Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.08.2014 по делу № А01-1907/2013

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2014 г. по делу № А01-1907/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 августа 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя — общества с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство «Форель-1» (ОГРН 1020100706218) — Нагорокова Р.А. (доверенность от 09.06.2014), от заинтересованных лиц: администрации муниципального образования «Город Майкоп» (ОГРН 1030100529546) — Зехова А.Н. (доверенность от 21.01.2014), комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (ОГРН 1020100694063) — Хачемизовой З.Д. (доверенность от 14.07.2014), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство «Форель-1» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по делу № А01-1907/2013 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Филимонова С.С.), установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство «Форель-1» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением к администрации муниципального образования «Город Майкоп» (далее — администрация) и комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (далее — комитет), в котором просило:
— признать незаконным бездействие комитета по непринятию решения по заявлению общества о передаче в собственность земельного участка с кадастровым номером 01:08:1109007:234, площадью 15 251 кв. м, расположенного по адресу: г. Майкоп, в 3-х км северо-восточнее ст. Ханской (далее — земельный участок),
— обязать комитет и администрацию передать земельный участок обществу в собственность за плату.
Решением от 10.01.2014 суд признал незаконным оспариваемое бездействие комитета, возложил на комитет обязанность в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес общества договор купли-продажи земельного участка. Судебный акт мотивирован тем, что размер земельного участка (15 251 кв. м) непосредственно связан с конкретным видом деятельности и функциональным назначением объекта. Границы испрашиваемого земельного участка площадью 15 251 кв. м утверждены распоряжением администрации от 30.08.2010 № 4079-г, его площадь определена с учетом фактического землепользования. Суд пришел к выводу о доказанности заявителем того обстоятельства, что размер земельного участка 15 251 кв. м необходим для использования расположенного на нем недвижимого имущества (помещения склада, литера В, общей площадью 418,4 кв. м, здания мельницы, литера А, общей площадью 100,1 кв. м). Обществом выполнены требования законодательства, в комитет представлены все необходимые документы. Поскольку решение по заявлению (от 04.06.2013) комитетом не принято, имеет место ущемление исключительных прав общества как собственника объектов недвижимого имущества на приобретение спорного земельного участка. Наличие не реализованного распоряжения от 30.08.2010 № 4079-р о передаче земельного участка обществу в аренду не является препятствием для приобретения заявителем этого участка в собственность.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 10.04.2014 решение от 10.01.2014 отменено, в удовлетворении заявленных требований обществу отказано. Судебный акт мотивирован тем, что материалами дела подтверждается непринятие комитетом решения по заявлению общества в месячный срок со дня его подачи, и нарушение, тем самым, требований статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс). Вместе с тем, бездействие комитета, выразившееся в непринятии решения по заявлению общества в месячный срок со дня его поступления в комитет, реально не нарушило прав и законных интересов общества и констатация такого бездействия не является достаточным основанием для возложения на комитет и администрацию обязанности по устранению данного нарушения путем направления в адрес заявителя для подписания договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка. Собственникам недвижимости земельные участки предоставляются в границах, необходимых для эксплуатации объектов недвижимого имущества (статьи 33, 35, 36 Земельного кодекса, абзац 4 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее — постановление Пленума № 11). Представленные обществом документы не подтверждают вывод суда первой инстанции о том, что для эксплуатации мельницы и склада, общей площадью 518,5 кв. м, необходим земельный участок площадью 15 251 кв. м. Суд апелляционной инстанции предложил обществу обосновать необходимость предоставления ему спорного земельного участка заявленной площади для эксплуатации склада и мельницы, однако предоставленные заявителем дополнительные доказательства об этом не свидетельствуют. Апелляционный суд пришел к выводу, что у комитета не имелось предусмотренных статьями 33, 35 и 36 Земельного кодекса оснований для принятия решения об удовлетворении заявления общества. Учитывая, что общество просит индивидуально-определенный, уже сформированный земельный участок кадастровым номером 01:08:1109007:234, в рамках поданного им заявления у суда отсутствуют правовые основания для вывода о возможности частичного удовлетворения требований и обязания комитета рассмотреть вопрос о предоставлении обществу в собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса земельного участка меньшей площадью, необходимого для эксплуатации двух указанных заявителем строений. Суд апелляционной инстанции разъяснил обществу, что отказ в удовлетворении заявления не препятствует ему повторно обратиться за предоставлением земельного участка для эксплуатации спорных строений на основании статьи 36 Земельного кодекса, либо просить предоставить часть земельного участка, не занятого капитальными строениями, в аренду.
В кассационной жалобе общество просит постановление от 10.04.2014 отменить, решение от 10.01.2014 оставить без изменений. По мнению подателя жалобы, апелляционный суд не учел, что распоряжением администрации от 30.08.2010 № 4079-р утверждены границы земельного участка для размещения сельскохозяйственных построек, используемых для сельскохозяйственного производства (мельница и склад), площадью именно 15 251 кв. м. Названный правовой акт никем не отменен и не оспаривается. Межевой план спорного участка согласован руководителем комитета. Действующее законодательство (статья 36 Земельного кодекса, приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 № 475) не обязывает собственника строений представлять дополнительные документы в обоснование площади испрашиваемого в собственность земельного участка.
В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представители администрации и комитета против этого возражали.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и установлено судами, обществу на праве собственности принадлежат помещение склада, литера В, общей площадью 418,4 кв. м, и здание мельницы, литера А, общей площадью 100,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Майкоп, ст. Ханская, ул. Ленина, д. 137 (л. д. 16-17, 18-19).
Распоряжением главы муниципального образования «Город Майкоп» от 30.08.2010 № 4079-р утверждены границы земельного участка, образованного из состава единого землепользования с кадастровым номером 01:08:0000000:34, площадью 15 251 кв. м, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид угодий — земли застройки, по адресу: г. Майкоп, в 3-х км северо-восточнее ст-цы Ханской, для размещения сельскохозяйственных построек, используемых для сельскохозяйственного производства (мельница и склад). При этом, как видно из преамбулы распоряжения, площадь участка определена с учетом возможности эксплуатации на нем зернотока (т. 1, л.д. 47).
Этим же правовым актом обществу предписывалось получить кадастровую выписку о земельном участке с уточненной площадью, обратиться в комитет в течение месяца после этого для заключения договора аренды земельного участка, сроком на 15 лет (пункты 2, 3). Невыполнение пункта 3 предполагало признание распоряжения № 4079-р утратившим силу (пункт 4).
Земельный участок площадью 15 251 кв. м, предназначенный для размещения сельскохозяйственных построек, используемых для сельскохозяйственного производства (мельница и склад), поставлен 13.08.2012 на временный государственный кадастровый учет с номером 01:08:1109007:234 (л. д. 176-178).
04 июня 2013 года общество обратилось в комитет с заявлением о передаче ему в собственность за плату земельного участка площадью 15 251 кв. м, расположенного по адресу: г. Майкоп, в 3-х км северо-восточнее ст-цы Ханской, под расположенными на нем строениями: здание мельницы и помещение склада, принадлежащими заявителю на праве собственности (т 1, л.д. 15).
Поскольку администрацией и комитетом решение по его заявлению не принято, общество обратилось за защитой своих прав в арбитражный суд.
При рассмотрении спора суды правомерно исходили из того, что в силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — Арбитражный процессуальный кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).
Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника.
В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Аналогичные положения, без конкретизации сведений о земельном участке (площади, границах, местоположении, кадастровом номере), используемом продавцом мельницы и склада (сельскохозяйственное общество с ограниченной ответственностью «Ханское»), и виде права на землю, закреплены в пунктах 8 договоров купли-продажи объектов недвижимости от 14.12.2004.
В пункте 13 постановления Пленума № 11 указано, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац 2 пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса).
В статье 36 Земельного кодекса установлен порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в орган, уполномоченный на распоряжение таким участком, с заявлением и приложением кадастрового паспорта земельного участка. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 № 475 (далее — приказ № 475).
Органы, уполномоченные на распоряжение земельными участками, не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением предусмотренных указанным перечнем (пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса).
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
Исключительный характер права на приватизацию (приобретение в аренду) земельного участка означает, что никто более, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет такого права в отношении участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума № 11).
Согласно пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса в месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный на распоряжение земельным участком орган принимает решение о предоставлении земельного участка. Рассмотрение поступивших от граждан и юридических лиц заявлений для органов государственной власти и органов местного самоуправления является обязательным и входит в их обязанности.
В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права на земельный участок, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса (пункт 4 постановления Пленума № 11).
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что необходимость для эксплуатации мельницы и склада, общей площадью 518,5 кв. м, земельного участка площадью 15 251 кв. м, обществом документально не подтверждена, правовых и фактических оснований для принятия решения о передаче заявителю в собственность указанного участка с кадастровым номером 01:08:1109007:234 у органа местного самоуправления не имелось. Вывод апелляционного суда о невозможности удовлетворения требования о предоставлении в собственность земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, соответствует правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10. Сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет (временного характера) таким доказательством выступать не может.
Документальное подтверждение соблюдения закрепленных в статьях 33, 36 Земельного кодекса правил, при формировании спорного земельного участка площадью 15 251 кв. м, с кадастровым номером 01:08:1109007:234, для эксплуатации приобретенных обществом здания мельницы и помещения склада (общей площадью 518,5 кв. м), в материалах дела отсутствует.
Из имеющихся в деле доказательств также следует, что им не соответствует вывод суда первой инстанции о выполнении обществом при обращении с заявлением о передаче ему в собственность спорного земельного участка требований законодательства и предоставлении в комитет всех необходимых документов. Указание на какие-либо приложения к заявлению от 04.06.2013 непосредственно в нем отсутствуют, равно как и доказательства дополнительного предоставления обществом документов, перечисленных в приказе № 475, по требованию комитета или по собственной инициативе.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод жалобы о том, что действующее законодательство (статья 36 Земельного кодекса, приказ № 475) не обязывает собственника строений представлять дополнительные документы в обоснование площади испрашиваемого в собственность земельного участка, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку к заявлению от 04.06.2013 обществом не приложены никакие документы. В силу прямого указания статей 64, 65, 71, 201 Арбитражного процессуального кодекса, арбитражный суд при разрешении споров обязан исследовать все представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права, и установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
Оснований для отмены постановления от 10.04.2014 по доводам жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности сделанных судом выводов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу обстоятельств, что не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса). Суд апелляционной инстанции верно применил нормы материального права, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовал и дал им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют обстоятельствам дела. На наличие в деле не исследованных судом доказательств в жалобе не указано.
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется. Излишне уплаченные заявителем денежные средства подлежат возврату ему из федерального бюджета (пункт 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 104 Арбитражного процессуального кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса, арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014 по делу № А01-1907/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство «Форель-1» (ОГРН 1020100706218) из федерального бюджета 1 (одну) тыс. рублей излишне уплаченной государственной пошлины (платежное поручение от 09.06.2014 № 130).
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.08.2014 по делу № А01-1907/2013.

Жилое помещение как предмет обременения по договору социального найма

О.В. Бумажникова, кандидат юридических наук.
Статья посвящена проблеме обременения. В статье автор рассматривает проблему определения жилищного фонда при обременении жилого помещения по договору социального найма. Автором также рассматриваются предложения по совершенствованию законодательства Российской Федерации.
Ключевые слова: обременение, договор социального найма, обременение жилого помещения, государственный или муниципальный жилищный фонд.
Жилище является одним из важнейших материальных условий жизни человека (наряду с пищей, водой, одеждой и пр.). Конституционное право на жилище означает юридически гарантированную возможность каждого быть обеспеченным постоянным жилищем.
Статьей 60 ЖК РФ установлено, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Таким образом, жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма жилого помещения, — жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры из государственного или муниципального жилищного фонда подлежит обременению.
Статьей 19 ЖК РФ определена категория жилищного фонда, где применяется договор социального найма жилого помещения: жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Как отмечается в литературе, в связи с рассматриваемым вопросом следует обратить внимание на ст. 49 ЖК РФ в части обеспечения малоимущих граждан лишь жилыми помещениями муниципального жилищного фонда. Данное положение является достаточно сомнительным .
———————————
Шешко Г.Ф. Жилищное право: учебное пособие. М.: АСТ: КОНТРАКТ, 2007. С. 103 — 105.
Так, п. 1 ст. 49 ЖК РФ закрепляет, что по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Однако, как следует из п. 2 ст. 49 ЖК РФ, малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном ЖК РФ порядке. Таким образом, в ст. 49 ЖК РФ встречаем внутреннее противоречие.
В свою очередь, ст. 40 Конституции РФ устанавливает, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Обязательными условиями обеспечения указанных граждан жилыми помещениями должны быть нуждаемость в жилье и соблюдение установленной законом нормы предоставляемого жилья. Как видно, указанная норма не содержит изъятий для государственного жилищного фонда, малоимущие граждане (согласно ст. 40 Конституции РФ) подлежат обеспечению жильем всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Таким образом, нет оснований для «исключения» из числа жилых помещений, подлежащих предоставлению малоимущим, жилья государственного жилищного фонда, и такое «исключение» не основано на Конституции РФ .
———————————
Там же.
В связи с изложенным автором предлагается внести изменение в п. 2 ст. 49 Жилищного кодекса Российской Федерации, изложив в следующей редакции: «Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке.».
В силу ст. 62 ЖК РФ самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. При этом необходимо отметить, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. Данное положение гарантирует права не только третьих лиц на обременение в их пользу, но и новых нанимателей предоставляемого жилого помещения .
———————————
Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке и в порядке надзора в 1984 году // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 9; Шешко Г.Ф. Указ. соч. С. 137.
Далее отмечается, что на основании ст. 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. То есть в данном случае право пользования таким жилым помещением следует за нанимателем и членами его семьи вне зависимости от смены собственника.
Судебная практика еще при разрешении дел о приватизации жилых помещений гражданами исходила из того, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ). Теперь подходы судебной практики в части соблюдения жилищных прав граждан при смене собственника жилищного фонда получили свое законодательное закрепление.
———————————
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. № 11.
Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определении от 13 ноября 2001 г. № 254-О сослался на то, что, исходя из ст. 675 ГК РФ, переход права на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма и должен нести все его обязанности .
———————————
Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 13.11.2001 № 254-О «По запросу Свердловского районного суда города Перми о проверке конституционности статей 209 и 210 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2002. № 2.
Ефимов А.Ф. Рассмотрение судами дел о предоставлении другого жилого помещения по требованию нанимателя в связи с прекращением либо расторжением договора социального найма // СПС «Гарант».
Правило обременения, закрепленное в ст. 64 ЖК РФ, является важной гарантией прав нанимателя жилого помещения и членов его семьи. На практике оно означает следующее: новый собственник жилого помещения становится наймодателем и не имеет права выселить нанимателя (членов его семьи), который пользуется этим помещением по договору социального найма.
Таким образом, позиция ст. 64 ЖК РФ способствует стабильности отношений, возникающих из социального найма. Право пользования таким жилым помещением следует за последним вне зависимости от смены собственника.
Однако положения этой статьи, как отмечается в литературе, нельзя признать безупречными. Согласно ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Статьей 60 ЖК РФ установлено, что договор социального найма заключается на жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
Таким образом, в случае перехода жилого помещения в частную собственность сохранение неизменными условий договора социального найма сомнительно. Под переходом права собственности в рассматриваемом случае следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства (ст. 58 ГК РФ) .
———————————
Шешко Г.Ф. Жилищное право: учебное пособие. М.: АСТ: КОНТРАКТ, 2007. С. 102 — 103.
Список использованной литературы
1. Ефимов А.Ф. Рассмотрение судами дел о предоставлении другого жилого помещения по требованию нанимателя в связи с прекращением либо расторжением договора социального найма // СПС «Гарант».
2. Шешко Г.Ф. Жилищное право: учебное пособие. М.: АСТ: КОНТРАКТ, 2007.
Бумажникова О.В. Жилое помещение как предмет обременения по договору социального найма // Российская юстиция. 2014. № 5. С. 13 — 15.

