость с продавца на покупателя. По получении выписки из земельного реестра и установлении факта смены собственника нотариус перечисляет средства согласно договору с расчетного счета Notaranderkonto на расчетный счет продавца. Таким образом, при осуществлении сделок с недвижимостью в Германии интересы обеих сторон — как продавца, так и покупателя — охраняются законом. Подписав и нотариально заверив договор купли-продажи, и продавец недвижимости, и ее покупатель могут полностью положиться на исполнение данного договора нотариусом.
Примечательны особенности регулирования риелторского бизнеса во Франции. Риелторская деятельность жестко регламентирована законами страны. Чтобы получить разрешение на осуществление деятельности, риелтор должен иметь опыт работы не менее 10 лет, из которых 4 года — с недвижимостью. Также во Франции существует обязательное страхование для риелторов, которое покрывает ответственность по всем гражданским искам. Стоит такая страховка недешево, но работать без нее нельзя. Правила ведения риелторского бизнеса во Франции устанавливает Ассоциация риелторов, членство в которой добровольное. Однако, чтобы его получить, нужно иметь лицензию.
Рассмотренный зарубежный опыт регулирования риелторской деятельности может быть использован в Российской Федерации при разрешении спорных вопросов правового регулирования риелторских отношений.
Потребность в регламентации данных отношений заставила общественные объединения риелторов разрабатывать систему добровольной сертификации, призванную создать некий кодекс правил и этических норм, приемлемых для всех участников рынка. Но уже сейчас можно констатировать, что профессиональных стандартов практики и кодекса этики явно недостаточно для упорядоченного и эффективного регулирования риелторской деятельности. Система добровольной сертификации риелторских услуг осуществляет лишь минимальную защиту интересов потребителей данных услуг, и об этом говорят сами риелторы.
Неурегулированность ответственности риелторов за недобросовестные действия, необходимость установления гарантий прав и законных интересов потребителей риелторских услуг, участившиеся случаи мошенничества на рынке недвижимости — все это свидетельствует о необходимости именно законодательной регламентации риелторской деятельности.
Накушнова Е.В. Особенности правового регулирования обязательств по оказанию риелторских услуг // Современное право. 2012. № 12. С. 80 — 85.
Накушнова Е.В. К вопросу о необходимости принятия Федерального закона «О риелторской деятельности в Российской Федерации» // Нотариус. 2012. № 5. С. 29 — 32.