Ответственность риелтора: за что и как отвечает риелтор

Плещицкая Хая, юрисконсульт.
Неискушенные в юридических тонкостях граждане полагают, что, если они обратились в агентство недвижимости, они обеспечили себе так называемую безопасность сделки с недвижимым имуществом. Риелторское агентство, красиво заявляя о своем профессионализме и репутации, соберет необходимые для сделки документы, проверит титул собственника, обеспечит государственную регистрацию сделки и поможет провести взаиморасчет. За свои услуги агентство взимает солидную комиссию и заверяет, что все будет в порядке. Но что если все же впоследствии что-то пойдет не так, понесет ли агентство ответственность за допущенные просчеты в работе или некачественно оказанные услуги?
Зачастую ответственность риелтора ограничена суммой его вознаграждения, а также неустоек, начисленных на это вознаграждение, и прочих сумм, которые гражданин, пострадавший от некачественных услуг, вправе взыскать, используя для защиты своих нарушенных прав положения Закона о защите прав потребителей. Однако потери гражданина от недобросовестности риелтора могут исчисляться куда большими суммами, чем вознаграждение последнего, — стоимостью квартиры, например, если по сделке, сопровождаемой агентством, впоследствии выявятся какие-либо обстоятельства, которые приведут к признанию этой сделки недействительной. Кто будет возмещать убытки гражданина в этом случае? Как правило, сторона по сделке — покупатель или продавец, но никак не агентство. И самой весомой гарантией защиты от убытков, по мнению большинства экспертов, являются отнюдь не заверения и громкое имя риелтора, а титульное страхование, то есть страхование риска утраты права собственности, которое гражданин осуществляет дополнительно и за свой счет.
Однако счастливым исключением из общего правила безнаказанности агентства являются ситуации, когда судом устанавливается очевидный непрофессионализм агентства, повлекший за собой потерю его клиентом денежных средств или прав на недвижимое имущество, когда ненадлежащее исполнение лежит на поверхности, подтверждено документально или же обстоятельства установлены в рамках другого гражданского или уголовного дела. Однако такие счастливые истории, когда потерпевшему от халатности гражданину удается взыскать с агентства убытки по сопровожденной последним сделке, случаются отнюдь не всегда. Но такие примеры есть. Обратимся к одному из них, чтобы наглядно показать позицию судов по этому вопросу.
Проанализируем гражданское дело, рассмотренное в Железнодорожном районном суде города Екатеринбурга от 01.11.2012 и оставленное без изменений апелляционной инстанцией — судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда (дело № 33-501/2013(33-16244/2012)). Это дело является примером, когда вина агентства была очевидна, что дало суду безусловные основания встать на защиту прав покупателя.
В рамках указанного гражданского дела гражданин З.В.А., являющийся агентом — частным представителем другого гражданина, покупателя, и сам покупатель — У.Д.А. обратились с иском в суд к ООО «Риелторская компания «Ярмарка» и ОАО «Государственная страховая компания «Югория» о взыскании убытков, выразившихся в том числе в оплате денежных средств за квартиру в строящемся доме.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что У.Д.А., имея намерение приобрести в собственность двухкомнатную квартиру в строящемся доме, выбрал на сайте сети Интернет объект недвижимого имущества, расположенного в строящемся доме по ул. (…), продажей которого занималось ООО «Риелторская компания «Ярмарка». Сотрудник данного агентства Ш.Н.С. познакомила его с генеральным директором ООО «Профиль-строй» С.В.А. как обладателем прав на данное жилое помещение. Истец заключил с ООО «Риелторская компания «Ярмарка» договор на поиск объекта недвижимости и на содействие в приобретении недвижимости. Услуги агентства истец оплатил в полном объеме. Затем между ООО «Профиль-строй», выступающим продавцом квартиры, и З.В.В. был подписан представленный Ш.Н.С. договор об уступке права требования, в рамках которого З.В.В. передал ООО «Профиль-строй» денежные средства в качестве авансового платежа. В целях получения средств для оплаты приобретаемого жилья истец реализовал принадлежащую ему на праве собственности квартиру и получил недостающую сумму, которую также оплатил ООО «Профиль-строй». Впоследствии стало известно, что ООО «Профиль-строй» было исключено из жилищно-строительного кооператива в связи с неуплатой паевых взносов, следовательно, оно не имело прав на заключение договора уступки права требования на вышеуказанную квартиру. В действительности указанная квартира была оплачена третьими лицами. Против С.В.А. возбуждено уголовное дело, он находится в розыске. Комиссия по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов Уральской палаты недвижимости обязала ООО «Риелторская компания «Ярмарка» возвратить ему вознаграждение. В результате непрофессиональных действий агентства недвижимости истцу причинен ущерб в размере (…) рублей. Ответственность ООО «Риелторская компания «Ярмарка» была застрахована в указанной страховой компании, и поэтому истцы включили указанную страховую компанию в число ответчиков.
Как мы видим, покупатель, потерявший деньги за квартиру в доме-новостройке в результате непрофессионализма агентства недвижимости, не имея возможности взыскать эти деньги с недобросовестного продавца (возбужденное в отношении директора и единственного учредителя ООО «Профиль-строй» — С.В.А. уголовное дело по факту мошенничества было прекращено в связи со смертью последнего), обратился в суд за взысканием потерянных денег с риелтора, чья ответственность к тому же была застрахована в ОАО «Государственная страховая компания «Югория». Покупатель полагал, что раз его сделку сопровождал риелтор, чья ответственность застрахована, и совершенно очевидно, что именно по вине последнего, не проверившего должным образом документы по сделке, покупатель остался ни с чем, риелтор или же страховая компания просто обязаны возместить ему потери — все уплаченное по ничтожной сделке.
Агентство, ООО «Риелторская компания «Ярмарка», отстаивало в суде свою невиновность, утверждая, что выполнило все свои обязательства как риелтор надлежащим образом, оказав услуги по поиску и содействию в участии в финансировании (инвестировании) строительства (долевого строительства), поскольку ответчиком был подобран вариант жилого помещения, заключен авансовый (по существу предварительный) договор между У.Д.А. и ООО «Профиль-Строй». Права ООО «Профиль-Строй» на объект недвижимости были оформлены надлежащим образом. Пунктом 5 авансового договора, содержащим ссылку на наличие соответствующей справки, подтверждается факт уплаты ООО «Профиль-Строй» паевых взносов. Агентство заявило в суде, что обязанность по проведению правовой экспертизы документов на ответчика условиями договора не возлагалась. Отсутствует причинно-следственная связь между действиями ответчика и причинением истцам убытков, факт которого не доказан. А также что указанные события являются страховым случаем, соответственно, обязанность по возмещению убытков истцам должна быть возложена на страховую компанию.
НП «Уральская палата недвижимости» также полагало, что имеет место страховой случай, ответственность за причинение убытков по которому должен нести страховщик.
Договор между риелтором и истцом был составлен довольно ловко. Формально услуги риелтора исчерпывались поиском подходящей недвижимости, поэтому, исходя из условия договора, получалось, что риелтор выполнил все свои обязательства и у истца не должно быть никаких претензий к нему.
В ходе судебного разбирательства были выявлены подробности этого дела.
Суд, оценивая доказательства по делу и договор, заключенный между истцом и риелтором, применил нормы статьи 431 Гражданского кодекса РФ и счел, что риелтор в порядке исполнения обязательств по договору обязан был, по существу, провести правовую экспертизу сделки: консультировать клиента по вопросам купли-продажи недвижимости, возникновения, оформления и переуступки прав, проводить переговоры с собственником объекта (правообладателем), подготовить необходимые документы для надлежащего оформления сделки по приобретению указанного объекта недвижимости, содействовать в его приобретении, оказать содействие в сдаче документов на регистрацию сделки. При этом совершением сделки в отношении объекта признается заключение договора об установлении права собственности в отношении объекта. Таким образом, результатом оказанных риелтором услуг должно было стать заключение сделки, влекущей передачу в собственность подобранного потребителю жилого помещения.
Однако риелтор не выполнил свои обязательства и не оказал покупателю услугу должным образом, поскольку покупатель лишился возможности приобретения права собственности на объект по сделке, которую сопровождали сотрудники риелторской компании, по вине последних.
Суд вышестоящей инстанции установил, «что (…) между У.Д.А. (новый пайщик) и ООО «Профиль-строй» (в лице генерального директора С.В.А.) как пайщиком П «ЖСК «Центрум» (пайщик) подписан авансовый договор об уступке права требования, согласно которому пайщик обязался уступить новому пайщику свое право требования двухкомнатной квартиры под строительным номером (//) на 4 этаже в жилом доме № (…), расположенном по адресу: (…), от П «ЖСК «Центрум» по договору инвестирования средств в совместное строительство жилья № (…) от (…). Договор об уступке права требования между сторонами подлежал заключению в срок не позднее (…) (п. 2 договора), в указанный срок также должен был быть осуществлен окончательный расчет по договору. Как следует из п. 4, 5 договора, после подписания договора об уступке права требования новому пайщику переходят все права требования от ООО «Профиль-строй» передачи квартиры, плата за которую произведена ООО «Профиль-строй» в полном объеме.
По данному договору У.Д.А. внесено в ООО «Профиль-строй» (…) руб. Остальная сумма — (…) руб. внесена в ООО «Профиль-строй» в установленный в договоре от (…) срок (…) З.В.В. — тещей У.Д.А. после получения денежных средств от продажи принадлежавшей ему квартиры.
В силу ч. 1 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 4.3 устава П «ЖСК «Центрум»).
Согласно подп. «д» п. 4.2 устава член кооператива имеет право выйти из кооператива с передачей пая (жилого помещения) другому лицу. На основании представленных доказательств установлено судом и не оспаривается сторонами, что фактически ООО «Профиль-строй», являвшееся членом-пайщиком П «ЖСК «Центрум», паевых взносов в счет оплаты указанной квартиры не вносило, за что было исключено из членов ЖСК с (…) на основании решения общего собрания от (…), которое заинтересованными лицами не оспорено.
В силу положений п. 1 ст. 382 и ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, по сделке (уступка требования) может быть передано право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, в объеме и на условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Анализируя положения авансового договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что его нельзя признать надлежащим способом исполнения договора об оказании услуг риелтором, поскольку к моменту его заключения пай по указанной квартире ООО «Профиль-строй» не оплачивался, в связи с чем у общества не возникло право требования квартиры, а также право на паенакопления, которые не вносились, соответственно договор уступки ООО «Профиль-строй» права (которым оно не обладало) требования квартиры (как и на паенакопления) не мог быть заключен. Данная сделка согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожна, как противоречащая п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет юридических последствий (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с этим несостоятельны доводы апелляционной жалобы ответчика о надлежащем исполнении обязательств ООО «Риелторская компания «Ярмарка» перед У.Д.А. заключением авансового (предварительного) договора с ООО «Профиль-строй», в соответствии с которым, по мнению ответчика, у данного истца возникли обязательства по заключению основного договора с вытекающим из него правом требования от П «ЖСК «Центрум» передачи жилого помещения.
С учетом приведенных выше условий договора оказания услуг истцу и положений п. 6.3 Правил осуществления риелторской деятельности, обязательных для членов Уральской палаты недвижимости (заключение договора должно осуществляться при условии предъявления правоустанавливающего документа на объект недвижимости), на исполнителе риелторских услуг лежала обязанность при сопровождении сделки убедиться в обладании цедентом передаваемым им правом и в законности сделки.
По пояснениям истцов, не опровергнутым ответчиком, составлением договоров занимался именно риелтор, что подтверждается также п. 3.2 приложения к договору об оказании услуг, по которому У.Д.А. выплатил вознаграждение за составление проекта договоров в размере (…) руб. Обоснованность вывода суда о ненадлежащем оказании услуг ООО «Риелторская компания «Ярмарка» У.Д.А. подтверждена материалами дела. (…) право на вышеуказанную квартиру № (…) в доме (…) по ул. (…), выбранную истцом У.Д.А., зарегистрировано в установленном законом порядке за П.Т.А. на основании справки ПЖСК «Центрум» об уплате паевых взносов и акта приема-передачи квартиры».
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции, встав на защиту интересов обманутого покупателя, оценивали работу риелтора как профессиональную деятельность, направленную на то, чтобы сопроводить сделку до момента ее полного исполнения и содействовать ее правильному оформлению. Однако, как мы видим, на деле риелтор не проверил документы по сделке и не особенно вникал в ее подробности, не потрудившись осведомиться у первоначального правообладателя, ЖСК «Центрум», выплачен ли пай за квартиру, то есть не выяснив даже самым поверхностным образом собственно законность сделки, чем фактически помог мошеннику продать покупателю несуществующие права на новостройку. В результате непрофессионализма риелтора покупатель не только потерял деньги, но и квартиру, которую он продал, чтобы оплатить пай за новостройку.
В рассматриваемом случае суд применил положения норм гражданского законодательства: статьи 779, 309, 401, 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также законодательства в области защиты прав потребителей — статью 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», и пришел к выводу, что на ООО «Риелторская компания «Ярмарка» как исполнителе риелторских услуг лежит обязанность по возмещению убытков, причиненных потребителю недостатками оказанной услуги.
Что касается страховки, то страховым случаем являлось признание застрахованным лицом с письменного согласия страховщика предъявленной к нему со стороны потерпевших третьих лиц обоснованной претензии или вступившее в силу решение суда, устанавливающее обязанность застрахованного лица возместить реальный ущерб, причиненный имуществу третьих лиц в результате наступления в период страхования в процессе осуществления застрахованным лицом риелторской деятельности непреднамеренной профессиональной ошибки, небрежности или упущения, нанесенный в результате сделок, утраты документов, переданных третьим лицом для проведения риелторских услуг. Поскольку на момент разбирательства дела судом не имелось указанной претензии или решения суда, суд не нашел оснований для признания страховым случаем убытков ООО «Риелторская компания «Ярмарка» гражданину У.Д.А.
Как мы видим из рассмотренного примера судебной практики, суд присудил риелтору выплатить потерпевшему покупателю все убытки, причиненные непрофессионализмом и недостатками оказанной услуги, что позволяет сделать вывод, что риелтору далеко не всегда удается избежать ответственности и переложить всю вину на сторону по сделке с недвижимым имуществом. Главное — вооружиться всеми необходимыми доказательствами того, что услуга риелтора не была оказана должным образом, и доказать причинно-следственную связь между наступлением убытков и ненадлежащим исполнением риелтором своих обязательств.
При этом, даже если риелторское агентство пытается «подстраховать» себя какими-либо уклончивыми формулировками или дополнительными договорами, снимающими с него какую-либо ответственность, суд будет исходить из оценки реальных обстоятельств дела, применяя законодательство о защите прав потребителя, в частности статью 4 Закона «О защите прав потребителей», согласно которой даже при отсутствии в договоре условий о качестве услуги или ее конечном результате исполнитель обязан оказать потребителю услугу, соответствующую обычно предъявляемым требованиям и пригодную для целей, для которых эта услуга используется.
В нашем случае судом было учтено, что целью покупателя было не просто заключить некий договор, направленный на передачу ему прав на новостройку, а приобрести в собственность недвижимое имущество, и обязанностью риелтора была профессиональная деятельность по сопровождению этой сделки и ее совершению надлежащим образом. Указанные обязательства риелтор не выполнил, за что и был привлечен судом к ответственности и материальным выплатам в пользу пострадавшего потребителя.
Плещицкая Х. Ответственность риелтора: за что и как отвечает риелтор // Жилищное право. 2014. № 8. С. 55 — 64.

Правомочия арендатора и ограниченное вещное право по договору аренды (имущественного найма)

Белов Валерий Александрович, преподаватель Московского финансово-юридического университета МФЮА, юрист АНО «Юридический научно-исследовательский центр».
Настоящая работа посвящена отдельным вопросам относительно состава правомочий арендатора, а также ограниченному вещному праву, которое может возникнуть у арендатора после заключения договора аренды. А также изменяющейся позиции ученых и практиков по исследуемому вопросу в рамках проводимой реформы гражданского законодательства.
Ключевые слова: договор аренды, вещное право, обязательственное право.
Правовая природа договора аренды и роль вещного и обязательственного права в структуре арендных отношений играет важную роль для субъектов договорных отношений, в частности, наибольшую потребность в правовом урегулировании данного вопроса испытывает арендатор.
Для раскрытия темы настоящей работы необходимо установить, какой состав правомочий приобретает арендатор в результате заключения договора аренды. Так, в соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Иными словами, в соответствии с Гражданским кодексом РФ выделяется две разных совокупности правомочий, которые могут быть переданы арендатору:
———————————
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.
1) временное владение и пользование;
2) временное пользование.
При этом не стоит выпускать из внимания, что центральную роль в арендных отношениях играет именно правомочие временного пользования имуществом, для приобретения которого арендатор и арендодатель связываются договорными отношениями.
Как правило, с правом пользования переходит к арендатору и право владения имуществом, зачастую это происходит там, где объектом аренды выступает имущество, пользоваться которым без фактического владения не представляется возможным. Обычно к такому имуществу относится недвижимое имущество, транспортное средство и т.д. (например, если транспортное средство используется для перевозки грузов, пассажиров).
Однако некоторые авторы указывают, что во многих случаях для достижения целей договора аренды достаточно предоставления имущества лишь в пользование арендатора без передачи в его владение. Так, согласно ст. 50 Федерального закона от 10 января 2003 г. № 18 «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» на основании договора об оказании услуг по использованию инфраструктуры для осуществления перевозок владелец инфраструктуры может предоставлять перевозчику права на использование железнодорожных путей или иных объектов, принадлежащих владельцу инфраструктуры . Иными словами, авторы такой точки зрения указывают, что правомочие владения будет отсутствовать у такого рода арендаторов.
———————————
Федеральный закон от 10.01.2003 № 18-ФЗ (ред. от 14.06.2012) «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. № 2. Ст. 170.
Суханов Е.А. Российское гражданское право. Т. 2. Обязательственное право. С. 324.
Однако представляется, что такой подход является не совсем обоснованным, т.к. любое пользование вещью предполагает владение ею, хотя бы непосредственно в момент ее эксплуатации. Само по себе указание законодателем на передачу арендодателем конкретного правомочия арендатору является весьма спорным, поскольку для определения состава перешедших правомочий по тому или иному договору необходимо руководствоваться самой целью договора, которой является предоставление имущества арендатору для целей пользования.
В проекте Гражданского уложения (ст. 277) просматривался схожий вопрос. Так, согласно понятию договора имущественного найма, закрепленного в вышеназванном законопроекте, наймодавец обязывался предоставить имущество только «во временное пользование» , подразумевая, что прочие полномочия, включая элементы владения, предопределены целью пользования.
———————————
Гражданское уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект высочайше утвержденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения. Том второй. Ст. 277 — 504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1989. С. 1.
Аналогичный подход наблюдается и в зарубежном законодательстве. Так, в соответствии с нормами Германского гражданского кодекса «наниматель обязуется предоставить нанимателю вещь в пользование на время найма» . Такого рода определение понятия договора найма не означает, что у нанимателя возникает только правомочие пользования. При этом представляется, что немецкие законодатели дают полный отчет тому, что отсутствует необходимость подробно описывать все возможные полномочия — они следуют из факта предоставления имущества для определенных целей (прежде всего правомочия, которые обычно именуются правом пользования и правом владения). По германскому законодательству указание правомочия предполагает существование друг друга: передача права пользования вещью происходит исключительно на основе передачи нанимателю права владения вещью .
———————————
Параграф 535, см.: Германское право. Часть 1. С. 110.
Параграф 535, см.: Германское право. Часть 1. С. 110.
Подытоживая, можно прийти к выводу, что дифференциация правомочий арендатора на две составляющие (право владения и право пользования) не мыслится корректной, а устанавливает лишь правовую неопределенность по данному вопросу. Таким образом, предлагается пересмотреть ст. 606 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату для целей пользования».
Наличие факта владения по договору аренды в правоприменительной практике, как выясняется, играет важную роль. Так, считается, что в случае, если арендодатель передает имущество во временное владение и пользование и данное действие зафиксировано в акте приема-передачи, то у арендатора возникает ограниченное вещное право . Данное обстоятельство позволяет последнему требовать восстановления своего нарушенного права не только на основании договора (обязательственных отношений), но и в рамках ст. 301 — 305 ГК РФ.
———————————
Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: учебник. Т. 2. С. 169.
О таком подходе свидетельствует соответствующая судебная практика: «Судам необходимо обратить внимание на то, что истец заявил исковые требования об истребовании имущества не в рамках договора аренды, а по ст. 305 ГК РФ. Нормы указанной статьи предусматривают, что виндикационный и негаторный иски в защиту своих прав и интересов могут предъявлять не только собственники, но и субъекты иных прав на имущество — все законные владельцы. К их числу отнесены субъекты как вещных прав пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и иных, так и субъекты обязательственных прав, связанных с владением чужим имуществом, к которым относятся арендаторы» . Схожая позиция наблюдается в следующем деле: «Арендатор вправе защищать свои права от действий третьих лиц в самостоятельном порядке на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ, то есть путем предъявления к лицам, препятствующим использованию помещений и земельного участка» .
———————————
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.08.2005 № Ф03-А51/05-1/1944 // СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 № 09АП-17450/2009-ГК по делу № А40-7984/09-150-95 // СПС «КонсультантПлюс».
Из указанного положения вытекает, что ограниченное вещное право арендатора возникает исключительно в случае, когда произошла фактическая передача имущества во владение арендатора. Однако в тех случаях, когда арендатор лишен возможности пользоваться имуществом, в связи с использованием такого имущества третьим лицом, в течение действия договора, но до того момента, как арендодатель фактически передал ему вещь (например, до момента подписания акта приема-передачи), арендатор не вправе предъявлять самостоятельные требования к третьим лицам в рамках вещно-правовой защиты. Данный вывод подтверждается судебной практикой, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», где сказано следующее: «Передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. Установив, что арендатор не вступил во владение имуществом, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. При таких обстоятельствах требование арендатора, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению».
Аналогичная позиция наблюдается в другом деле: «Принимая во внимание то обстоятельство, что арендатор не вступил во владение имуществом и не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. При таких обстоятельствах правовые основания для удовлетворения иска общества об истребовании не переданного ему арендодателем земельного участка из чужого незаконного владения предпринимателя у арбитражных судов отсутствовали» .
———————————
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.08.2011 № Ф03-4037/2011 по делу № А51-18681/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
Таким образом, можно сформулировать вывод, который выработан в правоприменительной практике: арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может предъявлять претензии непосредственно к третьему лицу, в пользовании которого оно фактически находится, поскольку право использовать вещно-правовые способы защиты прав может принадлежать лишь титульному владельцу, а арендатор становится таковым, только если ему была осуществлена передача предмета аренды . Однако данный подход не лишен противоречий, и обстоятельства доказывания сводятся лишь к формально-документальному подходу, а именно предоставлению в суд документа, в котором зафиксирован факт передачи имущества арендатору, несмотря на возможный факт наличия процесса пользования вещью, при котором немыслимо отсутствие владения вещью.
———————————
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.07.2005 № Ф04-4435/2005(12926-А70-39) // СПС «КонсультантПлюс».
Более того, представляется не совсем удачной сложившаяся позиция в науке и судебной практике, в которой выражено мнение, что в случае ненаделения арендатора правом владения (титульным правом), последний не вправе предъявлять требования к третьим лицам по защите своего права. Данная позиция заключается прежде всего в том, что процесс устранения препятствий для осуществления арендатором права пользования имуществом будет занимать продолжительное время, т.к. арендатор будет вынужден сначала обратиться к арендодателю, после чего последний будет разбираться с нарушителем. А в случае, если арендатор действительно заинтересован в продолжении договорных отношений с арендодателем, будет вынужден претерпевать посягательства третьих лиц и ждать, пока арендодатель устранит выявленные нарушения, связанные с ненадлежащим исполнением договора аренды.
В настоящее время в рамках Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предусматривается введение новых для российского права институтов ограниченного вещного права, таких как право застройки, право постоянного владения и пользования, право личного пользовладения, которые, как подразумевается, заменят вещно-обязательную аренду. Тем самым началось бурное обсуждение возможности образования «настоящей» (как было в римском праве) обязательственной аренды, тому яркое подтверждение одного из прошедших круглых столов . В ходе обсуждения данной возможности было выявлено две основные позиции:
———————————
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
Материалы Научного круглого стола Юридического института «М-Логос» по теме «Аренда и ограниченные вещные права по проекту ГК РФ», 16 января 2014 г. URL: http://m-logos/publications/nauchnyi_kraglyi_stol_m-logos_ arenda_i_ogranichennye_veshnye_prava_po_proektu_gk_rf_16_yanvarya_2014_g/ (дата обращения: 03.03.2014).
1. Необходимо «ломать» вещную аренду, т.к. такая аренда является неприемлемой и получилась она исключительно в рамках советской эпохи, т.к. единственным собственником всего недвижимого имущества было государство.
2. Необходимо сохранить вещную аренду как устоявшуюся модель поведения субъектов гражданских правоотношений, т.к. данное положение отвечает потребностям сторон договора, в наибольшей степени, безусловно, арендатора.
Установление исключительно обязательной аренды будет очевидно свидетельствовать о реформировании статей Гражданского кодекса РФ, а именно: ст. 617 ГК РФ (сохранение договора аренды в силе при изменении сторон), т.е. произойдет исключение «права следования по договору аренды», а также ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора аренды). Данное обстоятельство может повлечь негативные последствия для арендаторов, которые могут лишиться арендуемого имущества, в связи со злоупотреблением правом арендодателем, в т.ч. посредством заключения фиктивных сделок между дружественными организациями, в целях повышения арендной платы и/или расторжения действующего договора аренды.
Напротив, в некоторых зарубежных правопорядках усматривается прямая норма, устанавливающая ограниченное вещное право арендатора на арендуемое имущество. Согласно ст. 563 Гражданского кодекса Республики Казахстан, на наймодателе не лежит ответственность перед нанимателем за нарушения пользования, которые производят своими насильственными действиями третьи лица, не имеющие каких-либо прав на нанятое имущество. Наниматель имеет право предъявлять иски и иным образом защищать принадлежащие ему права от своего имени .
———————————
Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 г. № 409-I (Особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15.01.2014). URL: http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1013880#sub_id=5500000 (дата обращения: 03.03.2014).
Представляется, что введение «новых» (еще неизвестно, как себя проявивших на практике) ограниченных вещных прав все же не должно сказываться на устоявшемся институте договора аренды, а именно на вещной/обязательственной природе.
Также автор настоящей статьи предлагает отдать на откуп сторонам договора аренды возможность приобретения вещной защиты, руководствуясь п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) . Таким образом, в случае заключения договора появлялись бы обязательственные правоотношения между сторонами, а в случае государственной регистрации такого договора приобретались бы и ограниченные вещные права у арендатора, такие как право на подачу виндикационного иска, право следования, преимущественного права на заключение нового договора аренды. О данном выводе свидетельствует соответствующая судебная практика: «Лицо, которому передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника» .
———————————
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // СПС «КонсультантПлюс».
Однако наряду с ними у арендодателя также сохранялись вещные права, но в ограниченном объеме. Необходимо обратить внимание, что появление ограниченного вещного права у арендатора должно происходить только тогда, когда договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав, т.е. с недвижимым имуществом. В случаях, когда происходит аренда движимого имущества, представляется, что стороны такого договора могут быть связаны исключительно обязательственными отношениями.
На основании проведенного исследования можно сформулировать следующие выводы:
Понятие договора аренды, закрепленное в ст. 606 ГК РФ, подлежит реформированию, т.к. вводит в заблуждение субъектов договорных отношений и не соответствует действительным реалиям, вытекающим из процесса исполнения договора аренды.
В настоящее время наличие ограниченного вещного права у арендатора ставится в зависимость от наличия у него правомочия владения, которое в действительности корреспондируется правомочию пользования всегда.
Введение «новых» ограниченных прав не должно сказываться на устоявшемся в практическом смысле институте договора аренды. Существование института договора аренды и «новых» ограниченных вещных прав должно быть параллельным, что придаст свободу субъектам гражданских правоотношений в выборе порядка взаимоотношений.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 28.06.2013) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2013) // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.01.1996. № 5. Ст. 410.
2. Федеральный закон от 10.01.2003 № 18-ФЗ (ред. от 14.06.2012) «Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. № 2. Ст. 170.
3. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 г. № 409-I (Особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 15.01.2014). URL: http://online.zakon.kz/Document/?doc_id=1013880#sub_id=5500000
4. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // СПС «КонсультантПлюс».
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12 по делу № А33-18187/2011 // СПС «КонсультантПлюс».
7. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.07.2005 № Ф04-4435/2005(12926-А70-39) // СПС «КонсультантПлюс».
8. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.08.2005 № Ф03-А51/05-1/1944 // СПС «Консультант-Плюс».
9. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.08.2011 № Ф03-4037/2011 по делу № А51-18681/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
10. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2009 № 09АП-17450/2009-ГК по делу № А40-7984/09-150-95 // СПС «КонсультантПлюс».
11. Гражданское уложение. Книга пятая. Обязательства. Проект высочайше утвержденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения. Том второй. Ст. 277 — 504. С объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1989.
12. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
13. Райзберг Б.А. Современный экономический словарь / Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. М.: Издательство «Инфра-М», 2010.
14. Сергеев А.П. Гражданское право: учебник / А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. Т. 2. М.: Издательство «Проспект», 2005.
15. Суханов Е.А. Российское гражданское право. Т. 2. Обязательственное право. М.: Издательство «Статут», 2011.
Белов В.А. Правомочия арендатора и ограниченное вещное право по договору аренды (имущественного найма) // Нотариус. 2014. № 3. С. 15 — 18.

Покупка арендованного имущества. Образование нескольких объектов на основе одного

Собственник в отношении принадлежащего ему имущества осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ). По своему усмотрению он может пользоваться своей вещью сам либо сдавать ее в аренду, извлекая доход, распорядиться ею, продав, обменяв, внести в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ или обществ или иным образом определить ее юридическую судьбу.
Наибольшую ценность представляет недвижимое имущество в силу своей высокой рыночной стоимости. Купив недвижимость, участник гражданского оборота фиксирует свой доход в стоимости приобретенного имущества, цена на которое со временем увеличивается.
Завершенный реконструкцией или строительством объект недвижимости (например, нежилое здание), прошедший государственный кадастровый учет и зарегистрированный в ЕГРП в качестве самостоятельного объекта вещного права, вводится в гражданский оборот и может являться предметом гражданско-правовых сделок.
Собственник вещи вправе использовать ее целиком, расположив в здании свой офис, а может часть помещений в здании сдать в аренду или реализовать третьим лицам. Для этого здание, зарегистрированное как единый объект недвижимости, необходимо разделить на части, каждая из которых должна пройти кадастровый учет и быть зарегистрирована в ЕГРП в виде самостоятельного объекта права, поскольку в ином случае распорядиться ими нельзя. С целью образования нескольких объектов на основе одной недвижимой вещи применяются такие операции, как разделение и выделение, а для объединения нескольких объектов в один — слияние.
Под разделением объекта недвижимости следует понимать прекращение существования прежнего объекта недвижимости и возникновение на его основе двух или более объектов (например, разделение одного жилого дома на две части с изолированным выходом у каждого образованного объекта). Слияние представляет собой обратную процедуру, когда в один объект объединяется несколько (соединение нескольких отдельных, отгороженных друг от друга стеной помещений в здании в одно большое помещение, например образование из двух и более офисных помещений одного большого конференц-зала).
При выделении объекта недвижимости прежний объект продолжает существовать в качестве самостоятельного объекта учета (меняются только его количественные характеристики в результате выделения части объекта) и возникает еще один — новый объект недвижимости (например, выдел части из большого земельного участка).
Законодательство рассматривает такие объекты как вновь созданные, а значит, право на них возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Следовательно, распоряжение такими объектами возможно только после регистрации права на них.
Например, чтобы выделить из состава принадлежащего ему здания отдельное помещение и продать его, собственник сначала должен осуществить его технический и кадастровый учет, зарегистрировать право на него. Только после этого он может заключить договор купли-продажи нового объекта. Прежде чем обратиться в соответствующий орган с заявлением о регистрации прав, собственникам необходимо произвести технический учет в случаях преобразования зданий, помещений с последующей постановкой на кадастровый учет новых объектов.
Всем вновь образованным объектам должны быть присвоены новые кадастровые номера. По результатам кадастрового учета происходит индивидуализация объекта недвижимости. Отсутствие кадастрового учета преобразованных объектов является препятствием для государственной регистрации прав на них.
Не подлежит государственной регистрации право на преобразованный объект и, соответственно, государственная регистрация перехода права, если правообладатель представил документы на преобразованную часть объекта без подачи документов на оставшуюся часть. Разделение, объединение (слияние) или выделение объекта возможно, если совокупность всех созданных в результате преобразования объектов представляет собой исходный объект.
Последовательность действий при разделении объекта недвижимости, принадлежащего одному собственнику, может быть следующей:
— составление кадастровым инженером технического плана на объект недвижимости (реестр кадастровых инженеров имеется на сайте Росреестра), при этом необходимо предоставить инженеру технический паспорт помещения, а если он отсутствует, то проектную документацию на помещение либо декларацию об объекте недвижимости, а также кадастровый паспорт объекта недвижимости, в котором находится данное помещение;
— обращение в кадастровую палату с целью постановки на кадастровый учет каждого из образованных объектов (это делается бесплатно в течение 18 дней (заявление, технический план, доверенность, паспорт));
— обращение в Росреестр для регистрации права собственности, при этом представляются: заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на ранее существовавший объект недвижимости (существовавшие объекты недвижимости); заявление о государственной регистрации права собственности на каждый вновь образованный объект; документ об уплате пошлины; документы, подтверждающие личность заявителя, для организации — учредительные документы; правоустанавливающий документ на объект недвижимости, согласие залогодержателя на преобразование объекта недвижимости в случаях, когда объект находится в залоге.
Таким образом, процедура раздела помещения на несколько отдельных объектов или выдела из помещения отдельного объекта не представляет особой сложности. Однако иначе будет обстоять дело в случае, если участник гражданского оборота планирует купить объект недвижимости с выделом в дальнейшем из него отдельных помещений, но весь объект целиком находится в аренде.
Представим ситуацию, в которой участник гражданского оборота собирается приобрести в собственность единый объект недвижимости, например большое по площади помещение в многоквартирном доме, используемое под магазин, при этом арендатору было передано все помещение целиком, но часть его он не использовал и изначально не планировал. Передача целого помещения была связана с тем, что в ЕГРП в качестве объекта недвижимости было зарегистрировано все помещение, в отношении отдельных частей еще предстояло осуществить выдел, постановку на кадастровый учет и регистрацию в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Поскольку арендатору помещения под организацию магазина нужны были срочно, собственник предоставил ему все помещение.
В дальнейшем между ним и арендатором была достигнута договоренность о том, что последний возвращает собственнику часть неиспользуемых помещений, при этом размер арендной платы остается без изменений. Собственник своими силами и за свой счет обязан был осуществить комплекс мероприятий по формированию самостоятельных объектов, после чего стороны должны были зарегистрировать изменения, внесенные в договор аренды в части предмета — состава переданных в аренду помещений.
До того как обе стороны приступили к выполнению своих договоренностей, появился покупатель, согласившийся приобрести объект, обремененный долгосрочной арендой, но при условии, что часть неиспользуемых арендатором помещений он получит назад и сможет сдавать в аренду другим лицам. Собственник был готов продать объект сразу, но покупателю нужны были твердые гарантии того, что арендатор выполнит свои обязательства, поскольку договор аренды не предусматривал права на односторонний отказ от него.
Кроме того, договор аренды содержал обязательства арендодателя (теперь уже продавца) выполнить работы по благоустройству прилегающей территории к выходу из здания, организации автостоянки и получению всех необходимых разрешений, а за невыполнение указанных обязательств договором был предусмотрен штраф. Со слов продавца данные обязательства он перед арендатором выполнил своевременно и претензий к нему тот не предъявлял. Однако простых заверений в подобном случае недостаточно, и для защиты интересов покупателя требовалось внести в договор аренды изменения, касающиеся исключения соответствующих условий.
В такой ситуации участникам сделки был предложен вариант заключить трехстороннее соглашение к договору аренды, в котором участвовали собственник, арендатор и покупатель. В соглашении стороны договора аренды исключали из него пункты об обязательствах продавца-арендодателя перед арендатором и констатировали их надлежащее выполнение.
В трехстороннем соглашении содержалось условие о том, что арендатор возвращает часть неиспользуемых помещений, которые индивидуализировались с учетом имеющихся данных (описание в составе целого помещения — адрес, кадастровый номер, площадь возвращаемых помещений, характеристики по экспликации и технической документации). При этом в данном соглашении указывалось на то, что арендная плата остается без изменений. Поскольку возвращаемые помещения в качестве отдельных объектов не были зарегистрированы в ЕГРП, в соглашении специально оговаривалось, что изменения в предмет договора аренды о составе арендуемых помещений не вносятся.
Кроме того, в соглашении имелось обязательство сторон — арендатора и покупателя — заключить дополнительное соглашение к договору аренды об изменении состава арендуемых помещений и размера арендной платы после регистрации в ЕГРП перехода права собственности на все помещение от продавца к покупателю, выдела покупателем возвращаемых помещений, их постановки на кадастровый учет и регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости. В этой части трехстороннее соглашение содержало элементы предварительного договора, поскольку имело обязательства сторон заключить в будущем дополнительное соглашение к договору аренды (ст. 429 ГК РФ).
Конструкцией предварительного договора может опосредоваться заключение любых договоров (купли-продажи, аренды, мены и др.), так как согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из содержания указанной нормы не следует, что предметом предварительного договора могут быть только обязательства о заключении в будущем договоров о выполнении работ, оказании услуг или о передаче имущества, равно как и нет указания на то, что им не могут служить обязательства по заключению в будущем дополнительного соглашения к договору аренды.
В рассматриваемом случае покупатель, согласовывая с арендатором обязательство по заключению в будущем дополнительного соглашения к договору аренды, стороной такого договора не являлся. Однако это не может быть препятствием для заключения предварительного договора, поскольку он фиксирует обязательства сторон по заключению основного договора (в данном случае — дополнительного соглашения к договору аренды) на будущее время после наступления определенных в нем обстоятельств (приобретение покупателем права собственности, выдел помещений, постановка их на кадастровый учет и регистрация в ЕГРП). Интерес покупателя в такой конструкции очевиден, поскольку перед приобретением имущества он связывает арендатора обязательством в дальнейшем внести изменения в договор аренды.
Такое трехстороннее соглашение, содержащее элементы дополнительного соглашения к договору аренды между продавцом и арендатором и элементы предварительного договора между покупателем и арендатором о заключении в будущем дополнительного соглашения к договору аренды, представляет собой документ, в котором соединяются различные договоры. Заключение данного трехстороннего соглашения прямо не предусмотрено законом, однако и не противоречит ему, следовательно, является допустимым в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).
Следует также отметить, что действующее гражданское законодательство РФ, допуская заключение двух- и многосторонних договоров, не исключает возможности заключения трехстороннего соглашения к договору аренды, в котором участвует покупатель арендуемого имущества, не являвшийся стороной договора аренды. Неизменность состава сторон договора аренды соблюдается, а участие третьей стороны, не бывшей участником первоначальной сделки, не противоречит закону.
Участие покупателя в трехстороннем соглашении имеет целью установление определенных обязательств всех сторон друг перед другом. После его заключения и регистрации как неотъемлемой части договора аренды продавец и арендатор уже не смогут договориться между собой в обход покупателя, поскольку стороны согласовали и установили определенные обязательства, которые должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от исполнения которых не допускается (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).
Благодаря участию в данном трехстороннем соглашении покупатель получал возможность влиять на выполнение продавцом и арендатором соответствующих обязательств перед ним, поскольку они все были связаны условиями соглашения. Покупатель, в частности, в случае уклонения от выполнения его контрагентами своих обязательств был вправе требовать их исполнения в судебном порядке (ст. 12 ГК РФ).
Если бы дополнительное соглашение к договору аренды заключалось только между продавцом и арендатором, то покупатель таких средств воздействия на них бы не имел, поскольку сам стороной соглашения не был и не приобретал по нему никаких прав. К нему бы перешли права продавца-арендодателя только после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, который являлся предметом договора аренды.
Покупатель мог бы согласиться на сделку и без участия в трехстороннем соглашении при условии, что продавец заключил бы дополнительное соглашение к договору аренды с арендатором с рассматриваемыми условиями и зарегистрировал его. Однако даже в таком случае существует риск возможного нарушения прав покупателя, поскольку до момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к нему и соответственно перехода прав продавца как арендодателя по сделке продавец с арендатором могли бы подписать иные соглашения и направить их на регистрацию. Поэтому трехстороннее соглашение являлось наиболее оптимальным способом, устраняющим риски покупателя.
Помимо названного существует еще один способ минимизации рисков покупателя. Вместо заключения и регистрации в ЕГРП трехстороннего соглашения стороны могли бы подписать акт возврата арендатором неиспользуемых помещений арендодателю, в котором бы констатировалось исполнение арендодателем обязанности по благоустройству территории и организации автостоянки в полном объеме, качественно, своевременно и надлежащим образом при отсутствии у арендатора каких бы то ни было претензий.
Условия об обязательствах арендодателя и об ответственности за их нарушение из договора аренды в таком случае не исключались, однако подтверждение выполнения арендатором соответствующих обязательств также является достаточной гарантией для покупателя.
В акте возврата также бы указывалось на то, что изменения в договор аренды не вносятся, так как состав арендуемых помещений и размер арендной платы не меняются. Поскольку условия первоначального договора аренды оставались без изменений, такой акт возврата не подлежит регистрации. Никаких самостоятельных обязательств в акте возврата не предусматривалось, изменения и дополнения в договор аренды не вносились, поэтому риска признания акта незаключенным по мотиву отсутствия регистрации не имелось.
Следует иметь в виду, что в акте возврата положение о неизменности арендной платы при возвращении части помещений являлось обязательным, поскольку в ином случае арендатор, вернувший неиспользуемые помещения, не был лишен возможности выбора в дальнейшем потребовать либо уменьшения арендной платы соразмерно возвращенным площадям, либо их обратного предоставления на весь период до окончания срока аренды по договору. При этом он также был бы вправе требовать освобождения его от внесения арендных платежей за возвращенные помещения до момента их обратного предоставления, так как обязательство по их внесению обусловлено самим фактом пользования помещения в силу возмездности договора аренды (ст. 423 ГК РФ). В случае возвращения части помещений, которые арендодатель добровольно принял, основание для взыскания за них платы отсутствует на весь период, в пределах которого арендатор ими не пользовался.
Помимо продавца-арендодателя и арендатора акт возврата также бы подписывал покупатель, чтобы иметь возможность предъявлять самостоятельные требования к контрагентам и защищать свои права и законные интересы.
Кроме упомянутого покупателю следовало подписать предварительный договор о заключении в будущем между всеми сторонами дополнительного соглашения к договору аренды, в котором бы они установили обязательства внести изменения в договор аренды в части предмета и арендной платы после перехода права собственности на объект к покупателю, выдела возвращаемых помещений, их постановки на кадастровый учет и регистрации в ЕГРП как самостоятельных объектов недвижимости.
Отметим, что, применяя рассмотренные договорные конструкции, покупатель смог бы приобрести объект недвижимости, а также обезопасить себя на случай возможных конфликтов с арендатором по поводу использования площадей. До окончательного решения вопроса с выделом помещений, их оформлением как отдельных объектов и регистрацией изменений, вносимых в договор аренды, покупатель как новый собственник всего помещения мог бы сдавать в аренду возвращенную площадь. Безусловно, при этом он был бы связан определенными ограничениями (не смог бы передать их в долгосрочную аренду либо не все арендаторы соглашались бы взять помещения с учетом наличия записи в ЕГРП об аренде всего помещения одним арендатором и отсутствием выделенных объектов), однако они были бы обусловлены конкретной ситуацией и являлись временными. Рано или поздно претендента на освободившиеся помещения он все равно бы нашел, если бы, например, сделал существенную скидку на арендную плату.
Отметим, что при заключении краткосрочного договора аренды, не подлежащего государственной регистрации, возвращенные помещения могли бы быть индивидуализированы в составе целого помещения с указанием адреса, кадастрового номера всего помещения, но с выделением их согласно технической документации с обозначением имеющихся характеристик и указанием площади, а также с отметкой на поэтажном плане. Такая максимально возможная индивидуализация не противоречит закону, поскольку определенно позволяет установить переданное в аренду имущество.
А.Бычков
Начальник юридического отдела
ЗАО «ТГК «Салют»
Подписано в печать
20.08.2014
Бычков А. Покупка арендованного имущества. Образование нескольких объектов на основе одного // Финансовая газета. 2014. № 30. С. 10 — 11.

Судебная практика по спорам с недвижимостью

В случае если должник передал кредитору объект недвижимости по соглашению об отступном, но уклоняется от государственной регистрации, требование кредитора о регистрации перехода права собственности удовлетворению не подлежит (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 N А57-2430/2011) // СПС КонсультантПлюс. 2014.

Гришина О.П. Судебные споры вокруг кадастровой стоимости земельных участков // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения. 2014.

Кислов С.С. Президиум ВАС признал незаконной еще одну схему продажи квартир // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2014. № 8. С. 44 — 48.

Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 7, 2014.

Позиция ВС РФ: Договор купли-продажи находящегося в публичной собственности участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности другому лицу, ничтожен в части, касающейся участка под этим объектом. Подробнее

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 № 2826/14 по делу № А57-2430/2011.

Постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 № 2504/14 по делу № А40-79875/2013.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.07.2014 по делу № А11-3121/2013.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.07.2014 по делу № А11-3120/2013.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.07.2014 по делу № А19-12783/2013.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.02.2014 по делу № А21-2287/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2014 по делу № А53-7803/2014.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2014 по делу № А63-13660/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.12.2014 по делу № А01-1539/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.12.2014 по делу № А63-3863/2011.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2014 по делу № А53-5949/2014.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.12.2014 по делу № А53-7586/2014.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.11.2014 по делу № А32-10702/2012.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.12.2014 по делу № А32-4090/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.12.2014 по делу № А53-26597/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.12.2014 по делу № А32-6324/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.12.2014 по делу № А32-20652/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.12.2014 по делу № А15-3694/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.12.2014 по делу № А20-1012/2014.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.12.2014 по делу № А32-9698/2014.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.12.2014 по делу № А32-23077/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.11.2014 по делу № А32-43854/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.11.2014 по делу № А32-7106/2014.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2014 по делу № А22-2524/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2014 по делу № А01-2080/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2014 по делу № А32-38167/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.09.2014 по делу № А63-12893/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.09.2014 по делу № А63-8771/2012.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.09.2014 по делу № А63-4119/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2014 по делу № А53-4612/2014.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.08.2014 по делу № А01-1907/2013.

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 15534/13 по делу № А07-20211/2012 «О взыскании долга по договору аренды».

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.09.2014 по делу № А63-13388/2013

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2014 по делу № А32-34794/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.09.2014 по делу № А32-30506/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2014 по делу № А63-11352/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.09.2014 по делу № А63-10840/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2014 по делу N А53-1340/2014.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.10.2014 по делу N А53-6700/2014.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.10.2014 по делу N А32-38806/2012.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2014 по делу N А63-10130/2012.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.10.2014 по делу N А32-33822/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 по делу N А53-1149/2014.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.10.2014 по делу N А63-10955/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.10.2014 по делу N А32-33249/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.10.2014 по делу N А32-9703/2014.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.10.2014 по делу N А32-40969/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.10.2014 по делу N А61-1691/2013.

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.10.2014 по делу N А32-29681/2013.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2014 по делу № А75-2134/2013.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2014 по делу № А82-9984/2013.

Спор об установлении границ земельного участка (об установлении местоположения границ земельного участка) (на основании судебной практики Московского городского суда) («Электронный журнал «Помощник адвоката», 2014).

Спор о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (на основании судебной практики Московского городского суда) // Электронный журнал «Помощник адвоката», 2014.

Спор о признании права собственности на земельный участок (на основании судебной практики Московского городского суда) («Электронный журнал «Помощник адвоката», 2014).

Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда) // Электронный журнал «Помощник адвоката», 2014.

Спор о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением по договору социального найма (на основании судебной практики Московского городского суда) («Электронный журнал «Помощник адвоката», 2014).

Спор о признании прекратившим право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника помещения (на основании судебной практики Московского городского суда) («Электронный журнал «Помощник адвоката», 2014).

Спор о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок в порядке приватизации (на основании судебной практики Московского городского суда) («Электронный журнал «Помощник адвоката», 2014).

Спор о признании недействительным договора дарения земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда) («Электронный журнал «Помощник адвоката», 2014).

Спор о признании недействительным договора дарения земельного участка (на основании судебной практики Московского областного суда) («Электронный журнал «Помощник адвоката», 2014).

Спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка (на основании судебной практики Московского городского суда) («Электронный журнал «Помощник адвоката», 2014).

Решения и определения по искам к ЗАО «Немецкая деревня» (Краснодар).

Решения и определения по искам к ООО «Бизнес-Инвест» (Краснодар).

Решения и определения по искам к ООО МТ «ВПИК» (Краснодар).

Решения и определения по искам к ООО «ВСВ-Гидрострой» (Краснодар).

Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции

Верховным Судом Российской Федерации проведено изучение судебной практики рассмотрения дел по спорам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Изучение судебной практики показало, что в основном споры указанной категории возникают в связи с ненадлежащим исполнением органами местного самоуправления обязанностей, возложенных на них жилищным законодательством.
В связи с этим судами рассматривались дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления, межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания, определением сроков расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, о внеочередном предоставлении жилого помещения, о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника жилого помещения в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, и другие споры.
Анализ судебной практики рассмотрения дел указанной категории свидетельствует о том, что суды в основном правильно определяют закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям, руководствуются положениями Конституции Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, учитывают правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
I. Некоторые вопросы рассмотрения дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов местного самоуправления и межведомственных комиссий, связанных с признанием жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, определением сроков расселения таких домов
Частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее — Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения).
В соответствии с пунктом 7 Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой.
Оценка соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной комиссией на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции.
По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:
о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения — о продолжении процедуры оценки;
о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции (пункт 47 Положения).
В соответствии с пунктом 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.
Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.
Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции отнесены к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
Решение межведомственной комиссии, органа местного самоуправления по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также действия (бездействие) указанных органов по принятию соответствующих решений могут быть оспорены в суде в порядке, установленном положениями главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ).
Так, Г. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о признании квартиры непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению путем реконструкции или ремонта, о признании права на внеочередное обеспечение жилым помещением по договору социального найма, возложении на ответчика обязанности предоставить жилое помещение на условиях договора социального найма.
Определением городского суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, в принятии искового заявления Г. в части требований о признании квартиры непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению путем реконструкции или ремонта отказано. В остальной части исковое заявление принято к производству суда первой инстанции.
Отказывая Г. на основании пункта 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ в принятии искового заявления в части требования о признании квартиры непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению путем реконструкции или ремонта, судебные инстанции правомерно исходили из того, что решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, и не входит в полномочия судебных органов.
Одновременно Г. было разъяснено, что в целях защиты своих законных прав и интересов она вправе оспорить бездействие межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по принятию решения, связанного с признанием жилого помещения непригодным для проживания, обратившись в суд в порядке, предусмотренном статьей 254 ГПК РФ.
При рассмотрении другого дела апелляционным определением областного суда отменено решение районного суда по иску Д. и других к администрации городского округа о признании жилого здания аварийным, жилых помещений непригодными для проживания и предоставлении жилых помещений, которым были частично удовлетворены исковые требования граждан, признаны непригодными для проживания жилые помещения, на администрацию городского округа возложена обязанность предоставить истцам в черте городского округа по договору социального найма благоустроенные жилые помещения.
Отменяя решение суда в части удовлетворения заявленных требований, суд апелляционной инстанции правильно исходил из того, что в силу части 4 статьи 15 ЖК РФ, пунктов 7, 42, 51, 52 Положения решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания отнесено к исключительной компетенции межведомственных комиссий, принятие решения производится в порядке, установленном Положением.
Поскольку решения по вопросу о соответствии занимаемых истцами помещений установленным требованиям не принималось, действия (бездействие) органов местного самоуправления при разрешении постановленного вопроса не обжалованы и незаконными не признаны, судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к обоснованному выводу, что судом разрешен вопрос, относящийся к исключительной компетенции межведомственной комиссии, заявленное требование о признании жилого помещения непригодным для проживания не может быть разрешено в порядке искового производства и производство по делу в указанной части подлежит прекращению на основании статьи 220, пункта 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ.
При рассмотрении дела об оспаривании заключения межведомственной комиссии необходимо проверять как соблюдение порядка принятия такого заключения, так и соответствие выводов комиссии положениям нормативных правовых актов, устанавливающих требования к оценке пригодности помещений для проживания граждан.
Как показывает анализ судебной практики, чаще всего граждане обжалуют заключения межведомственных комиссий с целью признания незаконным заключения комиссии, возложения на нее обязанности составить заключение в соответствии с установленными законом требованиями.
При рассмотрении данной категории дел судами, в частности, проверялось, вынесено ли заключение компетентным составом межведомственной комиссии, включались ли в ее состав лица, указанные в пункте 7 Положения, — представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сфере санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, привлекался ли к работе комиссии собственник жилого помещения либо уполномоченное им лицо, а также эксперты проектно-изыскательских организаций. Кроме того, судами выяснялось, производилась ли оценка фактического состояния жилого помещения на предмет его соответствия требованиям, установленным Положением, для чего в необходимых случаях назначались экспертизы.
Распределяя бремя доказывания, суды руководствовались положениями части 1 статьи 249 ГПК РФ, согласно которым обязанность по доказыванию законности оспариваемого заключения возлагается на принявший его орган.
Например, решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, удовлетворено заявление П. и других лиц о признании незаконным заключения межведомственной комиссии, назначенной постановлением мэра города, о признании многоквартирного жилого дома пригодным для проживания и подлежащим ремонту. На межведомственную комиссию возложена обязанность рассмотреть вопрос о признании жилого дома пригодным (непригодным) для проживания в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Судом установлено, что заявители являются как нанимателями, так и собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
Заключением межведомственной комиссии, назначенной постановлением мэра города, по результатам обследования помещений дома установлена возможность проведения капитального ремонта дома.
Удовлетворяя требования заявителей о признании заключения межведомственной комиссии незаконным, судебные инстанции исходили из того, что оно не соответствует требованиям действующего законодательства.
Согласно пункту 43 Положения при оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.
Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в Положении требованиям включает: прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов; определение перечня дополнительных документов (заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора (контроля), заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в Положении требованиям (пункт 44).
Комиссия, произведя визуальную осмотр конструкции дома, сочла, что требуется ремонт свайного основания, стен (частично замена бруса, пораженного гнилью), цокольного перекрытия, чердачного перекрытия (частичный ремонт в местах протечек), межэтажного перекрытия; лестниц (укрепление перил и окраска), кровли, крыши, системы электрооборудования, текущий ремонт печей, ремонт окон, падовых стояков, покрытия пола.
Судом установлено, что процедура оценки жилого помещения и оспариваемое заключение межведомственной комиссии не соответствуют приведенным выше требованиям Положения, поскольку при проведении комиссионного обследования дома какое-либо оборудование или специальные замеры комиссией не проводились, осмотр проводился визуально. Акт обследования жилого дома и заключение межведомственной комиссии не соответствуют форме, установленной приложениями № 1 и 2 к Положению.
Кроме того, заявители в обоснование требований ссылались на заключение эксперта, согласно которому отдельные конструкции и помещения многоквартирного жилого дома (в частности, помещения техподполья, чердака, подъездов, коридоров, общих кухонь и туалетов, жилых комнат) не отвечают требованиям, указанным в разделе II Положения.
При этом экспертом дополнительно выявлены вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья проживающих в указанном доме гражданам вследствие ухудшения технического состояния дома в связи с физическим износом (обрушение цокольного перекрытия, уменьшение рабочего диаметра свай из-за разрушения оголовков тела свай и поражения гнилью, повреждение инженерно-технических систем отопления и электроснабжения), изменения параметров среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяют обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований (несоответствие санитарным нормам параметров влажности древесины забирки, древесины свай, древесины прогонов крыши, влажности воздуха жилых помещений; наличие плесневелых грибков, гнили на деревянных конструкциях несущих стен; распространение фекальных масс по затопленному помещению техподполья и придомовой территории; высыпание утеплителя цокольного перекрытия).
Комиссией, располагавшей указанным заключением эксперта на момент проведения обследования жилого дома, указанные выводы эксперта о наличии вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья проживающих в этом доме граждан, в том числе заявителей, опровергнуты не были.
К материалам дела не были приобщены документы, в том числе заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора (контроля), из которых было бы видно, что деформации конструкции цоколя дома, а также фундамента соответствуют требованиям СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», техническое состояние наружных стен и перегородок соответствует требованиям СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», что выявленные факты поражения плесневелым грибком несущих стен, распространения фекальных масс по затопленному помещению подполья и придомовой территории соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям и гигиеническим нормативам.
Установив, что осмотр жилого дома проводился только визуально, без применения вообще каких-либо измерительных приборов и приспособлений, суд пришел к правильному выводу о нарушении процедуры проведения оценки соответствия помещения установленным в пункте 44 Положения требованиям. Также суд признал необоснованным вывод комиссии о возможности проведения капитального ремонта, поскольку он не подтверждался ни техническим заключением о целесообразности и стоимости ремонтных работ, ни каким-либо иным документом.
Удовлетворяя заявление о признании незаконным решения межведомственной комиссии, суд вправе возложить на такую комиссию обязанность в определенный срок провести оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям, не предрешая ее существа.
Как показало изучение судебной практики, при рассмотрении дел по заявлениям граждан об оспаривании заключений межведомственных комиссий суды в целом правильно применяют положения части 1 статьи 258 ГПК РФ и разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 года № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих».
Последствия вынесенного судом решения о признании заключения межведомственной комиссии незаконным заключаются в том, что недействительное заключение рассматривается как акт, не имеющий юридической силы и не подлежащий применению, следовательно, у принявшего его органа в соответствии с функциональными полномочиями возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его компетенции вопроса и принятия по нему нового решения.
При принятии решения о признании незаконным заключения межведомственной комиссии о соответствии жилого помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности (непригодности) для проживания суды возлагали на межведомственную комиссию обязанность провести обследование жилого помещения (жилого дома) на предмет соответствия требованиям, установленным Положением, а также, как правило, устанавливали определенный срок для такого обследования, исчисляемый с момента вступления решения суда в законную силу.
Возлагая на межведомственную комиссию такую обязанность, суд не вправе предрешать существо решения, которое должно быть принято.
Например, решением городского суда были частично удовлетворены исковые требования П.С. и П.В., признаны незаконными заключение межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным для постоянного проживания и постановление главы администрации городского округа в части необходимости проведения капитального ремонта. На администрацию городского округа была возложена обязанность признать жилое помещение непригодным для проживания.
Отменяя решение городского суда и направляя дело на новое рассмотрение, судебная коллегия областного суда пришла к следующим выводам.
Согласно оспариваемому акту обследования помещения межведомственной комиссии жилое помещение, занимаемое истцами, было признано пригодным для проживания, вместе с тем признана необходимость капитального ремонта данного жилья.
В ходе рассмотрения гражданского дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно результатам которой спорное жилье не является пригодным для проживания, создает угрозу для жизни и здоровья граждан, при этом капитальный ремонт не сможет исправить существующую ситуацию, а реконструкция в данной ситуации нецелесообразна ввиду несоразмерности затрат стоимости жилого помещения.
С учетом совокупности исследованных доказательств судебная коллегия правомерно согласилась с выводами суда первой инстанции о незаконности заключения межведомственной комиссии и постановления главы администрации городского округа в части необходимости проведения капитального ремонта.
Вместе с тем судебная коллегия обоснованно указала, что, возлагая на орган местного самоуправления обязанность признать спорное жилье непригодным для проживания, суд первой инстанции не учел, что решение вопроса о признании жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии. Понуждение ответчика к совершению указанных действий является ограничением права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения в пределах предоставленных законодательством полномочий и нарушает установленный статьей 10 Конституции Российской Федерации принцип разделения властей.
Вопросы признания жилых помещений частного жилищного фонда пригодными (непригодными) для проживания граждан отнесены к компетенции межведомственной комиссии, создаваемой органами местного самоуправления.
Апелляционным определением областного суда было отменено решение районного суда об отказе в удовлетворении заявления Р. о возложении обязанности на администрацию муниципального образования делегировать комиссии по признанию жилых помещений муниципального жилищного фонда города непригодными для проживания полномочия по признанию непригодным для проживания жилого дома, находящегося в его собственности.
Судом установлено, что Р., являющийся собственником жилого дома, обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о создании комиссии для признания указанного жилого дома аварийным.
Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации муниципального образования отказано в удовлетворении заявления Р. с указанием на то, что принятие решения по признанию частных домов пригодными (непригодными) для проживания является правом органа местного самоуправления, но не обязанностью.
С учетом части 4 статьи 15 ЖК РФ, пунктов 2, 5, 8 Положения суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что законодателем не предусмотрено иного порядка обследования частных жилых помещений в целях признания их пригодными (непригодными) для дальнейшего проживания, кроме обследования создаваемыми на уровне муниципального образования межведомственными комиссиями.
При таких обстоятельствах, установив бездействие администрации муниципального образования по рассмотрению заявления Р., суд апелляционной инстанции обоснованно принял новое решение о возложении на администрацию муниципального образования обязанности произвести обследование жилого дома, принадлежащего на праве собственности Р.
II. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания
Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.
В связи с возникающими в судебной практике вопросами о возможности возложения обязанности на орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, предоставить собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащем сносу, но не включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, другое пригодное для проживания жилое помещение на праве собственности следует исходить из разъяснений, которые даны в подпункте «и» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Правильной является практика судов, учитывающих, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Так, Х., обращаясь в суд с иском к администрации города о предоставлении благоустроенного жилого помещения, равнозначного занимаемому ее семьей, свои исковые требования обосновала тем, что является собственником 43/98 доли в праве общей долевой собственности квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, районный суд указал, что администрацией города приняты постановления об изъятии жилого помещения, находящегося в аварийном многоквартирном доме, и об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, Х. поставлена в известность о принятых решениях. При рассмотрении дела суд исходил из положений статьи 32 ЖК РФ, согласно которым на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.
Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, суд был не вправе обязать орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением.
Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.
По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).
Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
Например, определением судебной коллегии областного суда было отменено решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Б.В. и Б.Д. к мэрии города о предоставлении вне очереди жилого помещения на праве собственности.
Судом установлено, что Б.В. и Б.Д. являются сособственниками в равных долях жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном в 2005 году непригодным для проживания.
Материалами дела подтверждено, что данный жилой дом в рамках реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного муниципального жилищного фонда на 2004 — 2010 годы был включен в перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, однако ко времени рассмотрения дела требований к собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или реконструкции, в том числе к истцам, в порядке статьи 32 ЖК РФ предъявлено не было.
Учитывая длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ, и то, что аварийный многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», судебная коллегия пришла к обоснованному выводу, что истцы по своему выбору имеют право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.
В связи с этим и учитывая заявленные требования, судебная коллегия приняла по делу новое решение о возложении на мэрию муниципального образования обязанности предоставить истцам в общую долевую собственность в равных долях равнозначное благоустроенное жилое помещение взамен помещения, признанного аварийным и непригодным для проживания.
Требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о выселении собственника такого жилого помещения и членов его семьи с предоставлением другого жилья на праве собственности не может быть удовлетворено, если между этими органом власти и собственником не достигнуто соглашение о предоставлении иного жилого помещения взамен изымаемого.
Анализ судебной практики рассмотрения дел по искам администрации муниципальных образований о переселении собственников аварийного жилья в другие жилые помещения, предоставляемые им на праве собственности (о понуждении к заключению договора мены жилых помещений, о выселении с предоставлением другого жилого помещения), свидетельствует об отсутствии сложившейся единообразной правоприменительной практики.
Ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и членов их семей в предлагаемые органами местного самоуправления жилые помещения, ссылаясь на равноценность и благоустроенность предлагаемого жилья.
Другие суды исходят из того, что предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома.
Позицию последних следует признать правильной, она нашла отражение и в судебной практике Верховного Суда Российской Федерации.
Так, решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, были удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования к П.С. и П.Е. о прекращении права собственности, признании права собственности, выселении из жилого помещения в другое жилое помещение.
Как было установлено судом, П.С. и его супруге П.Е. администрацией муниципального образования была предложена мена квартиры общей площадью 35,6 кв. м в аварийном доме на однокомнатную квартиру общей площадью 46,7 кв. м, находящуюся в муниципальной собственности, в новом многоквартирном доме, однако ответчики отказались от переселения в предложенное жилое помещение.
Рассматривая дело, суды пришли к выводу о необходимости выселения супругов П. по основаниям, предусмотренным статьями 86 — 89 ЖК РФ, в предложенное жилое помещение, поскольку оно является более благоустроенным по сравнению с занимаемым, указав, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая П.С. квартира, включен в адресную программу края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, которой предусмотрено предоставление жилых помещений гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда.
Отменяя состоявшиеся по делу судебные решения и направляя дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отметила, что в порядке, установленном статьями 86 — 89 ЖК РФ, жилые помещения предоставляются гражданам, занимающим жилые помещения в подлежащем сносу доме по договору социального найма, в связи с чем указанные нормы права не подлежали применению при рассмотрении спора о выселении собственника подлежащего сносу жилого помещения.
Кроме того, из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая ответчикам квартира, включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше законом на переселение граждан в рамках адресной программы края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства, в частности статьи 32 ЖК РФ.
Поскольку данных о том, что П.С. предлагалось выкупить принадлежащую ему на праве собственности квартиру в порядке, определенном статьей 32 ЖК РФ, не имелось, то П.С., как собственник жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, был лишен права на получение стоимости изымаемого имущества (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 18-КГ12-88).
В другом деле по иску администрации города к У. о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, признании права собственности ответчика на предоставляемое взамен жилое помещение и выселении в предоставляемое жилое помещение и по встречному иску У. к администрации города о взыскании выкупной цены за квартиру судебные инстанции, установив, что между сторонами не было достигнуто соглашение о предоставлении У. другого жилого помещения взамен изымаемого, возложили на администрацию города обязанность выплатить выкупную цену жилого помещения, а также пришли к выводу о наличии правовых оснований для прекращения права собственности У. на принадлежащую ей на праве собственности квартиру и выселении ответчика из аварийного жилого дома в связи с принятием решения о его сносе.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяют положения части 7 статьи 32 ЖК РФ, и при определении выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков собственника, приведенным в указанной норме.
Например, при рассмотрении иска администрации района к В. о выкупе жилого помещения и по встречному иску В. к администрации района об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену жилого помещения расходы В. на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения.
В другом деле суд признал необоснованными требования истцов о взыскании убытков, выразившихся, по их мнению, в расходах на оплату за наем двухкомнатной и однокомнатной квартир в период решения вопроса о выплате выкупной цены, поскольку решение об изъятии было принято в отношении одной комнаты площадью 24,4 кв. м в доме коридорной системы. При этом суд указал, что, по смыслу положений статьи 15 ГК РФ, возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. В данном случае суд пришел к выводу о чрезмерности произведенных истцами расходов.
Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Например, определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда было оставлено без изменения решение районного суда о частичном удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования к В.А. и членам его семьи об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением.
Судом установлено, что В.А. и В.Г. на праве собственности, возникшем на основании договора передачи квартиры в собственность, принадлежит трехкомнатная квартира в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.
Рассматривая возражения ответчиков относительно размера предложенной администрацией муниципального образования выкупной цены, который не включал сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, суды первой и апелляционной инстанций указали следующее.
Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1930 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено. Вступившим в законную силу решением районного суда, принятым по заявлению В.А. об оспаривании бездействия администрации муниципального образования по проведению работ по реконструкции дома, установлено, что планировалось произвести капитальный ремонт жилого дома с отселением граждан, однако каких-либо действий для его осуществления не произведено.
Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Поскольку положениями статей 36 — 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
С учетом изложенного следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Например, при разрешении дела по иску администрации города к Д. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения судом при определении выкупной цены были учтены возражения ответчика, подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого помещения, определенной без учета стоимости земельного участка.
Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.
Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение — квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.
Возможность предоставления во внеочередном порядке жилых помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного пользования, действующим законодательством не предусмотрена.
Например, решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, было правомерно отказано в удовлетворении исковых требований А. и П. к администрации города о предоставлении однокомнатной благоустроенной квартиры, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что указанные граждане, хотя и состоят на учете нуждающихся в получении социального жилья, однако жилое помещение, признанное непригодным для проживания, принадлежало на праве собственности В., членами семьи которого истцы не являются. Собственнику непригодного для проживания жилого помещения В. предоставлено другое благоустроенное жилье.
Истцы проживали в помещении, принадлежащем В., на условиях коммерческого найма, не обладали ни правом собственности, ни правом владения и пользования жилым помещением по договору социального найма, в связи с чем не приобрели внеочередного права на предоставление жилого помещения по договору социального найма.
При рассмотрении дела о предоставлении жилого помещения собственнику, утратившему пригодное для проживания жилье, необходимо принимать во внимание весь комплекс юридически значимых обстоятельств, в том числе характер действий, приведших к уничтожению жилого помещения, наличие договора о страховании жилого помещения, объем страховых выплат.
Например, отказывая в удовлетворении исковых требований прокурора в защиту прав и интересов П. к администрации муниципального образования о предоставлении П. и членам его семьи вне очереди жилого помещения по договору социального найма, судебные инстанции исходили из того, что причиной пожара, в результате которого был уничтожен принадлежавший П. жилой дом, явились умышленные действия третьих лиц — Д. и К., вина которых установлена приговором районного суда, однако истец не пожелал воспользоваться правом предъявления иска к виновникам пожара, о чем свидетельствует имеющийся в материалах дела отказ от иска, вследствие чего на орган местного самоуправления не может быть возложена ответственность за неправомерные виновные действия третьих лиц (виновников пожара) в отношении потерпевшего.
Было учтено и то обстоятельство, что истец получил разрешение на строительство дома взамен сгоревшего и на выруб леса для восстановления дома, однако дом П. построен не был, а заготовленный лес продан истцом.
III. Обеспечение жилищных прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения, признанного непригодным для проживания
При рассмотрении дел по искам о выселении граждан из занимаемых жилых помещений, заявленным по основаниям, предусмотренным статьями 86, 87 ЖК РФ, необходимо проверять соблюдение установленного Положением порядка признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Так, районным судом рассмотрен ряд дел по искам государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования о выселении граждан из жилых помещений с предоставлением других жилых помещений. В удовлетворении заявленных требований по всем делам судом отказано, поскольку при разрешении требований образовательного учреждения было установлено, что принадлежащее истцу на праве оперативного управления здание общежития в установленном порядке аварийным не признано. При этом был признан необоснованным довод истца о том, что аварийное состояние здания подтверждено заключением ОАО «Калининградпромпроект», поскольку в силу пункта 7 Положения, действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2), признание помещения непригодным для проживания граждан, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу относится к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в этих целях.
Если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.
В судах рассматривается большое количество жалоб граждан на решения органов местного самоуправления в части определения сроков расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также переноса уже установленных сроков.
При рассмотрении таких дел судами, как правило, учитываются разъяснения, данные Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2009 года. Согласно данным разъяснениям определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения физических и юридических лиц является компетенцией органа местного самоуправления. Однако в ситуации, когда дальнейшее проживание в аварийном жилом помещении, предоставленном по договору социального найма, создает угрозу для жизни и здоровья нанимателя и членов его семьи, суд вправе обязать орган местного самоуправления предоставить указанным лицам другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке на основании части 2 статьи 57 ЖК РФ, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).
Например, районным судом был удовлетворен иск прокурора в интересах Т.
Суд установил, что многоквартирный дом, в котором проживает истец, признан аварийным и подлежащим сносу в декабре 2007 года. Срок расселения дома установлен органом местного самоуправления до 30 ноября 2008 года.
Однако уже на момент обследования в 2007 году состояние фундамента, стен, крыши и других конструктивных элементов здания оценивалось как недопустимое. Тем не менее сроки расселения неоднократно переносились, и в 2012 году расселение отложено до 31 декабря 2013 года.
По результатам экспертизы установлено, что на момент рассмотрения дела существует опасность обрушения чердачного перекрытия в жилые помещения. Возникла реальная угроза жизни и здоровью проживающих в доме граждан.
При таких обстоятельствах суд обоснованно признал незаконным постановление администрации о переносе сроков расселения и обязал предоставить Т. жилое помещение во внеочередном порядке.
Если объектом найма является комната в коммунальной квартире, расположенной в доме, признанном непригодным для проживания и подлежащим сносу, то при определении общей площади предоставляемого в связи с выселением другого жилого помещения необходимо учитывать общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры, включая жилую площадь самой комнаты и площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также долю площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
Например, при рассмотрении дела по иску Г.В. и Г.О. к администрации города о возложении обязанности предоставить вне очереди жилое помещение установлено, что истцы по договору социального найма занимают комнату площадью 10,8 кв. м в трехкомнатной коммунальной квартире, состоящей из трех жилых комнат площадью 17,3 кв. м, 11,4 кв. м и 10,8 кв. м, коридора площадью 5 кв. м, кладовой площадью 1,4 кв. м и кухни площадью 9,6 кв. м.
Заключением межведомственной комиссии города многоквартирный дом, в котором расположена указанная квартира, признан аварийным и подлежащим сносу.
Суд первой инстанции, определяя размер жилого помещения, подлежащего предоставлению в связи с выселением (часть 1 статьи 89 ЖК РФ), исходил из того, что истцы пользуются в коммунальной квартире вспомогательными помещениями общей площадью 16 кв. м (площадь коридора, кладовой, кухни). Сложив общую площадь вспомогательных помещений квартиры (16 кв. м) и площадь жилого помещения, занимаемого истцами (10,8 кв. м), суд пришел к выводу о возложении на администрацию города обязанности предоставить истцам вне очереди комнату в коммунальной квартире общей площадью не менее 26,8 кв. м, в том числе жилой не менее 10,8 кв. м.
Суд апелляционной инстанции не согласился с данным выводом суда и указал, что при расчете общей площади жилого помещения, представляющего комнату в коммунальной квартире, в ее размер не подлежат включению площади вспомогательных помещений коммунальной квартиры, а только те вспомогательные помещения, которые находятся в пределах такой комнаты. Делая данные выводы, суд апелляционной инстанции исходил из того, что они вытекают из положений части 5 статьи 15 ЖК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассматривая дело в кассационном порядке, пришла к выводу, что судом апелляционной инстанции допущено неправильное толкование и применение положений части 5 статьи 15 ЖК РФ.
Отметив, что ЖК РФ не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты, расположенной в коммунальной квартире, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования коммунальной квартиры, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в такой квартире по договору социального найма, Коллегия указала на необходимость применения в данном случае в соответствии с частью 1 статьи 7 ЖК РФ по аналогии положений статей 15, 16, 42 ЖК РФ.
Исходя из содержания положений названных статей ЖК РФ в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты.
В связи с этим был признан несостоятельным вывод суда апелляционной инстанции о том, что исчисление размера площади мест общего пользования в коммунальной квартире, приходящейся на долю каждой комнаты, производится в других целях — в целях определения доли расходов собственника (нанимателя) комнаты в коммунальной квартире на содержание общего имущества в коммунальной квартире, а также для определения размера платы за содержание и ремонт жилья. Указанные выше правила исчисления общей площади комнаты как части коммунальной квартиры применяются и в целях определения общей площади жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире как отдельного объекта прав (определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 43-КГ13-2).
Площадь жилого помещения, находящегося в собственности нанимателя или члена его семьи, не подлежит учету при определении площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением из аварийного жилья.
По делу по иску прокурора в интересах С.Л., С.М., С.А., С.К. судом было принято решение о признании незаконным бездействия администрации муниципального района по непредоставлению истцам благоустроенного жилого помещения, возложении обязанности предоставить С.М., С.А. и С.К. по договору социального найма жилое помещение в виде квартиры, отвечающей санитарным и техническим требованиям, в черте населенного пункта, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, общей площадью не менее 39,6 кв. м.
При рассмотрении дела в апелляционном порядке судебная коллегия по гражданским делам верховного суда республики правомерно не согласилась с выводами районного суда о том, что жилое помещение должно быть предоставлено только троим из истцов, поскольку у С.Л. в собственности имеется однокомнатная квартира. Судебная коллегия по гражданским делам обоснованно указала, что в данном случае благоустроенное жилое помещение по договору социального найма должно быть предоставлено всем истцам, поскольку предоставление жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома носит компенсационный характер.
В отличие от случаев предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (статья 57 ЖК РФ), наличие в собственности нанимателя по договору социального найма или члена его семьи другого жилого помещения не может служить основанием для отказа в предоставлении взамен жилого помещения, пришедшего в непригодное для проживания состояние, равнозначного благоустроенного жилого помещения по договору социального найма на основании статьи 89 ЖК РФ.
Требования органа местного самоуправления о выселении нанимателя и членов его семьи из аварийного жилого помещения не могут быть удовлетворены, если будет установлено, что предлагаемое для переселения жилое помещение не отвечает уровню благоустроенности, достигнутому в данном населенном пункте, или может привести к ухудшению жилищных условий.
По делам о выселении граждан из жилых помещений в аварийных домах, подлежащих сносу, суды при оценке степени благоустроенности предлагаемого для переселения жилого помещения в основном правильно руководствуются требованиями, определенными в Положении, а также нормативными актами органов местного самоуправления, которыми не могут быть снижены установленные Правительством Российской Федерации минимальные гарантии.
В судебной практике имеются примеры отказа в удовлетворении исковых требований о выселении граждан из жилых помещений, находящихся в жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, если предлагаемые помещения не отвечали уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта.
Например, городским судом было отказано в удовлетворении иска администрации муниципального образования к Т. и членам ее семьи о выселении из жилого помещения в связи с признанием его непригодным для проживания.
Проанализировав положение об определении уровня благоустройства жилищного фонда муниципального образования, в соответствии с которым жилищный фонд считается благоустроенным, если он оборудован в том числе центральным отоплением независимо от источника поступления тепла (от ТЭЦ, котельной, индивидуального котла заводского изготовления или котла, вмонтированного в отопительную печь), суд пришел к выводу, что жилое помещение, в которое истец просит переселить ответчиков, не является благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта ввиду отсутствия в квартире центрального отопления (имелось только печное), в связи с чем оно не соответствует требованиям, предъявляемым статьей 89 ЖК РФ.
В другом деле судом было отказано в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования о выселении Е. и членов ее семьи из признанного непригодным для проживания жилого помещения, оборудованного центральным отоплением, в жилое помещение с печным отоплением. При этом суд указал, что хотя предложенное для переселения жилое помещение с печным отоплением и является благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта, в котором уровень благоустройства центральным теплоснабжением муниципального жилищного фонда достигнут только в 24,74% жилых помещений, однако данное жилое помещение не отвечает компенсационному характеру предоставления жилья в порядке статьи 89 ЖК РФ и ухудшит условия проживания ответчиков.
В случае, если ответчик, возражающий против переселения в конкретное жилое помещение, ссылается на его непригодность для проживания, то юридически значимым обстоятельством, которое входит в предмет доказывания и подлежит исследованию судом, является установление соответствия предлагаемого жилого помещения санитарным и техническим правилам и нормам.
Например, разрешая исковые требования администрации городского округа о выселении Б. из занимаемого жилого помещения с предоставлением благоустроенного жилого помещения в связи со сносом дома и о возложении обязанности на Б. заключить с муниципальным унитарным предприятием «Городское управление жилищно-коммунального хозяйства» договор социального найма на предоставленное жилое помещение, суд исходил в том числе из того, что жилое помещение, предлагаемое для переселения ответчика, представляет собой квартиру, созданную в результате перепланировки и переоборудования нежилых помещений в жилые, которая не соответствует установленным требованиям по естественному освещению, так как имеет отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни менее параметров, предусмотренных пунктом 25 Положения. Кроме того, судом было установлено, что в нарушение пунктов 7 и 43 Положения в обследовании спорного жилого помещения представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сфере санитарно-эпидемиологической безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, участие не принимали, заключение о соответствии жилого помещения санитарно-эпидемиологическим требованиям и гигиеническим нормативам не представляли.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание отсутствие достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих завершение переустройства и перепланировки нежилых помещений в жилое, и возможность использования такого помещения в качестве жилого, несоответствие спорного жилого помещения установленным требованиям, суд пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения исковых требований.
Предоставляемое в связи с выселением из аварийного жилья другое жилое помещение должно по общему правилу находиться в границах того же населенного пункта, что и ранее занимаемое жилое помещение.
Рассматривая вопросы, связанные с таким предъявляемым законом требованием к предоставляемому в связи с выселением жилому помещению, как нахождение его в границах данного населенного пункта, следует отметить, что не все суды проводят различие между понятиями «границы населенного пункта» и «границы муниципального образования».
Под населенным пунктом понимается населенное место (поселение), первичная единица расселения людей в пределах одного застроенного земельного участка (город, поселок, поселок городского типа, село).
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 85 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в целях организации местного самоуправления в Российской Федерации в соответствии с требованиями названного закона органы государственной власти субъектов Российской Федерации устанавливают границы муниципальных образований и наделяют соответствующие муниципальные образования статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района.
Статьей 11 указанного федерального закона предусмотрено, что в территорию городского округа входят территория, состоящая из земель внутри городской черты соответствующего городского населенного пункта, прилегающие к территории городского населенного пункта земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего городского населенного пункта, рекреационные земли, земли для развития городского населенного пункта. Населенные пункты, расположенные на указанных землях, могут быть включены в состав территории городского округа.
В соответствии с частью 1 статьи 2 названного выше закона муниципальный район представляет собой несколько поселений или поселений и межселенных территорий, объединенных общей территорией, в границах которой местное самоуправление осуществляется в целях решения вопросов местного значения межпоселенческого характера, а городской округ является городским поселением, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, понятие «населенный пункт» применительно к статье 86 и части 1 статьи 89 ЖК РФ, регулирующим порядок предоставления благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома, не является равнозначным понятиям «муниципальное образование», «городской округ» или «муниципальный район», в связи с чем следует признать правильной практику тех судов, которые отказывают в удовлетворении исков администраций муниципальных образований о выселении граждан из непригодных для проживания жилых помещений в такие жилые помещения, которые хотя и находятся в границах городского округа или муниципального района, но расположены за пределами населенного пункта, в котором находится ранее занимаемое помещение.
По вышеуказанным основаниям, например, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила в кассационном порядке определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда, указав, что занимаемое ответчиками по договору социального найма жилое помещение в доме, признанном аварийным, расположено во внутренней черте города Благовещенска (городское поселение), тогда как предоставляемое жилое помещение находилось на территории, прилегающей к городскому поселению — в селе Белогорье (сельское поселение), отстоящем от городской черты Благовещенска на 52 км, в связи с чем оно не отвечает такому необходимому в соответствии с частью 1 статьи 89 ЖК РФ критерию, как нахождение в границах данного населенного пункта (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 59-В10-14).
К аналогичному выводу пришел областной суд, отменяя решение районного суда по делу по иску Ш. к администрации города о возложении обязанности предоставить жилое помещение в границах населенного пункта — города Омска. При рассмотрении дела установлено, что решением суда администрация города была обязана предоставить Ш. жилое помещение в связи с выселением из признанного непригодным для проживания жилого дома. Исполняя решение суда, ответчик принял постановление, которым предоставил истцам жилое помещение, соответствующее всем требованиям, изложенным в решении, но расположенное в микрорайоне «Крутая Горка».
Принимая по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований в части возложения на ответчика обязанности предоставить Ш. жилое помещение в границах города Омска, коллегия указала, что микрорайон «Крутая Горка», хотя и отнесен административно к территории города Омска, однако является обособленным населенным пунктом — от территории города его отделяет 50 километров территории Омского муниципального района Омской области. С учетом особенностей расположения микрорайона «Крутая Горка» (ранее имел статус рабочего поселка, поселка городского типа) коллегия пришла к выводу о том, что предоставленное Ш. жилое помещение не отвечает установленному статьей 89 ЖК РФ требованию, поскольку не находится в границах населенного пункта как территориального образования, имеющего сосредоточенную застройку в пределах установленной границы. При этом суд второй инстанции указал, что переселение (при отсутствии на это согласия нанимателя и членов его семьи) в другой населенный пункт в рамках реализации мер по ликвидации аварийного жилого фонда законом не предусмотрено.
При оценке потребительских свойств жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, помимо обстоятельств, перечисленных в статье 89 ЖК РФ, необходимо учитывать и иные обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения.
Так, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам городского суда было отменено решение районного суда об удовлетворении иска администрации района о выселении граждан из трех комнат в коммунальной квартире в отдельную трехкомнатную квартиру.
При рассмотрении дела судом установлено, что занимаемая ответчиками квартира расположена на первом этаже аварийного дома, а предложенная для выселения — на 17 этаже многоэтажного жилого дома.
Из выписки из амбулаторной карты одного из ответчиков следовало, что он является инвалидом второй группы с нарушением опорно-двигательного аппарата, нуждается в инвалидном кресле-коляске (с электроприводом), в связи с чем по состоянию здоровья ему рекомендовано проживание на нижних этажах многоквартирных домов.
Руководствуясь положениями статьи 89 ЖК РФ и законными интересами ответчика, являющегося инвалидом, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что хотя предоставляемая ответчикам квартира по площади и количеству жилых комнат и соответствует нормам действующего законодательства, однако с учетом состояния здоровья ответчика выселение в нее может привести к ухудшению его жилищных условий по сравнению с предыдущими условиями проживания.
В другом деле, напротив, судом были отвергнуты выдвигавшиеся ответчиками возражения против переселения в угловую квартиру, расположенную на первом этаже, поскольку суду не было представлено доказательств того, что по состоянию здоровья этим лицам противопоказано проживание в такой квартире.
В качестве оснований для возражения против переселения в предлагаемое жилое помещение гражданами зачастую приводятся доводы о том, что, например, недостаточное количество в районе предлагаемого проживания детских образовательных учреждений или лечебных учреждений определенного профиля, отдаленность от центра населенного пункта, мест обучения или работы приведет к ухудшению жилищных условий. Как показывает анализ судебных постановлений, доводы такого характера правомерно не принимаются во внимание судами при рассмотрении дел данной категории.
Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) // Бюллетень Верховного Суда РФ», № 7, 2014.

Приобретение жилых помещений по давности владения

Кутузов Вячеслав, юрисконсульт компании «ЕВРОСТРОЙ».
В настоящей публикации приводится анализ судебной и арбитражной практики применения положений о приобретательной давности в отношении жилых помещений и иных объектов права собственности. Дается анализ основных преимуществ и недостатков этого способа приобретения права, а также обстоятельств, подлежащих доказыванию в делах о приобретательной давности. Затрагивается вопрос приобретательной давности на самовольные постройки.
Приобретательную давность нельзя отнести к распространенным основаниям приобретения недвижимого имущества. Причины того усматриваются в продолжительности срока давностного владения, который для недвижимого имущества составляет 15 лет, а также трудности доказывания оснований владения. Однако в определенных случаях приобретательная давность более предпочтительна иным основаниям приобретения права собственности. Прежде всего следует отметить наследственные споры, в которых возникают сложности с доказыванием правопреемства (фактическим принятием наследодателем наследственной массы от своих правопредшественников).
Несомненным преимуществом приобретательной давности по сравнению с иными способами установления (приобретения) права собственности (такими, как доказывание фактического принятия наследства в наследственных спорах) выступает возможность приобретения права собственности на имущество третьих лиц .
———————————
Именно поэтому во многих правопорядках приобретательную давность именуют захватом. Подробнее о природе приобретательной давности см.: Приобретение прав на земельный участок по давности владения в английском и российском законодательстве: взгляд с позиции публичного права // Хозяйство и право (приложение) за 2012 год. М., 2012. № 8(427).
При принятии же наследственной массы наследник приобретает лишь приходящуюся на него долю наследства .
———————————
Если помещения наследуются по закону — глава 62 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вопросу приобретательной давности посвящена статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствующий раздел Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22). Количество позитивных судебных и арбитражных решений о приобретательной давности незначительно. Попутно отметим, что арбитражные суды гораздо охотнее признают приобретательную давность, чем суды общей юрисдикции.
ОБЩИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ
Как указывается в пункте 15 названного Постановления, в силу пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
— давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
— давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
— давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения, имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается.
Верховные инстанции указывают на то, что передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса РФ).
Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Применительно к наследственным спорам наследник вправе прибавить к сроку своего владения срок владения наследодателя.
Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и тому подобного).
Очевидно, что внедоговорное владение, по мнению верховных инстанций, означает отсутствие соответствующего закону договора. Если договор был впоследствии признан недействительным, то приобретательная давность может иметь место.
Последней характеристикой приобретательной давности, отмеченной в постановлении, является право давностного владельца на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания согласно правилам статей 301, 304 Гражданского кодекса РФ.
Владельческая защита не предполагает обязанности давностного владельца представлять доказательства законности своего владения.
1. Выбор вида иска. Лицу, заинтересованному в приобретении права собственности по давности владения, следует обратиться с иском о признании права собственности. Право собственности давностного владельца именно подтверждается (признается) судебным решением, а не возникает. Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (абзац второй пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ).
Ответчиком по рассматриваемой категории исков выступает бывший собственник имущества.
В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор (абзац 3 пункта 19 Постановления № 10/22).
Решение суда, которым за давностным владельцем признано право собственности, является основанием для государственной регистрации признанного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В Постановлении отмечается, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности, а предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет необязательна.
В то же самое время наличие зарегистрированного права может создать существенные препятствия в удовлетворении иска о признании права собственности.
В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.04.2014 № ВАС-3798/14 по делу № А46-4166/2013 приводятся весьма противоречивые изложенным в Постановлении № 10/22 выводы. Так, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суды, с учетом положений названной нормы права и разъяснений Постановления Пленума, пришли к выводу о том, что заявленный иск не подлежит удовлетворению, поскольку в отношении части имущества (высоковольтные кабельные сети) уже зарегистрировано (и не оспорено) право муниципальной собственности, другая часть имущества (трансформаторные и распределительные подстанции) является федеральной собственностью, основания возникновения права федеральной собственности истцом не оспорены. Сам по себе факт использования истцом указанных сетей в своей деятельности (в соответствии со статусом энергоснабжающей организации) не может являться основанием возникновения у него права собственности в силу приобретательской давности.
Заинтересованные лица, чьи права и законные интересы затрагиваются вынесенным решением, вправе выдвинуть самостоятельные исковые требования в отношении присужденного имущества.
Помимо жилых помещений объектом приобретательной давности может являться земельный участок. Если истцом выдвинуто требование о признании права собственности на индивидуальное жилое строение (дом), то целесообразно одновременно заявить требование о признании права собственности на земельный участок, на котором располагается это строение.
Отказ в удовлетворении иска о признании права собственности на строение сам по себе не является основанием для отказа в признании права собственности на земельный участок (Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2013 № 74-КГ13-4). В то же самое время давностным владельцам следует помнить, что положения земельного законодательства не допускают приобретение права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности в силу приобретательной давности (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.02.2014 № ВАС-18362/13 по делу № А32-2173/2012). Если принять во внимание тот факт, что земельная приватизация началась сравнительно недавно, то становится понятным, что в настоящий момент большинство землевладений не может быть приобретено посредством механизма приобретательной давности ввиду того, что 15-летний срок приобретательной давности охватывает незначительное количество землевладений.
2. Жилое помещение — часть самовольной постройки. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.05.2014), указывается, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 Гражданского кодекса РФ). Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. В подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности.
Л. обратилась в суд с иском к районной администрации о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав, что на протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет хозяйственной постройкой как своей собственной для ведения личного подсобного хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 метров от ближайшего жилого дома, что соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена с разрешения председателя сельского совета. По неизвестным причинам документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.
Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в эксплуатацию отсутствует.
Оснований для применения положений статьи 234 Гражданского кодекса РФ суды не усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом земельном участке постройку в порядке приобретательной давности не предусмотрена.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска.
Вышеприведенная позиция имеет исключение. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 05.06.2012 № 238/12 по делу № А50-2668/2011, отсутствие у истца документов о строительстве объектов или разрешительной документации на строительство само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении предъявленного требования, так как здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, не могут быть признаны самовольными постройками в силу статьи 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года.
3. Исчисление срока исковой давности. По смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу статья 90 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.
В силу пункта 4 статьи 234 Гражданского кодекса РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 Гражданского кодекса РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством (абзац 3 пункта 16 Постановления № 10/22).
Однако правоприменителю следует обратить внимание на то, что в пункте 4 статьи 234 Гражданского кодекса РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи, — если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.
Теперь рассмотрим преимущества и недостатки приобретательной давности, а также приведем рекомендации, которые позволят правоприменителю доказать свое давностное владение.
Преимуществом приобретательной давности является возможность приобретения недвижимого имущества «с нуля», то есть без доказывания законности своего приобретения либо цепочки правопреемства. В случаях, когда правопреемство не было должным образом оформлено (наследование от фактических владельцев и иное), приобретательная давность может стать единственным эффективным средством приобретения титула собственника.
Что касается недостатков приобретательной давности, то здесь, прежде всего, отметим, что во многих рассматриваемых делах этой категории суды возлагают на давностных владельцев обязанность доказывания добросовестности своего владения (и это несмотря на презумпцию добросовестности).
Второй, но не менее противоречивой позицией судов является возложение на давностного владельца обязанности доказывания факта того, что такой владелец не знал и не мог знать о незаконности своего владения (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.02.2014 № ВАС-1394/14 по делу № А58-6622/2012). С учетом открытости информации Единого государственного реестра прав возможность приобретения недвижимого имущества на основании этого механизма остается гипотетически возможной лишь в отношении имущества, приобретенного на основании сделок, которые впоследствии признаны судом недействительными.
Приобретательная давность может быть доказана широким кругом доказательств. Рекомендуется обращать внимание на доказательства, подтверждающие периодичность эксплуатации недвижимости, — платежные документы по коммунальным и эксплуатационным услугам (наиболее убедительный вид доказательств, так как именно ими, как правило, подтверждается непрерывность владения). Также в качестве доказательств могут быть представлены договоры охраны недвижимого имущества, его капитального и текущего ремонта; договоры, которыми имущество передавалось во временное пользование третьим лицам (аренда, наем, безвозмездное срочное пользование и иные).
В заключение заметим, что требование о непрерывности давностного владения не следует понимать в том смысле, что давностный владелец должен располагать доказательствами наличия у него владения в каждый момент времени приобретательной давности. Такая обязанность может иметь место исключительно в случаях наличия сведений о том, что имущество выбывало из его владения.
Кутузов В. Приобретение жилых помещений по давности владения // Жилищное право. 2014. № 8. С. 31 — 42.

Где пределы ИЖС?

Сергей Крымов, юрист, г. Москва.
Недавно прошла шумная политическая кампания против строительства многоквартирных домов в зонах индивидуального жилищного строительства. Судебные разбирательства по данному вопросу продолжаются и по сей день.
Судебные баталии
Несмотря на то что кампания против строительства многоквартирных домов в зонах индивидуального жилищного строительства началась в 2012 году, единообразного подхода к данной проблеме суды до сих пор не выработали. Приведем примеры.
Апелляционным определением от 01.07.2013 по делу № 33-9367/2013 Мособлсуд оставил без изменения решение Красногорского городского суда о признании возведенных строений самовольными постройками и сносе строений, возложении обязанности внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении права собственности, о выселении и снятии с регистрационного учета супруги ответчика и его несовершеннолетних детей.
В обоснование решения суд привел следующие аргументы: судебная экспертиза установила, что возводимые ответчиком строения являются многоквартирными жилыми домами; согласно заключению представителей Госстройнадзора строения не могут быть отнесены к категории индивидуальных жилых домов; в представленном проекте имеется несколько обособленных квартир, дом является четырехэтажным, в связи с чем требовалось проведение государственной экспертизы проекта; отсутствие прошедшего государственную экспертизу проекта не позволяет сделать вывод о безопасности строительства, об отсутствии необратимых последствий и возможного причинения ущерба гражданам в связи с возможным нарушением инсоляции земельных участков, нарушения расстояния между строительными объектами.
Вынесение указанного решения во многом объясняется участием в деле в качестве истца органов прокуратуры. Безрезультатно ответчик приводил доказательства проживания в возведенных домах только членов его семьи, заключения независимых специалистов о безопасности и соблюдении строительных норм и градостроительных регламентов. По-видимому, объединенные силы федеральной и муниципальной власти путем применения подобных «карательных» мер пытались предотвратить еще более масштабное нарушение гражданских прав граждан, какое совершил предприниматель В. Холод в подмосковных Вешках, продав помещения в подобном доме более чем 49 дольщикам, после чего построенный дом признали небезопасным и обязали собственников снести его за свой счет .
———————————
www.vesti
И все же мотивировка этого решения не представляется основанной на достаточных доказательствах, поскольку, возможно, гражданина и членов его семьи лишили единственного жилья из-за потенциальной возможности использования данного дома под многоквартирный и допуска для проживания посторонних людей. Но ведь даже в уголовном праве существует принцип недопустимости осуждения за мысли…
Мособлсуд в Апелляционном определении от 19.06.2013 по делу № 33-10765/2013 также оставил в силе решение о признании здания площадью 1121 кв. м самовольно возведенным и об обязании снести его, поскольку в материалах дела нет бесспорных и достаточных доказательств того, что самовольно возведенное здание соответствует требованиям безопасности жизни и здоровья неопределенного круга лиц, учитывая его фактическое назначение (использование в качестве гостевого дома). Как отметил суд, спорное здание, возведенное ответчицей на принадлежащем ей земельном участке с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, не отвечает признакам, характерным для индивидуального жилого дома, несмотря на наличие характеристики данного здания как жилого дома в техническом паспорте и свидетельстве о регистрации права собственности на него.
Апелляционным определением Мособлсуда от 31.01.2012 по делу № 33-2349/2012 отменено решение Мытищинского городского суда, удовлетворившего требования местной администрации о сносе самовольной постройки. В обоснование отмены было отмечено, что Мытищинский суд вопрос о проведении по делу судебной технической экспертизы не обсудил, а между тем от правильного решения указанного вопроса зависит применение норм закона об обязательности разработки проектной документации, проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, проведения строительного надзора в ходе строительства, а следовательно, и разрешение вопроса о нарушении ответчиком указанных правил при возведении жилого дома. Кроме того, Мособлсуд справедливо заметил, что в решении не было указано, каким нормативным актом установлен критерий застройки спорного земельного участка.
Диаметрально противоположный подход продемонстрировал Мосгорсуд в Апелляционном определении от 18.03.2013 по делу № 11-8635, оставив в силе решение Тушинского районного суда об отказе в исковых требованиях префектуры о признании трехэтажного жилого дома общей площадью 2738 кв. м, построенного на участке площадью 0,17 га, самовольной постройкой и его сносе. Так, в решении указано, что, поскольку в данном случае суд рассматривал вопрос о лишении ответчика построенного и отремонтированного за его счет объекта недвижимости, наличие формальных оснований, таких как отсутствие разрешения на строительство либо возведение постройки с нарушением установленных градостроительных и иных норм и правил, само по себе еще не является безусловным основанием к сносу. Для правильного разрешения спора необходимо установить, нарушает ли факт возведения постройки права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, и если нарушает, то какие конкретно права и каким образом нарушены. Например, при обследовании объекта не выявлено нарушений строительных норм и правил, установлено, что использование данных объектов недвижимости в качестве жилого помещения возможно.
Один дом — одна семья?
В приведенных выше решениях вид разрешенного использования земельных участков был определен как «для индивидуального жилищного строительства» либо «для ведения личного подсобного хозяйства». Согласно ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» можно использовать участок для строительства дома, но при этом Закон не поясняет, должен ли дом быть объектом ИЖС и сколько семей может проживать в этом доме. Часть 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ определяет, что объекты ИЖС — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте. В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 20.03.2013 № ОГ-Д23-1426 под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.
К сожалению, положения ГрК РФ не учитывают действующих правовых реалий и не могут дать ответов на многие вопросы. Например, что подразумевается под одной семьей в смысле, придаваемом ГрК РФ? Каких родственников считать членами семьи? Например, у восточных народов России в понятие семьи может входить несколько десятков человек. Сколько гостей и в течение какого времени могут проживать в индивидуальном доме? Разработчики данной нормы не учли, что согласно жилищному законодательству собственник дома может разрешить проживание в своем доме другим лицам, не являющимся членами его семьи. Существенные площади индивидуальных жилых домов позволяют путем незначительной перепланировки помещений превратить их в многоквартирные. Что делать, если в ходе строительства дома у детей собственника возникла новая семья: считать этот дом многоквартирным и требовать прохождения процедуры изменения разрешенного пользования? Кроме того, многоквартирные планировки индивидуальных жилых домов характерны для курортных городов России, где собственники получают существенный доход от сдачи во временное проживание отдельных квартир, но почему-то подобные меры правового воздействия к жителям тех регионов не применяются. Налицо проявление некой дискриминации…
Необходимо соблюдать правила застройки
В соответствии со ст. 8 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки возлагается на органы местного самоуправления. Так, градостроительные регламенты этих правил в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указывают:
— виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
— предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
— ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.
Так, согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Коломна Московской области, утв. решением Совета депутатов городского округа Коломна Московской области от 26.12.2012 № 82/14-РП, в отношении жилой зоны Ж-1 установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства: количество этажей жилых домов — три, в том числе мансарда или подвал; высота жилых домов — 15 м до конька скатной кровли; коэффициент использования земельного участка для трехэтажных строений — не более 45%. Таким образом, на участке площадью 1000 кв. м, соблюдая Правила, можно построить трехэтажный дом площадью не более 1350 кв. м, и поэтому в приведенном выше Апелляционном определении Мосгорсуда от 18.03.2013 по делу № 11-8635 дом площадью 2700 кв. м не мог быть построен на участке площадью 0,17 га с соблюдением градостроительных регламентов, поскольку максимальная его площадь могла составить только 2295 кв. м.
Следует отдельно отметить, что градостроительными регламентами допускается строительство в данной зоне индивидуальной жилой застройки блокированных домов с приквартирными участками от 120 до 400 кв. м, включая площадь застройки с количеством секций не более 10. Таким образом, многоквартирное жилищное строительство на землях индивидуальной жилой застройки (так называемые таунхаусы) законом не запрещено, но для соблюдения градостроительного регламента необходимо сначала земельный участок приобрести в долевую собственность не более чем 10 лицам, а затем осуществить выдел долей в натуре, оформив это соглашением и произведя постановку на кадастровый учет вновь образованных участков, после чего уже можно осуществлять строительство без серьезного опасения за судебное преследование.
К сожалению, во многих муниципальных районах правила застройки еще не приняты, а использование их норм позволило бы гражданам более эффективно отстаивать право собственности на возведенные здания.
Пора определиться
Минэкономразвития подготовило законопроект, согласно которому с 2016 года деление земель на категории по целевому назначению (земли населенных пунктов, сельхозназначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса, а также промышленности, транспорта и т.д.) будет отменено. Вместо этого местные органы власти поделят свои территории на зоны, устанавливая для них перечень разрешенных видов использования, которых может быть несколько. Классификацию этих видов предстоит разработать федеральному правительству. Таким способом чиновники планируют снизить барьеры для строительства, а эксперты называют документ сырым и предрекают большие проблемы . Думается, что гражданам, которые выбрали индивидуальный способ обеспечения себя жильем, эти нововведения позволят более оперативно добиваться от местных властей смены разрешенного вида использования для своих целей. Действующим Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» предусмотрены крайне громоздкие процедуры и практически не осуществимые для приграничных с населенными пунктами земель сельскохозяйственных угодий, которые давно не используются по целевому назначению и превратились в пустыри.
———————————
http://www.news.mail
Целью данной статьи ни в коей мере не является обеление недобросовестных застройщиков, особенно привлекающих деньги доверчивых граждан. Но правовая регламентация в данной сфере не выдерживает критики. Представляется необходимым установить нормативное ограничение количества проживающих в жилых домах, расположенных в зонах индивидуальной жилой застройки, поскольку права соседей будут ущемлены, если на соседнем участке поселится табор. Такое ограничение можно устанавливать с учетом региональных особенностей плотности населения. Так же, как и квартиры, индивидуальные дома не должны быть «резиновыми». Высшей судебной инстанции пора уже выработать конкретные критерии нарушения самовольной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц и критерии угрозы жизни и здоровью граждан, иначе становится непонятным, почему в одном случае обязывают снести дом площадью 1100 кв. м, а в другом — отказывают в сносе дома площадью 2700 кв. м. Ведь только подобная детализация норм и практики их применения позволит избежать их произвольного применения судом.
Крымов С. Где пределы ИЖС? // ЭЖ-Юрист. 2014. № 29. С. 10.

Гражданско-правовые способы защиты права собственности на земельный участок

Действующее законодательство гарантирует защиту прав всем собственникам земельных участков. Государство, устанавливая способы и правила защиты прав, тем самым осуществляет охранительную функцию при государственном регулировании отношений собственности на земельные участки. Указанная функция осуществляется, в частности, путем установления в законе исчерпывающего перечня случаев прекращения или ограничения права частной собственности государством, определения в законе гарантий защиты права собственности в случае его нарушения или ограничения государством (гл. 5 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) , ст. 25 — 39, ст. 59, 60 ЗК РФ).
———————————
Российская газета. 2001. 30 октября.
Статья 35 Конституции РФ закрепляет, что право частной собственности подлежит особой защите и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Согласно ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей осуществляется ее собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц (с учетом ст. 34, 45 — 48 и др.). На основании ст. 10 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) не допускается осуществление прав с намерением причинить вред другому лицу. Тем не менее в процессе осуществления деятельности на земельных участках могут быть нарушены права участников земельных правоотношений.
———————————
СЗ РФ. 2009. № 4. Ст. 445.
СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
Защита права собственности на земельный участок осуществляется способами, установленными Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами. В литературе справедливо отмечается, что защита прав имеет место при их нарушении или оспаривании, когда права уже не существуют в нормальном, не нарушенном состоянии (ст. 11, 12 ГК РФ; гл. IX ЗК РФ).
———————————
БВС РФ. 1999. № 1. С. 23.
Исходя из содержания главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» земельные права являются разновидностью гражданских прав на земельные участки. В силу указанного обстоятельства к правам на земельные участки применимы различные способы защиты гражданских прав, установленные ст. 12 ГК РФ, а не только один способ, как это было в свое время, — возмещение убытков.
Наиболее полный перечень способов защиты нарушенных гражданских прав дан в ст. 12 ГК РФ:
— признание права;
— восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу нарушения;
— признание оспоримой сделки недействительной, применение последствий недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки;
— признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;
— самозащита прав;
— присуждение к исполнению обязанностей в натуре;
— возмещение убытков;
— взыскание неустойки;
— компенсация морального вреда;
— прекращение или изменение правоотношения;
— неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего законам.
Право собственности является имущественным правом, поэтому компенсация морального вреда за нарушение указанного права возможна, если это будет прямо предусмотрено законом для определенных случаев.
Выбор способа защиты права принадлежит стороне, чье право нарушено .
———————————
См.: Донцов С.Е. Гражданско-правовые внедоговорные способы защиты социалистической собственности. М., 1980.
Способы защиты права собственности представляют собой принудительные меры, применяемые в порядке, определенном законом, однако закон может предусматривать и добровольные способы защиты права собственности, например, самозащита своих прав самим собственником.
Анализ судебной практики показывает, что при выборе способа защиты права учитываются характер нарушения и вид нарушенного права .
———————————
См.: Определение Верховного Суда № 4В-98-7 прим. 1 «Исковое заявление о нечинении препятствий в пользовании садовым участком и компенсации морального вреда удовлетворено правомерно, поскольку ответчик не согласовал в установленном законодательством порядке строительство второго домика на своем садовом участке и в нарушение норм и правил построил его, отступив от границы участка истцов 2 метра, а от хозяйственного блока 4,4 метра, чем существенно нарушил права истца» // БВС. 1999. № 1. С. 23.
В главе IX ЗК РФ урегулированы следующие способы защиты:
— признание прав на земельный участок (ст. 59);
— восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения (ст. 60);
— признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 60, ст. 61);
— присуждение к исполнению в натуре (ч. 2 ст. 62, ч. 1 ст. 63).
Защита права собственности может осуществляться как самостоятельно одним из указанных выше способов, так и в совокупности с другими способами, предусмотренными законодательством.
При оспаривании, отрицании права собственности или при наличии сомнений в его существовании производится признание права на земельный участок в судебном порядке.
Нарушенное право подлежит восстановлению в случаях, установленных федеральными законами. Так, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:
— признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок;
— самовольного занятия земельного участка.
Современное земельное законодательство не имеет четкой классификации способов защиты нарушенных или оспоренных прав. Так, например, действия, нарушающие право собственности на земельные участки или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем:
— признания судом недействительными в судебном порядке не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;
— приостановления исполнения не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления;
— приостановления промышленного, жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезных ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, лесомелиоративных, геологоразведочных, поисковых, геодезических и иных работ в порядке, установленном Правительством РФ;
— восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Большинство названных положений являются в соответствии со ст. 12 ГК РФ самостоятельными способами защиты права, а не разновидностью восстановления нарушенного права.
Особенности различных способов защиты зависят от субъектов, которые обращаются за защитой своих прав. Так, для граждан, например, характерны такие способы, как признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения, взыскание неустойки и возмещение убытков.
Не все способы защиты права собственности связаны с гражданско-правовой ответственностью, если применение выбранного способа защиты связано с совершением правомерных действий.
При возмещении убытков происходит восстановление имущественной сферы собственника за счет имущества лица, нарушившего право собственности на земельный участок. Согласно п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежат возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст. 62 ЗК РФ). Понятие «убытки» содержится в ст. 15 ГК РФ. При определении размера возмещения убытков применяется общее правило: размер устанавливается по ценам, существовавшим на момент возмещения вреда (ст. 393 ГК РФ).
Иногда размер причиненного вреда определить затруднительно, например, возникающий при причинении вреда окружающей среде, животному миру и т.п. В этих случаях исходные начала для определения размера возмещения устанавливаются в нормативном порядке: либо утверждаются таксы, либо определяются методики подсчета, либо указываются иные способы.
Общие правила возмещения убытков и других способов защиты права собственности на земельные участки определяются ГК РФ. Однако при рассмотрении дел, связанных с причинением вреда земельными правонарушениями, необходимо выяснять характер возникших правоотношений и нормативных актов, которыми они регулируются. Если есть специальный нормативный акт, установивший определенный способ защиты права собственности на земельный участок, то имеются правила, регулирующие особенности применения защиты, и следует руководствоваться этим актом, а при отсутствии такового — нормами земельного, гражданского, трудового законодательства в зависимости от обстоятельств, при которых встал вопрос о защите. Если в специальном законе нет правил, которые распространяются на применяемый способ защиты, то он определяется теми путями, которые определены общими нормами ст. 12 ГК РФ и соответствующими правилами гражданского законодательства. Если в специальном нормативном акте установлен определенный способ защиты нарушенного земельного права, то правила защиты применяются с учетом его положений.
Так, в ст. 57 ЗК РФ включены специальные нормы, регулирующие возмещение убытков собственникам земельных участков, причиненных правомерными действиями при их изъятии. В соответствии со ст. 279 — 282 ГК РФ, пп. 1 и 2 п. 1 и 2 ст. 57 ЗК РФ при выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд у собственника причиненные собственнику убытки включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену) и определяются в соответствии с нормами гражданского законодательства. Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц .
———————————
СЗ РФ. 2003. № 19. Ст. 1843.
В ст. 76 ЗК РФ закреплено, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляются юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
Участки земель являются частью экосистемы, поэтому немаловажное значение имеют положения ст. 77, 78 Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» , в соответствии с которым вред, причиненный окружающей среде, возмещается в соответствии с утвержденными в установленном порядке таксами и методиками исчисления размера ущерба. При их отсутствии они определяются исходя из фактических затрат, необходимых для восстановления нарушенного состояния окружающей среды с учетом понесенных убытков, в том числе упущенной выгоды. Срок исковой давности по искам о компенсации вреда окружающей среде, причиненного нарушением законодательства в области охраны окружающей среды, составляет 20 лет.
———————————
СЗ РФ. 2002. № 2. Ст. 133.
Для определения размера возмещения убытков, причиненных в результате порчи земли как природного объекта, применяются в некоторых случаях специальные методики. Так, Приказом Роскомзема от 10 ноября 1993 г. и Минприроды России от 18 ноября 1993 г. утвержден Порядок определения размеров ущерба от загрязнения земель химическими веществами .
———————————
СПС «КонсультантПлюс».
Действует Методика определения размеров ущерба от деградации почв и земель, утвержденная Минприроды России и Роскомземом 11 июля 1994 г.
———————————
Там же.
Применяется также Методика определения ущерба окружающей природной среде при авариях на магистральных нефтепроводах, утвержденная Министерством топлива и энергетики РФ 1 ноября 1995 г.
———————————
Там же.
Если вред участкам земель причиняется источником повышенной опасности, то он подчиняется общим нормам ст. 1079 ГК РФ. Вопросы отнесения деятельности к повышенной опасности дополнительно разъясняются в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 октября 1993 г. № 22.
Исключительно важная роль в защите права собственности на земельный участок принадлежит гражданскому иску, который выступает наиболее надежным средством восстановления нарушенных имущественных отношений. В своей совокупности собственнические исковые средства гл. 20 ГК РФ образуют специальный способ защиты права собственности, выделяющий его из общегражданских способов защиты права, в том числе обязательственного.
Не вызывает возражений позиция авторов, которая ограничивает понятие гражданско-правовой защиты права собственности вещными исками: виндикационными и негаторными .
———————————
См.: Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М., 1961. С. 174; Генкин Д.М. Право собственности в СССР. С. 14, 171; Добровольский Г.Ф. Гражданско-правовая охрана имущественных прав колхозов. М., 1961. С. 11; Каськ П.П. Осуществление и защита права личной собственности. Тарту, 1967. С. 17.
Компенсационные возмещения (убытки, вред и др.) относятся к общегражданским способам защиты всяких нарушенных гражданских прав, а не только права собственности. Они могут выплачиваться в результате нарушения права собственности и быть связаны с удовлетворением собственнических исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а также исков об устранении нарушений прав собственника, не связанного с лишением владения. Например, нормативные, а также индивидуальные акты органов государственной власти и местного самоуправления, признанные судом недействительными, могут быть основаниями для предъявления собственнических исков и выплаты соответствующих компенсаций собственникам по правилам, предусмотренным для такого рода возмещений.
Наряду с рассмотренными способами защита права собственности может осуществляться в рамках земельных споров. В зависимости от вида органа, разрешающего споры, выделяют административный и судебный порядок рассмотрения дел.
Разрешение земельных споров выражается в выяснении правоприменяющим субъектом пределов и содержания прав и обязанностей спорящих сторон, а также осуществления ими своих прав и обязанностей. В частности, важно признать право истца на земельный участок и прекратить противоправные действия, нарушающие права и законные интересы собственника.
В юридической литературе достаточно большое внимание уделяется способам защиты права. Так, А.П. Сергеев определяет способы защиты субъективного гражданского права как закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя .
———————————
См.: Гражданское право: учебник. Ч. 1. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1996. С. 271.
В.В. Витрянский под способом защиты гражданского права понимает средства, с помощью которых могут быть достигнуты: пресечение, предотвращение, устранение нарушения права, его восстановление и (или) компенсация потерь, вызванных нарушением права .
———————————
См.: Витрянский В.В. Проблемы арбитражно-процессуальной защиты гражданских прав участников имущественных отношений: Автореф. дис. … д-ра юрид. наук. М., 1996. С. 14.
С.С. Алексеев отмечает, что для применения мер защиты достаточно объективно противоправного поведения, функция мер защиты сводится к восстановительным задачам, к тому, чтобы обеспечить исполнение юридической обязанности, защиту права. Меры защиты могут быть охарактеризованы в качестве первичных правоохранительных санкций, имеющих ограниченную программу — восстановление нарушенного (нарушаемого) правового состояния .
———————————
См.: Алексеев С.С. Общая теория права. Т. 1. М., 1982. С. 280 — 281.
В.А. Тархов указывает, что меры защиты могут применяться при отсутствии правонарушения и не быть связаны с санкциями, тем более неблагоприятными последствиями .
———————————
См.: Тархов В.А. Гражданское право. Чебоксары, 1997. С. 258.
Полагаем, что заслуживает внимания точка зрения В.В. Витрянского, определяющего способ защиты через «средство», с помощью которого могут быть достигнуты юридически значимые цели субъектами права собственности на земельные участки, считающими свои земельные права нарушенными или оспоренными. В соответствии с указанным пониманием гражданский закон традиционно закрепляет два классических вещно-правовых иска, служащих защите права собственности. Важным дополнением является замечание В.А. Тархова о том, что меры защиты могут и не быть связаны с неблагоприятными последствиями.
Таким образом, способы защиты права собственности на земельный участок представляют собой предусмотренные законом добровольные и принудительные меры защиты, которые являются специальными средствами (вещными исками гл. 20 ГК РФ). Меры защиты могут быть направлены на предупреждение, пресечение, предотвращение, устранение нарушения права, его восстановление и (или) компенсацию потерь, вызванных нарушением прав собственника.
Избранный способ защиты права собственности на земельный участок в соответствии с обстоятельствами дела и законом, подлежащим применению, предопределяет соответствующие правовые последствия, в том числе применяемую меру юридической ответственности к правонарушителю.
Если есть специальный нормативный акт, установивший определенный способ защиты права собственности на земельный участок, то предполагается наличие правил, регулирующих особенности применения защиты. При отсутствии указанного акта защита осуществляется согласно нормам земельного, гражданского, трудового, природоохранного или другого законодательства.
Литература
1. Алексеев С.С. Общая теория права. Т. 1. М., 1982. С. 280 — 281.
2. Витрянский В.В. Проблемы арбитражно-процессуальной защиты гражданских прав участников имущественных отношений: Автореф. дис. … д-ра юрид. наук. М., 1996. С. 14.
3. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. С. 14, 171.
4. Гражданское право: учебник. Ч. 1. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1996. С. 271.
5. Добровольский Г.Ф. Гражданско-правовая охрана имущественных прав колхозов. М., 1961. С. 11.
6. Донцов С.Г. Гражданско-правовые внедоговорные способы защиты социалистической собственности. М., 1980.
7. Каськ П.П. Осуществление и защита права личной собственности. Тарту, 1967. С. 17.
8. Маслов В.Ф. Осуществление и защита права личной собственности в СССР. М., 1961. С. 174.
9. Тархов В.А. Гражданское право. Чебоксары, 1997. С. 258.
Бочаров Н.И. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на земельный участок // Юрист. 2014. № 7. С. 14 — 18.